李秉坤++孫秀

[摘要]通過(guò)分析市場(chǎng)比較法的含義、適用條件和具體操作步驟，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)比較法在土地估價(jià)應(yīng)用中還存在可比實(shí)例選取難度較大、準(zhǔn)確性差，影響因素修正過(guò)于主觀，估價(jià)結(jié)果確定方式不科學(xué)等問(wèn)題。提出建立完善的土地估價(jià)可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫(kù)、科學(xué)確定影響因素和修正權(quán)重以及完善估價(jià)結(jié)果的確定方法等對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]土地估價(jià)；市場(chǎng)比較法；影響因素

【中圖分類號(hào)】F27 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

土地作為重要的自然資源，是寶貴的物質(zhì)財(cái)富，是人類生存發(fā)展的基礎(chǔ)。為了使有限的土地資源滿足人類無(wú)限的需求，應(yīng)對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，從而合理利用，這不僅關(guān)系到人民的生活水平，更關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。市場(chǎng)比較法是一種程序固定、操作方便的土地估價(jià)方法，因此在土地估價(jià)實(shí)際操作中的應(yīng)用日趨廣泛。本文對(duì)市場(chǎng)比較法的基本原理進(jìn)行研究，總結(jié)其在土地估價(jià)應(yīng)用中存在的問(wèn)題，并提出改進(jìn)市場(chǎng)比較法的對(duì)策建議，為規(guī)范評(píng)估方式、避免不良競(jìng)爭(zhēng)提供依據(jù)。

一、概述

（一）市場(chǎng)比較法的含義

市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似土地進(jìn)行比較，對(duì)這些類似土地的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的方法。實(shí)際操作中，估價(jià)人員一般選擇3個(gè)或3個(gè)以上交易類型相似的可比實(shí)例作為參照物，經(jīng)過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地調(diào)查，對(duì)一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素分別進(jìn)行比較和修正，并運(yùn)用算術(shù)平均法計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

（二）市場(chǎng)比較法的適用條件

市場(chǎng)比較法采用替代原則，通過(guò)比較進(jìn)行評(píng)估，因此，只有選擇具有可比性且交易數(shù)據(jù)和真實(shí)可靠的可比實(shí)例，評(píng)估結(jié)果才具有說(shuō)服力。市場(chǎng)比較法的適用條件有兩點(diǎn)，一是土地交易市場(chǎng)發(fā)達(dá)，只有發(fā)達(dá)的土地交易市場(chǎng)，才會(huì)有豐富、可靠的可比實(shí)例，才能夠滿足市場(chǎng)比較法的要求，否則就無(wú)法采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；二是可比實(shí)例要與估價(jià)對(duì)象有相似性。由于市場(chǎng)比較法采用替代原則進(jìn)行估價(jià)，只有有相似性才 能進(jìn)行替代，且相似性越高，得出的估價(jià)結(jié)果越準(zhǔn)確。

（三）市場(chǎng)比較法的操作步驟

1.收集交易案例

全面選取交易案例，只有充分了解估價(jià)對(duì)象才能掌握土地估價(jià)市場(chǎng)的正常行情，得到的估價(jià)結(jié)果相對(duì)精確，不會(huì)出現(xiàn)較大誤差。

2.選取可比實(shí)例

應(yīng)謹(jǐn)慎選取可比實(shí)例，盡可能選取與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的案例作為可比實(shí)例，同時(shí)還要保證可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的土地用途是一致的，如商業(yè)、住宅、工業(yè)等，另外可比實(shí)例的估價(jià)目的要與估價(jià)對(duì)象相同，明確是用于抵押還是租賃等用途。

3.影響因素的修正

因素修正分為一般、區(qū)域和個(gè)別因素修正。一般將估價(jià)對(duì)象默認(rèn)為100分，再將可比案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較后打分，最終匯總得出每個(gè)可比實(shí)例調(diào)整后的價(jià)格。

4.估價(jià)結(jié)果的確定

采用算數(shù)平均數(shù)法，求所有可比實(shí)例調(diào)整后的價(jià)格算數(shù)平均數(shù)，并將其作為估價(jià)對(duì)象的最終結(jié)果。

二、市場(chǎng)比較法在土地估價(jià)應(yīng)用中存在的問(wèn)題

（一）可比實(shí)例選取難度較大，準(zhǔn)確性差

由于我國(guó)的土地評(píng)估市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)，未建立起全國(guó)或地區(qū)性的可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫(kù)，造成了可比實(shí)例的選取難度大。一方面，估價(jià)師只能參考自己所在估價(jià)機(jī)構(gòu)的已成交案例或在網(wǎng)上尋找相似案例作為可比實(shí)例，但由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師掌握的實(shí)例數(shù)量很有限，導(dǎo)致可比實(shí)例的選取不夠全面和準(zhǔn)確。另一方面，可比實(shí)例選取難度大在一定程度上給違規(guī)操作創(chuàng)造了便利條件，面對(duì)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，有些評(píng)估師為了招攬業(yè)務(wù)，盡可能地滿足委托人的需求，對(duì)可比實(shí)例的選取帶有主觀傾向性，同時(shí)土地評(píng)估市場(chǎng)的不規(guī)范性，也為其提供了便利條件。市場(chǎng)比較法是通過(guò)對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整和修正得出估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)值，所以一旦可比實(shí)例的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，估價(jià)對(duì)象最終價(jià)值的準(zhǔn)確性無(wú)法得到保障。

（二）影響因素修正過(guò)于主觀

市場(chǎng)比較法關(guān)于地價(jià)影響因素的修正和調(diào)整幅度，主要依據(jù)估價(jià)師的理論基礎(chǔ)、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及處理習(xí)慣等，沒(méi)有具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)，缺乏一定的量化規(guī)范和技術(shù)支持。對(duì)于同一影響因素，不同的估價(jià)師會(huì)有不同的看法和建議，修正系數(shù)也會(huì)有所不同；還有的估價(jià)師由于從業(yè)時(shí)間短，相對(duì)缺乏經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于修正系數(shù)的確定存在偏差。這些主觀因素都會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。更重要的是，市場(chǎng)比較法只是對(duì)每一項(xiàng)影響因素進(jìn)行修正，而并沒(méi)有考慮各個(gè)影響因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響程度，沒(méi)有引進(jìn)影響權(quán)重系數(shù)，導(dǎo)致認(rèn)為所有的影響因素對(duì)于估價(jià)對(duì)象的影響程度都是一樣的，然而在實(shí)際操作中，不同的評(píng)估目的會(huì)左右各個(gè)影響因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響程度，因此不引入權(quán)重會(huì)在一定程度上造成估價(jià)結(jié)果的失真。

（三）估價(jià)結(jié)果確定方式不科學(xué)

估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果需根據(jù)全部可比案例調(diào)整后的價(jià)格綜合計(jì)算得出，然而不同的可比案例，經(jīng)過(guò)因素調(diào)整后得出的價(jià)格都是不同的，那么估價(jià)結(jié)果究竟是多少就需要進(jìn)一步通過(guò)數(shù)學(xué)計(jì)算來(lái)確定。目前，市場(chǎng)比較法常采用算數(shù)平均數(shù)來(lái)確定最終的估價(jià)結(jié)果。算術(shù)平均數(shù)是將每個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格相加再除以可比實(shí)例的個(gè)數(shù)，把最終結(jié)果視為股價(jià)對(duì)象的價(jià)值。這種方法將所有的可比實(shí)例一視同仁，體現(xiàn)不出他們各自與估價(jià)對(duì)象的相似程度及對(duì)股價(jià)對(duì)象價(jià)值影響的大小，計(jì)算方式簡(jiǎn)單粗略、缺乏科學(xué)性，使估價(jià)結(jié)果失去準(zhǔn)確性。

三、完善市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格的對(duì)策建議

（一） 建立完善的土地估價(jià)可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫(kù)

市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果是通過(guò)對(duì)可比實(shí)例修正得出的，因此建立完善、準(zhǔn)確的土地估價(jià)可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫(kù)，在市場(chǎng)比較法的實(shí)際操作中尤為重要。各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)將本公司的交易案例集中起來(lái)，并由土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)匯總，建立起一個(gè)準(zhǔn)確、完善的交易信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)資源共享。一方面，完善的數(shù)據(jù)庫(kù)可以給估價(jià)師創(chuàng)造一個(gè)充分的選擇空間，可以盡可能地選取與估價(jià)對(duì)象相似度接近的案例作為可比實(shí)例，提高估價(jià)精準(zhǔn)度；另一方面，可以使市場(chǎng)比較法更具規(guī)范性，數(shù)據(jù)庫(kù)中的交易案例都具有代表性并經(jīng)過(guò)了篩選，可以在一定程度上減少主觀影響，進(jìn)而提升準(zhǔn)確度。另外，還應(yīng)將數(shù)據(jù)庫(kù)中的可比實(shí)例可按照交易日期、交易類型、交易地區(qū)等不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，這樣估價(jià)師可以按照估價(jià)時(shí)間，估價(jià)目的等不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行多條件篩選，使可比實(shí)例的選取更加方便、快捷，從而提高土地估價(jià)工作的效率。

（二）科學(xué)確定影響因素和修正權(quán)重

不同的評(píng)估項(xiàng)目，各影響因素對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響程度不同，同一評(píng)估項(xiàng)目中，每一種因素對(duì)于評(píng)估價(jià)格的影響程度也不同。因此，應(yīng)科學(xué)確定影響因素以及各影響因素所占權(quán)重的大小。同時(shí)，還應(yīng)對(duì)各影響因素修正權(quán)重大小的確定給出具體的判定標(biāo)準(zhǔn)，盡量避免人為主觀判斷。

（三）完善估價(jià)結(jié)果的確定方法

由于回歸模型是研究相關(guān)關(guān)系的一個(gè)重要工具，而估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例之間存在相關(guān)關(guān)系，因此可以將回歸模型引入到估價(jià)結(jié)果的確定中，利用回歸模型的精準(zhǔn)計(jì)算來(lái)提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確度，從而通過(guò)引用權(quán)重作為修正系數(shù)的方式，提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，進(jìn)而得出估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)值。但是由于任意給定的一組數(shù)據(jù)都可以建立一元線性回歸方程，但是這組數(shù)據(jù)之間的線性關(guān)系是否顯著、能不能利用回歸方程進(jìn)行計(jì)算卻是未知的，因此首先需要對(duì)其進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)。對(duì)于通過(guò)顯著性檢驗(yàn)的案例，可以直接計(jì)算出評(píng)估結(jié)果，而對(duì)于未能通過(guò)顯著性檢驗(yàn)的案例，可以采用求加權(quán)平均數(shù)的方式計(jì)算估價(jià)結(jié)果，即將每一可比實(shí)例計(jì)算出的價(jià)格，乘以一定的權(quán)重后加和，作為估價(jià)結(jié)果。

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（責(zé)任編輯：劉茜）endprint