張博超 萬麗 孫燕

摘 要：近幾年來，小產(chǎn)權(quán)房一直倍受政府、學(xué)者、媒體的高度關(guān)注，飽受“詬病”。就現(xiàn)實(shí)而言，其不但違反了法律法規(guī)，還激化了社會(huì)不同利益者之間的矛盾。但在其屢禁不止的事實(shí)背后，有著值得人們深思的原因。海納模型為分析購買者行為提供了一些啟示。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；購買行為；環(huán)境適應(yīng)性；合理性；海納模型

中圖分類號(hào)：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2015）20014103

0 引言

“小產(chǎn)權(quán)房”不是個(gè)嚴(yán)格意義上的法律概念，而是人們約定俗成的一種稱呼。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上由村委會(huì)自己建設(shè)或者由村集體組織承包給開發(fā)商建設(shè)的，以供應(yīng)給村組織成員之外的城鎮(zhèn)居民購買的房子。他們只能獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的“房產(chǎn)證”，而不能獲得由國家國土部門、建設(shè)部門、房屋管理部門所頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書，因此人們稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

從法律的角度來看小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，但法律有其固有的滯后和局限性。我們要在不違反憲法的基礎(chǔ)上重新審視小產(chǎn)權(quán)房問題。事物存在必有其存在的合理性，小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模不斷擴(kuò)大，必有其發(fā)展的空間和市場(chǎng)。我們通過探討需求方（購買者）的行為分析，試圖從導(dǎo)致這種行為的外部社會(huì)環(huán)境以及內(nèi)在收入水平客觀去闡述這種“違法”行為的合理性。并用具體事例去呈現(xiàn)當(dāng)下中低收入者們生活狀況，運(yùn)用海納模型理論剖析購買者購買時(shí)的心聲。

1 海納模型介紹

海納模型是海納教授在1983年發(fā)表的一篇題為“The Origin of Predictable Behavior”論文中提出的以研究在外部環(huán)境不可確定的條件下，人們有限理性行為的預(yù)測(cè)程度模型。此模型的一個(gè)重要核心概念是“C-D缺口”，又稱為“C-D gap”。C（competence）是指人們追求自身效用或者利潤最大化的能力，D（difficulty）是指人們追求最大化過程中所遇到的困難程度，換句話說就是人們預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)與實(shí)際完成目標(biāo)的差距。正由于“C-D gap”的存在，才會(huì)導(dǎo)致人們行為的復(fù)雜性和不可預(yù)期性。

“C-D gap”對(duì)人們行為決策影響到底有多大，主要取決于二個(gè)因素，第一個(gè)因素是外部環(huán)境的多變性，在這里我們用字母e表示，主要指可能遇到的環(huán)境改變，以及環(huán)境改變后與之相關(guān)其他變量變化的可能性大小，這將導(dǎo)致人們?cè)诰駬駮r(shí)考慮的情況將增多幾倍。第二個(gè)因素是人們個(gè)人的認(rèn)知判斷能力的差異性，我們用字母p表示，主要指人們的個(gè)人文化教育程度，生活工作經(jīng)驗(yàn)差異，以及思維方式的不同導(dǎo)致對(duì)事物認(rèn)知和判斷能力的不同。因此e和p總體的差異性，在此我們用符號(hào)U（e，p）表示，它決定了“C-D gap”差異的程度大小，也決定了人們?cè)谶\(yùn)用眾多信息時(shí)如何分析和理順部分信息的干擾，盡可能地排除外部環(huán)境的不穩(wěn)定因素做出對(duì)自己目前狀況最合適的抉擇，這個(gè)抉擇不一定是最優(yōu)的，但是在當(dāng)前多變環(huán)境下，人們運(yùn)用自身能力在有限理性的條件下所能做出的最適合自己的決策。

例如，在環(huán)境穩(wěn)定的條件下人們的行為方式是A，A是可預(yù)期和確定的，也可以說A是人們的習(xí)慣行為方式，但是當(dāng)外部環(huán)境改變、不可控制時(shí)，人們是仍選擇傳統(tǒng)的行為方式A還是會(huì)選擇另一個(gè)新的行為方式a？人們的決策主要取決于環(huán)境變動(dòng)的可能性大小，假設(shè)在當(dāng)前多變的環(huán)境下a是正確行為的概率是Ω（e），錯(cuò)誤行為的概率是1—Ω（e），而這一概率人們是不知道的。由于環(huán)境的不穩(wěn)定性，人們判斷事物的差異性，人們不一定能正確判斷選擇新行為a還是摒棄a。假設(shè)在不確定的環(huán)境下a為正確行為方案，而人們又能正確認(rèn)識(shí)到a是正確選擇的條件概率是η（e，p），而此時(shí)人們能獲得的收益是g（e），這時(shí)的收益多少只和環(huán)境有關(guān)。相反，如果新方案a在當(dāng)前的環(huán)境下是錯(cuò)誤的行為方式而人們卻認(rèn)為a是正確行為方案的條件概率是Φ（e，p），此時(shí)人們將面臨的損失是j（e），此刻的損失也只和環(huán)境有關(guān)。通過上述的假設(shè)和環(huán)境的設(shè)定，現(xiàn)在我們可以來解決上述的問題：在何時(shí)、什么情況下，人們會(huì)選擇新行為a是有利的？選擇a的預(yù)期收益是Ω（e）η（e，p）g（e）；預(yù)期損失是Φ（e，p）j（e）[1-Ω（e）]。只有當(dāng)預(yù)期收益大于預(yù)期損失時(shí)人們才會(huì)選擇新行為a即：

當(dāng)Ω（e）→0時(shí)，表示當(dāng)外部環(huán)境極度不確定，選擇新行為a的可能性趨于0時(shí)，T（e）→∞，這時(shí)人們放棄行為a是理性選擇（即為保守決擇）。當(dāng)Ω（e）→∞時(shí)，表示選擇新行為a的正確性很大，且人們主觀認(rèn)知能力強(qiáng)，能準(zhǔn)確把握信息并做出合理的理性選擇a時(shí)，T（e）→0。W（e）曲線表示預(yù)期收益等于預(yù)期損失的所有點(diǎn)，W（e）曲線左下方為“保守派”，右上方為“創(chuàng)新派”。

2 購買者行為的海納模型實(shí)證分析

現(xiàn)在我們運(yùn)用海納模型來分析購買者為什么會(huì)冒險(xiǎn)購買小產(chǎn)權(quán)房的行為。

眾所周知，房地產(chǎn)這幾年飛速發(fā)展，致使城市中一部分居民買不起商品房。表1、表2反映了我國近幾年來全國商品房和分省商品房平均銷售價(jià)格。

由表1和2可知：我國商品房的平均價(jià)格由1997年的1665元每平米漲至2013年的6237元每米，將近3.7倍。

以農(nóng)業(yè)大省安徽省為例，2013年的平均房價(jià)竟高達(dá)5080元每平米，同時(shí)家庭年平均收入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到房價(jià)上漲的速度。表3、表4反映了2012年安徽省各市城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民平均家庭年收入水平。

由表3和表4可知：城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民收入差距顯著，例如：2012年合肥市農(nóng)村居民人均年收入8938.66元遠(yuǎn)不到城鎮(zhèn)居民人均年收入27885.24元的1/3。并且就拿合肥市城鎮(zhèn)居民平均年收入的標(biāo)準(zhǔn)看，2012合肥市城鎮(zhèn)居民人均年收入在不吃不喝儲(chǔ)蓄的前提條件下按2013年全省平均房價(jià)5080元每平米來算，一年的收入也就夠買5.49平米房子，且眾所周知，合肥的房價(jià)遠(yuǎn)高于全省平均房價(jià)。城鎮(zhèn)居民的生活尚且如此，更不用說農(nóng)村居民購買商品房的能力，只能說心有余而力不足。按海納模型分析，人們都擁有購買住宅房的意愿，然而現(xiàn)實(shí)的收入能力遠(yuǎn)達(dá)不到要求，這就存在意愿與現(xiàn)實(shí)購買能力差距的一個(gè)“C-D”缺口。這樣一個(gè)缺口壓力談何說起生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。

城鄉(xiāng)二元土地制度是禍源，由此導(dǎo)致土地價(jià)值不同、分配利益不均等一系列政策、制度問題均需要中央政府和專家們各司其職。對(duì)于一個(gè)普通的公民而言，比起考慮國家總體利益、社會(huì)總福利、社會(huì)矛盾激化等宏觀問題，解決自身衣食住行的微觀問題更為重要。

我們?cè)僖园不帐∈徍恤敻坻?zhèn)為例。魯港鎮(zhèn)距離蕪湖市車程大約30分鐘，在城市擴(kuò)大化發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的號(hào)召下，魯港鎮(zhèn)也開始規(guī)劃發(fā)展、招商引資發(fā)展工商業(yè)，很多企業(yè)也陸續(xù)遷至那里，由于產(chǎn)房和工人宿舍房的需求，魯港鎮(zhèn)在集體的土地上陸續(xù)地建造工廠和房屋，以滿足外來人員的生活需求。而現(xiàn)在蕪湖市商品房的房價(jià)又是多少呢？離蕪湖市市中心較遠(yuǎn)的小區(qū)，如匯成名郡房價(jià)也要5500元/平米。假如在蕪湖市一個(gè)家庭夫妻倆一個(gè)月的總收入是6000元，這就算是一個(gè)中等收入的家庭，他們一個(gè)月全家人省吃儉用各方面的費(fèi)用總和也會(huì)不低于3000元，如果這對(duì)夫妻要購買一個(gè)90平米的小居室那么他們要花費(fèi)（5500×90）/[（6000-3000）×12]=13.75（年）的時(shí)間才可以擁有這所房子。而魯港鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房的房價(jià)是3200元/平米，那么這對(duì)夫妻去魯港鎮(zhèn)購買同樣90平米的房子需要（3200×90）/[（6000-3000）×12]=8（年）會(huì)節(jié)?。?500-3200）×90=207000（元），20多萬是一個(gè)家庭省吃儉用多少年的積蓄。每個(gè)人都想擁有一套屬于自己的房子，但是現(xiàn)在的商品房的價(jià)格之高，生活開支費(fèi)用之大使得人們承受不起，這也就存在著“C-D gap”。

設(shè)想如果小產(chǎn)權(quán)房一開始出現(xiàn)，政府就嚴(yán)厲拆除，那么人們會(huì)選擇傳統(tǒng)的方式A：按揭貸款購買商品房或者租房居住。不會(huì)有誰會(huì)冒險(xiǎn)購買小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)榇藭r(shí)購買小產(chǎn)權(quán)房的行為a的預(yù)期收益明顯小于預(yù)期損失，即Ω（e）η（e，p）g（e）<Φ（e，p）j（e）[1-Ω（e）]>變形得：η（e，p）Φ（e，p）

Ω（e）η（e，p）g（e）>Φ（e，p）j（e）[1-Ω（e）]，圖像是在T（e）曲線的右上方（見圖2），他們會(huì)選擇新的方案a-購買小產(chǎn)權(quán)房。中國人口眾多，而高收入富裕的人們畢竟只占人口的小部分，大部分都是中低收入的勞苦大眾。通過我們的分析我們能夠理解部分人們購買小產(chǎn)權(quán)房的無可奈何，他們不是藐視法律，而是生活所迫。

3 結(jié)語

本文通過對(duì)小產(chǎn)權(quán)房購買行為的環(huán)境以及不確定性條件下海納模型分析，我們發(fā)現(xiàn)了人們購買小產(chǎn)權(quán)房的無奈現(xiàn)狀和被迫冒險(xiǎn)下賭注選擇的合理性。購買小產(chǎn)權(quán)房的需求者都是城鎮(zhèn)中低收入的居民，本文通過統(tǒng)計(jì)房價(jià)和收入數(shù)據(jù)直白地呈現(xiàn)出這群需求者現(xiàn)實(shí)購房能力，蒼白的現(xiàn)實(shí)迫使他們成為在不確定社會(huì)環(huán)境下的冒險(xiǎn)創(chuàng)新派。小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系到廣大勞動(dòng)人民的切身利益和社會(huì)的穩(wěn)定。在非穩(wěn)定的前提下談發(fā)展，則如空中樓閣搖搖欲墜，因此解決小產(chǎn)權(quán)房的問題迫在眉睫。如何解決問題必須考慮問題出現(xiàn)的根源，小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)體制和二元土地制度這一大的社會(huì)體制背景下，就意味著解決此問題不能一蹴而就，需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。首先要改變城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)體制，完善土地制度，使農(nóng)民的切身利益得到保

障，合理分配土地增值價(jià)值；其次，妥善解決小產(chǎn)權(quán)房

的問題需要加強(qiáng)政策落實(shí)，提高政府的管制力度，盡可能降低制度推行成本；最后，也是本文的意圖所在，通過小產(chǎn)權(quán)房購買的現(xiàn)實(shí)環(huán)境分析，小產(chǎn)權(quán)房的存在是廣大勞動(dòng)人民的民意所向。任何的法律和規(guī)章制度都是為了社會(huì)的穩(wěn)定和人民生活和諧而服務(wù)的意識(shí)形態(tài)，意識(shí)形態(tài)服務(wù)于上層建筑。小產(chǎn)權(quán)房這一上層建筑正是為了縮短貧富差距，順應(yīng)民意，使得人人達(dá)到有房可居和諧狀態(tài)而存在的。因此在合理完善法律法規(guī)的前提條件下，統(tǒng)籌規(guī)劃全國現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，在不影響全國耕地面積18億畝紅線的前提下，顧及勞動(dòng)者、政府、房地產(chǎn)商等多方利益的條件下，使小產(chǎn)權(quán)房合法化，這是民意所向也是形勢(shì)所趨。

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