陳美權(quán)

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理與控制的過(guò)程呈現(xiàn)出一定的動(dòng)態(tài)性。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，房地產(chǎn)單位要想在這種環(huán)境下占據(jù)一席之地，就要使工程成本以及市場(chǎng)價(jià)格降低，盡可能地使企業(yè)的有益提高。而有關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)控制目前正當(dāng)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)研究的一項(xiàng)課題之一，下面本文就對(duì)其具體控制措施進(jìn)行探析，希望能對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起到一定幫助作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；控制；工程造價(jià)；措施

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的整體過(guò)程控制中，有關(guān)于工程的造價(jià)控制是控制的核心環(huán)節(jié)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制的主要內(nèi)容是在投資決策、施工、招標(biāo)、設(shè)計(jì)以及竣工階段，要對(duì)工程建設(shè)的造價(jià)進(jìn)行控制，保證其造價(jià)介于標(biāo)準(zhǔn)的造價(jià)限額之間。在整體過(guò)程控制過(guò)程中，若發(fā)現(xiàn)偏差，應(yīng)及時(shí)糾正，從而促進(jìn)項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并實(shí)現(xiàn)社會(huì)和投資效益雙贏的局面。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)控制內(nèi)容分析

在條件變化的背景下，為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，行為主體要依據(jù)預(yù)期擬定的標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)劃，利用引導(dǎo)、監(jiān)督、糾正和對(duì)比等多種手段，將被控對(duì)象實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的計(jì)劃值與實(shí)際值進(jìn)行科學(xué)的處理，而這個(gè)行為即控制行為。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)控制過(guò)程包括：首先，要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確；其次，要對(duì)工程開(kāi)發(fā)狀態(tài)進(jìn)行系統(tǒng)的檢查；最后，對(duì)施工中出現(xiàn)的偏差進(jìn)行糾正。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷的增加物力、人力和財(cái)力的投入，才能正確評(píng)價(jià)和深入的調(diào)研建設(shè)產(chǎn)品的市場(chǎng)前景、容量以及經(jīng)濟(jì)效益等多方面內(nèi)容。此外，房地產(chǎn)編制要具有準(zhǔn)確的投資估算能力，對(duì)建設(shè)過(guò)程中影響工程造價(jià)的多方面因素進(jìn)行充分考量，從而發(fā)揮投資估算在項(xiàng)目投資控制中的效用。

二、設(shè)計(jì)準(zhǔn)備期間以及設(shè)計(jì)期間工程造價(jià)的有效控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)準(zhǔn)備期間即項(xiàng)目的決策階段，該階段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)，它為工程造價(jià)的有效控制提供了必要的前提。因此，在設(shè)計(jì)準(zhǔn)備期間，要對(duì)開(kāi)發(fā)的可行性報(bào)告研究盡可能的細(xì)化，并對(duì)投資估算進(jìn)行準(zhǔn)確的編制。另一方面，工程的設(shè)計(jì)階段是將決策計(jì)劃落實(shí)的過(guò)程，建筑安裝施工主要是以設(shè)計(jì)本件為基本以及，設(shè)計(jì)的質(zhì)量能夠?qū)M建項(xiàng)目工程建設(shè)的質(zhì)量、投資以及進(jìn)度產(chǎn)生決定性作用。由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)階段與設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段對(duì)于造價(jià)的控制有著非常重要的意義。為了保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建設(shè)工程的造價(jià)進(jìn)行科學(xué)而有效的控制，一定要將工作重心轉(zhuǎn)移，即由審查標(biāo)底與施工圖語(yǔ)段的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)換為設(shè)計(jì)過(guò)程中工程造價(jià)的控制和確定中，從而把握好控制投資項(xiàng)目投資的設(shè)計(jì)關(guān)鍵階段。

三、招標(biāo)以及投標(biāo)期間工程造價(jià)的有效控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制的主要方式是利用公開(kāi)招標(biāo)的手段，對(duì)施工單位進(jìn)行合理的選擇，同時(shí)，與其簽署相應(yīng)的建設(shè)工程施工合同。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠?qū)κ┕み^(guò)程中需要的資金進(jìn)行全面掌握也有賴于建設(shè)工程的招標(biāo)程序，它能夠幫助相關(guān)企業(yè)擬定最合理的資金使用計(jì)劃。施工單位經(jīng)過(guò)招投標(biāo)程序的良性競(jìng)爭(zhēng)后，能夠?qū)?xiàng)目產(chǎn)生責(zé)任意識(shí)，從而在保證施工質(zhì)量的前提下，使施工方能夠應(yīng)用最先進(jìn)的工藝以及技術(shù)科學(xué)的對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制。

四、施工期間工程造價(jià)的有效控制

1.嚴(yán)格會(huì)審圖紙

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)審圖紙環(huán)節(jié)主要是通過(guò)對(duì)監(jiān)理、施工以及設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合理組織，繼而共同參與到會(huì)審工作中。主要對(duì)圖紙中的一些漏洞以及不合理的地方進(jìn)行糾正，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的精確控制。同時(shí)，組織機(jī)構(gòu)也要對(duì)施工單位的組織設(shè)計(jì)進(jìn)行認(rèn)真審核，由于所采用施工方法有一定的區(qū)別，而該區(qū)別將直接對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生影響。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要認(rèn)真配合施工單位，及時(shí)的對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，從而對(duì)施工單位發(fā)生人力、物力和財(cái)力浪費(fèi)的情況盡可能的避免。

2.避免設(shè)計(jì)中出現(xiàn)變更情況

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，在不能保證變更設(shè)計(jì)不會(huì)影響到項(xiàng)目的正常運(yùn)行時(shí)，一定要杜絕利用設(shè)計(jì)變更對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模進(jìn)行提高和擴(kuò)大的情況發(fā)生。針對(duì)于設(shè)計(jì)變更中出現(xiàn)費(fèi)用的問(wèn)題，一定要經(jīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)理、施工以及設(shè)計(jì)相關(guān)工作人員共同審核合格，方能行使變更，這樣才能對(duì)工程投資失控的現(xiàn)象進(jìn)行有效避免。

3.加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理力度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審核制度一定要明確，針對(duì)于一些設(shè)計(jì)重大技術(shù)措施修改的工程技術(shù)簽訂和施工組織設(shè)計(jì)方案都要經(jīng)由監(jiān)理、設(shè)計(jì)共同商議審核結(jié)果決定，倘若所涉及到的數(shù)額價(jià)款比較龐大經(jīng)由組織全體人員對(duì)其簽訂進(jìn)行論證，從而保障款項(xiàng)能夠合理、安全的被使用。而建筑材料單價(jià)的簽訂，要滿足市場(chǎng)行情以及招標(biāo)文件，不能高于標(biāo)造價(jià)的同類材料價(jià)格數(shù)額，并結(jié)合當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門和造價(jià)管理部門所發(fā)布的材料信息價(jià)格，進(jìn)行材料的價(jià)格的審核。而環(huán)境變化與業(yè)主要求等相關(guān)內(nèi)容簽證，由于其過(guò)程比較復(fù)雜，要滿足國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和施工合同以及招標(biāo)文件的相關(guān)規(guī)定，方能簽證。

五、后期竣工期間工程造價(jià)的有效控制

后期竣工階段是房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)控制的主要途徑之一。工程結(jié)算的主要依據(jù)是根據(jù)現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定，嚴(yán)格遵守甲乙雙方在合同中簽署的協(xié)議內(nèi)容。審核的內(nèi)容應(yīng)結(jié)合竣工圖的現(xiàn)場(chǎng)鑒證、隱蔽簽證和設(shè)計(jì)變更方面進(jìn)行計(jì)算，以實(shí)事求是為基本原則，對(duì)每一項(xiàng)工程的變更情況進(jìn)行認(rèn)真審核。為了對(duì)工程結(jié)算的質(zhì)量進(jìn)行保證，工程階段制度可以采取工程尾款會(huì)簽和結(jié)算復(fù)審制度。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制的主要內(nèi)容就是按照科學(xué)的經(jīng)濟(jì)原理，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，從而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)、管理和技術(shù)等方面問(wèn)題進(jìn)行解決的過(guò)程。此外，在工程項(xiàng)目中每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及到工程造價(jià)投資的控制，它能對(duì)工程建設(shè)的總體質(zhì)量產(chǎn)生直接影響。工程造價(jià)科學(xué)的控制是一種投資管理科學(xué)，它能夠?qū)⒓夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)與管理有機(jī)的結(jié)合。由于項(xiàng)目工程造價(jià)的質(zhì)量關(guān)乎到房地產(chǎn)投資效益，因此，一定要重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)控制工作。

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