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新一輪房改，比1998年意義更深遠(yuǎn)

我國上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮(zhèn)戶籍人口的公有住房產(chǎn)權(quán)化為主要方向。而此次改革，比1998年意義更深遠(yuǎn)，即把居住制度改革延伸到“農(nóng)民工”身上，惠及這些“新市民”。

不久前閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出一系列化解房地產(chǎn)庫存的舉措。長期以來，我國一些地方的房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展：一邊是房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，一邊是群眾望房興嘆。在百姓的怨聲中，國內(nèi)房地產(chǎn)市場庫存高企，住房空置率居高不下。

進(jìn)入商品房時(shí)代

1998年，注定是寫入中國房地產(chǎn)發(fā)展史冊(cè)的一年。

是年6月，全國城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會(huì)議召開。隨后，國務(wù)院在7月3日頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。這份后來被看作房改綱領(lǐng)的“23號(hào)文件”，正式開啟了以“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。在新中國延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度壽終正寢，“市場化”成為了住房建設(shè)的主題詞。

事實(shí)上，早在1997年，變革已經(jīng)開始醞釀。當(dāng)年夏天，十五大召開前夕，“住宅建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)的研究”課題組在北戴河召開研討會(huì)，正式提出將居民住宅業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)開始成為支柱產(chǎn)業(yè)。

萬科董事長王石在其個(gè)人博客里也曾披露過一段“給總理當(dāng)房地產(chǎn)顧問”的故事。

1997年11月，在深圳麒麟山莊，時(shí)任國務(wù)院總理的朱镕基在聽取六家深圳企業(yè)的工作匯報(bào)，擔(dān)任深圳萬科股份有限公司董事局主席的王石也在應(yīng)邀之列。

輪到王石發(fā)言時(shí)，他認(rèn)為，在當(dāng)時(shí)的2到3年內(nèi)，住宅行業(yè)還成不了支柱產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樽≌袠I(yè)的發(fā)展還存在著太多的掣肘因素——住宅中商品房比重僅占30%，而60%以上都是各級(jí)政府的福利房；房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型行業(yè)，但企業(yè)受額度限制融資困難；信貸按揭的額度管理限制依然太死……后來，王石又應(yīng)邀參加了建設(shè)部、國務(wù)院住房辦等國務(wù)院有關(guān)部門的內(nèi)部小范圍研討會(huì)。

1998年，東南亞的樓價(jià)一落千丈，亞洲金融危機(jī)影響繼續(xù)延宕。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌介紹，當(dāng)時(shí)以住宅產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)內(nèi)需的目標(biāo)非常清楚。“住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，涉及到幾十個(gè)行業(yè)，建材、化工、鋼鐵等，都能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長?！?/p>

而受1993年海南地產(chǎn)泡沫破滅的波及，國內(nèi)商品房大多處于空置狀態(tài)。而福利分房更是使得房地產(chǎn)市場如一潭死水，沒有生命力。在這樣的背景下，啟動(dòng)住房體制改革，取消福利分房制度已經(jīng)是大勢所趨。

同時(shí)，基于讓多數(shù)人都買得起房的考慮，1999年，中國人民銀行下發(fā)了一條《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》。“積極開展個(gè)人消費(fèi)信貸”的概念首次提出了，提前消費(fèi)、貸款買房、按揭等陸續(xù)登陸中國內(nèi)地。

從此，中國真正進(jìn)入了商品房時(shí)代，中國人也開始了幸福與掙扎并存、感恩與無奈共生的“房改十年”。

過度市場化的偏頗

在房地產(chǎn)市場形成的背景下，我國居民住房條件也發(fā)生了天翻地覆的變化。數(shù)據(jù)顯示，1998年至2003年，我國城鎮(zhèn)新增人口3.15億人，城鎮(zhèn)人均住房面積也大幅提高，漲幅還在3%- 4%，全國城鎮(zhèn)人均住房面積從1998年的18.7平方米提高至2012年的32.9平方米。

從2006年開始，北京、廣州、深圳等地房價(jià)一飛沖天；到2007年，同比月漲幅在10%以上的城市比比皆是；中西部房價(jià)狂飆突進(jìn)，東部房價(jià)強(qiáng)烈彈升，普漲行情逐月走高，全國房價(jià)已無可爭辯地進(jìn)入了新一輪上行通道。

中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立指出，正是因?yàn)樽》恐贫雀母锏某霭l(fā)點(diǎn)更多地在經(jīng)濟(jì)增長上，在后來的政策措施中，有的就片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)功能。所以房地產(chǎn)市場的發(fā)展就越來越偏離“23號(hào)文件”。

而據(jù)了解，“23號(hào)文件”提出對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房?！?/p>

但是，綱領(lǐng)性的文件并沒有得到地方政府的有效執(zhí)行。十年間，大約只有5%的城鎮(zhèn)居民享受到了經(jīng)濟(jì)適用房的恩惠。

“重市場，輕保障”的弊端也終于引起了中央政府的注意。2007年8月13日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（即“24號(hào)文”）。文件明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。

2008年的兩會(huì)上，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中，破天荒將住房問題放在大民生的范疇表達(dá)。此后，建設(shè)部改為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，也意味著中國住房制度，在回歸到住房保障的思路上來。

雖經(jīng)多次調(diào)控，房地產(chǎn)市場、房價(jià)卻急速走高。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測算，2004年至2013年，北京、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市新建商品住房銷售均價(jià)分別上漲276%、278%、267%，同期城鎮(zhèn)居民可支配收入僅增長158%、170%、72%。

新一輪房改何處發(fā)力

進(jìn)入2015年，當(dāng)年房屋新開工面積、房屋竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積、土地成交價(jià)款這四個(gè)指標(biāo)歷史上首次同時(shí)負(fù)增長。房地產(chǎn)市場頹勢難改，地方財(cái)政首當(dāng)其沖。

數(shù)據(jù)顯示，2015年前11個(gè)月，地方政府的土地使用權(quán)出讓收入同比減少逾1萬億元，降幅接近30%。

西南某省一位地級(jí)市的“老財(cái)政”表示，房地產(chǎn)市場不好的時(shí)候，工業(yè)用地更不值錢，這可能導(dǎo)致工業(yè)用地出讓收入甚至低于征地拆遷的成本。

中央對(duì)房地產(chǎn)的庫存壓力及可能引發(fā)的經(jīng)濟(jì)金融隱患是有清醒認(rèn)識(shí)的。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年11月末全國商品房待售面積6.9637億平方米，如果按照1- 11月全國商品房銷售均價(jià)6821 元/平方米來計(jì)算，潛在市場價(jià)值為4.7萬億元。即使按照20%毛利潤率扣除開發(fā)商銷售利潤之后，也有4萬億元級(jí)別的資本投入被積壓無法有效周轉(zhuǎn)并處于高度危險(xiǎn)之中，并且還讓開發(fā)商每天都新增10億元以上的財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)。

這4萬億元的資本積壓，開發(fā)商自身的自有資本金大概只占據(jù)三分之一，三分之二來自銀行貸款或“影子銀行”的融資。如果積壓在待售商品房的近3萬億元信貸資金不能有效及時(shí)回收，形成哪怕15%- 20%的壞賬，將在短期內(nèi)就對(duì)全國金融體系安全構(gòu)成嚴(yán)重沖擊。

一項(xiàng)報(bào)告稱，城鎮(zhèn)戶籍人口的人均住房面積超過36平方米。果真如此，中國就已經(jīng)超過中等發(fā)達(dá)國家平均水平。而且，城市戶籍家庭多套房比例很高，并有大量房屋空置。

在此背景下，2016年中國樓市的政策布局正在逐步明朗。根據(jù)新華社公開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告全文（下稱公告），2016年樓市政策的重要方向即是消化房地產(chǎn)庫存。

在中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇看來，這是比1998年城鎮(zhèn)房改更加意義深遠(yuǎn)的重大改革，即把居住制度改革延伸到“農(nóng)民工”身上，惠及這些“新市民”。

在孟曉蘇看來，“加快農(nóng)民工市民化”是新型城鎮(zhèn)化的核心，也就是說不只是允許其進(jìn)城務(wù)工，更支持其購房轉(zhuǎn)化為市民。1998年以來，城鎮(zhèn)大部分的居住需求已經(jīng)滿足，未來將解決3億人進(jìn)城問題，這3億人也將成為解決樓市庫存的重要支柱。

（澎湃新聞網(wǎng)2015.12.21、《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》2015.12.24等）