崔金龍

【摘 要】本文當(dāng)中，通過(guò)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)和房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的介紹和分析，從房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的主要作用入手，了解在房產(chǎn)行業(yè)以及整個(gè)社會(huì)市場(chǎng)發(fā)展中的重要作用。對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)規(guī)范及房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究，對(duì)并房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)本身存在的不足，采取相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施，加強(qiáng)管理力度，提高服務(wù)質(zhì)量，從根本中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的存在。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng) 管理體系 風(fēng)險(xiǎn)防范

房產(chǎn)測(cè)繪是專業(yè)測(cè)繪領(lǐng)域中依據(jù)極具特點(diǎn)的分支，主要是對(duì)房屋以及相關(guān)土地進(jìn)行測(cè)量和定位。運(yùn)用相關(guān)的測(cè)繪工具和測(cè)繪技術(shù)，對(duì)房屋、土地的面積、產(chǎn)權(quán)、位置、數(shù)量、以及質(zhì)量等進(jìn)行專業(yè)的測(cè)繪，并且所得出的測(cè)繪結(jié)果，將作為房屋評(píng)估的重要材料依據(jù)。隨著我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)也在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中占有一定的比重。因此，為了適應(yīng)現(xiàn)階段市場(chǎng)的需求，有必要強(qiáng)化房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整，并且準(zhǔn)確的評(píng)估測(cè)繪機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)進(jìn)行有效的防范。

1 房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)

房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)是通過(guò)對(duì)供需雙方提供房產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)，從而進(jìn)行交易的活動(dòng)和場(chǎng)所。房產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)是將要最終成形的產(chǎn)品進(jìn)行包裝，繼而通過(guò)交易的方式得到同等值的報(bào)酬。旦交易雙方的交易空間和時(shí)間并沒(méi)有特定的規(guī)定，對(duì)服務(wù)的過(guò)程也沒(méi)有具體的規(guī)范，由此可知房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)是一個(gè)沒(méi)有具體形式的無(wú)形市場(chǎng)。因此，在對(duì)供需雙方的房產(chǎn)測(cè)繪交易過(guò)程中，注重研究和分析無(wú)形市場(chǎng)的主要特點(diǎn)和本職，并由針對(duì)性的開(kāi)展和提供房產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)。

1.1房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)

由于時(shí)代的不斷進(jìn)步和發(fā)展，如今的房產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容與形式也都進(jìn)行了改進(jìn)，房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)也呈現(xiàn)多樣化的發(fā)展趨勢(shì)。下面我們對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的測(cè)繪服務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行分析和介紹：（1）專業(yè)性。房產(chǎn)測(cè)繪要應(yīng)用到大量專業(yè)的房產(chǎn)業(yè)內(nèi)知識(shí)以及相關(guān)軟件的操作技術(shù)，并且還要對(duì)建筑設(shè)計(jì)、繪圖等專業(yè)的測(cè)繪技術(shù)進(jìn)行掌握，因此具有很強(qiáng)的專業(yè)性。（2）政策性。房產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程中，會(huì)涉及到土地的使用和處理、建筑面積的規(guī)劃、房產(chǎn)性質(zhì)、房產(chǎn)內(nèi)容分?jǐn)偟鹊确矫妫⑶視?huì)受到我國(guó)政治及法律的制約和限制，或給予一定的扶植政策，由此可見(jiàn)房產(chǎn)測(cè)繪具有一定的政策性。（3）法律性。房產(chǎn)測(cè)繪會(huì)受到法律的保護(hù)和制約，因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪直接涉及到用戶的利益，并且在房產(chǎn)的歸屬權(quán)和使用權(quán)當(dāng)中，存在著一定的法律關(guān)系，因此，房產(chǎn)測(cè)繪具有較強(qiáng)的法律 性。（4）唯一性。房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)構(gòu)，將以權(quán)屬登記發(fā)證的形式作為房產(chǎn)測(cè)繪的基礎(chǔ)保障，其具有唯一性。（5）廣泛性。廣泛性是指在進(jìn)行過(guò)權(quán)屬登記發(fā)證之后，鑒定過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪的唯一性，還有可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)人和集體之間的爭(zhēng)議。因此，測(cè)繪結(jié)果還需要通過(guò)相關(guān)土地部門(mén)的審核和規(guī)劃，確認(rèn)房產(chǎn)的所屬權(quán)和使用權(quán)。所以具有廣泛性。（6）標(biāo)準(zhǔn)性與統(tǒng)一性。房產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展要將房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)與GIS地理信息技術(shù)相結(jié)合，做到一體化模式的建立，這樣才能更好的適應(yīng)我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，豐富和擴(kuò)建房產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)庫(kù)，形成統(tǒng)一的管理和經(jīng)營(yíng)模式。因此，房產(chǎn)測(cè)繪具有標(biāo)準(zhǔn)型與統(tǒng)一性。（7）時(shí)效性。房產(chǎn)測(cè)繪中對(duì)信息數(shù)據(jù)要進(jìn)行技術(shù)的搜集和處理，保證信息資源的有效性。并且，對(duì)房產(chǎn)登記、產(chǎn)權(quán)資料等材料的整理，也要與房產(chǎn)測(cè)繪中產(chǎn)權(quán)的管理步驟相同步，體現(xiàn)出房產(chǎn)測(cè)繪的時(shí)效性。

1.2房產(chǎn)測(cè)繪的重要作用

（1）房產(chǎn)測(cè)繪不僅僅是要對(duì)房屋進(jìn)行繪圖設(shè)計(jì)、測(cè)量等基本的測(cè)繪工作，還要根據(jù)測(cè)繪的報(bào)告結(jié)果，來(lái)作為商品房銷(xiāo)售的主要依據(jù)。并且對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所屬進(jìn)行確認(rèn)和認(rèn)證。房產(chǎn)的測(cè)繪水平，會(huì)直接影響到相關(guān)部門(mén)對(duì)商品房的預(yù)售準(zhǔn)許態(tài)度以及房屋產(chǎn)權(quán)登記確認(rèn)環(huán)節(jié)的真實(shí)有效性。（2）房產(chǎn)測(cè)繪一直是社會(huì)所關(guān)注的熱點(diǎn)話題，也與社會(huì)大眾有著緊密的聯(lián)系。房產(chǎn)測(cè)繪的結(jié)果，體現(xiàn)出了商品房的具體情況，其中包括面積、設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)等等問(wèn)題。由于進(jìn)你哪來(lái)房產(chǎn)的商品化過(guò)度，也加強(qiáng)了廣大民眾對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的關(guān)注程度。（3）房產(chǎn)測(cè)繪成果是城市GIS系統(tǒng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的一部分，也對(duì)城市間建設(shè)的發(fā)展進(jìn)程起到及記錄的作用，因此具有很強(qiáng)的歷史價(jià)值。

根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪的諸多特點(diǎn)，我們可知，房產(chǎn)測(cè)繪在我國(guó)的城市化建設(shè)以及我國(guó)的房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展都有著重要的意義和作用。無(wú)論是對(duì)房產(chǎn)的面積、規(guī)模、建設(shè)、產(chǎn)權(quán)所屬等各方面的都具有著衡量與決策的地位，同時(shí)，是我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)力量。

2 行政管理體系的建立

（1）資質(zhì)管理。資質(zhì)管理在房產(chǎn)測(cè)繪管理過(guò)程中起到非常重要的作用。市場(chǎng)的準(zhǔn)入、問(wèn)題相關(guān)責(zé)任的落實(shí)，最終都要與資質(zhì)相聯(lián)系。掌握了房產(chǎn)測(cè)繪的資質(zhì)管理，等于抓住了房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)單位的要害。結(jié)合其他房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的管理政策，將會(huì)使房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的監(jiān)管力度能有效達(dá)到最優(yōu)。（2）測(cè)繪成果管理。成果管理是房產(chǎn)測(cè)繪管理中最繁雜也是最重要的工作。成果管理有著其他管理工作不能替代的作用。它是保證房產(chǎn)測(cè)繪成果正常、正確使用、保證房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)安全運(yùn)行的重要方面。房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的各種活動(dòng)和服務(wù)，最終通過(guò)其成果的應(yīng)用體現(xiàn)出來(lái)。

3 房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)主體及其風(fēng)險(xiǎn)防范

房產(chǎn)測(cè)繪單位風(fēng)險(xiǎn)防范。（1）認(rèn)真理解國(guó)標(biāo)，嚴(yán)格按照國(guó)標(biāo)規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行作業(yè)。房產(chǎn)測(cè)繪矛盾最集中的兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是各種情況下建筑面積如何計(jì)算，另一個(gè)就是分?jǐn)?。在建筑面積如何計(jì)算上，目前全國(guó)通行的標(biāo)準(zhǔn)就是國(guó)標(biāo)。這是全國(guó)目前房產(chǎn)測(cè)繪最權(quán)威的技術(shù)規(guī)范。（2）加強(qiáng)對(duì)于各時(shí)期、各地區(qū)房產(chǎn)政策的學(xué)習(xí)和掌握。我們前面已經(jīng)講過(guò)，房產(chǎn)測(cè)繪的一個(gè)重要特點(diǎn)就是政策性極強(qiáng)。不同時(shí)期、不同性質(zhì)房屋土地的處理方式，直接影響到最終的測(cè)繪成果。如房改房分?jǐn)傁禂?shù)的確定、人防工程的土地分?jǐn)傉叩?。?）加強(qiáng)各種制度建設(shè)、規(guī)范作業(yè)流程。各種制度的建立是保證測(cè)繪成果質(zhì)量的重要屏障。對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，各項(xiàng)工作沒(méi)有制度的約束，沒(méi)有規(guī)矩用來(lái)遵循，是不會(huì)有高質(zhì)量的成果產(chǎn)生的。我們應(yīng)當(dāng)建立外業(yè)制度以保證我們獲取外業(yè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，保證我們外業(yè)時(shí)測(cè)量人員的安全。（4）嚴(yán)格房產(chǎn)測(cè)繪成果的檢查驗(yàn)收制度。房產(chǎn)測(cè)繪成果資料的檢查驗(yàn)收，遵照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定進(jìn)行，即實(shí)行二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制。一級(jí)檢查為過(guò)程檢查，在全面自檢、互檢的基礎(chǔ)上，由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員承擔(dān)。二級(jí)檢查由施測(cè)單位的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。（5）認(rèn)清房產(chǎn)測(cè)繪工作。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程中房產(chǎn)測(cè)繪工作一般在兩個(gè)環(huán)節(jié)起作用：一是辦理商品房預(yù)售許可之前，需要對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)測(cè)；二是商品房竣工之后，需要對(duì)商品房進(jìn)行現(xiàn)房面積確認(rèn)。我們的角色要求我們要對(duì)事實(shí)認(rèn)定清楚，計(jì)量準(zhǔn)確。而除此之外，如房產(chǎn)公用面積分?jǐn)偡桨冈谝?guī)則允許條件下的變化、房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案等問(wèn)題，則房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)盡量回避，以免出現(xiàn)問(wèn)題，責(zé)任糾纏不清。