文/王春勇　天津土地交易中心　天津　300042

土地市場發(fā)展對土地集約利用的影響

文/王春勇天津土地交易中心天津300042

近年來，我國土地資源的使用現(xiàn)狀嚴(yán)峻，國家迫切要求各省市盡快實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。土地資源一般指能夠供養(yǎng)生物的陸地表層，包括內(nèi)陸水域但排除海域在內(nèi)，是人類生存發(fā)展的前提，必須加強(qiáng)重視土地資源的集約利用。土地市場的發(fā)展能夠促進(jìn)土地集約利用的程度，優(yōu)化土地資源的市場配置可以有效控制土地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

土地市場發(fā)展；土地集約利用；影響

土地資源是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中不可缺少的成分，對土地資源的使用和調(diào)控體現(xiàn)了其市場價(jià)值的重要性。隨著國家城市化進(jìn)程的加快，土地利用問題越來越突出，優(yōu)化土地的配置是實(shí)現(xiàn)集約利用和有效利用的最佳方式。市場是進(jìn)行資源配置的主要手段，利用市場來控制土地資源的集約利用，可以有效緩和社會的用地矛盾。

一、土地集約利用與土地市場的萌芽

隨著我國經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，土地市場歷經(jīng)了一定的發(fā)展階段，從無到有、從初步建立到逐步完善。在改革開放前，我國的土地資源的國土權(quán)利是無期限、無償、沒有流動(dòng)使用，自改革開放之后，國家開始對企業(yè)進(jìn)行土地利用費(fèi)用的征收，開啟了國家土地資源的有償使用。80年代后期，國家將有償使用、定期使用納入土地使用條例之中，確定了國家土地資源有償使用的制度。

土地市場的發(fā)展是隨著國家對于土地資源的征收費(fèi)用開始，土地資源的市場化可以有效提升土地集約利用水平。土地價(jià)格的變動(dòng)就會影響土地集約利用程度，這不僅能夠直接提高土地資源的配置效率，還能促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的增長。在市場競爭日益激烈的環(huán)境下，發(fā)揮土地市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，引導(dǎo)市場能夠有效地進(jìn)行對土地資源的使用，優(yōu)化土地資源的配置利用。市場的發(fā)展程度在一定程度上就會影響著土地資源的配置、利用效率，對城市土地資源的集約利用水平也具有一定的影響。研究不同階段的土地市場現(xiàn)狀，不同的研究者可以得出不一樣的觀點(diǎn)，例如一部分觀點(diǎn)認(rèn)為土地市場的發(fā)展是促進(jìn)土地集約利用的主要因素，國家應(yīng)該積極推行土地市場的創(chuàng)新；還有部分觀點(diǎn)認(rèn)為測定土地市場的發(fā)展對城市的土地集約提供了很好的參照。

二、土地市場對土地集約利用的影響分析

（一）土地市場的分析

一般來說土地市場分為完善的土地市場和不完善的土地市場。

完善的土地市場是一個(gè)競爭有序、開放統(tǒng)一、活躍、多層次的市場，以土地的產(chǎn)權(quán)流動(dòng)為前提由一、二、三級市場構(gòu)成。土地的一級市場一般表現(xiàn)為政府與使用者、經(jīng)營者之間的交易，這種交易具有壟斷性質(zhì)，要按照一定的協(xié)議、拍賣、掛牌等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。一級土地市場按照地租收取方式的不同分為年租制及批租制，年租制相對來說比較占優(yōu)勢，避免了土地資源的閑置可以直接進(jìn)行生產(chǎn)投資，能夠有效提升土地的集約利用。二、三級土地市場是土地使用者將土地的使用權(quán)進(jìn)行橫向的轉(zhuǎn)讓，這主要是開發(fā)者進(jìn)而使用者之間的交易，具有消費(fèi)、經(jīng)營的性質(zhì)。

不完善的土地市場主要表現(xiàn)在土地市場的秩序比較混亂、相關(guān)的體系不夠健全、土地市場的主體行為得不到有效的控制等等。混亂的土地市場會影響市場在土地資源中的配置作用，嚴(yán)重影響了土地資源的集約利用水平。

（二）影響土地集約利用的因素

一般來說，影響土地集約利用的因素有人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、技術(shù)因素、政府因素及土地市場化因素。人口增長的數(shù)量、人口分布的狀況、人口質(zhì)量的變化都會從不用層面上對土地集約利用產(chǎn)生影響；經(jīng)濟(jì)的增長態(tài)勢及增長速度在很大程度上是由土地資源的利用來推動(dòng)，在城市建設(shè)的過程中，城市用地的增加就會促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的增長，二、三產(chǎn)業(yè)城市用地的擴(kuò)張也會拉動(dòng)城市的經(jīng)濟(jì)，提高土地資源的集約利用程度可以保證我國經(jīng)濟(jì)不斷地增長；技術(shù)的進(jìn)步間接地影響著土地集約利用的效果，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化都會提高土地集約利用效率；政府對土地資源合理地進(jìn)行配置會直接影響土地的集約利用度，政府的管理方式及管理目的、管理效率可以優(yōu)化土地資源的配置；土地資源的市場化使得市場因素在土地交易中的作用越來越突出，土地價(jià)格的增長在一定程度上約束著人們對于土地的配置計(jì)劃，挖掘土地資源的價(jià)值，有助于提升土地資源的集約利用度。

（三）土地市場發(fā)展對土地集約利用的影響

完善的土地市場，有效的市場運(yùn)行機(jī)制可以實(shí)現(xiàn)土地資源的高效配置。土地資源的集約利用表示了土地的生產(chǎn)率較高，它所帶來的經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)了最大化。土地資源的優(yōu)化使用是是資源優(yōu)化配置的結(jié)果，而市場是進(jìn)行資源配置的主要方式。隨著市場的不斷發(fā)展，市場機(jī)制日益完善，市場在土地資源中的作用就會越來越突出。政府在土地市場化過程中的角色轉(zhuǎn)換，能夠有效地促進(jìn)市場機(jī)制的完善，實(shí)現(xiàn)土地資源的集約化使用狀態(tài)。隨著市場競爭壓力的增長，土地的集約利用度就會有所提高。政府在土地市場競爭中要扮演好“有形手”的指導(dǎo)作用，緩和土地資源的使用矛盾，建立一個(gè)健康的、有序的、和諧的土地交易市場，對粗放型的用地單位進(jìn)行嚴(yán)格懲罰和教育，激勵(lì)所有的用地者要強(qiáng)化集約用地的意識。在土地市場化的過程中，人口因素及經(jīng)濟(jì)因素始終是促進(jìn)土地資源集約使用的動(dòng)力。不同的土地市場發(fā)展時(shí)期對土地開發(fā)利用的集約效果也是不同的，根據(jù)近些年的調(diào)查顯示，土地市場的發(fā)展程度越高，土地資源的集約利用效率也就越高。市場因素是提升土地集約利用效率的根本也是關(guān)鍵，作為生產(chǎn)要素的土地資源要正確認(rèn)識到自身的價(jià)值，積極完善土地交易市場的體系和機(jī)制。

結(jié)語：

總而言之，土地市場在土地集約利用中的作用非常顯著，具有很大的促進(jìn)作用。不同時(shí)期、不同階段的土地市場在土地資源集約利用中的作用也是不同的，工業(yè)化時(shí)期的土地市場對土地集約利用的系數(shù)較高，工業(yè)化后期土地集約利用效率就有所降低。各個(gè)地區(qū)要依據(jù)本地的實(shí)際發(fā)展需要進(jìn)行土地政策的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)土地資源的集約化利用，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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王春勇，1979年8月5日，本科 華北航天工業(yè)學(xué)院 工程師 工作單位天津土地交易中心。