周亞楠

摘 要：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系之間存在著密切的聯(lián)系。本文從三個(gè)不同的角度闡述了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系之間的研究綜述，即房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響、房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響、房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量間的影響，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的演變發(fā)展及基本理論作了簡(jiǎn)要綜述與評(píng)價(jià)，并在此基礎(chǔ)上提出了一些有待深入研究的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)；消費(fèi)；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；宏觀經(jīng)濟(jì)變量；研究綜述

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系研究，具體可以分為三個(gè)角度，第一個(gè)角度是研究房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)的影響；第二個(gè)角度是研究房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響；第三個(gè)角度是研究房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量間的關(guān)系。

第一個(gè)角度是研究房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)的影響。Zandi（1999）論述了資產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)者信心的支持作用，通過(guò)構(gòu)建模型證明了資產(chǎn)價(jià)格上漲不僅對(duì)參與投資的消費(fèi)者有影響，而且對(duì)沒(méi)有參與投資的消費(fèi)者也會(huì)因信心的增加而提高其消費(fèi)支出。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲預(yù)示著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇或高漲，同時(shí)也意味著較高的勞動(dòng)收入與財(cái)富水平，顯示了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)具有顯著的財(cái)富效應(yīng)。

第二個(gè)角度是研究房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。Green（1997）通過(guò)一系列分析得出，住宅建設(shè)投資帶動(dòng)GDP的波動(dòng)， 而非住宅物業(yè)的投資落后于GDP的波動(dòng)。其原因是：住宅建設(shè)能帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)的變化又會(huì)導(dǎo)致商業(yè)性房地產(chǎn)價(jià)格和租金波動(dòng)。 Case，Quigley and Shiller（2001）利用美國(guó)1982-1999年各州的季度數(shù)據(jù)以及1975-1999年14個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的數(shù)據(jù)對(duì)股票市場(chǎng)以及住宅市場(chǎng)的差異進(jìn)行了分析，得出的結(jié)論是，住宅市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)比股票市場(chǎng)更強(qiáng)。張紅（2005）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以及貨幣供給量的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行了協(xié)整檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn)。研究表明，GDP對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資存在著顯著可信的單向因果關(guān)系，也就是說(shuō)研究GDP的波動(dòng)有助于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的波動(dòng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，反之則不成立；同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的走向?qū)ω泿殴┙o量的變化更加敏感，受貨幣供給量的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)貨幣供給量的影響。王先柱（2007）首先從房地產(chǎn)銷(xiāo)售額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的角度闡述了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，然后在VAR模型下進(jìn)一步分析了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系，其結(jié)果表明：房地產(chǎn)投資對(duì)產(chǎn)出具有較大、持久的正面影響；住宅投資對(duì)產(chǎn)出具有強(qiáng)勁的沖擊力，時(shí)滯更短；房地產(chǎn)銷(xiāo)售額對(duì)產(chǎn)出具有明顯的正向效應(yīng)，而產(chǎn)出對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的影響不是十分明顯。

第三個(gè)角度是研究房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量間的關(guān)系。Karl E Case（2000）從幾個(gè)不同維度研究了房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的關(guān)系。他所研究的地區(qū)都經(jīng)歷了宏觀經(jīng)濟(jì)從繁榮到蕭條的交替周期，而房產(chǎn)的價(jià)值是經(jīng)濟(jì)上升或者下降趨勢(shì)的加速器。即由不同時(shí)間、不同地點(diǎn)的房產(chǎn)價(jià)值的不斷增加產(chǎn)生的潛在的財(cái)富效應(yīng)是很大的。Simon Stevenson（2000）在OLS模型和復(fù)合因果關(guān)系模型的基礎(chǔ)上，對(duì)英國(guó)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，長(zhǎng)達(dá)30年內(nèi)通貨膨脹與住宅產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系進(jìn)行了驗(yàn)證，得出結(jié)論，即房地產(chǎn)業(yè)會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹。李聰明（2005）在運(yùn)用回歸分析方法的基礎(chǔ)上，得出結(jié)論，即宏觀經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)與房地產(chǎn)投資相關(guān)系數(shù)存在正相關(guān)關(guān)系。他同時(shí)認(rèn)為，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展， 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支持和貢獻(xiàn)將不斷增加，二者將緊密聯(lián)系， 相關(guān)程度也會(huì)逐步提升。王洋（2005）通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，討論了房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，結(jié)論表明，一方面因房地產(chǎn)業(yè)與城市化、工業(yè)化的密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎；另一方面因房地產(chǎn)業(yè)可以聯(lián)系到資產(chǎn)抵押的貨幣供給，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要因素。而當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)成熟后，房地產(chǎn)業(yè)則成為經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的制衡力量。梁云芳、高鐵梅、賀書(shū)平（2006）利用協(xié)整分析和HP濾波，計(jì)算出房地產(chǎn)的均衡價(jià)格水平，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài)分析，得出結(jié)論，即我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的偏離只是受部分地區(qū)影響。周暉、王擎（2009）通過(guò)運(yùn)用BEKK模型和

GARCH均值方程模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、貨幣供應(yīng)量與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的波動(dòng)性三者之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，得出結(jié)論，即房?jī)r(jià)的波動(dòng)、房?jī)r(jià)與貨幣供應(yīng)量的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)對(duì)GDP增長(zhǎng)速度有顯著影響，會(huì)導(dǎo)致GDP增速的下降；但房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的波動(dòng)卻沒(méi)有顯著影響。

總之，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響、房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響、房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量間的影響的研究成果為解釋房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系作了重要貢獻(xiàn)，但是，大多數(shù)研究成果并沒(méi)有進(jìn)入更深入的探討，加之大多數(shù)的研究主要借助了國(guó)外研究，自身的創(chuàng)新點(diǎn)并不多，缺乏系統(tǒng)的理論探索和規(guī)范的研究方法，需要后來(lái)研究者繼續(xù)努力，從多角度出發(fā)，探索房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的研究。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張紅. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)， 北京： 清華大學(xué)出版社， 2005.

[2] 李聰明. 我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系分析， 特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2005 （ 3） .