李迎春，鄧楚雄，劉利科，雷國(guó)強(qiáng)

(1.湖南外貿(mào)職業(yè)學(xué)院，湖南長(zhǎng)沙 410201;2.湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，湖南長(zhǎng)沙 410081)

工業(yè)園區(qū)是招商引資的重要載體、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的重要平臺(tái)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。湖南省自1988年第一個(gè)工業(yè)園區(qū)建立以來，各類工業(yè)園區(qū)數(shù)量增多，規(guī)模擴(kuò)大，實(shí)力增強(qiáng)，成為了湖南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極，在對(duì)外開放、招商引資、優(yōu)化環(huán)境、調(diào)整結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)集聚、技術(shù)創(chuàng)新等方面發(fā)揮著重要作用。但客觀來說，湖南省工業(yè)園區(qū)存在數(shù)量、規(guī)模、布局上與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展匹配度不高，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不鮮明，產(chǎn)業(yè)同質(zhì)、同構(gòu)現(xiàn)象較為突出，各工業(yè)園區(qū)在用地規(guī)模、用地結(jié)構(gòu)、用地強(qiáng)度、用地效益、管理績(jī)效、土地保障等方面的基本情況不清楚等問題。針對(duì)上述現(xiàn)象，在湖南省加快推進(jìn)“四化兩型”社會(huì)建設(shè)進(jìn)程中，在國(guó)家部署開展對(duì)全國(guó)各類開發(fā)區(qū)進(jìn)行清理整改前期摸底工作的背景下，率先開展全省工業(yè)園區(qū)用地調(diào)查工作，并以《湖南統(tǒng)計(jì)年鑒2013》及調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)評(píng)析影響園區(qū)土地利用的因素，探討湖南省工業(yè)園區(qū)用地存在的問題，提出促進(jìn)湖南省工業(yè)園區(qū)土地集約利用的對(duì)策建議。

1 湖南省工業(yè)園區(qū)用地概況

湖南省自1988年建立第一個(gè)工業(yè)園區(qū)(長(zhǎng)沙科技開發(fā)試驗(yàn)區(qū))以來，經(jīng)歷20多年的發(fā)展歷程，至2012年12月底，共有經(jīng)國(guó)務(wù)院和省人民政府及地方人民政府批準(zhǔn)的各類工業(yè)園區(qū)115個(gè)，分布在全省14個(gè)市州的108個(gè)縣市區(qū)，縣市區(qū)的覆蓋率達(dá)88.52%。其中，國(guó)家級(jí)工業(yè)園區(qū)14個(gè)，省級(jí)工業(yè)園區(qū)67個(gè)，工業(yè)集中區(qū)34個(gè)。

截至2012年12月底，全省115家工業(yè)園區(qū)共依法審批土地總面積128 686.87 hm2，已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積共92 762.76 hm2，占工業(yè)園區(qū)土地總面積的72.08%。其中，已建成住宅用地總面積11 089.79 hm2，占工業(yè)園區(qū)土地總面積的8.62%;已建成工礦倉儲(chǔ)用地總面積47 097.93 hm2，占工業(yè)園區(qū)土地總面積的36.60%;已建成交通運(yùn)輸用地總面積15 907.79 hm2，占工業(yè)園區(qū)土地總面積的12.36%;已建成商服用地總面積2 629.86 hm2，占工業(yè)園區(qū)土地總面積的2.04%;已建成公共管理與公共服務(wù)用地總面積15 306.92 hm2，占工業(yè)園區(qū)土地總面積的11.89%;已建成其他城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積730.48 hm2，占工業(yè)園區(qū)土地總面積的0.57%。

2 湖南省工業(yè)園區(qū)土地利用影響因素評(píng)析

2.1 自然條件與工業(yè)園區(qū)土地利用 自然條件是影響工業(yè)園區(qū)土地利用的關(guān)鍵因素，工業(yè)園區(qū)的建立和發(fā)展都依賴于一定的自然條件，地質(zhì)、地貌、氣候、水文、土壤等都會(huì)對(duì)園區(qū)土地利用產(chǎn)生重要影響［1］。首先，園區(qū)土地的地質(zhì)條件決定著土地的承載力。地質(zhì)越穩(wěn)定，土地承載力越大，單位土地面積上承載的建筑物越多，有利于土地利用強(qiáng)度的提高;反之，土地承載力越低，單位土地面積上承載的建筑物越少，不利于土地利用強(qiáng)度的提高。其次，園區(qū)所在地的地貌條件決定著土地開發(fā)的成本。平原、低丘區(qū)土地開發(fā)費(fèi)用低，企業(yè)用地成本相對(duì)較低;山區(qū)土地開發(fā)費(fèi)用高，企業(yè)用地成本相對(duì)較高，較低的取地成本有利于工業(yè)園區(qū)招商引資。再次，園區(qū)的氣候條件和水文條件決定著園區(qū)的舒適程度。優(yōu)越的氣候條件、豐富的水資源，可廣泛適宜工業(yè)企業(yè)各行業(yè)發(fā)展，相反，限制部分行業(yè)發(fā)展。因此，良好的自然條件可以吸聚企業(yè)集中，提高土地利用效率，促使土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

2.2 區(qū)位條件與工業(yè)園區(qū)土地利用 區(qū)位即為某一主體或事物所占據(jù)的場(chǎng)所，具體可標(biāo)識(shí)為一定的空間坐標(biāo)。區(qū)位條件則是指區(qū)位單位所在區(qū)位上的交通、人口分布、資源稟賦、市場(chǎng)供應(yīng)等狀況，區(qū)位條件好壞直接影響到區(qū)位單位區(qū)位利益的高低。良好的區(qū)位條件擁有便捷的交通條件，有利于工業(yè)園區(qū)原材料的和產(chǎn)品的運(yùn)輸;良好的區(qū)位條件擁有豐富的高素質(zhì)勞動(dòng)力和產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的原材料，有利于工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)要素的集聚;良好的區(qū)位條件擁有完善的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)濟(jì)腹地，有利于工業(yè)園區(qū)將產(chǎn)品向更為廣闊的市場(chǎng)空間推送。

2.3 園區(qū)類型與工業(yè)園區(qū)土地利用 根據(jù)園區(qū)的功能特征不同，可將工業(yè)園區(qū)分為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)、邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、特色工業(yè)園區(qū)等不同類型。根據(jù)勞動(dòng)力、資本和技術(shù)3種生產(chǎn)要素在產(chǎn)業(yè)中的密集程度，可將產(chǎn)業(yè)劃分為技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)、資金密集型產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)和資金密集型產(chǎn)業(yè)對(duì)土地的依賴程度相對(duì)較低，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)對(duì)土地資源的剛性需求大。園區(qū)的功能定位直接決定其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的類別，進(jìn)而影響園區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)與效率。這在典型國(guó)家級(jí)工業(yè)園區(qū)用地效益調(diào)查中得到很好的體現(xiàn)，如株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地產(chǎn)出效益是郴州出口加工區(qū)的1.26倍。因此，工業(yè)園應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)地調(diào)整功能定位，因地制宜地選擇、培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提升土地利用效率與效益。

2.4 園區(qū)規(guī)劃與工業(yè)園區(qū)土地利用 園區(qū)規(guī)劃是指綜合運(yùn)用各種理論分析工具，從當(dāng)?shù)貙?shí)際狀況出發(fā)，充分考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)園區(qū)的發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)體系、用地結(jié)構(gòu)、空間布局等做出的綜合部署與具體安排。按照“科學(xué)發(fā)展、規(guī)劃先行”的指導(dǎo)原則，園區(qū)規(guī)劃是園區(qū)建設(shè)的首要工作，是保證園區(qū)土地合理開發(fā)與高效利用的前提，是實(shí)現(xiàn)園區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的綜合手段，對(duì)促進(jìn)工業(yè)園區(qū)土地科學(xué)合理利用具有重要作用。走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分工業(yè)園區(qū)規(guī)劃不切合實(shí)際或前瞻性不強(qiáng)，導(dǎo)致園區(qū)擴(kuò)區(qū)、調(diào)區(qū)現(xiàn)象頻發(fā)、土地利用結(jié)構(gòu)與布局不合理。因此，工業(yè)園區(qū)應(yīng)根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的培育，結(jié)合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有選擇性地承接，因地制宜地科學(xué)合理編制園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和用地規(guī)劃。

2.5 政府行為與工業(yè)園區(qū)土地利用 我國(guó)的工業(yè)園區(qū)是在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不夠成熟的背景下產(chǎn)生的，帶有濃厚的政府行政色彩［2］。一方面，政府行為對(duì)工業(yè)園區(qū)土地利用具有積極作用，政府通過制定相關(guān)政策對(duì)工業(yè)園區(qū)土地利用提出“集約利用”的規(guī)定，如國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2008〕145號(hào))要求各地省級(jí)以上開發(fā)區(qū)開展土地集約利用評(píng)價(jià)工作，并進(jìn)行2年一次的成果更新，評(píng)價(jià)工作的開展與配套激勵(lì)措施的出臺(tái)(如湖南省國(guó)土資源廳開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)優(yōu)活動(dòng)，對(duì)土地集約利用評(píng)價(jià)得分高的開發(fā)區(qū)給予一定數(shù)量的新增建設(shè)用地指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)，沒有按要求開展土地集約利用評(píng)價(jià)的開發(fā)區(qū)不能參與省國(guó)土資源廳土地集約利用評(píng)優(yōu)活動(dòng)、不得擴(kuò)區(qū)、調(diào)區(qū)和升級(jí))，為地方政府全面掌握工業(yè)園區(qū)土地集約利用狀況、園區(qū)加強(qiáng)土地利用管理基礎(chǔ)信息建設(shè)和園區(qū)擴(kuò)區(qū)升級(jí)審核、動(dòng)態(tài)監(jiān)控及有關(guān)政策制定提供了客觀依據(jù)，促進(jìn)了園區(qū)土地集約利用。另一方面，政府行為對(duì)工業(yè)園區(qū)土地利用具有消極作用，由于幾乎所有的工業(yè)園區(qū)都成立了“園區(qū)管委會(huì)”或類似管理機(jī)構(gòu)，且園區(qū)管委會(huì)主任通常是縣級(jí)或縣以上實(shí)職領(lǐng)導(dǎo)兼任，園區(qū)具有相對(duì)的獨(dú)立性與封閉性，相關(guān)執(zhí)法部門難以對(duì)園區(qū)的土地利用進(jìn)行有效監(jiān)管，勢(shì)必造成園區(qū)土地利用出現(xiàn)違法、違規(guī)、未批先建、土地閑置等現(xiàn)象。

2.6 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與工業(yè)園區(qū)土地利用 經(jīng)濟(jì)發(fā)展是工業(yè)園區(qū)土地利用變化的主要驅(qū)動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要反映在投資增長(zhǎng)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的壯大、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的增強(qiáng)、城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)張等方面，工業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與工業(yè)園區(qū)土地利用相互關(guān)聯(lián)、相互協(xié)調(diào)。隨著生產(chǎn)力水平的提高、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在我國(guó)嚴(yán)格的用地政策的管控下，為優(yōu)化土地資源配置，多數(shù)工業(yè)企業(yè)勢(shì)必向園區(qū)集中，進(jìn)而促使工業(yè)園區(qū)用地規(guī)模擴(kuò)張和土地利用結(jié)構(gòu)變化。隨著規(guī)模的擴(kuò)張、生產(chǎn)要素集聚能力的增強(qiáng)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的培育壯大，園區(qū)極化能力不斷增強(qiáng)，作為區(qū)域增長(zhǎng)極的工業(yè)園區(qū)將穩(wěn)步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，引導(dǎo)和帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展。但是，如果兩者之間失衡將會(huì)導(dǎo)致工業(yè)園區(qū)土地規(guī)模無序擴(kuò)張和土地資源粗放利用，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量。

3 湖南省工業(yè)園區(qū)土地利用存在的問題

3.1 部分工業(yè)園區(qū)布局不盡合理，同質(zhì)同構(gòu)現(xiàn)象突出 工業(yè)園區(qū)是城市的有機(jī)組成部分之一，它的布局應(yīng)與城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃相適應(yīng)，交通區(qū)位條件較為便捷，且不宜過于分散，還需根據(jù)自身的條件與優(yōu)勢(shì)及其所在城市的總體發(fā)展要求和產(chǎn)業(yè)政策，來確定其發(fā)展方向和選擇主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，使整個(gè)工業(yè)園區(qū)形成合理分工、相互關(guān)聯(lián)、協(xié)調(diào)發(fā)展的有機(jī)體系，避免出現(xiàn)缺乏特色、模式單一、結(jié)構(gòu)雷同的局面。在實(shí)際調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)部分工業(yè)園區(qū)的布局未經(jīng)科學(xué)論證，有的布局在較為僻遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有的布局在河流上游，有的布局在城市上風(fēng)向，省級(jí)以上工業(yè)園區(qū)“一園多區(qū)”的現(xiàn)象普遍存在，既沒有充分利用當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)，又浪費(fèi)了大量的土地資源，還不利于生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。并且工業(yè)園區(qū)同質(zhì)同構(gòu)現(xiàn)象突出，不少地方的工業(yè)園區(qū)都是“小而全”的工業(yè)園區(qū)，特色優(yōu)勢(shì)不明，如邵陽市的6家工業(yè)園區(qū)中有3家園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為農(nóng)副產(chǎn)品加工，郴州市的12家工業(yè)園區(qū)有9家園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為有色金屬冶煉。由于產(chǎn)業(yè)定位模糊，致使招商引資沒有主攻方向，工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)趨同化現(xiàn)象比比皆是，使工業(yè)園區(qū)失去了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展后勁。

3.2 部分工業(yè)園區(qū)規(guī)劃缺乏科學(xué)，調(diào)區(qū)擴(kuò)區(qū)問題凸顯 工業(yè)園區(qū)規(guī)劃的任務(wù)是:落實(shí)國(guó)家、省市有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，合理確定園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展方向和政策措施，對(duì)各項(xiàng)用地、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行總體安排，確保園區(qū)建設(shè)和園區(qū)經(jīng)濟(jì)健康、快速發(fā)展。工業(yè)園區(qū)規(guī)劃與城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃是點(diǎn)與面的關(guān)系，工業(yè)園區(qū)規(guī)劃應(yīng)符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，但在實(shí)際調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)部分工業(yè)園區(qū)由于沒有進(jìn)行充分的論證，全被“長(zhǎng)官意志”左右，使得城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃跟著園區(qū)規(guī)劃跑，或缺乏前瞻性，使得調(diào)區(qū)、擴(kuò)區(qū)現(xiàn)象較為頻繁。調(diào)查資料顯示，湖南省工業(yè)園區(qū)已建成的90 695.77 hm2城鎮(zhèn)建設(shè)用地中，有近4成的土地不符合原規(guī)劃(園區(qū)規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃)，均進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整。

3.3 部分工業(yè)園區(qū)工業(yè)用地比例偏低，偏離發(fā)展定位 工業(yè)園區(qū)作為城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的重要引擎，用地應(yīng)該以工礦業(yè)、倉儲(chǔ)用地為主，加上適當(dāng)?shù)氖姓苍O(shè)施和部分生活居住用地。但在實(shí)際調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，湖南省內(nèi)大多數(shù)工業(yè)園區(qū)用地除生產(chǎn)及生產(chǎn)輔助設(shè)施用地外，公共管理與公共服務(wù)、商服、住宅等非生產(chǎn)性用地所占比例過高，造成工業(yè)用地比例過低，使得工業(yè)園區(qū)名不符實(shí)，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地受到擠占。

3.4 部分工業(yè)園區(qū)土地利用強(qiáng)度不夠，集約利用水平有待提高 工業(yè)園區(qū)作為現(xiàn)代工業(yè)的集聚地，在土地資源日趨緊張的背景下，應(yīng)該體現(xiàn)集約高效利用，單位面積的資金集聚度和產(chǎn)出效益應(yīng)大于獨(dú)立工礦用地。但在實(shí)際調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，省內(nèi)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)市縣，工業(yè)項(xiàng)目用地基本上以傳統(tǒng)的獨(dú)立式院落為主，標(biāo)準(zhǔn)廠房及多層廠房等所占的比例非常低，土地空間未得到充分利用，造成了集約利用水平偏低，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。

3.5 部分工業(yè)園區(qū)開發(fā)緩慢，土地建成率較低 目前，湖南省工業(yè)園區(qū)開發(fā)資金主要來源于政府財(cái)政撥款、土地出讓(轉(zhuǎn)讓)收入、社會(huì)融資、銀行貸款等，土地征拆、土地平整、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要大量的資金投入，多數(shù)地區(qū)苦于地方財(cái)政緊短，大量土地(以虛假項(xiàng)目用地批回)被抵押給銀行，多數(shù)土地以毛地出讓，導(dǎo)致部分園區(qū)開發(fā)、建設(shè)周期長(zhǎng)，不乏閑置土地出現(xiàn)，土地建成率較低。實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)象在欠發(fā)達(dá)地區(qū)的工業(yè)園區(qū)尤為普遍。

4 促進(jìn)湖南省工業(yè)園區(qū)土地集約利用的對(duì)策建議

4.1 科學(xué)制定工業(yè)園區(qū)土地利用規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃的管控作用 針對(duì)目前湖南省部分工業(yè)園區(qū)布局不盡合理，同質(zhì)同構(gòu)現(xiàn)象突出，以及部分工業(yè)園區(qū)規(guī)劃缺乏依據(jù)，調(diào)區(qū)擴(kuò)區(qū)頻繁等問題，在國(guó)家部署開展對(duì)全國(guó)各類開發(fā)區(qū)進(jìn)行清理整改前期摸底工作的背景下，應(yīng)積極盡快啟動(dòng)并落實(shí)相關(guān)工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃評(píng)估修改工作，按照“規(guī)劃的節(jié)約是最大的節(jié)約”的規(guī)劃理念，嚴(yán)控各類工業(yè)園區(qū)規(guī)劃的審批，充分發(fā)揮規(guī)劃對(duì)工業(yè)園區(qū)用地的管控作用，對(duì)于發(fā)展趨勢(shì)好、增長(zhǎng)潛力大、土地緊張的園區(qū)及時(shí)調(diào)整土地規(guī)劃，增加園區(qū)面積，對(duì)于布局不合理、發(fā)展形勢(shì)不好、土地閑置的園區(qū)，應(yīng)堅(jiān)決予以取締或核減園區(qū)面積;園區(qū)規(guī)劃應(yīng)符合當(dāng)?shù)靥厣⒛芫C合考慮布局工業(yè)、商業(yè)、交通、住宅等各類用地，較好地處理近期與遠(yuǎn)期土地資源有效利用與生態(tài)環(huán)境保護(hù)等一系列關(guān)系，科學(xué)引導(dǎo)用地，促進(jìn)工業(yè)園區(qū)健康、有序與可持續(xù)發(fā)展。

4.2 加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)用地結(jié)構(gòu)控制，科學(xué)引導(dǎo)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化 針對(duì)目前湖南省部分工業(yè)園區(qū)工業(yè)用地比例偏低，偏離發(fā)展定位的問題，應(yīng)立足于各級(jí)、各類工業(yè)園區(qū)不同發(fā)展階段的功能定位，按照功能以工業(yè)生產(chǎn)、倉儲(chǔ)、研發(fā)為主，用地也應(yīng)以工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地與道路交通用地等生產(chǎn)性用地為主，市政公用設(shè)施和部分生活用地等非生產(chǎn)性用地為輔的原則，適當(dāng)加大工礦倉儲(chǔ)用地比例，凸顯生產(chǎn)性用地的主導(dǎo)特征，縮減住宅、商服用地比例，提升公共綠地面積，但切忌盲目效仿國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)園區(qū)的用地模式，打造“花園式”工業(yè)園區(qū)。

4.3 加大工業(yè)園區(qū)土地挖潛力度，創(chuàng)新集約用地新模式［3］針對(duì)目前湖南省部分工業(yè)園區(qū)土地利用強(qiáng)度不理想、集約利用水平不高的問題，應(yīng)嚴(yán)格按照集約利用的原則，樹立“惜土如金、盡善其用”的觀念，對(duì)已建成的城鎮(zhèn)建設(shè)用地進(jìn)行挖潛，提高工業(yè)用地容積率，鼓勵(lì)各類園區(qū)建筑向空中發(fā)展，推行建設(shè)中高層的標(biāo)準(zhǔn)廠房或多層廠房，并集中建設(shè)生活配套設(shè)施;積極盤活存量土地和及時(shí)處置閑置用地，鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行再開發(fā)、再調(diào)整、再利用，不斷提高現(xiàn)有用地利用強(qiáng)度，增加有效發(fā)展空間;借鑒蘇州工業(yè)園區(qū)的部分地塊短期出租模式，對(duì)于已達(dá)到供地條件但尚未供應(yīng)計(jì)劃的土地，進(jìn)行臨時(shí)利用，避免閑置;并根據(jù)擬定的控制指標(biāo)，對(duì)各類工業(yè)園區(qū)進(jìn)行綜合評(píng)定，對(duì)于達(dá)到考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)，給予本年度或下年度一定用地計(jì)劃指標(biāo)的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于未達(dá)到考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)，縮減本年度或下年度一定用地計(jì)劃指標(biāo)，從而使土地利用從“松散型”走向“集約型”，提升土地集約利用的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

4.4 規(guī)范工業(yè)園區(qū)用地計(jì)劃管理，避免土地利用的盲目性 各類工業(yè)園區(qū)用地應(yīng)在其用地專項(xiàng)規(guī)劃中，充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和城鄉(xiāng)建設(shè)的區(qū)域性、階段性特點(diǎn)，科學(xué)合理地確定不同時(shí)期土地需求規(guī)模，并做好用地的計(jì)劃管理工作，避免“征而不開”、“開而不發(fā)”等現(xiàn)象的發(fā)生;有條件的工業(yè)園區(qū)，應(yīng)按照相關(guān)編制規(guī)范，編制未來1年或3年的土地供應(yīng)計(jì)劃與土地儲(chǔ)備計(jì)劃，確定擬收儲(chǔ)規(guī)模、前期開發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模及相應(yīng)地塊的具體位置，引導(dǎo)土地利用，充分發(fā)揮計(jì)劃對(duì)土地儲(chǔ)備、土地開發(fā)、土地供應(yīng)的控制作用，避免土地利用的隨意性與盲目性。

4.5 豐富工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)融資手段，提高土地建成率 針對(duì)工業(yè)園區(qū)土地開發(fā)資金短缺，可借鑒上海張江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的融資模式，從湖南本土遴選具有豐富地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的上市公司或經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的企業(yè)，作為園區(qū)土地開發(fā)合作方，對(duì)園區(qū)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，土地增值后的收益按比例分成，園區(qū)所得的土地出讓、轉(zhuǎn)讓收益用于園區(qū)滾動(dòng)式開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。工業(yè)園區(qū)公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)，除采用貸款、發(fā)行債券等傳統(tǒng)模式外，可外包給上市公司或知名的專業(yè)企業(yè)來投資建設(shè)，雙方簽訂長(zhǎng)期服務(wù)協(xié)議(20、30、50年等)，以社會(huì)平均資本利潤(rùn)率或行業(yè)平均利潤(rùn)率為參照，合理確定利潤(rùn)率，按年或分階段回報(bào)給投資建設(shè)方［4］;也可采取特許權(quán)經(jīng)營(yíng)模式及其衍生模式，典型的如BOT(建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓)模式來融資，該模式一方面可以利用上市公司或其他大型企業(yè)的資本實(shí)力和融資能力，直接投資迅速啟動(dòng)項(xiàng)目，另一方面可以解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大量集中投入與園區(qū)收入逐年累積間的矛盾，還可以利用大企業(yè)的人才、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)化水平。針對(duì)工業(yè)園區(qū)內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或企業(yè)，可引入風(fēng)險(xiǎn)引導(dǎo)基金模式、政府引導(dǎo)基金模式、產(chǎn)業(yè)基金模式等，探索金融創(chuàng)新，為園區(qū)重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)或企業(yè)提供融資便利。

［1］班茂盛，方創(chuàng)琳，宋吉濤.國(guó)內(nèi)外開發(fā)區(qū)土地集約利用的途徑及其啟示［J］.世界地理研究，2007(3):45 －50.

［2］賈宏俊，黃賢金，于術(shù)桐，等.中國(guó)工業(yè)用地集約利用的發(fā)展及對(duì)策［J］.中國(guó)土地科學(xué)，2010(9):52 －56.

［3］吳旭芬，孫軍.開發(fā)區(qū)土地集約利用的問題探討［J］.中國(guó)土地科學(xué)，2000(2):17－21.

［4］洪亞敏，王文.存量劃撥工業(yè)用地處置方式研究——基于北京市存在問題的實(shí)證分析［J］.中國(guó)土地科學(xué)，2007(5):15－19.