龔小鋒

10年前，富力地產(chǎn)在香港聯(lián)交所主板上市，此后大SOHO中國(guó)、碧桂園、恒大、萬(wàn)科等等龍頭房企紛紛赴港上市。10年后，內(nèi)地房企開(kāi)啟了一波回歸A股的潮流。

無(wú)論是之前的綠地借殼金豐，還是近期的萬(wàn)達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)、易居中國(guó)，都成為這一浪潮的代表性企業(yè)，而在8月，萬(wàn)達(dá)和富力相關(guān)股東都將會(huì)齊聚一方，共商回歸A股的大計(jì)。

沖刺A股

從最初沖刺A股，到轉(zhuǎn)道H股，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)之后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)如今再度回歸A股。8月18日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)H股股東和內(nèi)資股東將匯聚萬(wàn)達(dá)北京總部，商議萬(wàn)達(dá)商業(yè)在A股發(fā)行方案。

8月4日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，決定將A股發(fā)行數(shù)量上限由3億股縮減至2.5億股，不過(guò)募資總額不變，仍為不超過(guò)120億元。募集資金將主要用于開(kāi)發(fā)南京仙林萬(wàn)達(dá)茂、濟(jì)南高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等5個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。

2005年于港交所上市的富力地產(chǎn)，今年宣布重啟回歸A股的計(jì)劃，這是八年來(lái)富力第五次向A股發(fā)起沖擊。

根據(jù)富力地產(chǎn)公告，將于8月12日舉行2015年臨時(shí)股東大會(huì)，主要目的就是為審議通過(guò)在中國(guó)境內(nèi)首次公開(kāi)發(fā)行A股股票并上市的特別決議案。根據(jù)預(yù)案，富力地產(chǎn)準(zhǔn)備申請(qǐng)?jiān)谏辖凰蛏罱凰l(fā)行不超過(guò)10.8億股A股，每股面值人民幣0.25元。

從發(fā)行規(guī)模和募資的用途來(lái)看，富力地產(chǎn)此次回A股融資可謂大手筆。富力地產(chǎn)稱，公司擬將募集的資金用于9個(gè)項(xiàng)目，該9個(gè)項(xiàng)目部分資金需求約人民幣350億元。發(fā)行A股將募集的金額尚未能確定，但預(yù)期不會(huì)超過(guò)人民幣350億元。

地產(chǎn)企業(yè)所謂的“A股發(fā)行”含義較為模糊。事實(shí)上，H股企業(yè)回歸A股參照兩大模式，一類是換股吸收合并，形式與內(nèi)地的再融資（借殼重組）類似，操作難度大；另一類是直接IPO，操作相對(duì)容易，但I(xiàn)PO耗費(fèi)的時(shí)間精力仍然較大，預(yù)計(jì)上市周期會(huì)較長(zhǎng)。

與萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和富力地產(chǎn)堅(jiān)定回歸A股的表態(tài)相比，易居中國(guó)的表態(tài)較為模糊。6月9日，當(dāng)易居中國(guó)的兩大股東——周忻和沈南鵬共同發(fā)起私有化要約時(shí)，市場(chǎng)紛紛猜測(cè)此舉是為了回歸A股。

目前，易居中國(guó)對(duì)于私有化只是提出了要約，還要和投資者繼續(xù)談判。根據(jù)易居中國(guó)掌門人周忻的表態(tài)，私有化之后是整體上市還是分拆上市都有可能，在A股或美股都有可能，周忻本人更傾向于美股。

搭建A+H雙平臺(tái)

和港股相比，A股在這半年里經(jīng)歷了一場(chǎng)牛市?！癆股高漲，新股上市也加快了速度，為上市企業(yè)融資創(chuàng)造了良好的條件”

克而瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，政府對(duì)于房地產(chǎn)融資的限制已經(jīng)放開(kāi)， A股比港股更有優(yōu)勢(shì)，富力等房企希望能抓住窗口期。

目前來(lái)看，投資開(kāi)發(fā)類企業(yè)估值較低，大型藍(lán)籌公司集中在8-15倍市盈率，中小房企市盈率在20-50倍；服務(wù)類型房地產(chǎn)企業(yè)估值最高，普遍在50倍市盈率以上。以易居中國(guó)為例，回歸A股前，市值僅為68億，如回歸A股若成功，參考同類型企業(yè)，估值有望翻10倍左右。

在內(nèi)地上市的萬(wàn)達(dá)院線和在香港上市的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)就是兩個(gè)對(duì)比鮮明的例子。其中，在A股上市的萬(wàn)達(dá)院線上市后連拉了12個(gè)漲停板，市值突破1300億元，輕松斬獲90.96倍市盈率。

由于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式未被香港資本市場(chǎng)熟知并認(rèn)可，這導(dǎo)致其市值未完全釋放，市盈率僅8.354。相比之下，如果萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股，廣泛被認(rèn)可的商業(yè)模式將更利于其市值管理，若其回A股計(jì)劃成功實(shí)施，該公司將同時(shí)擁有A+H兩個(gè)上市平臺(tái)。

朱一鳴認(rèn)為，A+H模式將使海外和內(nèi)地兩個(gè)上市平臺(tái)相互補(bǔ)充，未來(lái)資產(chǎn)注入的可操作空間將更大，融資的效率將大大提高。而這對(duì)萬(wàn)達(dá)這種處在轉(zhuǎn)型期的房企好處更大，對(duì)其自身融資、推進(jìn)輕資產(chǎn)化更有優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于重回A股的原因，富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力近期表示，一是公司的戰(zhàn)略問(wèn)題，二是為了拓展融資渠道，三是，A+H是每個(gè)H股企業(yè)必走的道路，富力也不例外。目前富力地產(chǎn)在香港僅以4倍出頭的市盈率交易，若回歸A歸，股價(jià)翻倍是大概率事件。

富力的表現(xiàn)也迫使其渴望在資本市場(chǎng)重振雄風(fēng)。在過(guò)去的8年時(shí)間，富力地產(chǎn)曾三次未完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。2014年實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額544億元，雖然同比增長(zhǎng)29%，卻依然沒(méi)有完成全年600億元的銷售目標(biāo)。更讓市場(chǎng)失望的是，富力地產(chǎn)上市10年來(lái)首次宣布不發(fā)放股息，而過(guò)去9年來(lái)其平均股息分派率均在40%以上。

國(guó)內(nèi)股市走牛也確實(shí)讓很多內(nèi)資港股公司產(chǎn)生了回歸A股，實(shí)現(xiàn)A+H股的計(jì)劃。比如今年徽商銀行、哈爾濱銀行H股后擬“回歸”，另外，銀河證券今年年初閃電增發(fā)240億港元，獲得投資人高額認(rèn)購(gòu)，也被看做是其回歸A股的前奏。

仍存不確定性

對(duì)A股發(fā)行，萬(wàn)達(dá)顯得深思熟慮。萬(wàn)達(dá)一位高管表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)制定A股發(fā)行方案將陸續(xù)發(fā)送給各股東，在8月18日前各大股東也需要提交對(duì)A股發(fā)行方案的意見(jiàn)。目前部分券商投行已接到萬(wàn)達(dá)部分股東的咨詢，個(gè)別股東甚至花重金請(qǐng)了私人資本運(yùn)作高手。

不過(guò)，目前萬(wàn)達(dá)究竟在上交所還是深交所上市還存在不確定性。萬(wàn)達(dá)存在登陸上海交易所的可能性，其理由是2017年萬(wàn)達(dá)金融總部將落地上海自貿(mào)區(qū)，萬(wàn)達(dá)希望在上海自貿(mào)區(qū)搭建REITs交易平臺(tái)。

不過(guò)，基于新任萬(wàn)達(dá)金融的負(fù)責(zé)人陸肖馬在深交所擔(dān)任高管多年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)登陸深市的可能性較大。未來(lái)，深諳資本之道的陸肖馬，將在萬(wàn)達(dá)金融板塊的籌備中扮演重要角色。

無(wú)論在哪個(gè)交易所，如萬(wàn)達(dá)登陸A股成型，萬(wàn)達(dá)的金融板塊將包括： REITs平臺(tái)、同時(shí)面向境內(nèi)和境外發(fā)行的A+H上市平臺(tái)。

不過(guò)，由于監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批等關(guān)系，最后的結(jié)果和時(shí)間均無(wú)法確定。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)表示，因獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)及中國(guó)其他監(jiān)管機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)的時(shí)間無(wú)法確定，董事認(rèn)為A股發(fā)行決議案的有效期須為十二個(gè)月。

同樣的期限依然限制著富力地產(chǎn)最新回A預(yù)案，該決議案有效期為“臨時(shí)股東大會(huì)、類別股東會(huì)議（以通過(guò)時(shí)間靠后的為準(zhǔn)）審議通過(guò)之日起12個(gè)月內(nèi)有效?！睋Q言之，明年8月前，市場(chǎng)還且看富力地產(chǎn)回A沖刺能否落定結(jié)果。

“A股劇烈震蕩之時(shí)，內(nèi)房股要回歸A股并不容易。”黃立沖指出，盡管富力地產(chǎn)等注冊(cè)地在內(nèi)地的H股要回歸A股，不存在技術(shù)難度，但至今沒(méi)有成功案例。這一年多以來(lái)，除了綠地等個(gè)別國(guó)企能通過(guò)借殼等形式在A股上市之外，還沒(méi)有其他地產(chǎn)企業(yè)完成在A股IPO的案例。

由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，國(guó)家政策雖然對(duì)行業(yè)再融資放寬，但涉及上市還是較為謹(jǐn)慎。

富力地產(chǎn)十年來(lái)曾多次嘗試回歸A股，卻多次流產(chǎn)，原因包括國(guó)內(nèi)IPO叫停，調(diào)控亂市等等。

近期，由于A股市場(chǎng)接連遭遇重挫，政府考慮暫停IPO應(yīng)對(duì)股市大跌，這也給地產(chǎn)企業(yè)重回A股之路蒙上一層陰影。不過(guò)，張力表示，停止IPO只是暫時(shí)的，等股票回歸理性時(shí)，估計(jì)A股還是會(huì)重啟的。