●馬瑋瑋

前期物業(yè)服務(wù)合同之定性及效力辨析
——以一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件為例

●馬瑋瑋

目前較多住宅小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)，且小區(qū)業(yè)主已入住多年，在廣大業(yè)主不知情的情形下，建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同是否成立？若合同中確定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未嚴(yán)格按照程序制定，是否會(huì)影響到前期物業(yè)服務(wù)合同的效力？筆者謹(jǐn)以一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件為例，談一談對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的定性及效力的看法。

一、據(jù)以討論的案例

涉案小區(qū)共有兩棟樓房，自2002年6月開(kāi)盤銷售，至2003年6月銷售完畢，2005年已全部入住。至今小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)。2005年7月19日，原告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理分公司與被告邱某簽訂《小區(qū)物業(yè)管理合同書》，約定由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理分公司為包括邱某在內(nèi)的XXXX小區(qū)全體業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，按照每平方米每月0.74元收取物業(yè)費(fèi)，并約定合同有效期為一年，期滿后根據(jù)政府有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)的情況和物業(yè)管理的實(shí)際情況再行調(diào)整，如政府對(duì)有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有變化，本合同將自動(dòng)順延。后經(jīng)協(xié)商，上述合同中約定的提供物業(yè)服務(wù)的主體由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理分公司變更為XX物業(yè)公司。2013年1月1日，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司選聘，XX物業(yè)公司繼續(xù)為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與XX物業(yè)公司雙方簽訂了《XXXX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》，該合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月1.30元，并在合同的第25條約定了違約金條款（如逾期交納物業(yè)費(fèi)按照應(yīng)交數(shù)額的0.3%每天向XX物業(yè)公司支付違約金）。按該合同約定，邱某的房屋面積為116.21平方米，自2013年1月1日至2014年5月底欠費(fèi)17個(gè)月，按每月每平方米1.30元計(jì)算，共欠物業(yè)費(fèi)2568.24元，物業(yè)公司主張2567元。物業(yè)公司主張按合同約定的違約責(zé)任，邱某還應(yīng)向物業(yè)公司支付逾期交納物業(yè)費(fèi)的違約金3927.51元，物業(yè)公司自行將違約金調(diào)整為2000元。被告邱某認(rèn)為物業(yè)公司雖具有物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)但提供的服務(wù)未達(dá)到二級(jí)資質(zhì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；被告以對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同不知情，原告漲價(jià)程序違法為由，拒絕交納2013年1月1日至2014年5月底的物業(yè)費(fèi)2567元，雙方遂形成糾紛。

二、問(wèn)題的引出

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是2013年1月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與物業(yè)公司簽訂的合同是否屬于前期物業(yè)服務(wù)合同，且效力如何認(rèn)定，對(duì)涉案小區(qū)全體業(yè)主是否具有約束力。

如果前期物業(yè)服務(wù)合同成立且有效，則對(duì)涉案小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力，被告邱某以對(duì)合同不知情、原告存在擅自提價(jià)并未予公示等為由拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)無(wú)法律依據(jù)，法院不予支持。且關(guān)于邱某訴請(qǐng)的原告不應(yīng)按二級(jí)資質(zhì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，由于本案中物業(yè)收費(fèi)實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)而非市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，根據(jù)發(fā)改價(jià)格【2003】1864號(hào)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第7條之規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。因此筆者認(rèn)為如果前期物業(yè)合同確定的物業(yè)費(fèi)在政府相關(guān)部門公布的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度的區(qū)間內(nèi)，若被告要求降低物業(yè)費(fèi)至二級(jí)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)以下的，法院應(yīng)不予支持。如果前期物業(yè)服務(wù)合同不成立或雖成立但無(wú)效，則對(duì)涉案小區(qū)全體業(yè)主就不具有約束力，法院應(yīng)駁回原告物業(yè)公司請(qǐng)求法院判令被告邱某交納物業(yè)費(fèi)及違約金的訴訟請(qǐng)求。

三、合同定性及效力認(rèn)定之分歧

關(guān)于2013年1月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的定性及效力認(rèn)定問(wèn)題，有以下兩種不同觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一：從前期物業(yè)合同的涵義及訂立合同的目的來(lái)看，本案中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與物業(yè)公司簽訂的合同不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)涉案小區(qū)全體業(yè)主不具有約束力。簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同是因?yàn)闃潜P的銷售及業(yè)主的入住是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，在大多數(shù)業(yè)主還未入住之前，要求三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主投票形成業(yè)主大會(huì)決定是不現(xiàn)實(shí)的，而這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必需的。因此，為了避免在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，建設(shè)單位有必要選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理服務(wù)。因此前期物業(yè)服務(wù)合同從時(shí)間上來(lái)講，是在物業(yè)公司與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同之前簽訂的，具有過(guò)渡性，僅存在于業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的過(guò)渡期間內(nèi)。原告物業(yè)公司提供的《XXXX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》中亦規(guī)定：“在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止?！倍景钢?，物業(yè)公司與被告邱某已于2005年7月19日簽訂了《小區(qū)物業(yè)管理合同書》，在2013年1月又與建設(shè)單位簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，即前期物業(yè)服務(wù)合同訂立時(shí)間在后，這在邏輯上不合情理。最高法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，……，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！鄙鲜鏊痉ń忉尩谋疽庀颠m用于建筑物最初向業(yè)主交付時(shí)，在業(yè)主未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同之時(shí)，由建設(shè)單位為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)單位。而本案中，原被告雙方于2005 年7月19日即簽訂了《小區(qū)物業(yè)管理合同書》，之后原告也一直為被告提供物業(yè)服務(wù)，被告也一直按每平方米每月0.74元的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)。此時(shí)建設(shè)單位已無(wú)權(quán)再為包括被告在內(nèi)的全體小區(qū)業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而應(yīng)由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因此本案不適用上述司法解釋。故應(yīng)認(rèn)定此合同不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主不具有約束力。

觀點(diǎn)二：《XXXX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》實(shí)際上是《小區(qū)物業(yè)管理合同書》的延續(xù)，兩者都屬于前期物業(yè)服務(wù)合同，并且對(duì)小區(qū)全體業(yè)主具有約束力。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條之規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！币虼?，只要是小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位就可以簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。而且依據(jù)最高法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條之規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)業(yè)主均具有約束力。本案中，由于小區(qū)一直未成立業(yè)主委員會(huì)，因此物業(yè)公司與被告邱某于2005年7月19日簽訂的《小區(qū)物業(yè)管理合同書》實(shí)際上也屬于前期物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定，合同有效期為一年，期滿后根據(jù)政府有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)的情況和物業(yè)管理的實(shí)際情況再行調(diào)整，如政府對(duì)有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有變化，本合同將自動(dòng)順延。2012年濟(jì)南市物價(jià)局和濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局制定了《濟(jì)南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》及普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格，并發(fā)布了濟(jì)價(jià)費(fèi)字〔2012〕76號(hào)《關(guān)于公布我市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。由于政府有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變動(dòng)，物業(yè)公司繼續(xù)受聘于某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，雙方于2013年1月1日簽訂了《XXXX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》，那么2005年7月19日簽訂的《小區(qū)物業(yè)管理合同書》于2013年1月1日終止。因此，《XXXX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》仍屬于前期物業(yè)服務(wù)合同，并且對(duì)小區(qū)全體業(yè)主具有約束力。

四、筆者的觀點(diǎn)

筆者認(rèn)為，以上兩種觀點(diǎn)均有失偏頗，應(yīng)結(jié)合前期物業(yè)合同的特征、涉案小區(qū)的實(shí)際情況、程序上的缺失對(duì)合同效力的影響等方面進(jìn)行綜合辨析，從而對(duì)合同的定性及效力加以認(rèn)定。

（一）兩個(gè)合同的性質(zhì)

前期物業(yè)合同的特征：1.締約主體特定：前期物業(yè)合同簽訂的雙方是建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.要式合同：前期物業(yè)合同必須以書面的形式簽訂。3.時(shí)間上具有過(guò)渡性：不論前期物業(yè)合同是否約定了期限以及期限是否屆滿，只要業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同并生效，前期物業(yè)合同即自行終止。4.需登記備案：建設(shè)單位需將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)主管部門進(jìn)行備案。

筆者認(rèn)為，想認(rèn)定《XXXX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》是否屬于前期物業(yè)服務(wù)合同，需先認(rèn)定物業(yè)公司與被告邱某簽訂的《小區(qū)物業(yè)管理合同書》是何性質(zhì)？《小區(qū)物業(yè)管理合同書》從形式上看不符合前期物業(yè)合同的締約主體特征，但小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司是建設(shè)單位選聘的物業(yè)公司，應(yīng)視為對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的確認(rèn)。雖然從訂立前期物業(yè)合同的目的來(lái)看，是適用于建筑物最初向業(yè)主交付時(shí)，但由于該小區(qū)一直未成立業(yè)主委員會(huì)，也沒(méi)有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，此種情形下應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為仍處于前期物業(yè)狀態(tài)。因此，《XXXX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)認(rèn)定為《小區(qū)物業(yè)管理合同書》的延續(xù)，仍然屬于前期物業(yè)服務(wù)合同。

（二）程序上的缺失對(duì)合同效力的影響

通過(guò)以上分析可知，《XXXX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》的性質(zhì)是前期物業(yè)服務(wù)合同，但是否合法有效，對(duì)小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力呢？筆者認(rèn)為還應(yīng)當(dāng)從程序正義的法治理念進(jìn)行分析。

1.前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立是否遵循了法定程序與正當(dāng)程序

（1）業(yè)主的知情權(quán)是否得以實(shí)現(xiàn)

涉案小區(qū)業(yè)主在最初購(gòu)買此處樓盤時(shí)，誤以為入住時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與每戶業(yè)主簽訂的合同就是物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)于《XXXX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》不知情，如果沒(méi)有這場(chǎng)訴訟，小區(qū)業(yè)主根本不知道還有這份合同的存在。物業(yè)公司是非常不尊重廣大業(yè)主的知情權(quán)的，這也是導(dǎo)致此次糾紛的一個(gè)重要因素。

《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》均把前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容納入房屋買賣合同中，以減少物業(yè)糾紛問(wèn)題的發(fā)生?！渡綎|省物業(yè)管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定：“建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容”；《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》第10條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷售合同約定的內(nèi)容?！币虼?，前期物業(yè)服務(wù)合同的締約雙方雖然是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但業(yè)主是利害關(guān)系人，享有知情權(quán)是其應(yīng)有的權(quán)利。

（2）關(guān)于物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的程序是否合法與正當(dāng)

《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第69條規(guī)定：“實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！笨梢?jiàn)，小區(qū)業(yè)主對(duì)于《XXXX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》不僅享有知情權(quán)，而且對(duì)于合同中物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司與業(yè)主需協(xié)商一致才可確定。本案中原告出示了漲價(jià)征詢意見(jiàn)表，證明物業(yè)費(fèi)由每平方米每月0.74元調(diào)整至每平方米每月1.30元，經(jīng)過(guò)了全體業(yè)主三分之二以上的同意。但筆者認(rèn)為僅有此征詢意見(jiàn)表是不夠的，首先，經(jīng)調(diào)查，該征詢意見(jiàn)表沒(méi)有公開(kāi)唱票，結(jié)果未進(jìn)行公示，違反了公開(kāi)、公平、公正的原則；其次，被告也出示證據(jù)證明征詢意見(jiàn)表中部分業(yè)主的簽字不真實(shí)，系物業(yè)公司偽造。并且指出目前小區(qū)很多房屋已出租，租戶簽字并不能代表業(yè)主的真實(shí)意思表示。由此可見(jiàn)，僅采用征詢意見(jiàn)表的形式確定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)疑會(huì)存在弊端、引發(fā)矛盾，確定物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)還需遵循科學(xué)、規(guī)范的程序。

《通知》中即規(guī)定了確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的程序：“物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，在合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按合同約定執(zhí)行；物業(yè)服務(wù)合同未約定固定期限或前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期的，符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，由物業(yè)所在地街道辦事處按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，并由業(yè)主大會(huì)確定物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；暫未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，擬定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方可按照《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》執(zhí)行?！北景讣磳儆谏鲜龅谌N情形。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，《通知》屬于濟(jì)南市物價(jià)局和濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的其他規(guī)范性文件，層級(jí)低，效力低，物業(yè)公司沒(méi)必要參照適用《通知》規(guī)定的程序確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此筆者持不同觀點(diǎn)：首先，《通知》是依據(jù)《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》的文件精神，結(jié)合我市各區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際制定的，即與上位法的精神是相一致的，并且根據(jù)目前濟(jì)南市的實(shí)際情況規(guī)定了不同情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序，可操作性強(qiáng)，因此應(yīng)參照適用；其次，原告制定的每平方米每月1.30元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即是依據(jù)此《通知》的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定的。既然物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照此文件執(zhí)行，那么收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施程序亦應(yīng)按照此文件執(zhí)行。

2.程序違法或輕微瑕疵對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同效力的影響

程序違法或輕微瑕疵不是民法通則與合同法規(guī)定的無(wú)效合同的法定情形，但筆者認(rèn)為，在崇尚程序正義的當(dāng)今法治社會(huì)，程序違法或輕微瑕疵對(duì)合同的效力應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生影響，但影響的程度究竟有多大？學(xué)理上有效力性強(qiáng)制性規(guī)定與管理性強(qiáng)制性規(guī)定之說(shuō)，所謂效力性強(qiáng)制規(guī)定，是指對(duì)違反強(qiáng)制性規(guī)范的私法上的行為，在效力后果上以私法上的方式予以一定制裁的強(qiáng)制性規(guī)定。即當(dāng)事人所預(yù)期的私法上的法律效果會(huì)受到一定的消極影響，或者無(wú)效，或者效力待定等。①耿林：《強(qiáng)制規(guī)范與合同效力》，中國(guó)民主法制出版社2006年版，第61頁(yè)。所謂管理性強(qiáng)制規(guī)定，是指它被違反后，當(dāng)事人所預(yù)期的私法上的效果不一定會(huì)受到私法上制裁的強(qiáng)制性規(guī)定。②崔建遠(yuǎn)：《合同法總論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2008年版，第283頁(yè)?！逗贤ā返?2條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。該項(xiàng)中的“強(qiáng)制性規(guī)定”，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第14條已明確指出系“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。最高人民法院于2009年7月7日通過(guò)的《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第15條再次強(qiáng)調(diào)：人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第14條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力。但如何判斷、區(qū)分效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定，該司法解釋并未予以明確，理論界分歧很大。

筆者認(rèn)為，可以根據(jù)程序違法的嚴(yán)重程度來(lái)作為判斷合同效力的一個(gè)重要方面。如果程序嚴(yán)重違法，可考慮認(rèn)定合同無(wú)效，如果認(rèn)定它有效，實(shí)際上是放縱了人們?nèi)ミ`反法律規(guī)定，毀壞程序正義之法治制度。如果程序存在輕微瑕疵，則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行利益衡量，若承認(rèn)合同的效力，不至于對(duì)市場(chǎng)秩序造成混亂，而且對(duì)個(gè)案本身又沒(méi)有造成負(fù)面影響，這種情況下可以考慮認(rèn)定合同有效。反之，若承認(rèn)合同的效力，擾亂了市場(chǎng)秩序，以犧牲市場(chǎng)秩序?yàn)榇鷥r(jià)，這樣會(huì)增加維持社會(huì)秩序的成本，而且在更大程度上破壞了程序正義之法治制度，這種情況下不宜認(rèn)定合同的有效力。

本案中，前期物業(yè)服務(wù)合同是在小區(qū)全體業(yè)主毫不知情的情況下訂立的，其中確立的每平方米每月1.30元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亦沒(méi)有依照《通知》中規(guī)定的程序嚴(yán)格、規(guī)范地進(jìn)行制定，若承認(rèn)此合同的效力，無(wú)疑會(huì)對(duì)濟(jì)南市大部分住宅小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定造成混亂，因?yàn)闈?jì)南市大部分住宅小區(qū)目前均未成立業(yè)主委員會(huì)，如果物業(yè)公司都把業(yè)主置于不顧，而僅僅以簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的形式來(lái)確立新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，那么對(duì)于廣大業(yè)主是不公平的，定會(huì)加大業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，不利于遵循物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，不利于督促物業(yè)公司提高服務(wù)水平。

綜上，筆者認(rèn)為本案的前期物業(yè)服務(wù)合同雖然成立，但由于業(yè)主的知情權(quán)沒(méi)能得到實(shí)現(xiàn)，同時(shí)在確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的程序上存在明顯瑕疵，對(duì)市場(chǎng)秩序會(huì)造成混亂，在一定程度上會(huì)破壞程序正義之法治制度，因此不宜認(rèn)定此合同的效力。

（作者單位：山東法官培訓(xùn)學(xué)院）

責(zé)任編校：陳東強(qiáng)