鄭 軍

（廣西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院，廣西 南寧 530007）

廣西房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈可持續(xù)發(fā)展的探索

鄭 軍

（廣西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院，廣西 南寧 530007）

十三五期間，附著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)調(diào)整和“供給側(cè)”改革；房地產(chǎn)行業(yè)必須順應(yīng)趨勢(shì)，加強(qiáng)自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，去“產(chǎn)能”去“庫(kù)存”，加快資金回流，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)地產(chǎn)行業(yè)資金鏈可持續(xù)發(fā)展能力，防范房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

地產(chǎn)業(yè)；資金鏈；可持續(xù)發(fā)展；探索

十三五期間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩已進(jìn)入“新常態(tài)”，經(jīng)濟(jì)改革、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整已是必然趨勢(shì)；房地產(chǎn)行業(yè)是否健康發(fā)展不僅關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展還關(guān)聯(lián)到千家萬(wàn)戶的利益；隨著城市化進(jìn)程力度進(jìn)一步加大和放開二胎政策，社會(huì)對(duì)房產(chǎn)的剛性需求量仍然存在，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡，特別是三四線城市出現(xiàn)大量存量房，地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)變緩，資金鏈被拉長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)不靈，普遍存在資金鏈壓力大現(xiàn)象，已影響到房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，給金融行業(yè)帶來(lái)大量不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)不穩(wěn)定因素；從房地產(chǎn)行業(yè)本身而言，究其主要原因之一是房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈管理問(wèn)題，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的可持續(xù)發(fā)展研究變得必要和迫切。

1 房地產(chǎn)行業(yè)整體情況

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，到2015年11月末止，全國(guó)待售房面積約6.9億平方米，比同年10月末增值約0.1億平方米，今年前11月全國(guó)新開工量約14億平方米，以上數(shù)據(jù)說(shuō)明存量房還在增加，全國(guó)樓市進(jìn)入分化期時(shí)代，一線和二線城市“量減價(jià)穩(wěn)”，庫(kù)存壓力較小，三四線城市 “有量無(wú)價(jià)”， 庫(kù)存量壓力巨大。十二五期間，在東盟博覽會(huì)的召開，欽防北經(jīng)濟(jì)區(qū)和西江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)發(fā)展的大背景下，廣西的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，在此期間，廣西各城市面貌煥然一新，以下是2013年至2015年廣西房地產(chǎn)行業(yè)的綜合數(shù)據(jù)，見表1。

表1　2013年以來(lái)廣西房產(chǎn)行業(yè)部分綜合數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)單位：億元、%、萬(wàn)平方米

從表 1提供的三年數(shù)據(jù)可以看出，在房地產(chǎn)開發(fā)投入總量方面，每年都有所增加；房地產(chǎn)新開工面積受目前市場(chǎng)銷售的影響有所降低，但降低的幅度不大；在建面積每年都在增加，同時(shí)在建總量相當(dāng)驚人，雖然房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)周期長(zhǎng)，但在建量二至三年后也都會(huì)轉(zhuǎn)化成完工量，將來(lái)三年之內(nèi)完工量巨大，銷售壓力大；銷售面積和銷售金額每年都在增值，但增加幅度有限，從房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資量和房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額來(lái)看，投資量的金額每年大于銷售量金額，說(shuō)明收不抵支，從新開工量、在建量和銷售量來(lái)看，庫(kù)存壓力巨大，未來(lái)二至三年內(nèi)，去庫(kù)存和資金鏈可持續(xù)發(fā)展仍是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該投入精力關(guān)注的大事。

2 廣西房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈存在的問(wèn)題及分析

房地產(chǎn)行業(yè)投入資金量大，資金周轉(zhuǎn)相對(duì)于其他行業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，資金鏈管理難度大，資金支配和把控難。十二五期間房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展與近期市場(chǎng)供求關(guān)系失衡，房地產(chǎn)行業(yè)自身也存在資金鏈管理問(wèn)題，作者僅提出資金鏈管理三個(gè)方面的問(wèn)題并給予分析。

（1）資金周轉(zhuǎn)慢收不抵支

根據(jù)來(lái)自廣西統(tǒng)計(jì)網(wǎng)的廣西房地產(chǎn)行業(yè)一組數(shù)據(jù)，其中反應(yīng)出在資金鏈管理方面存在的危機(jī)，具體見表1。

從表 1中，可以發(fā)現(xiàn)三年來(lái)房產(chǎn)開發(fā)投資量大于房地產(chǎn)銷售金額量，說(shuō)明已收不抵支，從現(xiàn)金流量的流入質(zhì)量來(lái)看，現(xiàn)金收入量的質(zhì)量不高，說(shuō)明資金鏈已存在較大壓力風(fēng)險(xiǎn)，影響資金鏈的安全運(yùn)營(yíng)；從房地產(chǎn)在建面積和房地產(chǎn)銷售面積來(lái)看，兩個(gè)數(shù)據(jù)相差甚遠(yuǎn)，在建量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售量，這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的庫(kù)存量；資金周轉(zhuǎn)速度慢，積壓大量資金；資金周轉(zhuǎn)速度慢，已比較嚴(yán)重影響到資金鏈的可持續(xù)發(fā)展，十三五規(guī)劃中，中央已提出房地產(chǎn)行業(yè)要去庫(kù)存，對(duì)于廣西房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，也要很好地理解中央提出去庫(kù)存的意義；筆者認(rèn)為無(wú)計(jì)劃的開發(fā)導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系失衡，房地產(chǎn)行業(yè)也沒及時(shí)做出調(diào)整，導(dǎo)致大量庫(kù)存積壓。

（2）資金來(lái)源渠道單一化

從全國(guó)范圍來(lái)看，上市房地產(chǎn)企業(yè)較多，他們的資金來(lái)源渠道較廣，但對(duì)于廣西本地的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，規(guī)模較少，大部分都是中小房地產(chǎn)企業(yè)，資金來(lái)源渠道單一，以下是一組資金來(lái)源渠道的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，具體見表2。

表2　2013年以來(lái)廣西房產(chǎn)行業(yè)部分資金來(lái)源數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)單位：億元、%、萬(wàn)平方米

從表 2中可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源渠道有限，除了企業(yè)自身的積累和銷售按揭款以外，最主要的是依據(jù)金融機(jī)構(gòu)貸款；基本上很少通過(guò)股市、發(fā)行債券和信托等融資；所以只要銀行貸款政策趨緊，房地產(chǎn)行業(yè)很難找到外源資金；究其原因，廣西本土地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于中小房企，達(dá)不到上市融資條件，給廣西房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)瓶頸，也是房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈管理的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，影響到資金鏈的可持續(xù)發(fā)展。

（3）開發(fā)決策和財(cái)務(wù)不趨同

房地產(chǎn)企業(yè)高管常存在一部分經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向時(shí)代和生產(chǎn)導(dǎo)向時(shí)代思維，缺少市場(chǎng)和財(cái)務(wù)導(dǎo)向時(shí)代思維，在制定發(fā)展戰(zhàn)略決策時(shí)，往往沒有系統(tǒng)關(guān)注企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，通常企業(yè)戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略不趨同，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，過(guò)度在意規(guī)模沒能特別關(guān)注資金鏈能不能支撐企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在這方面出問(wèn)題，開發(fā)決策和財(cái)務(wù)決策不趨同無(wú)形中加大資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈可持續(xù)發(fā)展。

3 廣西房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈可持續(xù)發(fā)展對(duì)策探索

（1）去庫(kù)存提高資金周轉(zhuǎn)速度

去庫(kù)存提高資金周轉(zhuǎn)速度是保障房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈可持續(xù)發(fā)展的重要條件之一，房地產(chǎn)行業(yè)要想獲得更多的資金，其中主要還是通過(guò)銷售來(lái)獲得。筆者認(rèn)為做好去庫(kù)存，盤活資金要從兩個(gè)層面去努力，一是政府層面，如：可取消一些過(guò)時(shí)的限制性行政條款，加快城鎮(zhèn)化率和進(jìn)行戶箱制度改革，讓更多農(nóng)村戶口城鎮(zhèn)化，增加和釋放對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買和租賃的剛性需求，增加政府從市場(chǎng)上購(gòu)買保障用房和棚改區(qū)用房的試點(diǎn)，政府指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)建房進(jìn)度，把控出售土地進(jìn)度等。二是房地產(chǎn)企業(yè)層面，如：盤活庫(kù)存房，企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)，把長(zhǎng)期庫(kù)存房變成經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房或租賃用房，增加剛性促銷手段，按市場(chǎng)規(guī)律利用價(jià)格調(diào)節(jié)手段促進(jìn)房產(chǎn)銷售量，加快去庫(kù)存速度，縮短資金周轉(zhuǎn)周期，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈可持續(xù)發(fā)展。

（2）拓寬資金渠道多元化經(jīng)營(yíng)

目前廣西的房地產(chǎn)行業(yè)主要通過(guò)自身積累、購(gòu)房者按揭款、定金、首付款和銀行貸款來(lái)獲得資金；如今市場(chǎng)銷售較慘淡，銀行在給房地產(chǎn)行業(yè)貸款時(shí)也很審慎，由于規(guī)模擴(kuò)展快，自身積累的資金有限，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊；筆者認(rèn)為，廣西房地產(chǎn)行業(yè)首先要增強(qiáng)多渠道籌資的意識(shí)，適度優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，控制適中的資產(chǎn)負(fù)債率，在總負(fù)債不變情況下，減少短期負(fù)債增加中長(zhǎng)期負(fù)債；規(guī)范企業(yè)管理，為從股市和債券市場(chǎng)融資做準(zhǔn)備，積極爭(zhēng)取房地產(chǎn)信托資金，尋求合作或聯(lián)營(yíng)建房，注意合資建房。房地產(chǎn)企業(yè)不能只采取單一開發(fā)銷售的模式，要多元化經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)，在建房賣房同時(shí)也應(yīng)開展商業(yè)化用房和投資其他產(chǎn)業(yè)。減輕資金鏈壓力，為資金鏈可持續(xù)發(fā)展提供良好環(huán)境。

（3）開發(fā)和財(cái)務(wù)決策相協(xié)同

廣西房地產(chǎn)企業(yè)在做開發(fā)戰(zhàn)略決策時(shí)一定要和財(cái)務(wù)戰(zhàn)備決策相適應(yīng)，企業(yè)根據(jù)所選擇的總體戰(zhàn)略，如：穩(wěn)定型戰(zhàn)略、增長(zhǎng)型戰(zhàn)略、緊縮型戰(zhàn)略、混合型戰(zhàn)略；應(yīng)配備相對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，同時(shí)注意戰(zhàn)略資源分配和戰(zhàn)略資源動(dòng)態(tài)組合。如果企業(yè)在制定戰(zhàn)略時(shí)沒有考慮財(cái)務(wù)戰(zhàn)略或選擇的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略錯(cuò)誤時(shí)，都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略不協(xié)同；不協(xié)同的戰(zhàn)略會(huì)影響資金鏈的運(yùn)營(yíng)管理，也會(huì)影響到企業(yè)資金鏈的可持續(xù)性。

4 結(jié)語(yǔ)

在經(jīng)濟(jì)增速趨緩的環(huán)境下，廣西房地產(chǎn)行業(yè)要緊跟國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策，做好充分的去庫(kù)存準(zhǔn)備和行動(dòng)，進(jìn)一步拓寬融資渠道，注意內(nèi)部融資、股權(quán)融資、債權(quán)融資和資產(chǎn)銷售融資相結(jié)合；嚴(yán)把籌資來(lái)源、資本結(jié)構(gòu)和股利分配政策關(guān)，注意企業(yè)決策和財(cái)務(wù)決策的協(xié)同，注重品質(zhì)和服務(wù)，發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)，讓廣西房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈運(yùn)營(yíng)更具有可持續(xù)性。

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Research on the sustainable development of the real estate industry in GuangXi

During the 45, attached to the industrial structure further escalation of the adjustment and reform of the “supply side”; real estate industry must conform to the trend, strengthen its adjustment of the industrial structure upgrade, to “capacity”, accelerate the flow of funds, optimize the financing structure, strengthen the real estate industry, capital chain capacity for sustainable development, real estate industry, capital chain risk prevention.

Real estate; capital chain; sustainable development; explore

F293.3

A

1008-1151(2015)12-0159-02

2015-11-15

“廣西房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈管理研究”（LX2014642）。

鄭軍（1978-），男，廣西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院講師，會(huì)計(jì)師，碩士研究生，研究方向?yàn)樨?cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理。