賀慶 蔡定凱 梁鐘元 楊珊珊 吳祿權(quán)

摘 要：自2012年“營(yíng)改增”在上海試點(diǎn)以來(lái)，“營(yíng)改增”已經(jīng)受到了社會(huì)的廣泛關(guān)注。根據(jù)建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系，通過(guò)閱讀大量文獻(xiàn)，分析“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)以及對(duì)其財(cái)務(wù)管理的影響，進(jìn)而提出對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；影響

中圖分類號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2015）20019502

1 房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的背景和必要性

2012年1月1日起在上海市交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I改增試點(diǎn)改革，拉開營(yíng)改增的改革大幕，同年8月營(yíng)改增試點(diǎn)分批擴(kuò)大。

“營(yíng)改增”政策出臺(tái)的初衷，主要是消除制約服務(wù)業(yè)發(fā)展的稅收制度障礙，同時(shí)，從總體上減輕生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的稅負(fù)?！盃I(yíng)改增”能夠?qū)崿F(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換，打通連接二、三產(chǎn)業(yè)增值稅抵扣鏈條，從制度上解決貨物與勞務(wù)稅制不統(tǒng)一和營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征收問(wèn)題。

而房地產(chǎn)行業(yè)具有基礎(chǔ)性，先導(dǎo)性，協(xié)調(diào)性等特點(diǎn)，關(guān)系國(guó)計(jì)民生，其實(shí)施的必要性如下：

（1）從企業(yè)層面看，“營(yíng)改增”后更加規(guī)范財(cái)務(wù)稅收管理，規(guī)范經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)行為?！盃I(yíng)改增”后只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能正確進(jìn)行納稅申報(bào)，而現(xiàn)有的施工行為營(yíng)業(yè)稅的申報(bào)方式基本上是粗放型，可能導(dǎo)致虛開發(fā)票的，給后續(xù)稅收征管帶來(lái)困難，無(wú)法規(guī)范行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)行業(yè)內(nèi)公平競(jìng)爭(zhēng)形成了阻礙。

（2）從行業(yè)層面看，有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，有助于提高行業(yè)的分工與專業(yè)化，如房地產(chǎn)公司可把原施工合同分離為采購(gòu)原材業(yè)務(wù)與勞務(wù)業(yè)務(wù)，從而節(jié)約施工環(huán)節(jié)的成本，這樣可降低建筑成本，提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（3）從消費(fèi)者層面看，利于房?jī)r(jià)回歸合理平穩(wěn)?！盃I(yíng)改增”可以消除住房銷售中的重復(fù)征稅問(wèn)題，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。另外，如果房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售對(duì)象是企業(yè)，且允許作為購(gòu)房者的企業(yè)可以憑據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開具的增值稅專用發(fā)票抵減其銷項(xiàng)稅額。

（4）從社會(huì)層面看，有利于減輕社會(huì)稅務(wù)負(fù)，擔(dān)消除重復(fù)征稅。房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，房地產(chǎn)業(yè)各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)間緊密聯(lián)系，在極大的程度上避免了重復(fù)征稅，促進(jìn)了房地產(chǎn)稅收成本的降低，從而在一定程度上減輕了通脹壓力。

2 房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”后將帶來(lái)的影響

改革總有兩面性，由于現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)仍然實(shí)行營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增”勢(shì)必會(huì)對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)成果、資產(chǎn)、企業(yè)發(fā)展能力、管理能力等產(chǎn)生一定的影響。

2.1 對(duì)經(jīng)營(yíng)成果影響

房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果與現(xiàn)金流的影響主要表現(xiàn)在對(duì)收入、成本兩個(gè)方面。

（1）收入將會(huì)將會(huì)相對(duì)減少。“營(yíng)改增”后，銷售額中不包括向購(gòu)買方收取的增值稅銷項(xiàng)稅額。收入比含稅收入下降的百分比=[1-1/（1+房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率）]，假定房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅率為17%，由此可得，依據(jù)公式可以算出，A=含稅A/1.17，即表明收入減少14.5%。

（2）成本相應(yīng)降低?！盃I(yíng)改增”后企業(yè)在外購(gòu)原材料等方面的進(jìn)項(xiàng)稅額在取得增值稅專用發(fā)票后可以抵扣，而以前是將這項(xiàng)支出計(jì)入成本核算的。

2.2 對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)的影響

在“營(yíng)改增”前，由于增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，所以這部分費(fèi)用計(jì)入固定資產(chǎn)的原值；“營(yíng)改增”后，可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅就不計(jì)入原值，因此使得固定資產(chǎn)的原值降低，資金的占用減少，并且固定資產(chǎn)的折舊將會(huì)相應(yīng)降低。因此，“營(yíng)改增”后，固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額可當(dāng)期抵扣，節(jié)約了固定資產(chǎn)投資成本，減少了資金的占用。

2.3 對(duì)企業(yè)發(fā)展能力的影響

公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的根本目的就是生存和發(fā)展。本文選取營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率和資本保值增值率三個(gè)指標(biāo)。

營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率是本年收入增長(zhǎng)額與上年?duì)I業(yè)收入總額的比值；凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率是本年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)額與上年凈利潤(rùn)的比值；資本保值增值率是年末所有者權(quán)益與年初所有者權(quán)益的比值。三個(gè)指標(biāo)值越高表明公司發(fā)展能力越好。據(jù)上文分析可知，改革后，可能會(huì)刺激公司增加固定資產(chǎn)投資，長(zhǎng)期來(lái)看，隨著固定資產(chǎn)的投入運(yùn)行，公司規(guī)模會(huì)逐漸擴(kuò)大，進(jìn)而帶來(lái)營(yíng)業(yè)收入的增加，加上稅負(fù)的減輕，會(huì)增加公司的凈利潤(rùn)。這樣，公司的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率及資本保值增值率都會(huì)出現(xiàn)增加的趨勢(shì)?？傮w看來(lái)，公司的發(fā)展能力是有所增強(qiáng)的。

2.4 對(duì)企業(yè)管理水平的影響

“營(yíng)改增”后企業(yè)管理也將發(fā)生變化，其中發(fā)票和成本變化比較顯著。

（1）對(duì)發(fā)票管理的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后，建筑業(yè)也納入了增值稅抵扣鏈條，各企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格管理增值稅專用發(fā)票。由于此前房地產(chǎn)企業(yè)是按營(yíng)業(yè)額全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，所以營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的計(jì)稅作用相對(duì)較小，因此企業(yè)對(duì)其的管理也較為松散，不太規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后，許多經(jīng)辦人員也不是很熟悉增值稅抵扣的原理，對(duì)發(fā)票管理的意識(shí)也較薄弱，以至稅負(fù)增加。因此各企業(yè)相應(yīng)人員應(yīng)管理好已有的發(fā)票，在購(gòu)進(jìn)時(shí)應(yīng)盡可能選擇能夠提供進(jìn)項(xiàng)抵扣的企業(yè)。

（2）對(duì)成本控制的影響。

成本控制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。改征增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)成本可以按照是否屬于增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣范圍，區(qū)分為屬于增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍的成本與不屬于增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍的成本，對(duì)屬于增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍的成本，還需要根據(jù)適用稅率以及取得增值稅專用發(fā)票情況做出進(jìn)一步細(xì)分，明確每一筆成本支出的實(shí)際數(shù)額大小、有無(wú)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣以及金額的大小，分門別類地做好相應(yīng)的會(huì)計(jì)記錄核算與實(shí)物盤點(diǎn)清查工作，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷提升企業(yè)成本核算與管理水平，使增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣機(jī)制在房地產(chǎn)企業(yè)中得到充分發(fā)揮。

3 房企應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的措施

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”帶來(lái)的上述影響，本文基于企業(yè)的角度分別從稅率確定、稅票抵扣、會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)機(jī)構(gòu)、稅收政策和稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等五個(gè)方面闡述應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的措施。

3.1 確定合理的增值稅稅率

“營(yíng)改增”確定了17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率，雖然另外增有11%和6%兩檔低稅率。若實(shí)行“營(yíng)改增”后，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)可以完全取得增值稅專用發(fā)票，抵扣鏈無(wú)缺口，稅負(fù)無(wú)疑是可以大大降低的。而中國(guó)建筑會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)綜合分析研究也認(rèn)為，企業(yè)“營(yíng)改增”后若以11%的稅率，會(huì)使建筑施工企業(yè)的稅負(fù)增加，不少建筑業(yè)的相關(guān)人士認(rèn)為“營(yíng)改增”后稅率定在5%-6%之間才不增加或降低企業(yè)稅負(fù)。

此外，由于抵扣困難的原因和制度不夠完善等問(wèn)題，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，對(duì)稅率的適應(yīng)程度也不同，因此不同地區(qū)適用一定差異的稅率可能才會(huì)是適應(yīng)我國(guó)地區(qū)發(fā)展不平衡的良策，待改革趨于成熟，再統(tǒng)一規(guī)范相關(guān)稅率。

3.2 解決稅票抵扣問(wèn)題

“營(yíng)改增”后，企業(yè)要想抵扣進(jìn)項(xiàng)稅就必須嚴(yán)格取得正規(guī)的增值稅專用發(fā)票，所以企業(yè)要選擇合作商時(shí)考慮成本的同時(shí)必須考慮增值稅發(fā)票的取得，盡可能選擇能開具增值稅發(fā)票的一般納稅人企業(yè)，盡可能取得大份額可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額成本，為增值稅的抵扣提供保障，切勿為了取得較低的價(jià)錢而舍棄發(fā)票。當(dāng)一般納稅人和小規(guī)模納稅人處于同等地位時(shí)，選擇一般納稅人可以取得按17%抵扣的增值稅發(fā)票，而從小規(guī)模納稅人，取得的發(fā)票不能抵扣，所以應(yīng)優(yōu)先選擇一般納稅人企業(yè)。

3.3 加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，關(guān)注“營(yíng)改增”新動(dòng)態(tài)

企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注中央及地方“營(yíng)改增”的相關(guān)文件，充分了解“營(yíng)改增”要求，避免出現(xiàn)不必要的失誤和損失。另一方面，“營(yíng)改增”初期，國(guó)家政策會(huì)根據(jù)企業(yè)稅負(fù)的高低情況給予一定的優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼，企業(yè)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系有利于企業(yè)全面了解相關(guān)的優(yōu)惠政策及申報(bào)流程，方便企業(yè)根據(jù)自身的符合條件申請(qǐng)納稅補(bǔ)貼，降低稅負(fù)。

3.4 充分利用稅收政策的“洼地效應(yīng)”為企業(yè)服務(wù)

稅收政策的“洼地效應(yīng)”是指稅收政策試點(diǎn)地區(qū)由于稅收政策的利好而使眾多資源流向試點(diǎn)地區(qū)形成優(yōu)勢(shì)的現(xiàn)象。若企業(yè)已處在“營(yíng)改增”地區(qū)，應(yīng)該充分利用“洼地效應(yīng)”帶來(lái)的眾多資源為企業(yè)服務(wù)，使企業(yè)在稅改中占據(jù)先機(jī)。若企業(yè)所在地區(qū)未納入“營(yíng)改增”范圍或只部分分公司在“營(yíng)改增”地區(qū)，可以在合作企業(yè)的選擇上優(yōu)先考慮處于“營(yíng)改增”的企業(yè)，以更加方便取得增值稅發(fā)票，或重點(diǎn)發(fā)展“營(yíng)改增”地區(qū)的業(yè)務(wù)，充分利用政策減輕稅負(fù)，使企業(yè)在營(yíng)改增中獲得更多機(jī)遇。

3.5建立完善的稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

“營(yíng)改增”之初，由于各行業(yè)“營(yíng)改增”步調(diào)不一致，可能會(huì)導(dǎo)致一些企業(yè)面臨著稅負(fù)有增無(wú)減的問(wèn)題。所以，企業(yè)應(yīng)該提高意識(shí)，提前做好應(yīng)對(duì)的措施，對(duì)納稅情況進(jìn)行評(píng)估，對(duì)比“營(yíng)改增”前后稅負(fù)和稅率的變化，建立完善的稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)和銷售設(shè)定合理的稅負(fù)預(yù)警線，并據(jù)實(shí)際的稅負(fù)和稅負(fù)率數(shù)據(jù)，做出實(shí)時(shí)的決策改變，把風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

4 結(jié)語(yǔ)

綜合上述，房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”或?qū)⒌絹?lái)，對(duì)房企的影響不可小覷，企業(yè)必須高度重視，并及時(shí)分析“營(yíng)改增”對(duì)自身可能帶來(lái)的影響，制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案和應(yīng)急機(jī)制。本文僅從財(cái)務(wù)管理相關(guān)要素角度探索房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”給房企帶來(lái)的影響，通過(guò)實(shí)地探訪、查閱大量文獻(xiàn)等方式進(jìn)行分析和研究，得出一些應(yīng)對(duì)此次稅制改革的建議，可為房企提供寶貴的參考資料。

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