洪麗++曾國(guó)安

摘要：基于近十年的歷史資料和新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度對(duì)“十三五”期間全國(guó)保障性住房、商品住房和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求情況的預(yù)測(cè)，到“十三五”期末，住房保障覆蓋率達(dá)到20%，“十三五”期間新增保障戶數(shù)約612萬戶；商品住房需求總量約為63.2億平方米6690萬套，其中，城市化創(chuàng)造的住房需求為29.6億平方米3290萬套，改善型住房需求約為26億平方米2600萬套，投資和財(cái)產(chǎn)住房需求約為7.58億平方米800萬套，平均每年商品住宅需求量約為12.6億平方米1338萬套；“十三五”期間全國(guó)辦公寫字樓需求面積達(dá)到17875萬平方米，年均建設(shè)3575萬平方米；新增商業(yè)用房需求總面積達(dá)到43970萬平方米，年均需求量約為8800萬平方米；新增工業(yè)用房需求面積達(dá)到21202萬平方米，年均建設(shè)4240萬平方米。

關(guān)鍵詞：十三五，住房需求，商業(yè)用房，工業(yè)地產(chǎn)，預(yù)測(cè)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）12-0029-39 收稿日期：2015-09-26

“十二五”即將過去，“十三五”就要到來，“十三五”既處在全面建成小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，又是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期。合理預(yù)測(cè)“十三五”時(shí)期中國(guó)住房及寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)地產(chǎn)需求，可以為“十三五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃編制提供參考依據(jù)。本文利用近十年的歷史資料，結(jié)合新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，在對(duì)未來人口、家庭戶規(guī)模、城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)人口等進(jìn)行合理預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)“十三五”時(shí)期保障性住房、商品住房、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)地產(chǎn)等需求進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

1 全國(guó)人口規(guī)模等基本變量預(yù)測(cè)

1.1 全國(guó)總?cè)丝陬A(yù)測(cè)

2003年，全國(guó)總?cè)丝?29227萬人，城市化率為40.53%；2013年，全國(guó)總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)到136072萬人。從全國(guó)總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)趨勢(shì)來看，2003-2013年全國(guó)總?cè)丝诔示€性增長(zhǎng)趨勢(shì)，估算其年均增長(zhǎng)率約0.518%。預(yù)測(cè)至2020年的全國(guó)總?cè)丝诳砂匆韵聝煞N方法進(jìn)行。

第一種方法：對(duì)2003-2013年全國(guó)總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)趨勢(shì)用線性方程來擬合。采用Eviews軟件用線性方程來擬合全國(guó)總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)趨勢(shì)，可以得到：

y=128676.6+676.66x

R2=0.9992

其中，y表示全國(guó)總?cè)丝?，x代表年份（x=1表示2003年，x=2表示2004年，……，x=11表示2013年）。該擬合方程能通過系數(shù)的顯著性檢驗(yàn)，可決系數(shù)高達(dá)0.9992。依據(jù)該線性擬合方程，預(yù)測(cè)全國(guó)總?cè)丝?015年為137473萬人，2020年為140857萬人，“十三五”期間總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)3383萬人。

第二種方法：若按年均增長(zhǎng)0.518%的速度測(cè)算，預(yù)計(jì)全國(guó)總?cè)丝?015年為137485萬人，2020年增長(zhǎng)到141083萬人，“十三五”期間全國(guó)總?cè)丝谠黾蛹s3598萬人。

這里對(duì)全國(guó)總?cè)丝诘念A(yù)測(cè)取兩種方法的平均值，發(fā)現(xiàn)預(yù)測(cè)的2014年的總?cè)丝?36787萬人與《2014年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中公布的“2014年末全國(guó)總?cè)丝跒?36782萬人”幾乎完全一致，由此也證明了該預(yù)測(cè)方法的準(zhǔn)確性。據(jù)此預(yù)測(cè)全國(guó)總?cè)丝?015年約為137479萬人，2020年增長(zhǎng)到140970萬人，“十三五”期間全國(guó)總?cè)丝谠黾蛹s3491萬人（見表1）。

1.2 戶均人口預(yù)測(cè)

全國(guó)平均家庭戶規(guī)模2006-2007年為3.17人/戶，2010年降為3.10人/戶，2011-2012年為3.02人/戶，2013年為2.98人/戶，基本保持平穩(wěn)微幅下降的趨勢(shì)。按此規(guī)律預(yù)測(cè)2014年平均家庭戶規(guī)模仍為2.98人/戶，2015-2016年下降為2.94人/戶。考慮到單獨(dú)二胎政策的效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，短期內(nèi)平均每戶家庭人口可能會(huì)較穩(wěn)定，長(zhǎng)期可能還會(huì)轉(zhuǎn)而上升，故預(yù)計(jì)“十三五”期間平均每戶家庭人口保持在2.94人的水平。

1.3 城市化率及城鎮(zhèn)人口預(yù)測(cè)

2003年，全國(guó)城市化率為40.53%，2013年上升到53.73%，平均每年上升1.32個(gè)百分點(diǎn)，2014年全國(guó)城市化率為54.77%，比上年增加約1個(gè)百分點(diǎn)。在中國(guó)城市化由單純注重速度轉(zhuǎn)向速度與質(zhì)量并重的趨向下，預(yù)計(jì)“十三五”期間城市化率年均上升1個(gè)百分點(diǎn)，按此速度預(yù)測(cè)2015年全國(guó)城市化率為55.77%，2020年將上升到60.77%；在此基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)2015年城鎮(zhèn)人口為76672萬人，2020年為85667萬人，“十三五”期間全國(guó)城鎮(zhèn)人口增加約9000萬人。這與2014年3月16日國(guó)務(wù)院公布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中提到的“2020年實(shí)現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右、城鎮(zhèn)常住人口達(dá)8.5億人”的目標(biāo)正好吻合（見表2）。

2 “十三五”期間全國(guó)住宅需求預(yù)測(cè)

2.1 保障性住房需求預(yù)測(cè)

“十三五”期間全國(guó)新增城鎮(zhèn)人口8995（約9000）萬人，按照戶均2.94人、保障覆蓋面20%計(jì)算，新增保障戶數(shù)為8995/2.94*20%=612萬戶（見表3）。

2.2 商品住房需求預(yù)測(cè)

2.2.1 方法一：需求因素綜合推導(dǎo)法

“十三五”時(shí)期全國(guó)商品住房需求總量可以分解為三個(gè)方面：一是由快速城市化帶來的住房需求，二是由收入水平提高帶來的改善型需求，三是投資和財(cái)產(chǎn)需求。

2.2.1.1 城市化帶來的住房需求——3290萬套；29.6億平方米

“十三五”時(shí)期，全國(guó)城鎮(zhèn)人口將增加8995萬人，按2012年城市人均住宅建筑面積32.91平方米粗略估算，新增城市人口帶來的住房需求約8995萬人*32.91=29.6億平方米，按每套90平方米估算，約3290萬套，平均每年需求量為5.92億平方米（658萬套）。

2.2.1.2 人均收入增長(zhǎng)帶來的改善型需求——2600萬套；26億平方米

按收入水平劃分，高收入和最高收入兩類家庭占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的20%左右，一般來說，屬于高收入和最高收入的20%的家庭有能力改善居住水平。由于沒有全國(guó)數(shù)據(jù)，根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)在2005年1月組織的3000戶居民的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，有21.7%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套以上的房屋（包括房改房），2%的家庭擁有三套以上房屋。由此可以在一定程度上佐證，屬于高收入和最高收入的20%的家庭有能力購(gòu)房二套以上住房。按經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)中產(chǎn)家庭10年左右才會(huì)產(chǎn)生新的購(gòu)房需求，估計(jì)“十三五”期間有50%的中國(guó)中等收入和高收入家庭會(huì)購(gòu)買新房，若按戶均100平方米計(jì)算，可按以下公式計(jì)算出“十三五”期間的改善型需求。

“十三五”期間的改善型需求=城鎮(zhèn)人口（2015年）/本地平均每戶人口數(shù)*20%*50%*100平方米。

估算2015年全國(guó)城鎮(zhèn)人口約76672萬人，平均每戶人口數(shù)估算為2.94，據(jù)此估算“十三五”期間全國(guó)將有26億平方米（2600萬套）的改善型購(gòu)房需求存在，平均每年需求量為5.2億平方米（520萬套）。

2.2.1.3 投資和財(cái)產(chǎn)需求——800萬套；7.58億平方米

住宅的首要功能是居住，但投資保值是另一大功能，特別是我國(guó)當(dāng)前資本市場(chǎng)還不是很完善，社會(huì)上缺乏足夠投資渠道的情況下，投資房產(chǎn)便是一種重要的途徑。投資和財(cái)產(chǎn)需求相對(duì)于自住需求具有相當(dāng)?shù)膹椥?，在整個(gè)市場(chǎng)向上的時(shí)候，投資需求就很強(qiáng)烈，在市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整低迷的時(shí)候，投資需求就會(huì)減弱。從前幾年情況分析，“十一五”“十二五”時(shí)期隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，一線和重點(diǎn)二線城市投資和財(cái)產(chǎn)成份偏高，多數(shù)在20%左右，2013-2014年隨著房?jī)r(jià)漲幅下降、甚至房?jī)r(jià)略有下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資和財(cái)產(chǎn)需求也有所下降。在此基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)“十三五”期間全國(guó)投資和財(cái)產(chǎn)性需求占總商品住宅需求的比例為12%，這意味著投資和財(cái)產(chǎn)性需求占前兩類商品住宅需求的比例約為12/88=13.64%，即“十三五”期間全國(guó)的投資和財(cái)產(chǎn)住房需求為7.58億平方米（=（29.6+26）*13.64%）、800萬套（=（3290+2600）*13.64%）。

2.2.1.4 商品住房總需求——6690萬套；63.2億平方米

按照上述分析影響住宅需求的因素，推算“十三五”期間全國(guó)的商品住宅需求總量如下：一是城市化創(chuàng)造的住房需求約為29.6億平方米左右，二是改善型住房需求約為26億平方米左右，三是投資和財(cái)產(chǎn)住房需求約為7.58億平方米。商品住房需求總量約為：63.2億平方米（=29.6億平方米+26億平方米+7.58億平方米），6690萬套（=3290萬套+2600萬套+800萬套）。平均每年需求量約為12.6億平方米1338萬套（見表4）。

2.2.2 方法二：銷售總量增長(zhǎng)趨勢(shì)外推法

從全國(guó)商品住宅銷售面積的歷史增長(zhǎng)趨勢(shì)來看，2009-2014年全國(guó)商品住宅銷售面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率約4%，相對(duì)來說，2009-2012年其增長(zhǎng)速度更平穩(wěn)（年均復(fù)合增長(zhǎng)率4.5%），2013年全國(guó)商品住宅銷售面積大幅上漲，2014年又出現(xiàn)了小幅回落。根據(jù)歷史趨勢(shì)外推法，按年均增長(zhǎng)4.5%的速度，以2014年商品住宅銷售面積10.5182億平方米為基數(shù)，預(yù)測(cè)2016-2020年全國(guó)商品住宅銷售面積分別為11.5億平方米、12億平方米、12.5億平方米、13.1億平方米、13.7億平方米，合計(jì)為62.8億平方米（見圖1）。

2.3 小結(jié)

根據(jù)需求因素綜合推導(dǎo)法預(yù)測(cè)“十三五”期間全國(guó)的商品住宅需求總量為63.2億平方米，根據(jù)銷售總量增長(zhǎng)趨勢(shì)外推法預(yù)測(cè)“十三五”期間全國(guó)的商品住宅需求總量為62.8億平方米，兩者十分接近，也相互印證了預(yù)測(cè)結(jié)果的合理性。由于第一種方法可以得到需求結(jié)構(gòu)的詳細(xì)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，這里可直接采用第一種方法的預(yù)測(cè)結(jié)果，即：“十三五”期間全國(guó)的商品住宅需求總量為63.2億平方米（約6690萬套），其中，城市化創(chuàng)造的住房需求為29.6億平方米左右，改善型住房需求約為26億平方米，投資和財(cái)產(chǎn)住房需求約為7.58億平方米。平均每年商品住宅需求量約為12.6億平方米（1338萬套）。

3 “十三五”期間全國(guó)寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)

3.1 寫字樓市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

寫字樓市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)可以采用市場(chǎng)趨勢(shì)法進(jìn)行預(yù)測(cè)，即基于城市辦公用房成交現(xiàn)狀，考慮城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)商務(wù)體量進(jìn)行預(yù)測(cè)。具體來說，寫字樓的市場(chǎng)表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)，第三產(chǎn)業(yè)總量反映了城市寫字樓的整體容量水平，可以根據(jù)二者的對(duì)應(yīng)關(guān)系總結(jié)出寫字樓發(fā)展水平模型，進(jìn)一步在城市發(fā)展目標(biāo)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)未來期第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值進(jìn)行預(yù)測(cè)，最后結(jié)合寫字樓市場(chǎng)容量與第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值模型來預(yù)測(cè)未來期寫字樓的需求量（見表5）。

3.1.1 第三產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)測(cè)

預(yù)測(cè)“十三五”期間全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值可按兩種方法進(jìn)行：一種方法是在歷史數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上根據(jù)趨勢(shì)外推法預(yù)測(cè)，另一種方法是按新常態(tài)GDP增速7.5%的水平來預(yù)測(cè)。

方法一：趨勢(shì)外推法。

2003年以來，全國(guó)的GDP總量、第三產(chǎn)業(yè)增加值都持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。2003-2013年全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值的發(fā)展趨勢(shì)可以用二次曲線方程來擬合。采用Eviews軟件用二次曲線方程來擬合全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值的發(fā)展趨勢(shì)，可以得到：

y=47202.64+6190.355x+1225.132x2

R2=0.999

其中，y表示全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值，x代表年份（x=1表示2003年，x=2表示2004年……）。該擬合方程能通過各變量的顯著性檢驗(yàn)，可決系數(shù)高達(dá)0.999，方程整體上也十分顯著。依據(jù)該二次曲線擬合方程預(yù)測(cè)2016-2020年全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值分別為373994億元、415713億元、459882億元、506502億元、555572億元。

方法二：按新常態(tài)GDP增速7.5%預(yù)測(cè)。

按新常態(tài)下GDP年均增速7.5%預(yù)測(cè)，2016-2020年全國(guó)GDP分別為706675億元、759675億元、816651億元、877900億元、943742億元。從2003-2013年全國(guó)GDP與第三產(chǎn)業(yè)增加值的關(guān)系來看，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重約為40%多，平均為42.5%，呈現(xiàn)小幅遞增的趨勢(shì)，“十一五”以來第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重年均上升幅度約0.7%，估計(jì)“十三五”期間全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重分別為48.2%、48.9%、49.6%、50.3%、51.0%。根據(jù)新常態(tài)GDP增速7.5%預(yù)測(cè)的2016-2020年的中國(guó)GDP水平，以及估算的第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重，預(yù)測(cè)2016-2020年全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值分別為340575億元、371436億元、405010億元、441531億元、481252億元。

下面將選取按新常態(tài)GDP增速7.5%預(yù)測(cè)的第三產(chǎn)業(yè)增加值來預(yù)測(cè)寫字樓需求量（見表6）。

3.1.2 寫字樓市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)

全國(guó)寫字樓的發(fā)展將以上海為目標(biāo)參照物。從上海市2003-2013年的發(fā)展?fàn)顩r發(fā)現(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)每增加116億元，成交辦公面積增加1平方米左右，通過回歸分析得到的上海市寫字樓發(fā)展水平評(píng)估模型為：

y=66.626+0.0086x

其中，y表示上海市辦公用房成交面積，x代表上海市第三產(chǎn)業(yè)增加值，兩變量之間相關(guān)系數(shù)為0.67。根據(jù)寫字樓發(fā)展水平評(píng)估模型推測(cè)全國(guó)寫字樓容量將在“十三五”時(shí)期經(jīng)過中等容量、進(jìn)入較大容量的發(fā)展階段，按新常態(tài)GDP增速7.5%預(yù)測(cè)的第三產(chǎn)業(yè)增加值來預(yù)測(cè)寫字樓需求量，可以得到2016-2020年全國(guó)寫字樓需求量，估算“十三五”時(shí)期全國(guó)新增寫字樓需求量總計(jì)達(dá)17875萬平方米（見表7）。

3.2 商業(yè)用房需求預(yù)測(cè)

可基于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，通過平均坪效值對(duì)商業(yè)用房需求量進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)公式為：商業(yè)面積=商業(yè)零售總額/商業(yè)平均坪效值。

商業(yè)零售總額一般用社會(huì)消費(fèi)品零售總額這一指標(biāo)反映。從2003-2014年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的發(fā)展趨勢(shì)來看，該指標(biāo)與批發(fā)和零售業(yè)增加值、進(jìn)一步與第三產(chǎn)業(yè)增加值密切相關(guān)?；貧w分析發(fā)現(xiàn)，存在如下的近似方程：全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額=0.9*第三產(chǎn)業(yè)增加值。采用前文按新常態(tài)下GDP年均增速7.5%預(yù)測(cè)的第三產(chǎn)業(yè)增加值，可以預(yù)測(cè)出“十三五”期間的全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額，估計(jì)2015年約為280991億元，2020年約為433127億元。

商業(yè)平均坪效值反映單位商業(yè)面積產(chǎn)生的消費(fèi)額。據(jù)估計(jì)，2014年全國(guó)商業(yè)平均坪效值為3.46萬元/平方米（根據(jù)“2014年社會(huì)消費(fèi)品零售總額/2014年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積累計(jì)量”計(jì)算得到），即1平方米的商業(yè)面積會(huì)產(chǎn)生3.46萬元的消費(fèi)額。根據(jù)計(jì)算的數(shù)據(jù)顯示，2008年以來，全國(guó)商業(yè)平均坪效值比較穩(wěn)定，平均保持在3.64萬元/平方米的水平，穩(wěn)中略有下降，“十三五”期間全國(guó)商業(yè)平均坪效值按3.46萬元/平方米的水平估算，根據(jù)商業(yè)面積的估算公式：商業(yè)面積=區(qū)域商業(yè)零售總額/商業(yè)平均坪效值，可以得到2020年全國(guó)商業(yè)用房面積=433127/3.46=125181萬平方米，2015年全國(guó)商業(yè)用房面積約為81211萬平方米，則“十三五”期間全國(guó)商業(yè)用房需求量為43970萬平方米，年均需求量約為8800萬平方米。

3.3 工業(yè)地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)

3.3.1 工業(yè)地產(chǎn)用地需求預(yù)測(cè)

對(duì)某個(gè)城市工業(yè)用地需求量的預(yù)測(cè)可通過經(jīng)濟(jì)規(guī)模預(yù)估法來進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)規(guī)模預(yù)估法是以工業(yè)增加值和用地效益指標(biāo)來預(yù)測(cè)工業(yè)用地量，其工業(yè)用地需求量預(yù)測(cè)公式為：工業(yè)用地面積=工業(yè)增加值/工業(yè)用地效益。要預(yù)測(cè)“十三五”期間全國(guó)的工業(yè)用地需求量，需首先預(yù)測(cè)“十三五”期間全國(guó)的工業(yè)增加值和工業(yè)用地效益。

3.3.1.1 工業(yè)增加值預(yù)測(cè)

預(yù)測(cè)“十三五”期間全國(guó)的工業(yè)增加值可按兩種方法進(jìn)行：一種方法是在歷史數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上根據(jù)趨勢(shì)外推法預(yù)測(cè)，另一種方法是按新常態(tài)GDP增速7.5%的水平來預(yù)測(cè)。

方法一：趨勢(shì)外推法。

2003-2013年全國(guó)工業(yè)增加值的發(fā)展趨勢(shì)呈線性增長(zhǎng)趨勢(shì)，采用Eviews軟件用線性方程來擬合全國(guó)工業(yè)增加值的發(fā)展趨勢(shì)，可以得到：

y=30545.44+16489.16x

R2=0.989

其中，y表示全國(guó)的工業(yè)增加值，x代表年份（x=1表示2003年，x=2表示2004年……）。該擬合方程能通過各變量的顯著性檢驗(yàn)，可決系數(shù)高達(dá)0.989，方程整體上也十分顯著。依據(jù)該線性擬合方程預(yù)測(cè)2015-2020年全國(guó)工業(yè)增加值分別為244905億元、261394億元、277883億元、294372億元、310861億元、327350億元。

方法二：按新常態(tài)GDP增速7.5%預(yù)測(cè)。

按新常態(tài)下GDP年均增速7.5%預(yù)測(cè)，2016-2020年全國(guó)GDP分別為706675億元、759675億元、816651億元、877900億元、943742億元。從2003-2013年全國(guó)GDP與工業(yè)增加值的關(guān)系來看，工業(yè)增加值占GDP的比重約為40%，從2006年的42.21%到2013年的37.04%，呈現(xiàn)小幅下降的趨勢(shì)，“十一五”以來工業(yè)增加值占GDP的比重年均下降約0.59%，估計(jì)“十三五”期間全國(guó)工業(yè)增加值占GDP的比重分別為35.3%、34.7%、34.1%、33.5%、32.9%。根據(jù)新常態(tài)GDP增速7.5%預(yù)測(cè)的2016-2020年的中國(guó)GDP水平，以及估算的工業(yè)增加值占GDP的比重，預(yù)測(cè)2016-2020年全國(guó)工業(yè)增加值分別為249231億元、263441億元、278381億元、294080億元、310568億元。

下面將選取按新常態(tài)GDP增速7.5%預(yù)測(cè)的工業(yè)增加值來預(yù)測(cè)工業(yè)用地需求量（見表8）。

3.3.1.2 工業(yè)用地效益預(yù)測(cè)

全國(guó)2003年的工業(yè)用地效益為8.8億元/平方公里，2012年上升為22.9億元/平方公里，2003-2012年全國(guó)的工業(yè)用地效益保存著平穩(wěn)的線性增長(zhǎng)趨勢(shì)，采用Eviews軟件擬合其線性增長(zhǎng)方程式，估算2015年全國(guó)的工業(yè)用地效益為26.84億元/平方公里，2020年將上升到34.53億元/平方公里。

3.3.1.3 工業(yè)用地需求量預(yù)測(cè)

根據(jù)工業(yè)用地面積的估算公式：

工業(yè)用地面積=工業(yè)增加值/工業(yè)用地效益

工業(yè)增加值選取第二種方法按新常態(tài)下GDP增速7.5%的預(yù)測(cè)結(jié)果，可以得到2020年全國(guó)的工業(yè)用地面積約為：310568/34.53=8995平方公里。估算2015年末全國(guó)工業(yè)用地面積為：235721/26.84=8783平方公里，“十三五”時(shí)期全國(guó)的工業(yè)用地面積增加：8995-8783=212平方公里（見表9）。

3.3.2 工業(yè)地產(chǎn)建筑面積需求預(yù)測(cè)

全國(guó)各地的工業(yè)用地容積率大多介于0.5和1.5之間（參見中國(guó)地價(jià)網(wǎng)，網(wǎng)址：http：//www.landvalue.com.cn/L_LandPriceMonitor.aspx？Menu_ID=2&PID=1&ColumnID=0），若按0.5的容積率推算，到2020年全國(guó)工業(yè)地產(chǎn)總建筑面積應(yīng)達(dá)到449734萬平方米，十三五期間新增建筑面積合計(jì)應(yīng)達(dá)到10601萬平方米；若按1.5的容積率推算，到2020年全國(guó)工業(yè)地產(chǎn)總建筑面積將達(dá)到1349202萬平方米，“十三五”期間新增建筑面積應(yīng)達(dá)到31803萬平方米。若取平均值按1的容積率推算，到2020年全國(guó)工業(yè)地產(chǎn)總建筑面積將達(dá)到899468萬平方米，“十三五”期間新增建筑面積應(yīng)達(dá)到21202萬平方米（見表10）。

4 結(jié)論

基于近十年的歷史資料和新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度對(duì)“十三五”期間全國(guó)保障性住房、商品住房和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求情況的預(yù)測(cè)，到“十三五”期末，住房保障覆蓋率達(dá)到20%，“十三五”期間新增保障戶數(shù)約612萬戶；商品住房需求總量約為63.2億平方米6690萬套，其中，城市化創(chuàng)造的住房需求為29.6億平方米3290萬套，改善型住房需求約為26億平方米2600萬套，投資和財(cái)產(chǎn)住房需求約為7.58億平方米、800萬套，平均每年商品住宅需求量約為12.6億平方米1338萬套；“十三五”期間全國(guó)辦公寫字樓需求面積達(dá)到17875萬平方米，年均建設(shè)3575萬平方米；新增商業(yè)用房需求總面積達(dá)到43970萬平方米，年均需求量約為8800萬平方米；新增工業(yè)用房需求面積達(dá)到21202萬平方米，年均建設(shè)4240萬平方米。

參考文獻(xiàn)：

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6.夏曉昀 李放.江蘇省廉租住房需求預(yù)測(cè)研究.社會(huì)保障研究.2012.2

作者簡(jiǎn)介：

洪麗，武漢大學(xué)社會(huì)保障研究中心、武漢大學(xué)中國(guó)住房保障研究中心研究人員，武漢大學(xué)政治與公共管理學(xué)院講師。

曾國(guó)安，武漢大學(xué)中國(guó)住房保障研究中心主任，武漢大學(xué)社會(huì)保障研究中心研究員。