許家海

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的核心任務(wù)就是對(duì)工程相關(guān)方進(jìn)行組織，協(xié)調(diào)并平衡各方力量，使其共同協(xié)作完成項(xiàng)目既定目標(biāo)，這個(gè)時(shí)候，溝通管理就顯得異常重要。文章介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中的溝通對(duì)象，闡述了溝通管理的特點(diǎn)，并在分析當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程溝通管理存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上提出了幾點(diǎn)有效管理措施。

中 關(guān)鍵詞：工程管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 運(yùn)用

作為工程建設(shè)中較為重要的職能性工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將當(dāng)代房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以及對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握作為基礎(chǔ)，以最新施工技術(shù)作為依托，并將專業(yè)化管理當(dāng)作核心，投入大量?jī)?yōu)秀人力資源進(jìn)行全面管理。并健全開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理體制，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的管理，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃向上的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理概述

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的重要意義

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強(qiáng)的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時(shí)完成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程的社會(huì)關(guān)系。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，要與社會(huì)各個(gè)部門、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理員進(jìn)行，只有管理恰當(dāng)才能確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完整性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理是工作量較多且最為主要的一項(xiàng)職能工作，它貫穿在整個(gè)投資建設(shè)過(guò)程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實(shí)施過(guò)程的其他職能活動(dòng)，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開(kāi)工程管理工作。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的內(nèi)容繁多，以蒙山新聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為例，具體的工程管理內(nèi)容主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的配合協(xié)調(diào)管理工作、工程驗(yàn)收的管理幾個(gè)方面：

1.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理。此項(xiàng)管理內(nèi)容是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實(shí)可行的工程方案。嚴(yán)禁將規(guī)劃時(shí)間縮短來(lái)加快工程的開(kāi)工，以免后期工作無(wú)法正常的進(jìn)行，使得建設(shè)成本額外的增加。

1.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)建筑物自身質(zhì)量的好壞對(duì)于其競(jìng)爭(zhēng)有著重要影響，想要獲得更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，首要任務(wù)是確保建筑物的質(zhì)量。所以在建設(shè)過(guò)程要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工做到嚴(yán)格的監(jiān)理，一旦發(fā)現(xiàn)存有質(zhì)量問(wèn)題要及時(shí)的嚴(yán)查落實(shí)。

1.2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的配合協(xié)調(diào)管理工作。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及因素較多，建設(shè)的范圍較廣，在建設(shè)過(guò)程中免不了出現(xiàn)矛盾。工程管理有利于協(xié)調(diào)所出現(xiàn)的各種矛盾，配合好建設(shè)單位，使工程建設(shè)順利的進(jìn)行。

1.2.4工程驗(yàn)收的管理。只有符合合同有關(guān)竣工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應(yīng)兩格參照國(guó)家相關(guān)的質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)展驗(yàn)收工作。驗(yàn)收工作開(kāi)展得好有利于縮短竣工的時(shí)間，順利進(jìn)行竣工結(jié)算。

2、房地產(chǎn)工程管理中存在的問(wèn)題

2.1 前期欠缺準(zhǔn)備

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，他們更多關(guān)注的是開(kāi)發(fā)地段的周邊環(huán)境、周邊配套，考慮的是所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，而建筑施工單位，他們往往只負(fù)責(zé)施工工作，而對(duì)工程前期的準(zhǔn)備事項(xiàng)缺乏了解和重視。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在盲目性，在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，項(xiàng)目盲目上馬，目標(biāo)性差。往往就是做了一些臨時(shí)性的目標(biāo)，也會(huì)因?yàn)槟承┰驘o(wú)法實(shí)現(xiàn)，或者改成了其它的計(jì)劃，大大的影響了項(xiàng)目的正常進(jìn)行。這就造成了項(xiàng)目結(jié)果和顧客的要求有一定的誤差，還有造成預(yù)算遠(yuǎn)超預(yù)期。而開(kāi)發(fā)商往往希望盡早動(dòng)工建設(shè)，往往在欠缺周全考慮的前提下就開(kāi)始施工，這樣就造成了施工后，才發(fā)現(xiàn)施工缺乏細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)依據(jù)，邊施工邊修改，形成產(chǎn)品后，有較多遺憾或者是給未來(lái)的業(yè)主留下隱患。

2.2 中期漠視施工許可規(guī)定

不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是工程的施工部門，站在自身利益的角度，都希望工程早點(diǎn)開(kāi)工，同時(shí)，也為了早日完成而不斷提高工程的進(jìn)度，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商千方百計(jì)尋找法律上的盲點(diǎn)和制度上的漏洞，施工單位更是不顧國(guó)家相關(guān)規(guī)定對(duì)于施工標(biāo)準(zhǔn)的限定，擅自提前施工，甚至被政府部門勒令停工或是拆除建筑，因而耽誤整個(gè)工程的進(jìn)度。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中加強(qiáng)工程管理的有效措施

3.1 規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在施工之前，有一系列的手續(xù)工作需要得到國(guó)家相關(guān)單位的批準(zhǔn)后，才能開(kāi)展工作。所以，在施工之前，就要做好工程的規(guī)劃管理工作。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)完成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要結(jié)合市場(chǎng)行情，尋找更具商業(yè)價(jià)值的地理位置作為開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，同時(shí)，要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解預(yù)期消費(fèi)者的需求，合理規(guī)劃所要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品；與國(guó)家規(guī)劃部門溝通好，尋找政策保障。

3.2 施工管理

合同管理：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與施工單位首先簽訂一份公平合理的合同，并且雙方在簽訂合同后，都需要遵守合同。尤其是涉及施工中建筑材料的品牌規(guī)格以及資金、人員投入的問(wèn)題，合同中一定要有明確的約定，避免后期雙方產(chǎn)生矛盾，而延誤工程。

質(zhì)量檢查：施工中要有專門負(fù)責(zé)工程監(jiān)理的隊(duì)伍，而工程監(jiān)理要嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，保障工程質(zhì)量的合格，不論是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)還是工程進(jìn)度，都要進(jìn)行科學(xué)的控制監(jiān)理，杜絕急功近利的躍進(jìn)行為，從而保證工程的質(zhì)量符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

工期控制：所謂工期，并不是越快越好，而是要綜合考慮建筑學(xué)知識(shí)以及自然氣候這兩大方面的因素，計(jì)算工程中各個(gè)小項(xiàng)目的具體工期。這個(gè)工期不僅密切關(guān)系著開(kāi)發(fā)商和施工單位的利益，更影響著房產(chǎn)消費(fèi)者的切身利益。

成本控制：工程的建造必須要在已有成本預(yù)算的范圍內(nèi)展開(kāi)，成本控制對(duì)開(kāi)發(fā)商和承建方都同樣重要。如果超支，那么就可能導(dǎo)致整個(gè)工程進(jìn)度癱瘓，除非再得到新的資金投入，才能讓未完成的工程繼續(xù)下去。

安全控制：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，工程的施工，要保證兩個(gè)安全：一是建筑物的安全合格，杜絕豆腐渣工程與苯荃超標(biāo)等環(huán)境污染；二是要做好充分的防護(hù)措施，保證施工人員的生命安全。所以，開(kāi)發(fā)商與施工隊(duì)伍都必須遵照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，來(lái)展開(kāi)整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)，保證建筑全程的兩個(gè)安全。

4、結(jié)束語(yǔ)

雖然我國(guó)的工程管理體系還有待完善。不過(guò)總體方向是好的，是正確的。不僅體現(xiàn)在管理方法的改進(jìn)，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術(shù)管理，培養(yǎng)技術(shù)人才，合理運(yùn)用管理的職能與科學(xué)的方法，我國(guó)的工程施工問(wèn)題會(huì)逐步得到解決，使得我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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