邢海洋

在海濱某地級城市的舊貨市場，我發(fā)現(xiàn)那里的老家具都在被當作廢品處理，一件老式面條柜，要價才700元。賣舊貨的小伙子侃侃而談，把自己來到這個地方的經(jīng)歷和盤托出：他是復員軍人，家在農(nóng)村，妹妹從大學畢業(yè)后，一家人合力花了10萬元給妹妹“買”了個本地最好醫(yī)院的護士職位，他則努力賺錢，想接父母來定居。

當政府決定把樓市去庫存的重任“壓”在農(nóng)民的肩上時，我知道這位小伙子正是最佳人選，但又隱隱覺得，700元的面條柜和10萬元的就業(yè)費用之間的巨大反差，似乎不足以支撐他的城市化夢想。老輩傳下來的一件面條柜，雖不是名貴的木材打造，若情愿以如此低廉的價格出售，想必自身的財富參照系也是頗為低水準的。中國農(nóng)民的收入，雖已經(jīng)連續(xù)11年快速增長，人均年收入超過了9000余元，并且連續(xù)4年增幅超過了城鎮(zhèn)居民，但從絕對值上還相差甚遠，僅為城鎮(zhèn)居民的三分之一，并且，收入的一多半還是工資，而非家庭經(jīng)營的收入。這也意味著農(nóng)民的財富，多是靠著“打工”獲得的，種糧種菜以及經(jīng)營小生意等傳統(tǒng)農(nóng)村的賺錢方式只提供少半的財富。有鑒于此，政府若想呼吁農(nóng)民為城市過剩的住宅降庫存，其目標人群只能是在城市里工作的村民，即農(nóng)民工，而不是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)人口。

巨大的庫存壓力下，中國三、四線城市的房價并不高，很多城市的住房收入比在10倍以下，低的僅六七倍。房地產(chǎn)商在上一波好高騖遠的大戶型開發(fā)后，也迅速調(diào)整了戰(zhàn)略，主打中小戶型。那些總價低廉且位置優(yōu)越的小戶型房屋一直不愁賣，真正積壓下來的或者是缺乏法律保護的小產(chǎn)權(quán)，或者是沿海售賣給外地人的大戶型海景房，或者是位置偏遠生活不便的商品房。這些房子似乎都不是為進城務工人員準備的，政府即使給予一定的補貼，農(nóng)民工恐怕也不會購買。實際上，緊繃的資金鏈條下，這里滯銷的房產(chǎn)早經(jīng)過了多輪大放血式的促銷，從海濱豪宅的買房送特斯拉到偏僻區(qū)域的買兩居送一居，打折方式無所不用其極，卻效果不彰。中國樓市的高庫存，正如近來暴露出的遲遲無人居住的保障房社區(qū)，很大的原因是規(guī)劃設計不當造成的。這筆資產(chǎn)，恐怕只有計入壞賬一條出路。

農(nóng)民是天生的經(jīng)濟學家和商人，他們肯花費10萬元為女兒買通一個護士的職位，卻未必愿意用這10萬元支付一套房子的首付。這其中的訣竅，就在于貸款需要償還，而一個城市大醫(yī)院的護士職位，既穩(wěn)定又有著不錯的收入，假以時日，非但是房子，就是家鄉(xiāng)的父母都能夠到城市里團聚。在買房子的城市化與就業(yè)的城市化之間，孰先孰后于是一目了然。解決城鎮(zhèn)的住房高庫存這個“球”，還是得踢回到接納農(nóng)民工就業(yè)上，并且，這里的“就業(yè)”還不應該是傳統(tǒng)意義上的低薪且無勞動保障和社會福利的“打工”，而應該是如大醫(yī)院護士一樣與市民待遇掛鉤的終身職業(yè)。實際上，當農(nóng)民工用真金白銀購買了城市的就業(yè)與社會保障時，他是為中國滯后的公共服務買單，同時更增加了購房難度。

中國現(xiàn)有3億農(nóng)民工，其中進城欲望比較強的“80后”新生代農(nóng)民工超過2.5億，與之對應的是截至2015年底，全國商品房待售面積7億平方米，若按照全國人均住房面積35平方米計算，待售商品房僅能滿足8%農(nóng)民工的城市化居住需求。把農(nóng)民工發(fā)動起來，去庫存似乎指日可待。但7億平方米庫存之外，還有大量在建房屋，一旦計入，中國樓市的庫存可能倍增。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院對包括已竣工未銷售的、未竣工在建的和待開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行估算，結(jié)果是這些潛在庫存加起來不少于40億平方米。安信證券更估測庫存達到98億平方米。

麻煩還在于，農(nóng)民工的數(shù)量已經(jīng)達到了峰值，5年之前的2010年，中國農(nóng)民工數(shù)量凈增加1200萬，創(chuàng)下歷史最高紀錄，之后每年下降200萬左右，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，從2014年9月末到2015年9月末，新增農(nóng)民工數(shù)量幾乎為零。