龔小鋒

最近，財(cái)經(jīng)作家吳曉波說，自己每一年買一套房。此語一出，引起網(wǎng)友評價(jià)紛紛。無論是吳曉波也好，還是已經(jīng)退休的地產(chǎn)大炮任志強(qiáng)，事實(shí)表明，近一二十年來，房產(chǎn)仍然是最靠譜的保值增值手段。

不過，買房一事當(dāng)然需要量力而行。有錢任性的土豪們，大可“任性買”，而普通工薪族，自然要算著買，如果是剛畢業(yè)的年輕人，先租房再置業(yè)，不失為一個(gè)好選擇。

有錢“任性買”

關(guān)于豪宅，電影《大腕》里那位穿豎條紋衣服的男人說過一句很經(jīng)典的話：“幾千塊錢一平米？錯(cuò)，我說的那是美金；純英式莊園，每個(gè)家里配一個(gè)外國老管家，每天一口純正的倫敦腔問你：‘Can I help you；我們買房就只有一個(gè)目標(biāo)：只買貴的，不買對的……”

一般來說，一個(gè)城市高端住宅價(jià)格能達(dá)到區(qū)域房價(jià)的2-3倍，而頂級豪宅價(jià)格往往達(dá)到區(qū)域房價(jià)的數(shù)倍，甚至部分超級豪宅價(jià)格幾乎可以脫離城市房屋價(jià)格體系。

早在2011年，位于海淀區(qū)玉淵潭附近的釣魚臺(tái)7號院，曾因30萬元/平方米創(chuàng)歷史單價(jià)震驚過京城樓市。如今北京單價(jià)超過10萬元的豪宅比比皆是，不少項(xiàng)目已經(jīng)競相超過20萬元。

盡管如此之貴，可北京并不缺乏購買力。記者從龍湖西宸原著及金地中央世家等別墅項(xiàng)目了解到，與以往財(cái)富人群相比，今年以來一個(gè)特別的現(xiàn)象是，資產(chǎn)增值較快的新貴，金融、科技、互聯(lián)網(wǎng)等新興行業(yè)的財(cái)富人群，逐漸成為各大頂豪別墅項(xiàng)目的客群，而且“客群的年齡已經(jīng)下移到35歲以上”。

據(jù)西宸原著營銷負(fù)責(zé)人李昂介紹，西宸原著的到訪客戶，從具體年齡上，可以大致分為兩大類：一類是近年來資產(chǎn)增值較快的新貴，像中關(guān)村IT精英、金融街金融新貴，年齡在35歲到45歲之間；第二類是40歲以上，主要集中在海淀，工作在三環(huán)沿線。

對于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)及金融行業(yè)精英來說，即使職業(yè)經(jīng)理人，年薪動(dòng)輒上千萬，身價(jià)過億者并不缺乏。從目前北京高端住宅市場的總價(jià)上看，2000萬元是高端市場的一個(gè)分水嶺，購買力在此之上的置業(yè)者多為企業(yè)董事長或大型企業(yè)高管，資產(chǎn)至少過億元。而目前，北京頂級豪宅的總價(jià)格可以輕松超越五六千萬元。

胡潤研究院發(fā)布的《2014中國高凈值人群養(yǎng)生白皮書》顯示，定居北京的千萬富豪達(dá)到19.2萬人，億萬富豪達(dá)到1.13萬人，全國排名第一。胡潤預(yù)測，未來三年，中國億萬資產(chǎn)以上的富豪人數(shù)可能達(dá)到7.3萬人。

當(dāng)然，即使是這些豪宅項(xiàng)目，也并非個(gè)個(gè)都是可以任意買的主兒，其中還不乏高端改善性置業(yè)的客群。李昂表示，西宸原著的意向客戶中，有不少是來自海淀、金融街、豐臺(tái)的地緣性客戶，還有一部分從東部高端項(xiàng)目中轉(zhuǎn)移過來的高端客戶，這些客戶中不乏改善性需求。

工薪族“算著買”

“你租房，每個(gè)月要這么多錢，買房，月供比這個(gè)也多不了多少錢，可最后租房花了錢什么都落不著，買房花了錢最后還能落著一套房。”這是街頭巷尾、七大姑八大姨都能說出的至理名言。

最近，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在微信朋友圈貼出了一則年輕粉絲的來信，“不做房奴，活得瀟灑，這是自我畢業(yè)就有的想法，過去8年，任你房價(jià)是漲是跌我都不關(guān)心，可打年初有了孩子，一切都變了，過去的大半年，我想的最多的竟是房子，因?yàn)楹⒆痈淖兞艘磺校@就是剛需吧，以前腦子給驢踢傻了?！?/p>

對于年輕人來說，比較適合于階梯型，或者說分步置業(yè)。建議以小戶型為考慮對象，兩居室是更為合適的選擇，其中一間可留作日后的兒童房，實(shí)用性更強(qiáng)。而一居室單身時(shí)尚可，有了孩子之后則不易騰挪。在日后經(jīng)濟(jì)允許的情況下，就可考慮購買大一些的戶型。

買房需要考慮的綜合因素很多，尤其是經(jīng)濟(jì)能力。80后或90后，工作年限不長，經(jīng)濟(jì)積累比較有限，貸款買房，要根據(jù)自己的還款能力來貸款。一般來說，以個(gè)人月收入、家庭月收入的40%為極限，幅度再大則可能影響到生活品質(zhì)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就撰文指出，“再過三年，北京年收入50萬元的家庭，就不要想買新房這事了”。在其看來，從北京剔除保障房后的市場成交情況看，新建商品房均價(jià)已經(jīng)在3萬元左右。按照一套100平米左右的普通剛需住宅計(jì)算，在六環(huán)內(nèi)，購買成本已經(jīng)在300萬元左右。

即使是300萬元的一套普通商品房，100平米左右也只能是小三居或者正規(guī)兩居，包括利息、稅費(fèi)以及裝修成本等，在20年的貸款周期內(nèi)，完全擁有這套房，需要支出的成本為477萬元，按照20年平均算，也就是每年24萬元。

在張大偉看來，要擁有這套房，至少是家庭收入要達(dá)到50萬元的中產(chǎn)階級家庭。因?yàn)榘凑辗蚱揠p職工計(jì)算，50萬元剔除個(gè)稅、保險(xiǎn)等支出，實(shí)際到手大約只有36萬元。一個(gè)三口的家庭在北京除居住外的支出保守應(yīng)該在10萬元左右，也就是不考慮任何特殊情況，積蓄等。一個(gè)收入50萬元的家庭，一年最多可以有25萬元左右用于購房。

如果說一百平米有些大，那可以退而求其次，選擇兩居室。目前北京在六環(huán)內(nèi)，一套七十平米的小兩居，總價(jià)最少也要在150萬元之上，首付和裝修成本、契稅總共加起來，購房者至少要準(zhǔn)備60萬元，剩下的月供即使按照三十年還款周期算，粗略估計(jì)月供也要六千元左右，如果家庭收入低于20萬，還款將是一件很艱難的事。

有條件者，也可選擇二手房，不過二手房往往價(jià)格不低。根據(jù)鏈家市場研究中心統(tǒng)計(jì)，7月北京市二手住宅成交均價(jià)為35282元/平方米，環(huán)比上漲2%，同比去年上漲6.2%，年內(nèi)累計(jì)上漲2.9%。

那么月薪只有幾千的年輕人有可能在北京置業(yè)嗎？我們身邊其實(shí)不乏這樣的勵(lì)志故事：“小王月薪5000元，奮斗多年省吃儉用終于在北京買了房，令人艷羨不已。他的做法是自己掏10萬元，家里出了剩下的190萬元。”

這并非個(gè)例，從記者所接觸的周邊年輕朋友情況來看，幾乎是清一色的“啃老族”，部分朋友買房時(shí)首付都為單方或雙方父母湊齊，剩下貸款用公積金還款，這樣相對輕松一些。

租房“也幸?！?/b>

對于日益上漲的房價(jià)和房租，尤其是面對有些新房的月供和自己租房的房租不相上下時(shí)，很多年輕人感覺難以取舍。

贊成買房的人認(rèn)為，租房永遠(yuǎn)都有一種漂泊感。買房之后就不用再忍受被房東或者中介追著漲價(jià)、催繳房租和克扣押金。而且房子會(huì)升值，自己的房子可以隨意裝修、買家具，未來孩子也可以就近入學(xué)，省了很多麻煩。

不過，由于經(jīng)濟(jì)能力不足，不少年輕人過早當(dāng)上房奴，不得不為了每個(gè)月的房貸“月供”緊衣縮食，除去日常開支，真正可以支配的工資捉襟見肘，生活中的幸福感日益缺乏。

“貸款買房，每月都要為月供發(fā)愁，整個(gè)人都被金錢和房子奴役，精神壓力非常大。雖然我現(xiàn)在每個(gè)月房租也要三四千，但至少?zèng)]有那么大的壓力?！痹诒本┒h(huán)內(nèi)租房的劉女士說，現(xiàn)在自己剛畢業(yè)沒多久，一個(gè)月幾千元的收入，如果自己買了房，會(huì)給父母和自己一定壓力，不如先暫時(shí)租著，以后再看。

實(shí)際上，隨著各地保障性住房建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)，商品房租賃市場的逐步規(guī)范，先租后買、先小后大的購房理念，更適用于年輕人。近日，中國青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心通過民意中國網(wǎng)和問卷網(wǎng)，對1873人進(jìn)行的調(diào)查顯示，66.9%的受訪者畢業(yè)入職后租房居住。對更多人而言，與其當(dāng)痛苦的“畢房族”，不如做幸福的“租房族”。

在發(fā)達(dá)國家，普通民眾同樣面臨高房價(jià)問題。發(fā)達(dá)國家年輕人租房者較多，除了源于政策保障、政府提供公租房或補(bǔ)貼之外，更在于對保障房建設(shè)的綱性要求，及對房屋租金的強(qiáng)力調(diào)控。因此，初入職場的年輕人，租房已經(jīng)是常態(tài)。

如德國《民法典》等多項(xiàng)法律均強(qiáng)調(diào)保護(hù)租房者權(quán)益，各州、市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)都設(shè)有獨(dú)立機(jī)構(gòu)，制定各地段房租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)范圍；房租漲幅若超過20%就被視為違法，超過50%則構(gòu)成犯罪。

與發(fā)達(dá)國家相比，租房的尷尬局面在我國表現(xiàn)更為突出。比如就近租房難、虛假宣傳、中介費(fèi)過高等現(xiàn)象層出不窮，尤其是北京還存在不少黑中介，這一定程度上加劇了租房難的局面。

基于此，早有業(yè)內(nèi)專家號召，一方面，要通過政策調(diào)控手段規(guī)范住房租賃市場，引導(dǎo)年輕人理性居住；另一方面，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，通過公租房、廉租房等，增加年輕人的居住渠道。

因此，不管是租房還是買房，都要看自己的需求，不能簡單地說，租房不如買房或者買房不如租房。尤其是年輕人買房，要量力而行。