文/詹巖　中房地產(chǎn)股份有限公司　北京　100044

新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)化模式分析

文/詹巖中房地產(chǎn)股份有限公司北京100044

在新型城鎮(zhèn)化的背景下，在我國全面實(shí)行住房分配貨幣化政策后，房地產(chǎn)市場便開始逐步形成，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢顯現(xiàn)出來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)功能越來越突出。但以目前房地產(chǎn)住宅市場狀態(tài)來看，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍比較混亂，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展面臨諸多困境，這非常不利于我國房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，中國房地產(chǎn)住宅必須盡快從傳統(tǒng)、落后的粗放型生產(chǎn)加工方式向集約化生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，走產(chǎn)業(yè)化模式發(fā)展道路，從而適應(yīng)新的市場環(huán)境和時代需求。本文將針對新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產(chǎn)住在產(chǎn)業(yè)化模式展開研究和分析。

城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)；住宅；產(chǎn)業(yè)化模式

隨著市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制不斷被完善，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展已成為主流方向。房改政策實(shí)施后，住宅納入社會化生產(chǎn)范疇，住宅建筑成為商品，房地產(chǎn)行業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)值占GDP總額比重百分之六左右，仍呈現(xiàn)增長趨勢，對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生著巨大影響。但當(dāng)前我國住宅產(chǎn)業(yè)化程度仍比較低，導(dǎo)致住宅建筑成本高，建設(shè)周期長，已不能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展需求。為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)積極走住宅產(chǎn)業(yè)化路線，通過產(chǎn)業(yè)化模式減少開發(fā)程序，對生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化組合，提高資源利用率，提高住宅建設(shè)效率。

一、房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)化概念及其必要性

為適應(yīng)新市場環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，建立與社會主義市場相適應(yīng)的新住房制度經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)非常有必要，顯然住宅商品化發(fā)展已成為必然，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)認(rèn)清時代發(fā)展格局，適應(yīng)這種趨勢，走向社會化和產(chǎn)業(yè)化，使產(chǎn)業(yè)功能得到發(fā)揮。國務(wù)院頒布的《關(guān)于深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中已對住宅業(yè)化發(fā)展提出指導(dǎo)意見，明確了住宅產(chǎn)業(yè)化方向［1］。

傳統(tǒng)住宅行業(yè)發(fā)展模式粗放，資源消耗大，污染問題嚴(yán)重，建設(shè)成本高，非常不利于經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，產(chǎn)業(yè)化程度低，缺乏規(guī)范性，建設(shè)質(zhì)量參差不齊，社會資源占用與浪費(fèi)現(xiàn)象突出。推進(jìn)宅產(chǎn)業(yè)化是當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，更是行業(yè)發(fā)展需求，對縮減宅產(chǎn)建筑開發(fā)周期，實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能減排，進(jìn)一步提高住宅品質(zhì)有很大幫助。宅產(chǎn)業(yè)化是一種集約化、社會化、工業(yè)化的住宅建筑開發(fā)模式，以科技為先導(dǎo)，以成品住宅為最終產(chǎn)品，形成完整產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)，提升住宅建設(shè)水平和效率，構(gòu)建高效、低耗房產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式［2］。

二、新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)化面臨的障礙性問題

毫無疑問推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展對于經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)化建設(shè)，社會和諧發(fā)展都有重要意義，通過前文分析不難看出住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性。但顯然住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展并非易事，牽扯諸多內(nèi)容，面臨許多障礙性問題［2］。就目前來看，政府相關(guān)部門對于住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展尚沒有一個正確認(rèn)識，沒有相應(yīng)工作機(jī)制，所以工作力度差，導(dǎo)致住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，沒有具體工作實(shí)施目標(biāo)和措施，沒有詳細(xì)工作計(jì)劃。此外，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中更缺少法律上、經(jīng)濟(jì)上、政策上的保障措施，更沒有技術(shù)體系支撐，調(diào)控手段缺失。另一方面，當(dāng)前很多其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)尚沒有形成配套生產(chǎn)體系，工業(yè)化水平低下，缺少實(shí)質(zhì)性紐帶，無法形成完整產(chǎn)業(yè)鏈條，很大一部分部品配套性、通用性差，生產(chǎn)效率低下，未形成規(guī)模效應(yīng)。面對著這些問題，我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展仍比較緩慢，諸多方面有待改革創(chuàng)新。

三、新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)化模式構(gòu)建

從前文分析中可知道，我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展面臨諸多阻礙性問題。因此，為加速中國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展進(jìn)程，應(yīng)針對這些阻礙性問題采用有效措施，構(gòu)建住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式。

從政府角度來看，應(yīng)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，注重產(chǎn)業(yè)化引導(dǎo)，做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃工作，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，積極參與產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建，制定詳細(xì)經(jīng)濟(jì)政策，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化法規(guī)制度建設(shè)，為住宅產(chǎn)業(yè)化提供政策支持，盡快完善住宅質(zhì)量控制體系、部品體系、認(rèn)證體系。從技術(shù)保障體系構(gòu)建角度來看，質(zhì)量控制體系是核心，保證質(zhì)量是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的前提條件。從行業(yè)發(fā)展角度來看，應(yīng)積極走集團(tuán)化路線，向集約化產(chǎn)業(yè)模式發(fā)展，樹立住宅品牌，利用集團(tuán)優(yōu)勢與品牌效應(yīng)及資金優(yōu)勢促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈條的形成，形成利益共同體［3］。集團(tuán)化發(fā)展不僅能凝聚資源，且能提升行業(yè)技術(shù)研發(fā)能力，對加速產(chǎn)業(yè)化發(fā)展速度，提高住宅質(zhì)量有很大幫助。而且集團(tuán)品牌形成能增強(qiáng)市場競爭力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。另外，從消費(fèi)者角度來看，當(dāng)前很大一部分消費(fèi)者對住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展理解不足，缺乏認(rèn)同。因此，應(yīng)加強(qiáng)對住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的宣傳，使消費(fèi)者對住宅產(chǎn)業(yè)化有一個正確認(rèn)識，培養(yǎng)消費(fèi)者產(chǎn)業(yè)化住宅消費(fèi)理念，使其適應(yīng)新的產(chǎn)業(yè)格局，認(rèn)同產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。消費(fèi)者是任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要源動力，自然住宅產(chǎn)業(yè)也不例外，離開消費(fèi)者產(chǎn)業(yè)化發(fā)展便無法實(shí)現(xiàn)。因此，產(chǎn)業(yè)定位與發(fā)展中要把消費(fèi)者作為市場需求載體，使消費(fèi)者成為推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的力量。顯然產(chǎn)業(yè)化發(fā)展更利于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于房價的控制，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展勢在必行。

結(jié)語：

不論從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度，還是社會建設(shè)角度，都應(yīng)積極促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式生產(chǎn)方式落后，建設(shè)周期長，預(yù)制化程度低，能耗問題突出，已不能適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和時代需求。因此，應(yīng)積極走住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展路線，簡化住宅開發(fā)流程，提高住宅建設(shè)質(zhì)量，完善住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展體系，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

［1］李傳坤.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展為新型城鎮(zhèn)化服務(wù)［D］.聊城大學(xué)，2014，（112）:145-154.

［2］孔慶周.新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型研究［D］.中南大學(xué)，2013，（13）:122-124.

［3］歐陽新.中國將加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)助力新型城鎮(zhèn)化［D］.河海大學(xué)，2013，（04）:89-91.

［4］劉東衛(wèi).住宅建造亟需轉(zhuǎn)型升級［J］.中國房地產(chǎn)業(yè).2015.1-2