馬光遠

2015年11月10日，在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上，習(xí)近平主席在談及房地產(chǎn)時，罕見提及“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！?1月11日，國務(wù)院常務(wù)會議上，李克強總理也強調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”。11月12日，國家財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。

化解房地產(chǎn)庫存是本質(zhì)

中央高層為什么要在這個時候突然再次高調(diào)提及房地產(chǎn)？熟悉中國公共政策語系的都知道，重大會議通稿中提及的問題，絕非隨便說說，在大多情況下都強烈預(yù)示著下一步改革政策的走向。因此，要么意味著房地產(chǎn)面臨嚴(yán)重的問題，要么意味著房地產(chǎn)又會成為拯救中國經(jīng)濟的白馬王子。

看中國經(jīng)濟，其實只要看固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)的表現(xiàn)，基本就能看明白。以固定資產(chǎn)投資為例，在經(jīng)歷過去30多年年均26%的增長之后，今年前10月已經(jīng)掉到10.2%，而導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資下滑的主要原因，一是制造業(yè)投資的下滑，一是房地產(chǎn)投資的下滑。而今年，一方面房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)回暖，另一方面房地產(chǎn)的投資卻仍然低迷，這其中的原因就是房地產(chǎn)的庫存。因此，“化解房地產(chǎn)庫存”可謂抓住了中國房地產(chǎn)問題的本質(zhì)。

新一輪救市政策即將出臺

回顧中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，毋庸置疑，住房已經(jīng)從以前的短缺到了今天的過剩。我所言的“過剩”有三個層面的意義：一是目前中國人均居住面積已經(jīng)差不多超過了35平方米，房地產(chǎn)高速增長期已經(jīng)結(jié)束；二是目前房地產(chǎn)庫存驚人，即使按照官方的口徑，待售面積超過6.8億平方米，在建面積超過70億平方米，按照人均35平方米計算，足夠超過2億人居住，而未來住房需求的群體不超過6000萬，嚴(yán)重過剩是不爭的事實；三是如果算上全國各地的小產(chǎn)權(quán)房，以及一些沒有納入統(tǒng)計口徑的房子，中國住房過剩的狀況會更加嚴(yán)重。

在住房短缺的情況下，無論如何抑制房價，房價都會上漲；而在住房過剩的情況下，價格和投資的陰跌則會成為行業(yè)的常態(tài)。高層在這個時候提出“化解庫存”，絕非讓房地產(chǎn)回到以前的癲狂狀態(tài)，而是通過化解房地產(chǎn)的最大問題，避免中國經(jīng)濟下滑。在房地產(chǎn)投資對中國經(jīng)濟依然影響很大的情況下，房地產(chǎn)的穩(wěn)定是宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的前提。

我認(rèn)為，高層釋放出的信號再清晰不過地預(yù)示著，新一輪更強的救市政策隨即就會出臺，這些政策的可能選項包括：首套和二套房的首付回到20%；公積金貸款的門檻和標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；印花稅和營業(yè)稅降低，以及各地出臺相應(yīng)的買房補貼政策等。在政策的刺激下，是否需要買房，房價會不會上漲？答案也是很顯然的：一線城市、重點城市等20%的城市，在政策的刺激下，房價的上漲仍然是大概率事件；三四線城市，房價大漲和大跌的可能都不大，能夠維持穩(wěn)定，則居住型需求者完全可以出手買房。至于買房投資者，在三四線城市的風(fēng)險仍然較大。

最后需要提醒三點：第一，不管如何刺激，中國房地產(chǎn)的好日子已經(jīng)結(jié)束，不要指望房地產(chǎn)仍然會和過去一樣拉動中國經(jīng)濟狂飆猛進；第二，考慮到明年中國經(jīng)濟依舊困難的事實，貨幣寬松、人民幣貶值和負(fù)利率將會成為明年貨幣政策的常態(tài)，在負(fù)利率的情況下，一線城市和大城市的房地產(chǎn)仍然是投資保值的可選項；第三，國務(wù)院常務(wù)會說要通過改革戶籍制度刺激住房消費，這是將消化房地產(chǎn)庫存的希望寄托在農(nóng)民工身上，我只能很遺憾地說，農(nóng)民工救不了中國房地產(chǎn)。天下沒有免費的午餐，低成本勞動力最終一定會嚴(yán)重傷害中國經(jīng)濟，也包括中國的房地產(chǎn)。管理

特約編輯：馬小琳