陳萌
自住房,顧名思義,就是為了自己居住而購(gòu)置的房子。有一點(diǎn)需要注意的是,自住房的面積需要在90平米以下。一般來講,申請(qǐng)人購(gòu)買的首套住房都會(huì)默認(rèn)為是自住房,此類住房?jī)r(jià)格比周邊商品房的價(jià)格低30%左右,面向全北京市符合限購(gòu)條件的家庭。另外,購(gòu)買此類住房后五年內(nèi)不得上市,5年后上市交易的30%要上繳財(cái)政。
北京市自住房概況
從2013年北京市第一批自住型商品房項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在北京市規(guī)劃展覽館正式對(duì)外開放開始,一年內(nèi)推出了大概2萬套的自住房。2014年,達(dá)到了將近5萬套。據(jù)悉,在2015年還將繼續(xù)推出自住房大約3.3萬套左右。
經(jīng)過這兩年多以來大家對(duì)自住房的了解,越來越多的剛需族們開始選擇購(gòu)買自住房。什么樣的人可以參與購(gòu)買自住房呢?
非北京戶籍的家庭,但持有有效居住證件,連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社?;騻€(gè)稅,可以參與購(gòu)買自住房。這代表著名下無房或僅有一套住房的北京市戶籍家庭和那些符合購(gòu)房條件并名下無房的非京籍家庭,都可以購(gòu)買“自住型商品房”,申購(gòu)家庭定義為夫婦及未成年子女。當(dāng)然了,無論是什么條件參與購(gòu)買,首先都要經(jīng)過政府的購(gòu)房資格審核,審核過后,會(huì)采取搖號(hào)的方式來確定最終的購(gòu)房者。搖號(hào)方式借鑒了保障房的搖號(hào)方式,將申請(qǐng)購(gòu)房的家庭做了普通組和優(yōu)先組的區(qū)分,分別進(jìn)行搖號(hào)。一般來講,可以優(yōu)先購(gòu)買的家庭先搖號(hào),如果優(yōu)先家庭選完房后,還有剩余,那么就會(huì)再給普通家庭選房,搖號(hào)結(jié)果會(huì)在住建委官方網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)公示3天。
加之自住房的價(jià)格會(huì)比周邊商品住房低30%左右,套型又基本上都是90平米以下的,總價(jià)被控制在了200萬以下,所以說,很多人對(duì)自住房緊盯不放。
自住房,有人望,有人放
按常理來看,自住房確實(shí)是很多購(gòu)房者的不二之選,也確實(shí)值得去申請(qǐng)參與、拼運(yùn)氣搖號(hào)。但是在2014年卻出現(xiàn)了不止一次的大范圍棄權(quán)搖號(hào)的現(xiàn)象,這不得不讓人們?nèi)ブ匦滤伎甲宰》烤烤怪挡恢档萌ベ?gòu)買了。
首先引起筆者關(guān)注的是北七家的自住房被人大幅度放棄。筆者通過加入了幾個(gè)自住房申請(qǐng)者組建的QQ群,跟大家了解情況得知,北七家那邊的自住房建成后將形成一個(gè)巨大的類似于回龍觀、天通苑這樣的大生活圈,應(yīng)該還是不錯(cuò)的。人們之所以放棄是因?yàn)槟壳翱磥砟抢镞€是太過于偏僻,很多人接受不了現(xiàn)在的荒涼,也接受不了距離市區(qū)過遠(yuǎn)這一點(diǎn)。用購(gòu)房者齊先生的話說,畢竟自住房還是有很多不太偏的地方可以選擇呢,誰(shuí)都想選個(gè)相對(duì)來講不太偏的好地方的,如果萬一好地方?jīng)]機(jī)會(huì)了,就再考慮遠(yuǎn)一些的地方。大部分人棄號(hào)的原因大同小異,基本上有兩個(gè)方面:第一是擔(dān)心自己萬一真的搖上了,但選不到好房子,還不如索性搖不上呢;第二個(gè)是萬一自己真搖上了,又覺得房子有各種各樣的實(shí)際“缺陷”——地方太偏、生活不方便、價(jià)錢不合適、戶型不滿意等等,不想購(gòu)買了怎么辦?政策規(guī)定,搖上號(hào)后再放棄,就會(huì)降低你搖號(hào)的優(yōu)先級(jí)別。在衡量以后,很多人就選擇了棄權(quán),結(jié)果就出現(xiàn)了大面積的棄權(quán)搖號(hào)現(xiàn)象。
張先生是一位符合優(yōu)先家庭的購(gòu)房者,由于是剛需,他幾乎把所有的自住房申請(qǐng)都提交了資料,也都通過了審核。然而,就在房山一處自住房的開發(fā)商打來電話通知還有幾天就要搖號(hào)了的時(shí)候,張先生卻糾結(jié)了。畢竟他是在朝陽(yáng)東北部上班,與房山在北京地圖上遙遙相望、相隔甚遠(yuǎn)。如果搖上了,買了,也會(huì)給生活和工作帶來很多的不方便之處。想來想去,還是決定放棄這次搖號(hào)機(jī)會(huì)。他說:“不是不想買,而是房子這事太大了,必須得考慮各個(gè)方面都合適才行,有一點(diǎn)讓人糾結(jié)的地方,都可能導(dǎo)致最后的放棄。”
如此看來,自住房真的是讓人又愛又恨,有人翹首盼望,有人卻又撒手揮袖。那么對(duì)于自住房的選擇除了考慮地理位置以外,還需要考慮什么呢?
從最近一次自住房開始網(wǎng)申之后的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)情況來看,不同的自住房項(xiàng)目還是受到不同程度的追捧的,來看幾個(gè)對(duì)比。一個(gè)是位于大興黃村的恒大翡翠華庭自住房項(xiàng)目,一個(gè)是位于朝陽(yáng)東壩的恒大江灣自住房項(xiàng)目,這兩個(gè)項(xiàng)目和上面的房山中冶藍(lán)城是同時(shí)開始網(wǎng)申和提交資料審核的。恰巧,這三個(gè)項(xiàng)目提交審核資料的現(xiàn)場(chǎng)筆者都有親自見證,房山那個(gè),現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)寥寥,可能它真的是太偏遠(yuǎn)了,一上午,筆者見到了三個(gè)去現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)的購(gòu)房者,根本無須排隊(duì),直接交材料辦手續(xù),幾分鐘搞定,剩余的時(shí)間可以用來考察周邊環(huán)境,可以說是相當(dāng)輕松。而到了黃村翡翠華庭的確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng),會(huì)發(fā)現(xiàn)屋子里滿是人,大家需要排一個(gè)不大不小的隊(duì)伍,耗費(fèi)那么十幾二十分鐘的時(shí)間,但整體辦理下來也還算是比較快的。及至東壩恒大江灣這個(gè)確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng),你會(huì)發(fā)現(xiàn)人頭攢動(dòng)、人山人海,眾人需要先在一個(gè)接待大廳里拿號(hào)。當(dāng)筆者拿到屬于自己的號(hào)碼時(shí),發(fā)現(xiàn)前面排著居然有200多個(gè)人。當(dāng)我正在詫異這屋子里好像并沒有200個(gè)人的時(shí)候,發(fā)現(xiàn)原來辦理大廳在隔壁,那里面有著比外面密度更大的人群。為什么這個(gè)項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)這種情況,為什么剛剛那兩個(gè)項(xiàng)目就沒這么火爆呢?其實(shí)人們看重的是它的各種價(jià)值。
自住房也分值不值
雖然說購(gòu)買自住房的很多人都是剛需,但房子除了住以外,價(jià)值也是非常重要的考量標(biāo)準(zhǔn)之一。今后有什么樣的交通工具,地鐵在什么位置,公交車直達(dá)不直達(dá)自己小區(qū)門口,孩子上學(xué)的幼兒園、學(xué)校怎樣;醫(yī)院又都會(huì)有哪個(gè)級(jí)別的,方便不方便;小區(qū)附近有什么樣的休閑環(huán)境,公園大不大;小區(qū)周邊有沒有辦公區(qū)寫字樓,有幾處大的購(gòu)物商業(yè)區(qū),距離火車站、飛機(jī)場(chǎng)有多遠(yuǎn)的路程;今后向外出租好不好租,出售好不好賣,能升值的空間有多大等等。但凡這些條件里有哪一項(xiàng)或者哪幾項(xiàng)覺得不符合自己的期待了,難免會(huì)覺得這個(gè)自住房項(xiàng)目的價(jià)值不足。如果這些周邊附加條件比周邊商品房低了30%,購(gòu)房者自然就會(huì)想要放棄。
劉先生是北京市石景山人,他也在申請(qǐng)朝陽(yáng)東壩的這個(gè)自住房項(xiàng)目,他之所以選擇這個(gè)項(xiàng)目是因?yàn)閮牲c(diǎn)。第一,其實(shí)他更看重的是位于百子灣的建工動(dòng)力城項(xiàng)目,但卻錯(cuò)過了網(wǎng)申時(shí)間(在此,也提醒一下那些想要申請(qǐng)自住房項(xiàng)目的讀者朋友,一定要及時(shí)關(guān)注北京市住建委的官方網(wǎng)站),然后就看中了來廣營(yíng)和東壩的自住房;第二,是因?yàn)榭粗械氖浅?yáng)的抬頭,用他的話說就是“北京市朝陽(yáng)區(qū)”比“北京市石景山區(qū)”說出來既有氣勢(shì)又有價(jià)值。對(duì)于一個(gè)老北京人來說,其他的東西,他倒并不是太在乎,畢竟買房是有著投資意義的,日后的升值前景非常重要。
呂先生是外地人,因?yàn)槌钟性诒本┦械墓ぷ骶幼∽C,也具備申請(qǐng)購(gòu)買自住房的資格。于是,他把位于他單位附近50公里以內(nèi)的自住房全部都進(jìn)行了申請(qǐng)。至于為什么不是所有的項(xiàng)目都申請(qǐng),有一個(gè)原因是他不能輕易換工作,畢竟工作居住證是這個(gè)單位給他辦理的,一旦離開這個(gè)單位,工作居住證就會(huì)失效,他就失去了購(gòu)買自住房的優(yōu)先權(quán),所以像呂先生這樣的購(gòu)房者所需要考慮的東西就要比劉先生多一些。
差不多在等了半年自住房項(xiàng)目審核、搖號(hào)的時(shí)間后,呂先生突然決定改買二手房,放棄自住房。問其原因,他說細(xì)算了一下,買自住房不值得??墒呛芏嗳藚s覺得這樣的價(jià)位是值得的呢,這到底是怎么計(jì)算的呢?我們也來好好衡量衡量自住房的價(jià)值吧。
首先來看自住房的性質(zhì),絕大部分的自住房都是期房,也就是說即便從網(wǎng)上申購(gòu)到搖號(hào)到選房的這個(gè)過程拋開不算,從可以選房購(gòu)買開始,到交房到裝修入住至少得等一兩年的時(shí)間,再加上搖號(hào)時(shí)間,最起碼得三年以上。如果運(yùn)氣不佳,搖號(hào)總也搖不上,恐怕等待的時(shí)間會(huì)無限延長(zhǎng)。而對(duì)于那些自己沒房子,一直在租房子的人來說,這期間的租房成本也是很高的。與之相對(duì)應(yīng)的二手房則是快捷方便又省事,即使多花一些錢,呂先生認(rèn)為也是值得的,因?yàn)楹芏鄷r(shí)候,時(shí)間的成本是無價(jià)的。
就在呂先生經(jīng)過了一番了解調(diào)查并決定購(gòu)買二手房的時(shí)候,新聞上曝出一個(gè)叫作保利首開麗灣嘉園的自住房項(xiàng)目,在經(jīng)過了兩輪搖號(hào)選房后,由于棄權(quán)的人數(shù)太多,還可以再給落選家庭選房的機(jī)會(huì),這就相當(dāng)于“天上掉下來的餡餅”。本來沒搖上,結(jié)果照樣可以選房,按理說這是一件好事,但是好多人卻不這么認(rèn)為。他們覺得既然有那么多已經(jīng)搖上的家庭都放棄,都不想要,那說明這房子在某種程度上是有問題的。這次的大范圍棄號(hào)并非因?yàn)榈乩砦恢闷?。這次的地段還不錯(cuò),但有問題的是這次房子的戶型,不僅被人們形容為“奇葩戶型”,甚至還被說成是“腦殘戶型”。無論是多么著急想要買房子住的人,也不愿意一輩子都住在一個(gè)讓自己難受的屋子里。畢竟房子的本質(zhì)是家,家最大最大的價(jià)值所在就是讓自己舒服,不別扭,不難受,愿意回。
補(bǔ)充說明一點(diǎn),并不是所有的自住房都是期房,也有一小部分是商品房轉(zhuǎn)成了自住房,可是這部分房子基本上都是賣不掉的尾房。在開發(fā)商實(shí)在“處理”不掉的時(shí)候,忍痛變成了自住房,這也就意味著這種“商改自”的房子依然是被人挑揀剩下的,這讓很多人接受起來是很困難的。
自住房,我等你到底
2015年3月30號(hào),財(cái)政部、央行等五部委連發(fā)兩大房產(chǎn)新政,一是將二套房貸款的首付降低到四成,二是將二手房交易的營(yíng)業(yè)稅從之前的滿5年免征,改為滿兩年免征。這個(gè)政策雖然沒直接影響到自住房的項(xiàng)目,但因其跟房子有關(guān),尤其是跟二手房有關(guān),也還是引起了人們對(duì)于自住房跟非自住房之間的較量
通過在網(wǎng)絡(luò)上一個(gè)QQ群里的小調(diào)查發(fā)現(xiàn),此次政策出臺(tái)之后,有2%的人會(huì)認(rèn)為市場(chǎng)上的二手房勢(shì)必會(huì)增多,自己會(huì)考慮改由自住房去買二手房,然后在自己搬家入住的時(shí)候看著那些還在排隊(duì)等著搖號(hào)碰運(yùn)氣的朋友們,允許自己內(nèi)心小小地嘚瑟一下。更多的人,將近一半的朋友會(huì)覺得在這樣的政策下,房子會(huì)繼續(xù)升溫升值,那么自己去買自住房就更加值得期待了。于是,他們都決定將自住房堅(jiān)持到底,一年搖不上搖兩年,兩年搖不上搖三年,功夫總不負(fù)堅(jiān)持者的,重點(diǎn)是他們覺得時(shí)間的成本已經(jīng)沒有房子的價(jià)值大了,所以更要等。
無論怎樣,自住房跟任何事物一樣,都是既有好的一面,又會(huì)有其不是太好的“缺陷”。這是自然界中所有事物都具備的自然現(xiàn)象。沒有必要把它當(dāng)成“救命稻草”,也沒有必要覺得失望就否定它有多不好。關(guān)鍵在于你是用什么樣的一個(gè)態(tài)度去看待它。自住房始終就是一個(gè)房子,它會(huì)一直在那里,不離不去,或者說,它在等你來,又或者看你離去。
(編輯·宋冰華)
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