何繼新，楊鵬，高亞君

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樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素分析—一個(gè)扎根理論探索性研究

何繼新，楊鵬，高亞君

（天津城建大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，天津 300384）

樓宇經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國城市發(fā)展中新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在城市土地資源短缺、產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的背景下具有重要研究價(jià)值。通過深度訪談、運(yùn)用扎根理論質(zhì)性研究方法探究影響天津樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深層次因素。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)設(shè)施配建、服務(wù)體系建設(shè)、政府規(guī)劃與管理以及人力資源與招商引資這四個(gè)主范疇對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在顯著影響?；A(chǔ)設(shè)施配建、服務(wù)體系建設(shè)是前置因素，政府規(guī)劃與管理以及人力資源與招商引是強(qiáng)化驅(qū)動(dòng)因素，但它們影響樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式和路徑并不一致，在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素的理論模型，為政府促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供政策思路和實(shí)施路徑。

樓宇經(jīng)濟(jì)；影響因素；扎根理論

一、引言

樓宇經(jīng)濟(jì)是20世紀(jì)八九十年代在我國大中城市逐漸興起的一種新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。它是以寫字樓、商務(wù)樓宇為主要物質(zhì)載體，通過開發(fā)、租售、合作等方式招商引資，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和區(qū)域發(fā)展的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。樓宇經(jīng)濟(jì)集約型、高密度的特點(diǎn)迎合了我國都市中心城區(qū)土地資源短缺但經(jīng)濟(jì)資源豐富的客觀條件，是我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可或缺的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，更逐漸成為城市品位、城市文化的主要標(biāo)志。

樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與一個(gè)城市工業(yè)化和現(xiàn)代化水平密切相關(guān)，其發(fā)端往往始于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)或區(qū)位優(yōu)勢較為明顯的沿海城市和內(nèi)陸中心城市，但是近十年來隨著我國城市化發(fā)展的不斷增速，一些中小城市的商務(wù)樓宇及工業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了集聚效應(yīng)，逐漸縮小與大城市之間的差距[1]。因此，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展對我國各級(jí)城市經(jīng)濟(jì)快速及可持續(xù)發(fā)展有著重要的理論與實(shí)踐意義。天津市作為我國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心和重要的港口城市，其樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展雖然與北京、上海等一線城市存在一定差距，但是在大中城市中具有典型的代表性，根據(jù)2013年《中國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》顯示，天津市和平區(qū)入選了我國“樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展十大實(shí)力城區(qū)”。盡管如此，從總體來看，天津市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在很多不足，那么影響其發(fā)展的各方因素以及影響路徑是什么？這些因素對我國大中城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展有哪些借鑒意義？為了探究這些問題，選取天津市樓宇經(jīng)濟(jì)作為研究對象，運(yùn)用扎根理論質(zhì)性研究思想與方法，根據(jù)天津市實(shí)際情況，構(gòu)建天津市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素模型，為政府制定針對性的引導(dǎo)政策提供理論依據(jù)。

二、文獻(xiàn)回顧

樓宇經(jīng)濟(jì)起源于20世紀(jì)20年代美國的“中央商務(wù)區(qū)（CBD）”，在早期文獻(xiàn)中，國外學(xué)者多從不同理論視角對中央商務(wù)區(qū)（CBD）內(nèi)涵進(jìn)行了研究。Burgess在同心圓理論中提出的城市5個(gè)圈層空間結(jié)構(gòu)，其中心為城市地理及功能核心區(qū)域，簡稱為中央商務(wù)區(qū)[2]。Homer、Harris和Ullman分別提出了扇形理論和多核理論[3]，逐漸修正和豐富了CBD的區(qū)位及空間結(jié)構(gòu)理論。Murphy和Vance認(rèn)為地價(jià)峰值區(qū)是CBD最明顯的特點(diǎn)，提出了白天人口密度最大、就業(yè)人數(shù)最多、車流、人流量最大、地價(jià)最高的地區(qū)即為 CBD[4]。20世紀(jì)80年代以前，對于CBD的研究主要是從城市地理學(xué)的角度對城市中心區(qū)所進(jìn)行的定義，是把商業(yè)零售、商務(wù)辦公等城市中心區(qū)的職能統(tǒng)一在CBD概念之中。20世紀(jì)80年代后，隨著全球國際化、信息化程度的提高，商務(wù)辦公逐漸開始獨(dú)立，“樓宇經(jīng)濟(jì)”的概念逐漸出現(xiàn)，同時(shí)也受到我國學(xué)者的關(guān)注。其中，楊麗等認(rèn)為樓宇經(jīng)濟(jì)是以樓宇為載體，通過開發(fā)建設(shè)、出租出售樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，快速帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種全新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)[5]。畢波等更進(jìn)一步闡述了樓宇經(jīng)濟(jì)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的核心，是具有一定空間集聚規(guī)模、較強(qiáng)競爭力、能夠產(chǎn)生較高經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)業(yè)，它可以吸引其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)聚集[6]。

此外，近年來國內(nèi)外學(xué)者對于樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素研究越來越關(guān)注，并取得了一定的研究成果。在國外研究中，Colwell提出促使CBD快速發(fā)展的因素有兩個(gè)，一是信息革命，二是新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金引入[7]。Runyan分析了品牌對中央商業(yè)區(qū)取得成功中的作用，提出品牌對CBD發(fā)展的成功有一個(gè)重要和積極的作用，品牌標(biāo)識(shí)是一個(gè)城市中心商務(wù)區(qū)可以擁有的最重要的資源[8]。Abadie認(rèn)為CBD對投資的吸引力在其影響因素中占很大比例，良好和健康的商業(yè)環(huán)境是吸引外來投資的一個(gè)重要因素[9]。Rahaman認(rèn)為CBD最突出的問題是周邊雜亂的街道和交通系統(tǒng)混亂，提出探索城市布局規(guī)劃，最大限度的利用城市空間，減少CBD地區(qū)交通問題[10]。在國內(nèi)研究中，高軍軍通過實(shí)證研究從企業(yè)構(gòu)成、產(chǎn)業(yè)分布、配套設(shè)施等幾方面分析了南京市中心區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)[11]。梁毅從區(qū)位因素、產(chǎn)業(yè)聚集因素、商務(wù)成本因素三個(gè)方面分析了我國總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力的影響因素[12]。呂慧錦從城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、樓宇管理水平、產(chǎn)業(yè)支撐、軟環(huán)境等四個(gè)方面研究了鄭州市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)面臨的問題和困難[13]。夏穎等分析了CBD文化建設(shè)的外部環(huán)境影響和內(nèi)部環(huán)境影響[14]。薛靜對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素進(jìn)行了分析，包括產(chǎn)業(yè)聚集、政府配套政策、市政基礎(chǔ)設(shè)施、招商引資等五個(gè)方面[15]。

綜上，國外學(xué)者對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素的研究還比較少，并且往往是側(cè)重于某一方面的針對性研究，缺乏系統(tǒng)的梳理和概括。國內(nèi)學(xué)者雖然從局部和整體都對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素做出一定研究，但是關(guān)于各影響因素的作用機(jī)制，現(xiàn)有的參考文獻(xiàn)在一定程度上缺乏深入研究或有待補(bǔ)充。因此，本研究在國內(nèi)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，針對天津市樓宇經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)行研究，探究影響城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要決定因素及其作用路徑。

三、研究設(shè)計(jì)

（一）扎根理論方法概述

本研究旨在建立樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素模型，且目前國內(nèi)外缺乏對此研究較為成熟的理論假設(shè)和測量量表，量化研究方法缺少充足的理論支撐。鑒于此我們通過開放式的訪談?wù){(diào)研，從天津市部分商業(yè)樓宇的從業(yè)人員和管理者以及政府相關(guān)部門中獲取一手資料，采用扎根理論（Ground Theory）質(zhì)性研究方法對其進(jìn)行系統(tǒng)的歸納和分析，具體流程如圖1所示。其中主要步驟包括開放式編碼、主軸編碼和選擇性編碼，三個(gè)步驟層層推進(jìn)既是對原始資料的持續(xù)比較和總結(jié)，使之不斷概念化與范疇化，并在概念與范疇之間建立相互關(guān)系，形成最終的理論框架?？傊?，扎根理論的核心思想就是“扎根精神”——即理論源于實(shí)踐，原則是避免研究者任何主觀的、先入為主的假定，讓研究問題和最終的理論成果從社會(huì)過程及對其進(jìn)行的研究過程中自然涌現(xiàn)[16]，這種方法目前已廣泛的應(yīng)用于社會(huì)科學(xué)研究領(lǐng)域。

圖1：扎根研究流程

（二）數(shù)據(jù)收集

訪談是扎根理論應(yīng)用中最主要的資料收集方法，相比于問卷調(diào)查，訪談法獲取的信息資源更加靈活、豐富，使被調(diào)研者不拘泥于問卷框架內(nèi)的思維限制，更有利于對研究問題的深入探索。本文通過設(shè)計(jì)開放式訪談提綱對樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)從業(yè)人員進(jìn)行一對一的深度訪談，時(shí)間設(shè)定在40-60分鐘之間，在訪談前先告知訪談對象相關(guān)注意事項(xiàng)和訪談主題，在訪談對象允許的情況下，對訪談過程進(jìn)行全程錄音，并采用質(zhì)性分析軟件Nvivo 8將錄音文件整理為文本信息，為接下來的編碼分析做準(zhǔn)備。訪談的問題主要包括：（1）您認(rèn)為您所在區(qū)域樓宇發(fā)展現(xiàn)狀如何，存在哪些問題？（2）您認(rèn)為對樓宇發(fā)展產(chǎn)生積極或消極影響的主要因素有哪些？（3）您從自身角度出發(fā)對促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展有哪些經(jīng)驗(yàn)做法或期望。

（三）樣本選擇

由于扎根理論要求被訪談?wù)邔υL談問題具有一定的認(rèn)識(shí)和理解，同時(shí)為了更全面的獲取樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)信息，我們選取三類人群作為訪談對象：一是樓宇業(yè)主管理者；二是入駐企業(yè)工作人員；三是政府部門工作人員；這三類人群是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中聯(lián)系最為緊密的利益相關(guān)者。其次，在對訪談對象的進(jìn)一步篩選中，我們要求訪談對象具有本科及以上學(xué)歷，參加樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)工作3年以上，在樓宇建設(shè)和發(fā)展等問題上有一定工作經(jīng)歷、思維活躍的中青年個(gè)體。同時(shí)根據(jù)理論飽和準(zhǔn)則確定樣本數(shù)，共選擇30位訪談對象，其基本信息如表1所示。

表1：訪談對象基本信息

四、數(shù)據(jù)分析及模型構(gòu)建

通過對受訪者的錄音整理，形成30份完整的文本資料用于數(shù)據(jù)分析，共計(jì)8萬余字。然后隨機(jī)選擇其中2/3（20份）訪談?dòng)涗浻糜诰幋a分析，按照開放式編碼、主軸編碼、選擇性編碼的操作流程進(jìn)行模型構(gòu)建，其余1/3（10份）訪談?dòng)涗浻糜诶碚擄柡投葯z驗(yàn)。

（一）開放式編碼：概念化與范疇化

開放式編碼是將大量的原始資料進(jìn)行逐句分解，在不斷分析比較中形成初始概念，隨后將這些概念分類整理形成不同的范疇。其中，概念的抽取來自于訪談對象的原話，盡可能避免研究者主觀思想的影響，同時(shí)為了保證數(shù)據(jù)分析的準(zhǔn)確性，我們對訪談?dòng)涗浿谢卮鸨容^模糊和簡單的語句（如“一般”，“還可以”等）進(jìn)行了排除，一共得到450余條能夠反映樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素的原始語句及相應(yīng)的初始概念。在進(jìn)行范疇化的時(shí)候，我們將概念出現(xiàn)頻率在2次及以下的語句進(jìn)行了剔除，保留出現(xiàn)頻率較高的概念以保證結(jié)論的可靠性。最終得到42個(gè)初始概念和16個(gè)范疇。為了節(jié)省篇幅，我們對每個(gè)范疇選取代表性的原始語句和初始概念進(jìn)行羅列，如表2所示。

表2：開放式編碼過程

（二）主軸編碼：典范模型和主范疇

主軸編碼是指運(yùn)用“因果條件-現(xiàn)象-情境-影響因素-行動(dòng)/互動(dòng)策略-結(jié)果”這一典范模型把各范疇聯(lián)系起來的過程[17]。它是在開放式編碼的基礎(chǔ)上，對訪談資料的又一次類聚分析，通過典范模型挖掘各范疇之間的內(nèi)在特征和潛在的邏輯關(guān)系，發(fā)展主范疇及其副范疇，其中主范疇是由副范疇聯(lián)結(jié)而成，在概念層次上的進(jìn)一步提升。本文通過對開放式編碼中不同范疇之間相互關(guān)系的分析和整理，歸納出四個(gè)主范疇，如表3所示。其中，服務(wù)體系建設(shè)包括信息服務(wù)、中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)和行政服務(wù)；基礎(chǔ)設(shè)施配建包括樓宇設(shè)計(jì)、內(nèi)部硬件設(shè)施、外部配套設(shè)施和交通設(shè)施；政府規(guī)劃與管理包括空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、行政管理和經(jīng)濟(jì)政策；人力資源與招商引資包括人力資本、招商手段、招商隊(duì)伍、入駐企業(yè)選擇。

表3：主軸編碼過程

（三）選擇性編碼：樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素模型的構(gòu)建

選擇性編碼是通過對主范疇的進(jìn)一步挖掘得出核心范疇，系統(tǒng)建立主范疇與核心范疇之間的有機(jī)關(guān)聯(lián)，故也稱為“核心式登錄”。本文通過對主軸編碼得出的四個(gè)主范疇與樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間關(guān)系的分析，最終歸納出“樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素”這一核心范疇，并建立各范疇之間的聯(lián)結(jié)關(guān)系如圖2所示。圍繞核心范疇，與其相關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)設(shè)施配建、服務(wù)體系建設(shè)、政府規(guī)劃與管理、人才資源與招商引資等四大因素影響樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其中，基礎(chǔ)設(shè)施配建與服務(wù)體系建設(shè)分別代表樓宇發(fā)展的硬實(shí)力和軟實(shí)力，是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展最基本的影響因素，本文將其界定為前置因素。而政府規(guī)劃與管理和人才資源與招商引資這兩個(gè)因素是驅(qū)動(dòng)強(qiáng)化因素，分別代表著政府支持和市場推動(dòng)，它們影響前置因素對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施效果與強(qiáng)度，也是不可或缺的重要因素。鑒于此，本文將此聯(lián)結(jié)關(guān)系框架定義為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素模型。

圖2：樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素模型

（四）理論飽和度檢驗(yàn)

理論飽和度檢驗(yàn)可以作為決定何時(shí)停止采樣的鑒定標(biāo)準(zhǔn)，本文將隨機(jī)抽取 20份樣本后剩余的10份樣本按照扎根理論的三級(jí)編碼分析方法進(jìn)行編碼分析，得到的結(jié)果仍然符合模型中“樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素”所表現(xiàn)的脈絡(luò)和關(guān)系。經(jīng)過檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)沒有形成新的范疇和關(guān)系，因此，本文建立的理論模型是飽和的。

五、影響因素及其路徑選擇

由影響因素模型（見圖2）可知，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要影響因素包括“基礎(chǔ)設(shè)施配建”、“服務(wù)體系建設(shè)”、“政府規(guī)劃與管理”和“人才資源與招商引資”，下面主要分析這些因素對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響路徑及其選擇。

（一）基礎(chǔ)設(shè)施配建

基礎(chǔ)設(shè)施配建是影響樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬實(shí)力。隨著商務(wù)人員對辦公環(huán)境要求的不斷提高，樓宇內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施的配建情況已經(jīng)成為影響樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要因素。例如都市中心的商務(wù)寫字樓根據(jù)硬件設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)可以分為甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓，具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)或公司往往選擇能夠體現(xiàn)公司品牌和地位的甲級(jí)寫字樓，同時(shí)也能滿足更多高端人才對工作環(huán)境的客觀需求，樓宇本身的“質(zhì)量”與“性能”在一定程度上決定了企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益的能力。從受訪者訪談?dòng)涗浀姆治鲋锌梢园l(fā)現(xiàn)樓宇設(shè)計(jì)、內(nèi)部硬件設(shè)施、外部硬件設(shè)施、交通設(shè)施是對該范疇的具體細(xì)化和說明，表明了基礎(chǔ)設(shè)施配建的具體內(nèi)容和路徑。其中，外部硬件設(shè)施和交通設(shè)施的配建是被訪者新的關(guān)注增長點(diǎn)，其中外部硬件設(shè)施配建是指學(xué)校、醫(yī)院、餐飲等生活服務(wù)類設(shè)施的建設(shè)與完善。交通設(shè)施包括地鐵建設(shè)、停車場建設(shè)等，一方面近年來在大中城市興起的地鐵建設(shè)極大促進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至產(chǎn)生了地鐵經(jīng)濟(jì)，另一方面停車泊位的緊張也是樓宇發(fā)展中出現(xiàn)的普遍現(xiàn)象，無論地鐵出行還是駕車出行，交通設(shè)施的便捷性正在逐漸影響樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）服務(wù)體系建設(shè)

服務(wù)體系建設(shè)是影響樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軟實(shí)力。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的今天，任何一個(gè)入住樓宇的企業(yè)或公司的發(fā)展都離不開相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的支持，即便政府部門也在由全能型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，因此高質(zhì)量、多類別的服務(wù)體系建設(shè)是影響樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。其副范疇信息服務(wù)、中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、行政服務(wù)是對主范疇的進(jìn)一步說明和闡釋，并指明了加強(qiáng)服務(wù)體系建設(shè)的具體方向。首先，在以往的研究文獻(xiàn)中，人們往往忽視了行政服務(wù)對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，但很多受訪者認(rèn)為高效、快捷的行政服務(wù)往往可以在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占得先機(jī)。其次，在訪談過程中，我們發(fā)現(xiàn)很多落戶企業(yè)對物業(yè)管理服務(wù)很重視，今天來了，看服務(wù)不好，明天就可以走，所以好的物業(yè)服務(wù)是保障樓宇經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要保障，物業(yè)管理水平對提升樓宇水平，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)的集聚有非常大的意義。但是就天津市商業(yè)樓宇物業(yè)服務(wù)情況來看，依然存在很多問題，包括服務(wù)模式陳舊、高端物業(yè)企業(yè)缺少等因素?？傊F(xiàn)代服務(wù)體系的不完善會(huì)影響到樓宇的招商吸引力和品質(zhì)提升，不利于樓宇向高端化發(fā)展，制約著樓宇高端企業(yè)和業(yè)態(tài)的入駐和集聚，產(chǎn)生入駐企業(yè)“進(jìn)、留、轉(zhuǎn)”的穩(wěn)定和發(fā)展問題，影響樓宇市場競爭優(yōu)勢的發(fā)揮。

（三）政府規(guī)劃與管理

政府規(guī)劃與管理是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的驅(qū)動(dòng)強(qiáng)化因素之一。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開政府的規(guī)劃、引導(dǎo)，同時(shí)還需要政府的管理和監(jiān)督，沒有政府的支持，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就沒有統(tǒng)一的方向與保障。具體來說，受訪者認(rèn)為政府在空間規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、行政管理、經(jīng)濟(jì)政策四個(gè)范疇中的行為影響樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從入住企業(yè)和公司的角度來看，其比較關(guān)心政府制定和實(shí)施相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策。例如2011年天津市政府制定了《樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展專項(xiàng)資金管理辦法》等配套措施，實(shí)行稅收優(yōu)惠，進(jìn)行資金補(bǔ)貼，但是一些企業(yè)管理者認(rèn)為政府在政策的制定上相對粗獷，隨著樓宇經(jīng)濟(jì)推進(jìn)和發(fā)展存在著諸多不適應(yīng)，突出表現(xiàn)在：一是對特色化、專業(yè)化樓宇的扶持不清晰；二是對重點(diǎn)扶持的商務(wù)樓宇的遴選和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及程序亟需完善；三是獎(jiǎng)勵(lì)和財(cái)政資金扶持依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容過于狹窄等問題。在政府相關(guān)工作人員的訪談過程中，他們更多是站在城市發(fā)展全局的角度從空間規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因?yàn)闃怯罱?jīng)濟(jì)是一種產(chǎn)業(yè)集聚，無論是樓宇建設(shè)還是產(chǎn)業(yè)分布，如果不能產(chǎn)生集聚效應(yīng)，必將制約樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模。綜上可以看出，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開政府支持，這既是落戶樓宇企業(yè)的強(qiáng)烈需求，又是政府作為城市管理者身份的客觀要求，政府部門無論在宏觀層面還是在微觀層面上的規(guī)劃與管理都時(shí)刻影響著樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（四）人力資源與招商引資

人力資源與招商引資也是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)化驅(qū)動(dòng)因素。之所以將人力資源與招商引資合在一起作為主范疇，是因?yàn)槿瞬藕腿胱∑髽I(yè)都是作為市場因素對樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著強(qiáng)大的推動(dòng)作用，它們都是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心參與者。該主范疇的內(nèi)容由人力資本、招商手段、招商隊(duì)伍、入駐企業(yè)選擇等四個(gè)副范疇組成。具體來說，在人力資本方面，高素質(zhì)的專業(yè)型人才是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要智力保證，例如美國“硅谷”的巨大成就即來源于其強(qiáng)大的人力資源優(yōu)勢。在受訪者中，無論是樓宇企業(yè)還是政府職員都強(qiáng)調(diào)要大力培養(yǎng)和吸引各產(chǎn)業(yè)相關(guān)的專業(yè)人才，很多企業(yè)都有一套人才引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)和針對性的培養(yǎng)計(jì)劃，人才因素關(guān)系著樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心競爭力。在招商引資方面，天津市不斷創(chuàng)新招商手法，開展以商引商、敲門招商、商圈聯(lián)誼、主題招商、項(xiàng)目和樓宇展示推介等方式，對重點(diǎn)樓宇進(jìn)行專題宣傳和推廣，取得了一定招商效果，但是還有很大的提升空間。例如房地產(chǎn)開發(fā)商在招商過程中經(jīng)常出于自身利益考慮，有一些急功近利的招商行為，影響了樓宇經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，政府也需要進(jìn)一步建設(shè)專業(yè)化的招商隊(duì)伍，引進(jìn)具有高知識(shí)含量、高附加值、經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)高的企業(yè)，以提升城市樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模和檔次，推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

六、結(jié)語

根據(jù)開放式訪談以及扎根理論研究方法，本文分析得出樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素的四大類屬（即主范疇）：基礎(chǔ)設(shè)施配建、服務(wù)體系建設(shè)、政府規(guī)劃與管理以及人力資源與招商引資。其中基礎(chǔ)設(shè)施配建、服務(wù)體系建設(shè)被界定為前置因素，是四個(gè)類屬中最先發(fā)揮作用的基礎(chǔ)因素，如彎弓射箭時(shí)鋒銳的箭頭。政府規(guī)劃與管理以及人力資源與招商引資被界定為驅(qū)動(dòng)強(qiáng)化因素，它們影響前置因素對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施效果與強(qiáng)度，如箭上的弓力。這四個(gè)因素缺一不可，樓宇經(jīng)濟(jì)這根“箭”能否穩(wěn)定帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展取決于各影響因素的逐步完善和相互配合。這是我們在相對客觀和分析訪談一手材料的前提下歸納總結(jié)出來的，并對影響樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的每種因素進(jìn)行詳細(xì)的闡述和分析，從而構(gòu)建出樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素的概念模型。

本研究具有一定的理論意義。首先，分析得出了一個(gè)定性的理論模型，描述了各組成部分對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用路徑和特點(diǎn)，為后續(xù)的實(shí)證研究打下基礎(chǔ)。其次，以往有關(guān)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響因素的研究較少，而且多是概念性描述，本文采用質(zhì)性研究方法，基于扎根理論的思想，嚴(yán)格從實(shí)證訪談中的分析建立模型，對樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)理論的發(fā)展具有一定促進(jìn)作用。最后在實(shí)踐上，為政府部門促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指出了方向，相關(guān)的政策建議包括以下幾點(diǎn)：第一，重視樓宇經(jīng)濟(jì)推進(jìn)政策與樓宇企業(yè)需求之間的契合性，著力培育良好的市場環(huán)境；第二，不斷優(yōu)化各類醫(yī)療資源、教育資源、生活服務(wù)類資源等配套資源，科學(xué)布局與規(guī)劃，加大樓宇經(jīng)濟(jì)與所在地其他產(chǎn)業(yè)的耦合發(fā)展；第三，重視對老舊樓宇的改造和擴(kuò)建，升級(jí)樓宇的硬件設(shè)施，增強(qiáng)樓宇的整體等級(jí)和吸引力；第四，在招商引資中，各區(qū)縣可根據(jù)自身的能力和優(yōu)勢在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中選擇不同的路徑，形成區(qū)縣多層次，錯(cuò)位競合的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。

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Research on Affecting Factors of Building Economy of Tianjin City——An Exploratory Research Based On Grounded Theory

HE JIXIN,YANG PENG,GAO YAJUN

Building economy has not only become a new economic growth point in China's urban development, but also has important research value in the background of city land resource shortage and industrial agglomeration development. Through in-depth interviews, this paper uses Grounded Theory qualitative research methods to explore affecting factors of Tianjin building economy. The results found that the construction of infrastructure, the construction of service system, government planning and management, human resources and investment are the four main categories that have significant impact on the building economy development. The construction of infrastructure and service system are the antecedent factors, while government planning and management and human resources and investment are strengthening and driving factors, but they affect the building of economic development in different modes and paths. On this basis, this paper constructs the theoretical model of influence factors of the building economy development, and provides policy ideas and implementation paths for the government to promote the building economy development.

Building Economy;Affecting Factors;Grounded Theory

F293.3

A

1008-472X(2015)03-0058-10

2015-02-23

天津市2013年度哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題“天津發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)體制機(jī)制創(chuàng)新研究（TJZDWT130308）”階段性研究成果；天津新型城鎮(zhèn)化與城市可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目（TD12-5063）

何繼新（1972-），男，吉林人，天津城建大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，教授，碩士生導(dǎo)師，主要研究方向：公共服務(wù)管理；

楊 鵬（1990-），男，河南焦作人，天津城建大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，碩士研究生，主要研究方向，城市管理。

本文推薦專家：

陳柳欽，中國城市管理研究院，教授，研究方向：城市管理。

王凱，天津城建大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，教授，研究方向：保障房公共服務(wù)設(shè)施、綠色建筑及運(yùn)營管理等。