武獻(xiàn)華

2014年7月18日，由住建部政策研究中心總結(jié)和推出的“以房屋置換為牽動(dòng)，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)搭建的房屋公共交易平臺(tái)”的房屋置換大連模式，是建立在目前非規(guī)范分散的房產(chǎn)交易市場(chǎng)基礎(chǔ)上，結(jié)合大連智慧城市的發(fā)展規(guī)劃，建立的互聯(lián)網(wǎng)智能房產(chǎn)交易市場(chǎng)。2013年10月獲工信部頒發(fā)的“中國(guó)中小企業(yè)優(yōu)秀創(chuàng)新成果企業(yè)”獎(jiǎng)。房屋置換大連模式已成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易商業(yè)模式的首創(chuàng)。在未來的推廣實(shí)現(xiàn)過程中，將能夠有效的支持各地政府挖掘內(nèi)需，盤活存量，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)分析

房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿驼?cái)政收入的主要來源。據(jù)測(cè)算，近年來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到了20%，政府財(cái)政收入中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)收入約占40%-50%，由房地產(chǎn)業(yè)直接和間接增加的就業(yè)超過了300萬人。但隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化和國(guó)家政策調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，相當(dāng)一部分改善性住房需求和剛性需求得不到滿足。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2006-2013年全國(guó)商品住宅房屋施工面積和竣工面積均保持了相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；2006-2014年全國(guó)商品住宅銷售面積增長(zhǎng)速度平穩(wěn)，但是全國(guó)商品住宅房屋庫存面積增長(zhǎng)卻急劇增加。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)住宅商品房平均銷售價(jià)格2014年已漲至5，932元/平；但對(duì)比2006年-2014年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和家庭人均居住消費(fèi)支出，始終無法滿足樓市價(jià)格上漲；中低收入家庭更加無法實(shí)現(xiàn)改善居住條件的基本居住需求。

目前中國(guó)的城市住房已過剩20%，甚至有些二、三線城市的情況還更加嚴(yán)重。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別過去高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)整后將逐步進(jìn)入平穩(wěn)理性增長(zhǎng)的新常態(tài)。以遼寧省為例，在人口逐漸減少的情況下，預(yù)計(jì)2015和2016年銷售規(guī)模的年增速將不會(huì)超過5%?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的需求主要是“剛性需求”為主，以后會(huì)向“剛性需求”加“改善性需求”過渡。跟據(jù)統(tǒng)計(jì)和調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)2.08億戶自有住房家庭中，有近85.39%的城鎮(zhèn)家庭改善居住條件的需求是以舊房換新房；全國(guó)農(nóng)村家庭中有近0.94億戶農(nóng)民工家庭需要進(jìn)城居住，同時(shí)處理農(nóng)村住房。因此中國(guó)城鄉(xiāng)有著巨大的房屋置換需求。借助房屋置換模式來推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，就具有重要的意義。

二、推廣“房屋置換模式”的必要性

1.首先，通過房屋置換可以挖掘內(nèi)需，盤活存量，拉動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。

住房是一種特殊的耐用消費(fèi)品。隨著人民生活水平的提高以及就業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)、年齡增大等因素，人們迫切希望改善自己的居住條件，但這一需求又受到包括房屋交易成本在內(nèi)的整體價(jià)值超高制約，不能及時(shí)更換所居住的房屋，導(dǎo)致消費(fèi)需求得不到滿足。而“房屋置換模式”低成本地滿足了人們諸多個(gè)性化的自住型消費(fèi)需求，高效能地順應(yīng)了“梯級(jí)消費(fèi)”和“循環(huán)消費(fèi)”的消費(fèi)演進(jìn)規(guī)律，使?jié)撛诘木薮笙M(fèi)需求能夠被挖掘出來。

2.其次，通過“房屋置換模式”可以惠及民生，促進(jìn)交易，并增加政府的稅收。

人民群眾在滿足改善居住條件的過程中，遇到了巨大的交易成本的阻礙，這種交易成本包括搜集信息，處理信息，辦理各種繁雜的手續(xù)，分析并防范潛在的風(fēng)險(xiǎn)，簽訂合約并保證合約的執(zhí)行等.，而“易居寶”平臺(tái)置換模式，最終形成交易流程的完整閉環(huán)，有效規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，使線上與線下交易相結(jié)合，將會(huì)極大方便居民的房屋置換交易。有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

以大連為例，據(jù)測(cè)算大連房屋置換的市場(chǎng)交易量可從目前的17億元，保守估計(jì)也可達(dá)到210億元。若能把東北三省和內(nèi)蒙古東部地區(qū)乃至全國(guó)的房屋置換市場(chǎng)都做起來，預(yù)計(jì)每年市場(chǎng)交易量可上萬億，實(shí)現(xiàn)稅收近千億，

3.最后，推廣“房屋置換模式”可以促進(jìn)新業(yè)態(tài)的形成和發(fā)展，培育全國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

推廣“房屋置換模式”，實(shí)質(zhì)上是建設(shè)統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性的作用，使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)相融合。以房屋置換為牽動(dòng)，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)搭建的集買房、賣房和房屋置換為一體的房屋公共交易平臺(tái)?？梢杂行Т蚱浦薪楣局g、開發(fā)商之間以及二手房和商品房市場(chǎng)之間的房源壁壘，從而為購(gòu)房者提供更多的選擇，能夠充分發(fā)揮市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能；是通過嚴(yán)把平臺(tái)的“入口關(guān)”，確保所有錄入平臺(tái)的房源信息真實(shí)、有效和唯一，確保平臺(tái)的公開、公正和公平，從而為有效維護(hù)廣大消費(fèi)者權(quán)益奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；通過引入互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和管理模式創(chuàng)新，對(duì)房屋置換提供有力的金融支持。

有效防范風(fēng)險(xiǎn)三大亮點(diǎn)：一是交易商的信用聯(lián)盟機(jī)制，規(guī)范置換信用，分散置換風(fēng)險(xiǎn)；二是資金三方托管，聯(lián)盟委托、平臺(tái)管理、銀行托管；三是政府購(gòu)買服務(wù)，做到市場(chǎng)定價(jià)，政府監(jiān)管。

為建立全國(guó)房屋置換交易總部奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。該平臺(tái)建成運(yùn)營(yíng)以后，隨著交易量的增加和全國(guó)的覆蓋，交易過程中產(chǎn)生的資金沉淀量將以百億、千億計(jì)算。這個(gè)實(shí)例表明，房屋置換是推進(jìn)電子商務(wù)和智能化信息平臺(tái)建設(shè)的重要載體，這類新業(yè)態(tài)的形成和發(fā)展，將有可能成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

三、需要政府解決的問題

房屋置換是一件利國(guó)利民的好事。尤其是為擺脫當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量嚴(yán)重下滑的不利局面，各地紛紛根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“分類調(diào)控”的要求，積極調(diào)整政策、出臺(tái)相應(yīng)的舉措。我們請(qǐng)求國(guó)家有關(guān)部門按照住建部政策研究中心的建議，立項(xiàng)支持大連建立全國(guó)性的房屋置換交易總部和電子商務(wù)交易平臺(tái)，以市場(chǎng)為紐帶，扎實(shí)有序地將“大連模式”復(fù)制到全國(guó)。

1.采取房屋置換措施，把置換下來的老舊和小戶型存量房源，轉(zhuǎn)為公租房和安置房。

2.實(shí)行網(wǎng)上房屋交易信息的查詢和審批。

3.給予房屋置換“差額征稅”或者“先征后返”的政策支持。

4.對(duì)公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)給予相應(yīng)的財(cái)力支持。