魏鍇

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是構(gòu)成我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容，其興衰直接影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀來(lái)看，由于宏觀環(huán)境及政治經(jīng)濟(jì)等多方因素的影響，其呈現(xiàn)的狀態(tài)不容樂(lè)觀。基于此，本文認(rèn)為要改善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)波動(dòng)問(wèn)題，還應(yīng)積極采取強(qiáng)化政策建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)控制、健全金融制度等各項(xiàng)措施，才能取得促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素；解決對(duì)策

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深入，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入發(fā)展高峰期，然而，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終不平衡，存在較大波動(dòng)。特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從長(zhǎng)期來(lái)看，其發(fā)展趨勢(shì)看似平滑卻起伏不定，比如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的變動(dòng)，行業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)率以及價(jià)格水平、消費(fèi)水平等，都是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要因素。由此可見(jiàn)，要確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須加強(qiáng)對(duì)其經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素的分析，針對(duì)性提出有效改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對(duì)策。

一、影響因素

（一）土地因素

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程中，主要的影響因素來(lái)源于一、二級(jí)市場(chǎng)，而一級(jí)市場(chǎng)主要指土地市場(chǎng)，由作為土地提供方的國(guó)家土地部門(mén)提供資源。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則為需求方，其通過(guò)改建所獲土地實(shí)現(xiàn)增值，故房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中以土地為標(biāo)的。另外，所謂二級(jí)市場(chǎng)主要指買(mǎi)房者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為提供方，故二級(jí)市場(chǎng)以房屋土地的所有權(quán)和使用權(quán)為標(biāo)的。由此可見(jiàn)，在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素共有四個(gè)方面，以土地因素最為關(guān)鍵。

（二）經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素分為宏觀經(jīng)濟(jì)因素和其他相關(guān)因素，其中宏觀經(jīng)濟(jì)因素直接影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，主要涉及到經(jīng)濟(jì)變量與參數(shù)兩方面，包括國(guó)民收入或消費(fèi)水平、通貨膨脹率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率等。而其他相關(guān)因素則主要指非房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，所謂非房地產(chǎn)行業(yè)，即與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢(shì)直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

（三）政治因素

政府要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，就必須頒發(fā)相關(guān)的政策措施，才能多維度的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)及其行業(yè)發(fā)展，但也將影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。比如，改革經(jīng)濟(jì)制度，政府及區(qū)域發(fā)展政策，產(chǎn)業(yè)或貨幣等政策。

（四）其他因素

一方面，城鎮(zhèn)化的日益加劇，居民對(duì)在城市買(mǎi)房的趨向，加大了居民普通住房和城市基礎(chǔ)建設(shè)的需求，以及人口與交通運(yùn)輸業(yè)的增長(zhǎng)發(fā)展等，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系產(chǎn)生間接影響，進(jìn)而引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問(wèn)題。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)還受不可預(yù)估因素的影響，包括地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等一系列突發(fā)因素。

二、解決對(duì)策

（一）加強(qiáng)市場(chǎng)控制

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有靈活多變的特征，只有對(duì)其采取符合實(shí)際的調(diào)控措施，才能做好市場(chǎng)調(diào)控獲得最大利益，而要采取合理的市場(chǎng)調(diào)控措施，就必須結(jié)合相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，即兩者必不可少。在長(zhǎng)期實(shí)踐過(guò)程中，我國(guó)也提出了眾多作用巨大且有效的經(jīng)濟(jì)政策。特別是對(duì)于房地產(chǎn)問(wèn)題，這些經(jīng)濟(jì)政策同樣不可或缺。另外，對(duì)于市場(chǎng)調(diào)控來(lái)說(shuō)，只有做到矢志不移、百折不撓，不斷強(qiáng)化市場(chǎng)控制，才能有利于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

（二）強(qiáng)化政策建設(shè)

對(duì)于市場(chǎng)波動(dòng)的千變?nèi)f化，政策無(wú)法實(shí)現(xiàn)全能作用，只能是以偏概全。再加上，我國(guó)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的控制缺乏全面性和有效性，不利于經(jīng)濟(jì)的邁步猛進(jìn)，易使經(jīng)濟(jì)乏力且僵硬。由此可見(jiàn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)者還應(yīng)通過(guò)堅(jiān)持不懈地努力，提出正確有效符合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策，同時(shí)各關(guān)鍵部門(mén)的工作人員也要積極參與其中，嚴(yán)格把關(guān)政策實(shí)施的全過(guò)程，并嚴(yán)厲懲罰偷工減料、松懈及鉆空子的人員，以確保各項(xiàng)政策有效合理的執(zhí)行。

（三）完善金融制度

眾所周知，我國(guó)時(shí)?？梢?jiàn)金融資金項(xiàng)目走向不明的事例，而產(chǎn)生這些現(xiàn)象的主要原因即相關(guān)制度不完善、不明確，致使眾多商戶(hù)出現(xiàn)資金虧損問(wèn)題?；蚴窍嚓P(guān)機(jī)構(gòu)追責(zé)不及時(shí)，以至于資金不明所蹤。如果不能將這些惡劣現(xiàn)象扼殺殆盡，將加大國(guó)民對(duì)政府的失望程度，嚴(yán)重阻礙我國(guó)房地產(chǎn)及附加產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至還將影響國(guó)家的發(fā)展壯大。因此，通過(guò)分析房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前發(fā)展實(shí)際可知，資金是直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要因素，為此，不斷完善金融體制和制度，對(duì)控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)意義重大。首先，完善多元化房屋融資途徑。政府方面應(yīng)積極頒發(fā)優(yōu)惠政策扶持房地產(chǎn)行業(yè)，特別是對(duì)房屋按揭貸款及合作資金等各個(gè)項(xiàng)目的支持力度，還應(yīng)不斷加強(qiáng)。其次，基于當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)情之上，完善建立多元化房地產(chǎn)融資體系，加強(qiáng)相關(guān)市場(chǎng)資金企業(yè)的建立，比如銀行貸款、商業(yè)地產(chǎn)信托等。最后，完善金融管理制度。落實(shí)改制度必須充分結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)與市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展情況，積極探索和思考房地產(chǎn)將來(lái)發(fā)展道路，進(jìn)而改善房地產(chǎn)制度的缺陷，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)的發(fā)展。

（四）規(guī)范土地市場(chǎng)

加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范，是有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的基本措施之一，其現(xiàn)實(shí)意義極強(qiáng)，具體可從這幾方面著手：第一，強(qiáng)化管理土地批租管理，推行全面總量控制措施，統(tǒng)一規(guī)范土地管理權(quán)，并嚴(yán)格確定行政劃撥用地審批制度；第二，強(qiáng)化政府土地供給能力，實(shí)施一切可行措施，對(duì)我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)放化管理，充分利用市場(chǎng)調(diào)控手段，優(yōu)化土地資源的配置重組；第三，規(guī)范招標(biāo)拍賣(mài)土地的途徑流程，嚴(yán)格按照協(xié)議及規(guī)范內(nèi)容進(jìn)行操作，進(jìn)而市場(chǎng)化我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)；第四，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，明確土地供應(yīng)新機(jī)制，有效規(guī)范我國(guó)土地出讓行為。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接影響著地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但由于受到政治、經(jīng)濟(jì)、土地以及自然等相關(guān)因素的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)頻率較大，其行業(yè)很難得到穩(wěn)定和諧的發(fā)展，而要改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)狀，就必須加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控、強(qiáng)化政策建設(shè)、完善金融制度、規(guī)范土地市場(chǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行政府頒發(fā)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)違反法紀(jì)的人員進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰，盡可能為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展條件，促進(jìn)其健康持續(xù)的發(fā)展，為壯大國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出卓越貢獻(xiàn)。

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