馮心怡

[摘 要]中國(guó)是老齡化人口大國(guó)，而中國(guó)現(xiàn)階段家庭和工作壓力巨大、消費(fèi)水平增高，老年人養(yǎng)老的成本上漲，使養(yǎng)老在眾多社會(huì)問題中日漸突顯出來。為了解決老齡化人口養(yǎng)老問題，由此出現(xiàn)了一種新形勢(shì)，既“以房養(yǎng)老”。這種模式對(duì)于中國(guó)的養(yǎng)老等社會(huì)問題以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都具有重大意義。因此，文章從“以房養(yǎng)老”基本概念入手，深入分析存在的問題。最后，針對(duì)問題提出相關(guān)的建議。

[關(guān)鍵詞]以房養(yǎng)老；抵押貸款；金融機(jī)構(gòu)；房屋價(jià)值評(píng)估；政府監(jiān)管

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.03.156

1 以房養(yǎng)老的概念及意義

1.1 以房養(yǎng)老的概念

以房養(yǎng)老，就是針對(duì)老年人所擁有的房產(chǎn)資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價(jià)值，通過一定的金融或非金融機(jī)制方式以提前套現(xiàn)變現(xiàn)，使房產(chǎn)資源充分利用，同時(shí)使得老年人在晚年可以獲得一筆長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。在我國(guó)，以房養(yǎng)老的方式還處于初級(jí)不成熟階段。隨著老齡化社會(huì)的到來，“以房養(yǎng)老”的觀點(diǎn)會(huì)逐漸被更多社會(huì)民眾所接受。

1.2 以房養(yǎng)老的意義

1.2.1 保障養(yǎng)老問題

根據(jù)國(guó)家人口計(jì)生委預(yù)測(cè)結(jié)果顯示，到2045年，我國(guó)60歲及以上老年人口將達(dá)到4億多。而我國(guó)的家庭模式仍然主要是獨(dú)生子女家庭，贍養(yǎng)老人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力比較大。同時(shí)，老年人口數(shù)量龐大，國(guó)家的養(yǎng)老資源將會(huì)嚴(yán)重不足，財(cái)政支出緊張。為了使老年人口的養(yǎng)老問題得到充分保障，增加養(yǎng)老資源，以房養(yǎng)老的實(shí)施變得相當(dāng)迫切。

1.2.2 增加就業(yè)機(jī)會(huì)、利于家庭關(guān)系的穩(wěn)定和睦

以房養(yǎng)老的方式得到社會(huì)的普遍推廣和認(rèn)同后，將會(huì)出現(xiàn)更多的金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)，從而會(huì)增多就業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)人力資源的充分利用。從家庭的角度來講，以房養(yǎng)老不僅能有效解決老人生活上經(jīng)費(fèi)緊張的困境。而且，又不會(huì)增加子女負(fù)擔(dān)，有利于一個(gè)家庭的長(zhǎng)期穩(wěn)定和關(guān)系和睦。

1.2.3 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

通過以房養(yǎng)老的方式可以使房產(chǎn)資源達(dá)到更有效的利用，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，同時(shí)也可以擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展起著積極的作用。人口老齡化將使更多的人為了養(yǎng)老和防老而進(jìn)行儲(chǔ)蓄?！耙苑筐B(yǎng)老”也有利于降低社會(huì)儲(chǔ)蓄率，釋放社會(huì)消費(fèi)，使社會(huì)資源得到充分利用，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2 我國(guó)開展以房養(yǎng)老所存在的問題

2.1 傳統(tǒng)觀念的影響

在國(guó)人眼里，房產(chǎn)作為其安身立命的根本，“以房養(yǎng)老”不管是老人還是子女，都不會(huì)輕易接受。此外，以房產(chǎn)抵押養(yǎng)老這種方式也極易被鄰里街坊視為是兒女不孝的表現(xiàn)，老人將會(huì)受到輿論壓力。對(duì)于子女來說，不僅他們喪失了父母房產(chǎn)的繼承權(quán)，還可能會(huì)使家庭關(guān)系破裂或者不和，而且也是對(duì)子女尊嚴(yán)的傷害。我國(guó)對(duì)于孝道、房子是安身立命之本等的傳統(tǒng)觀念，嚴(yán)重束縛了以房養(yǎng)老模式在我國(guó)的發(fā)展進(jìn)程。

2.2 推行機(jī)構(gòu)公信力不高

國(guó)內(nèi)推行以房養(yǎng)老模式還屬于起步階段，而參與其中的大多都是一些鮮為人知的機(jī)構(gòu)，大多數(shù)老人無法將這么大一筆財(cái)產(chǎn)交予一個(gè)沒有保障的機(jī)構(gòu)。同時(shí)，也會(huì)有房產(chǎn)轉(zhuǎn)移后自己的老年生活得不到預(yù)期保障的擔(dān)憂。并且，由于機(jī)構(gòu)的公信力沒有具體要求限制，市場(chǎng)上極有可能存在機(jī)構(gòu)詐騙、貪污的情況，這不利于整個(gè)政策的推行，還可能會(huì)破壞這種市場(chǎng)環(huán)境。

2.3 政策法規(guī)不完善

“以房養(yǎng)老”需要一個(gè)公開、公正、公平的法制環(huán)境。而我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系還不健全，行業(yè)發(fā)展還不成熟，政策法規(guī)存在不完善的情況。例如，對(duì)金融機(jī)構(gòu)違約的情況沒有明確規(guī)定，而且我國(guó)農(nóng)村宅基地不允許抵押，因此“以房養(yǎng)老”如何在農(nóng)村中進(jìn)行推廣也存在相關(guān)的問題。老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的花銷賬目透明化也沒有得到明確的規(guī)定。

2.4 房屋價(jià)值評(píng)估難以科學(xué)化

由于房屋價(jià)值的評(píng)估存在各種問題，房地產(chǎn)的評(píng)估體系還不是很健全，管理的效率也比較低下，整體的評(píng)估水平不高。很有可能由于技術(shù)人員的專業(yè)水平不夠或者選取不同的房屋評(píng)估方法，造成高估或者低估，使得雙方當(dāng)事人在抵押房產(chǎn)過程中遭受不必要損失。也有可能評(píng)估人員與機(jī)構(gòu)勾結(jié)，共同牟取老人的不法利益。

2.5 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)條件較差以及以房養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重

就現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，存在檔次較高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)費(fèi)用高昂、床位緊俏；檔次較低的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)硬件設(shè)施、服務(wù)水平等條件不足的兩極化現(xiàn)象。而且在我國(guó)，特別是大城市，過高的房?jī)r(jià)讓國(guó)人買房本就不是一件易事，而以房養(yǎng)老通常都是60歲以上的老人才有資格，很多人就會(huì)做一個(gè)考慮，大概只有10～20年的老年生活，似乎自己養(yǎng)老的花銷遠(yuǎn)小于購(gòu)房的成本，因此人們不愿意將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)。

2.6 未涉及農(nóng)村老人的以房養(yǎng)老問題

我國(guó)仍然是發(fā)展中國(guó)家，盡管城鎮(zhèn)化的推進(jìn)正在順利進(jìn)行，但是農(nóng)村人口依然居多，而我國(guó)的農(nóng)村宅基地是規(guī)定不能用于抵押的，以房養(yǎng)老模式受限制于農(nóng)村居民，多服務(wù)于城鎮(zhèn)居民。而實(shí)際上，我國(guó)最需要解決的是農(nóng)村老年人的養(yǎng)老問題，他們?nèi)鄙偕罱?jīng)濟(jì)來源，養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過重。

3 對(duì)策建議

3.1 加強(qiáng)對(duì)以房養(yǎng)老的正確宣傳，消除傳統(tǒng)觀念的阻礙

要想順利推行以房養(yǎng)老，首先就要消除國(guó)內(nèi)民眾的陳舊認(rèn)識(shí)觀念，加大以房養(yǎng)老的宣傳力度，使民眾正確認(rèn)識(shí)到以房養(yǎng)老的概念、程序、好處以及各項(xiàng)優(yōu)惠政策。具體可以通過社區(qū)宣傳、電視新聞節(jié)目、網(wǎng)絡(luò)宣傳等方式。通過有效的宣傳，轉(zhuǎn)變民眾的傳統(tǒng)觀念，提高老年人處理個(gè)人房產(chǎn)的自主獨(dú)立性，從而積極參與試點(diǎn)項(xiàng)目，由點(diǎn)及面，逐步推廣以房養(yǎng)老。

3.2 以房養(yǎng)老形式多樣化，適當(dāng)放松限制條件

國(guó)內(nèi)初步運(yùn)行以房養(yǎng)老政策的限制條件過于嚴(yán)格，并且項(xiàng)目形式單一。因此針對(duì)不同的養(yǎng)老需求制定不同的項(xiàng)目形式尤為重要，應(yīng)該圍繞房屋所有權(quán)是否變更、何時(shí)變更、機(jī)構(gòu)的選擇、機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)施條件等提出多種多樣的選擇方式。在此基礎(chǔ)上，也可以制定出一系列優(yōu)惠政策（如降低貸款利率、提高貸款補(bǔ)貼等）。以房養(yǎng)老的限制條件也可適當(dāng)放松。通過項(xiàng)目形式的多樣化和限制條件的適當(dāng)放松吸引更多的老年人參與進(jìn)來，推動(dòng)以房養(yǎng)老的發(fā)展。

3.3 增強(qiáng)運(yùn)行機(jī)構(gòu)公信力，加強(qiáng)政府監(jiān)管

增加運(yùn)行機(jī)構(gòu)的公信力度相當(dāng)重要，國(guó)內(nèi)初步推行該政策可以有傾向的選擇銀行、知名有公信力的機(jī)構(gòu)。之后可以建立一個(gè)以房養(yǎng)老運(yùn)行機(jī)構(gòu)的等級(jí)評(píng)定協(xié)會(huì)，對(duì)運(yùn)行機(jī)構(gòu)各個(gè)方面進(jìn)行綜合的評(píng)定，且評(píng)定結(jié)果公開透明，這將是老年人在選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的一個(gè)重要依據(jù)，同時(shí)，也減少了老年人對(duì)機(jī)構(gòu)的不信任和顧慮。最后，政府也要加強(qiáng)監(jiān)管力度，對(duì)以房養(yǎng)老項(xiàng)目的每一個(gè)運(yùn)行流程都嚴(yán)加把關(guān)，加強(qiáng)對(duì)運(yùn)行企業(yè)的監(jiān)管力度，防止腐敗貪污事件的發(fā)生。

3.4 完善相關(guān)的政策法規(guī)，房屋價(jià)值評(píng)估科學(xué)化

目前國(guó)內(nèi)以房養(yǎng)老模式存在相關(guān)政策法規(guī)的缺陷，例如，對(duì)金融機(jī)構(gòu)違約的情況沒有明確規(guī)定，我國(guó)農(nóng)村宅基地的以房養(yǎng)老模式，老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的花銷賬目透明化等方面都沒有得到明確的規(guī)定。因此，完善相關(guān)的政策法規(guī)十分重要，可以在政府部門的網(wǎng)站、官方微博、微信開啟意見征集信箱，發(fā)動(dòng)全國(guó)學(xué)者和專業(yè)相關(guān)人士共同出謀劃策，科學(xué)地完善政策法規(guī)。同時(shí)，在房屋價(jià)值評(píng)估上也到做到公平公正、科學(xué)化。

3.5 提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)施水平和服務(wù)水平

目前多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的條件較差，普遍存在護(hù)理人員素質(zhì)較低而對(duì)老人照顧不周全、硬件設(shè)施條件不高、衛(wèi)生條件較差、老年人的娛樂活動(dòng)較少等。這就要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在軟硬件設(shè)施方面提高資金的投入。具體要保障老人生活居住的環(huán)境舒適、衛(wèi)生健康，發(fā)展老人疾病就醫(yī)服務(wù)。對(duì)于看護(hù)人員的雇傭，可以采取高薪聘用優(yōu)秀、有耐心、有經(jīng)驗(yàn)的看護(hù)人員。同時(shí)，增加機(jī)構(gòu)里老人群體的娛樂活動(dòng)，從各個(gè)方面使老人得到最舒心的照顧。

3.6 在農(nóng)村居民中進(jìn)行推廣，并且積極開展以房養(yǎng)老試點(diǎn)

我國(guó)目前的以房養(yǎng)老模式受限制于農(nóng)村居民，多服務(wù)于城鎮(zhèn)居民。而實(shí)際上，我國(guó)最需要解決的是農(nóng)村老年人的養(yǎng)老問題，他們?nèi)鄙偕罱?jīng)濟(jì)來源，養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過重。因此，需要針對(duì)農(nóng)村居民制定相關(guān)的以房養(yǎng)老政策，真正做到全面地推進(jìn)以房養(yǎng)老政策。同時(shí)，積極開展試點(diǎn)工作，采用多種模式，由點(diǎn)及面，逐步拓展以房養(yǎng)老模式，使其被更多的民眾接納。

4 結(jié) 論

盡管我國(guó)現(xiàn)目前的以房養(yǎng)老模式屬于初級(jí)階段，有待進(jìn)一步的發(fā)展，但是我們一方面必須看見以房養(yǎng)老的積極正面意義。另一方面，也必須正視我國(guó)以房養(yǎng)老政策運(yùn)行過程中存在的缺陷，并需要積極改正。而以房養(yǎng)老模式運(yùn)行中新的問題又將層出不斷。屆時(shí)，我們需要不斷想出更有效、更全面的解決辦法?？傊苑筐B(yǎng)老，我們還有很長(zhǎng)的路要走。

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