馮璐 董建國

陸續(xù)出爐的2014年房企“成績單”顯示，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨銷售減緩、利潤下滑、兩極分化的狀況，為了生存和發(fā)展，不少房企開始籌謀“房地產(chǎn)+X”的多元發(fā)展之路。專家表示，樓市低速增長態(tài)勢仍將持續(xù)，承壓求變將成房地產(chǎn)行業(yè)2015年的突出特征。

行業(yè)迎來并購潮

從目前已公布的40家上市房企銷售額業(yè)績看，有24家未完成年度任務，其中包括排在前十名的保利、中建、世茂等企業(yè)。中小型房企更是慘淡，如當代置業(yè)的100億元年度銷售目標，實際只完成73.5億元。

在A股已公布財報的36家上市房企中，7家房企預告虧損，17家房企預告凈利潤同比下滑。

業(yè)績分化伴隨而來的是并購潮?？藸柸鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近三年房地產(chǎn)行業(yè)并購金額持續(xù)快速上升，并在2014年實現(xiàn)跨越式增長，全年并購標的交易達245宗，總價值達1210億元，同比增長約80%。

房企資金壓力凸顯

“大多數(shù)中小房企根本拿不到貸款，現(xiàn)金流快枯竭了?！备＝ㄈ饕患曳康禺a(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理巫朝魁談到當下困局時，坦言融資是房企最大痛處，“目前銀行針對中小開發(fā)商的開發(fā)貸已‘事實停貸?！?/p>

福建一家上市房企內(nèi)部員工也告訴記者，公司因資金鏈緊張，向員工高息借貸，月息兩分五左右，同時還鼓勵員工認購集團開發(fā)的商品房。

庫存高企則令開發(fā)商資金鏈更加緊繃。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2014年末，商品房待售面積同比增加12874萬平方米，銷售面積同比下降7.6%，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，其中定金及預收款下降12.4%。

巫朝魁說，近年他的企業(yè)開發(fā)的17萬平方米樓盤，至今還有8萬多平方米庫存，資金回籠難度很大。

“隨著銀行信貸收緊和去庫存影響，產(chǎn)品類型偏高端且周轉率較慢、前期拿地過于激進導致成本較高、資信不太好貸款受限的中小企業(yè)，將存在很大的市場風險。”克爾瑞研究中心福州首席分析師嚴婧說。

房企求生多元經(jīng)營

受訪專家表示，2014年房地產(chǎn)進入庫存高企、融資緊張、銷售疲軟的樓市調(diào)整期，這一低速增長態(tài)勢將在2015年上半年持續(xù)。不少房企已先行謀劃多元發(fā)展之路，通過“主業(yè)+X”方式降低企業(yè)運營風險。

一些房企則干脆當起“包租婆”。SOHO中國曾公開披露，將推出1500個座位單元用于短租服務，主要面向一線城市人數(shù)較少的創(chuàng)業(yè)團隊及自由職業(yè)者等人群。

恒大則跨界發(fā)展，業(yè)務涉及飲用水、農(nóng)牧業(yè)、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等行業(yè)。綠地則在南京、重慶等地投資近600億元進入地鐵產(chǎn)業(yè)。

“大房企業(yè)務多元化可以更好發(fā)展，部分小房企轉型甚至退出市場則是為了生存。”上海易居研究院研究員嚴躍進認為，資金充裕的大型房企可嘗試向新興產(chǎn)業(yè)拓展業(yè)務，但中小房企應當在區(qū)域市場積累土地儲備，圍繞新型城市化打造標桿項目，中型房企則可以在城市地標項目、區(qū)域養(yǎng)老項目、棚戶區(qū)改造等層面進行開發(fā)。

福州大學房地產(chǎn)研究中心王阿忠認為，房企盲目涉足非房業(yè)務也可能拖累主業(yè)。房企還是要依托自身優(yōu)勢，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈橫向共生或縱向延伸轉型，同時加強公司治理結構科學化。

相關鏈接：房地產(chǎn)行業(yè)三梯隊

“成績單”顯示出，房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸分化為三個梯隊，不同梯隊業(yè)績的分化正在加劇。

第一梯隊

目前有綠地、萬科、萬達、恒大、保利、碧桂園、中海、中建8家。其中，領跑地產(chǎn)板塊的萬達集團2014年收入2424.8億元，同比增長30%。

第二梯隊

有綠城中國、世茂、融創(chuàng)、富力等。

第三梯隊

該梯隊不少房企同比增速已降至個位數(shù)甚至負增長，如萊蒙國際2013年實現(xiàn)了61%的業(yè)績增長，而2014年的銷售增速僅為6%；瑞安房地產(chǎn)2014年銷售額同比大降41%。

據(jù)券商申銀萬國統(tǒng)計，截至2014年三季度，其監(jiān)測的A股百強房企加權計算后的凈負債率為103.5%，為2007年以來的最高水平。克爾瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，2014年三季度末，A股139家房企中：

4家大房企凈負債率為62%，環(huán)比下降2個百分點，負債水平合理。

15家中型房企凈負債率為137%，環(huán)比上升3個百分點，逼近高位警戒線。

還有120家房企凈負債率高位徘徊在109%，環(huán)比微增1個百分點。

萬科怎么做？

萬科在房地產(chǎn)行業(yè)上下游做文章，繼27億元入股徽商銀行后：

2014年7月，萬科又與渣打銀行達成合作協(xié)議，合建金融數(shù)字化智慧社區(qū)。

與韻達快遞展開快遞便民服務點合作。

2015年1月還傳出萬科布局家裝行業(yè)的消息。