王輝

摘要：工程管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，主要包括規(guī)劃管理、設(shè)計(jì)管理以及施工過(guò)程管理等方面，涉及到的部門(mén)包括設(shè)計(jì)部門(mén)、工程監(jiān)理部門(mén)、施工部門(mén)、質(zhì)量監(jiān)督等部門(mén)，通過(guò)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中實(shí)施工程管理，能夠有效的解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，控制成本，以及提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的聲譽(yù)都具有非常重要的作用。本文主要闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理的相關(guān)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)；項(xiàng)目管理

引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展迅速，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，如何在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳步不被市場(chǎng)淘汰，還要獲取較大的利益，所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的管理就顯得由為重要，因?yàn)橹挥泄芾砩先チ?，每一?xiàng)工作才能完整的很好，各個(gè)部門(mén)才能協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的任務(wù)量很大，任務(wù)形式眾多，就目前的形式來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理還存在著很多漏洞，制度還不夠完善，我們需要在發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題的過(guò)程中積累經(jīng)驗(yàn)，將利益合理的擴(kuò)到最大化。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂。建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專(zhuān)業(yè)管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位發(fā)布指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。提供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價(jià)考慮，對(duì)于某些大宗材料，采取低價(jià)招標(biāo)競(jìng)買(mǎi)等方式采購(gòu)。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對(duì)于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的，因此對(duì)于甲供材料，常疏于管理，或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價(jià)購(gòu)進(jìn)，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理的要素

（一）質(zhì)量

質(zhì)量是一切良好品牌的基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)內(nèi)品牌優(yōu)質(zhì)的企業(yè)近四分之一的客戶(hù)就是老客戶(hù)，并且十分看重質(zhì)量和相對(duì)應(yīng)服務(wù)的保證。

（二）成本

在現(xiàn)代項(xiàng)目管理體系中，成本就是競(jìng)爭(zhēng)力、成本就是經(jīng)濟(jì)收益。一般來(lái)講房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要來(lái)自于建設(shè)成本和土地成本，在建設(shè)成本和土地成本相對(duì)均衡的今天，土地市場(chǎng)和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)操作，利潤(rùn)差距則主要來(lái)自于管理效率的高低。

（三）進(jìn)度

產(chǎn)品交付是商品流通的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期很長(zhǎng)，更多的進(jìn)度問(wèn)題在工程中起著非常重要的作用。

（四）安全

從房地產(chǎn)本身的安全問(wèn)題考慮，住房的消防等基礎(chǔ)設(shè)施是否符合安全要求是一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)。

（五）技術(shù)支持

使用新技術(shù)、新工藝、新材料、降低工程造價(jià)，縮短施工周期，提高項(xiàng)目的科技含量。

三、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃?xì)獾认到y(tǒng)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計(jì)管理應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手： 其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計(jì)單位，切忌過(guò)分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)成本而選擇缺乏設(shè)計(jì)實(shí)例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計(jì)單位，選擇具有良好信譽(yù)且資歷較深的設(shè)計(jì)單位。其二，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該將對(duì)項(xiàng)目的期望目標(biāo)以及相關(guān)的設(shè)計(jì)要求，提供給設(shè)計(jì)單位，通過(guò)與設(shè)計(jì)人員的溝通，能夠保證設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)效果更能夠滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的要求； 其三，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是金錢(qián)，因此應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計(jì)工作的效率；其四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格的執(zhí)行國(guó)家的強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，重視開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的科技含量。

（二）加強(qiáng)對(duì)成本管理的考核監(jiān)督

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)部門(mén)及項(xiàng)目建設(shè)管理內(nèi)容的不同，準(zhǔn)確劃分責(zé)任單位，并明確責(zé)任單位的成本管理目標(biāo)及權(quán)責(zé)，以責(zé)任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統(tǒng)，及時(shí)匯總、分析、掌握各個(gè)責(zé)任單位的成本管理信息數(shù)據(jù)，對(duì)成本控制存在較多問(wèn)題的責(zé)任單位進(jìn)行監(jiān)督，提高成本管理的針對(duì)性。此外，應(yīng)根據(jù)成本支出內(nèi)容，全面制定成本管理考核評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)不同責(zé)任部門(mén)的成本管理績(jī)效，以數(shù)據(jù)為支撐進(jìn)行評(píng)價(jià)，并與獎(jiǎng)懲機(jī)制掛鉤，提高成本管理的激勵(lì)效果。

（三）強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目施工的過(guò)程中應(yīng)該嚴(yán)格的控制各個(gè)施工階段的工作時(shí)間，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的總工期，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目分解成若干個(gè)分項(xiàng)工程，并制定各個(gè)分項(xiàng)工程的工作時(shí)間，然后對(duì)各個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和審核，同時(shí)還應(yīng)該協(xié)調(diào)和控制各個(gè)施工單位和監(jiān)理單位的施工進(jìn)度，根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)劃分工作順序和工作流程，有效的控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工的進(jìn)度。

（四）加強(qiáng)施工的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量管理主要包括：第一個(gè)是設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，搞好質(zhì)量管理的前提是對(duì)深度設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)保持高質(zhì)量要求，使其能夠滿(mǎn)足工程建設(shè)的所有要求；第二個(gè)是管理者對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)“人、機(jī)、料、法、環(huán)”合理部署。實(shí)施過(guò)程質(zhì)量管理是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)體質(zhì)量的形成階段施工中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作進(jìn)行的質(zhì)量管理措施。房地產(chǎn)工程管理人員需要綜合分析項(xiàng)目質(zhì)量管理的關(guān)鍵，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目具體的特點(diǎn)、難點(diǎn)建立質(zhì)量管理體系。同時(shí)要建立質(zhì)量獎(jiǎng)罰制度，通過(guò)對(duì)承包單位管理人員、監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)人員監(jiān)督，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的質(zhì)量管理進(jìn)行促進(jìn)。

（五）加強(qiáng)管理工作的信息化建設(shè)

在當(dāng)前信息化時(shí)代，信息化建設(shè)及管理水平對(duì)企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)資金投入大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，信息化管理更是重中之重。信息化建設(shè)不僅是辦公自動(dòng)化，還在于針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動(dòng)化管理軟件，從而加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理及工作中各部門(mén)的有效聯(lián)系，提升信息的交互速度與質(zhì)量，避免因信息孤島而出現(xiàn)管理工作滯后、疏漏以及錯(cuò)誤的發(fā)生，進(jìn)而全面提升管理水平。同時(shí)還有利于幫助企業(yè)樹(shù)立現(xiàn)代化、信息化、科技化的社會(huì)形象，贏得更多消費(fèi)者的青睞。

（六）加強(qiáng)建設(shè)工程的監(jiān)理管理

加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公有序的監(jiān)理市場(chǎng)；適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)；加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開(kāi)展監(jiān)理工作。建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理，對(duì)于工程質(zhì)量，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強(qiáng)和完善管理制度，這不僅僅關(guān)乎一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航，我們一定要嚴(yán)肅的對(duì)待。

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