文/林雪　大連金州新區(qū)房屋登記管理中心　遼寧大連　116600

?

淺析房屋登記疑難案例

文/林雪大連金州新區(qū)房屋登記管理中心遼寧大連116600

【摘要】目前，有關房屋登記方面的問題，已經(jīng)出現(xiàn)了很多難以解決的案例，為了有效的促進我國房屋登記的有序化發(fā)展，我們不得不從研究房屋登記有關法律知識開始，這將是推動社會主義和諧社會發(fā)展的關鍵。本文主要從房屋登記及退房和抵押權人等案例進行研究，這對于我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展意義重大，必須給予高度重視。

【關鍵詞】房屋登記；退房；抵押權人

當前，我國的房屋登記主要是一種不動產(chǎn)形式。為了有效的促進房屋登記的有序發(fā)展，我們必須加強對不動產(chǎn)登記的范疇的有序規(guī)劃。這將是影響我國經(jīng)濟發(fā)展的關鍵問題，為了使不動產(chǎn)登記順利開展，從而確立好物的歸屬，將房屋登記發(fā)揮更好的效用，這是我們進行有效的保護好權利人的物權重點所在，這也是在保障社會主義市場經(jīng)濟有序發(fā)展的重要內(nèi)容。保護好國家基本經(jīng)濟制度，已經(jīng)顯得十分重要。我們針對目前的房屋登記現(xiàn)狀，及時采取一些應對措施，因為房屋登記會涉及到的法律方面的問題，這也是我們往往遇到疑難案例做到深入剖析的重要內(nèi)容。

我們在做好房屋登記的過程中，要嚴格維護好交易的安全性，以保護權利人的合法權益為重點，避免出現(xiàn)一些由于房屋登記而引發(fā)的不動產(chǎn)糾紛問題。通常情況下，我們對于以往出現(xiàn)的一些房屋登記交易問題，主要在于沒有安全的法律給予保護，有的缺乏對房屋交易安全防范的方法，從而造成一些不必要的損失，這是值得我們認真對待的。目前，我國的房屋登記于2008年7月1日起實施《房屋登記辦法》對具體的操作具有指導作用，也為我們在進行房屋交易過程提供了很好的依據(jù)。通常情況下，只有依據(jù)我國相關房屋登記管理的辦法才能夠維護其享有權利，這也是我們在進行處理房屋登記疑難案例的重要內(nèi)容，是值得我們高度重視的。結合實際，通過相關建設部邀請的法學專家起草的行政規(guī)章，來合理的解決有關房屋登記案例，是解決房屋登記疑難案例的主要依據(jù)。

一、逾期未辦理房產(chǎn)證能否退房

張先生于2011年4月與開發(fā)商簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同中約定要從實際交房那天起100日內(nèi)辦理房屋所有權證、契證以及土地證等，可是卻沒有約定違約責任情況。張先生于2014年5月入住該房屋。時至2014年9月，該房屋的房產(chǎn)證仍然沒有辦理出，張先生是否可以要求解除《商品房買賣合同》并退房？

按《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，開發(fā)商應在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提交房屋權屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權屬證書的，開發(fā)商應承擔相應的違約責任。

前述“規(guī)定期日”按下述方法計算：合同未約定的房屋權屬證書取得日期，商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日計算;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，按合同訂立之日起 90日計算。出賣人未按期提交辦理房屋權屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權屬證書的，商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理;商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按已付購房款，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。因出賣人未按期提交房屋權屬登記材料，致購房者未能按約定和規(guī)定期限取得房屋權屬證書超過一年的，購房者可要求解除合同，并可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計算。

由此得出結論，張先生暫不可以要求解除《商品房買賣合同》并退房。

二、無民事行為能力的自然人能否是抵押權人

9歲的孩子小張，外出玩耍時被王某駕車撞殘、經(jīng)交警部門認定，王某負全責。因王某沒有購買車險，小張的父母與王某協(xié)商達一致，以小張的名義與王某簽訂賠償協(xié)議，協(xié)議約定：王某賠償小張60萬元，在協(xié)議簽訂時支付20萬元，余下的40萬元在6年內(nèi)付清。為了保證賠償協(xié)議的履行，王某以其房屋抵押擔保，小張父母又以小張的名義與王某簽訂了房屋抵押合同。然后，小張的父母與小張共同申請抵押權登記，抵押權人為小張。那么以小張為抵押權人申請的抵押權登記，登記機構可否辦理呢？

有人認為，《民法通則》第12條第2款規(guī)定，不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，應由法定代理人代理民事活動。為此，這個不滿10周歲的未成年人，是無民事行為能力人，不能參加民事活動，也就不能為自己創(chuàng)設民事權利。這個案例中，房屋抵押權是民事權利中的財產(chǎn)性權利，小張對于房屋抵押合同在王某房屋上設立的抵押權，這種情況不是他自己獨立進行的民事活動，然而這應該是由小張的父母才能參與的民事活動，為此，這種抵押權是由小張的父母參與的民事活動，所以，小張的這種抵押登記行為是不符合我國相關法律規(guī)定的。如果按照小張的父母為抵押權進行申請抵押登記的情況發(fā)生，是完全符合相關法律規(guī)定。

（一）有無資格成為抵押權人，應當以民事主體是否有民事權利能力作為判定標準

《民法通則》第9條規(guī)定，當公民從出生開始到死亡為止，都是具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。為此，公民的民事權利能力，是法律賦予民事主體享有民事權利和履行民事義務的資格。民事權利能力與民事行為能力是完全不同的法律資格，這兩種不同的法律資格，是我們進行研究的重點，依據(jù)這兩種法律資格可以有效的辨別民事權利能力和民事行為能力。我們通過研究發(fā)現(xiàn)，對于具體的民事權利能力和民事行為能力來講，都得嚴格依照我國《民法通則》進行實施。可是，對于無生命的自然人，不一定都具有民事行為能力，對于有生命的自然人，必然具有民事權利能力，這與其年齡、心理、精神等沒有關系。案例中，小張是無民事行為能力的自然人，是不能獨立參與民事活動，主要在于民事權利能力具備的民事權利資格，這就是說小張可以為抵押權人同時享有抵押權。

（二）只有債權人，才能夠成為抵押權人

按《物權法》第179條規(guī)定，抵押權人須是被擔保的主債權的債權人?！肚謾嘭熑畏ā返?8條規(guī)定，機動車發(fā)生交通事故造成損害的，應當承擔賠償責任。該法第3條規(guī)定，被侵權人有權請求侵權人承擔賠償責任。該法第25條規(guī)定，侵權賠償費用可以分期支付，但應當提供擔保。概言之，①交通事故的受害人與加害人產(chǎn)生的賠償關系是侵權之債，其中受害人是債權人，且受害人作為債權人是特定的;②侵權之債的債權是可以被擔保的，在抵押擔保關系中，債權人就是抵押權人。由此可知，本案中，小張是交通事故的受害人，是因交通事故產(chǎn)生的侵權之債的當然債權人，也是擔保該債權實現(xiàn)的房屋抵押權的抵押權人。

（三）一般情況下，代理人原則上不能替代被代理人成為抵押權人。

按《民法通則》第12條第2款規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理民事活動。該通則第16條第1款規(guī)定，未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護人。代理，是指代理人在代理權限內(nèi)，代被代理人參與民事活動，產(chǎn)生的后果歸被代理人的法律行為。無民事行為能力的未成年人，由其父母代為參加民事活動，產(chǎn)生的民事權利依法歸該未成年人。本案中，小張與王某之間就是交通事故賠償進行協(xié)商，屬于民事活動，但此民事活動由小張的父母代其完成，由此產(chǎn)生的侵權賠償債權及擔保其實現(xiàn)的房屋抵押權依法歸小張，小張父母只是進行法定監(jiān)護義務，行使代理權，代小張爭取了侵權賠償債權及擔保其實惠的房屋抵押權。在房屋登記實務中，《房屋登記辦法》第14條規(guī)定，未成年人作抵押權人時，應當由其監(jiān)護人代其申請登記。本案中，小張是無民事行為能力的未成年人，未成年人作抵押權人時，應當由其監(jiān)護人代其申請登記。本案中，小張是無民事行為能力的未成年人，其在王某房屋上設立的抵押權，就當由其父母代為申請登記。這種做法是遵照《房屋登記辦法》第14條規(guī)定，也是完全符合我國法律相關要求。

由此得出結論：無民事行為能力的自然人因具有民事權利能力，依法具備成為抵押權等民事權利主體的資格，其享有的房屋抵押權由其監(jiān)護人代為申請登記。本案中，由小林父母與王某申請，以小林為抵押權人的抵押權登記，滿足登記要求時，登記機構應當辦理。

結語：

通過以上的深入論述，我們可以看到當前對于房屋登記疑難問題，已經(jīng)影響到我國的社會主義建設進程，為了更加明細對房屋產(chǎn)權登記的了解，我們必須加大對現(xiàn)有一些關于房屋登記法律知識的學習，逐步讓一些房屋交易安全知識走進人們的生活，這樣才能有效的提高對法律知識的應用，從而有效的保障無民事行為能力的自然人的權利能力。本文通過研究房屋登記疑難案例后，針對一些難以解決的案例進行了深入的分析，這對于我國房屋登記方面的案例來講，是一次重大的探討，也是重要課題研究的內(nèi)容，我們必須高度重視，這樣才能有效的促進我國房屋登記有序化發(fā)展。

參考文獻：

[1]彭云業(yè),褚爾康.建構統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的行政協(xié)助理論探析[A].財產(chǎn)權與行政法保護——中國法學會行政法學研究會2010年年會論文集[C].2010年.

[2]佟麗華.對中國傳統(tǒng)與未成年人有關的法學研究的反思與挑戰(zhàn)[A].推動律師參與未成年人保護工作會議暨未成年人保護專業(yè)委員會2011年年會論文集[C].2011年.

[3]張麗燕.完善我國民法的監(jiān)護制度[A].中國律師2013年大會論文精選（上卷）[C].2013 年.