陳淑云　曾龍

摘要：一項新政策的順利實施，必然是建立在對政策充分認知的基礎(chǔ)上所進行的拓展，因此清晰地理解共有產(chǎn)權(quán)住房的“共有”顯得尤為重要。在此基礎(chǔ)上，若要推進共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展，需要厘清共有產(chǎn)權(quán)住房的共有主體。共有產(chǎn)權(quán)住房是我國住房保障制度的創(chuàng)新，也是解決我國當前中低收入人群住房問題的重要探索，盡管目前共有產(chǎn)權(quán)住房在實踐過程中備受爭議，但這些爭議卻不斷地推動我國共有產(chǎn)權(quán)住房制度的發(fā)展并逐漸完善。當前來看，不僅需要對共有產(chǎn)權(quán)住房的重新認識，還要思考阻礙我國共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的本質(zhì)問題，從理論上凝結(jié)、升華并期望能反哺或糾正實踐過程。要依據(jù)住房產(chǎn)權(quán)所帶來的利益，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的基本內(nèi)涵、范疇及權(quán)能，利用第三方機構(gòu)規(guī)避共有主體的風險，并完善我國共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計，以此激活其本身所具備的生命力。

關(guān)鍵詞：住房制度設(shè)計：共有產(chǎn)權(quán)住房；商品房性質(zhì)；權(quán)益定價機制

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1003-854X（2016）01-0036-07

自上世紀70年代末開始，為解決城市居民住房問題，我國各級政府對住房制度進行多次探索式改革，這些探索式改革為解決我國住房問題積累了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)與制度環(huán)境。但在不同的經(jīng)濟社會發(fā)展階段，住房問題的本質(zhì)也有所不同。改革開放初期，我國住房問題的核心集中于住房供給不足引發(fā)的住房消費問題。2002年之后，我國住房問題的核心主要是由于住房價格快速上漲引發(fā)的住房支付能力不足的問題。2009年之后，各地政府加大對保障性住房，特別是公租房的建設(shè)，可以說住房消費層面的問題已不再是當前我國住房問題的核心。當前，我國住房問題的核心已轉(zhuǎn)化為是否擁有住房產(chǎn)權(quán)進而帶來的住房財富分配層面的問題。特別是對城市中低收入家庭而言，擁有住房產(chǎn)權(quán)意味著搭上了財富增長的快車。因此，擁有住房產(chǎn)權(quán)對于我國城市中低收人家庭，不僅可以避免跌入“貧困陷阱”，實現(xiàn)家庭財富的保值增值，還有利于實現(xiàn)傳統(tǒng)觀念中“家”的認同，形成歸屬感，促進社會和諧與穩(wěn)定。

在此背景下，共有產(chǎn)權(quán)住房在我國從理論層面的探討走向?qū)嵺`。2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市成為共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的試點城市。但經(jīng)過一年多以來的實踐，6個試點城市在實踐中出現(xiàn)了分化，大部分試點城市的共有產(chǎn)權(quán)住房制度都結(jié)合本地情況進行不同的創(chuàng)新，如黃石市把共有產(chǎn)權(quán)住房與棚戶區(qū)改造對接“黃石模式”，淮安充分利用市場中空置商品房探索政府貨幣補貼的共有產(chǎn)權(quán)模式。同時，部分試點城市中如深圳出現(xiàn)了政府暫緩推行共有產(chǎn)權(quán)住房的現(xiàn)象。應(yīng)該說，共有產(chǎn)權(quán)住房在試點城市的實踐從某種意義上契合了我國當前經(jīng)濟社會改革的要求，若能得到有效的“落地”。其重要意義不可估量。但從試點城市的實踐中可見推行共有產(chǎn)權(quán)住房還面臨很多困擾，部分試點城市的改革經(jīng)驗也沒有得到總結(jié)與推廣，甚至在實踐中引發(fā)有無必要在我國發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的爭議?；诖?，有必要厘清幾個問題：為何部分試點城市暫緩發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房或者在推進共有過程中舉步維艱？共有產(chǎn)權(quán)住房在試點過程中是否達到了預(yù)期的效果？我國是否應(yīng)該繼續(xù)推行共有產(chǎn)權(quán)住房？全面回答這些問題為時尚早。但根據(jù)試點城市的情況以及在實踐中對共有產(chǎn)權(quán)住房的解讀所引起的爭論為我們研究此問題提供了契機，本文將基于理論與試點城市的實踐探索對這一問題展開討論，并提出破解改革難題的相關(guān)建議。

一、對共有產(chǎn)權(quán)住房的“再認識”

1.產(chǎn)權(quán)意味著什么

一般認為，產(chǎn)權(quán)是主體對客體的權(quán)利以及利益關(guān)系，其中主體是人，客體表現(xiàn)為現(xiàn)實生活中的財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)本身是若干權(quán)力的集合。可以說產(chǎn)權(quán)是一種社會強制性的制度安排，且本質(zhì)上是一種排他性權(quán)利，以保護不同主體的經(jīng)濟關(guān)系與社會秩序①。也有學者認為產(chǎn)權(quán)并非人與物之間的關(guān)系。而是由資產(chǎn)的存在與使用表現(xiàn)為人與人之間相互認可的關(guān)系。

共有產(chǎn)權(quán)是在產(chǎn)權(quán)定義及性質(zhì)的基礎(chǔ)上所進行的延伸，很多學者對共有產(chǎn)權(quán)這一概念有所描述，但沒有明確提出，如阿爾欽和德姆塞茨也提出了產(chǎn)權(quán)具備一定的混合性，其發(fā)生的原因在于資源本身的產(chǎn)權(quán)束本身具有可分性。以共有產(chǎn)權(quán)為研究基礎(chǔ)的典型代表是Ostrom和williarnson所提出的公共池塘資源的概念，即認為公共池塘資源可以由不同主體共同治理，從而實現(xiàn)有效的治理制度安排。共有產(chǎn)權(quán)是由單個主體的排他性演化為具備兩個或兩個以上的權(quán)力主體，按照主體之間對產(chǎn)權(quán)所占有的比例大小所享受的相應(yīng)排他性的利益與義務(wù)。在我國社會主義公有制的大環(huán)境背景下，共有產(chǎn)權(quán)制度是一個重要組成部分，尤其是公共服務(wù)領(lǐng)域所遵循的普惠分配原則，一個社會人作為某地的常住居民，必然要求具備基本的“平等權(quán)”以獲得公共品的權(quán)力，即便是處于收入或財富的底層，若忽略了此原則，就很有可能導致社會的不和諧與城市的各種亂象。因此，在住房領(lǐng)域中，共有產(chǎn)權(quán)住房是政府為解決中低收入家庭在高房價情況下難以購買商品房而產(chǎn)生住房問題的解決方式，區(qū)別于社會保障方式，這種產(chǎn)權(quán)式保障是讓這些家庭從沒有住房產(chǎn)權(quán)到擁有產(chǎn)權(quán)，通過政府的幫扶使其脫離被保障群體以實現(xiàn)住房自立與財富積累，并實現(xiàn)其住房權(quán)力與權(quán)益的過程而進行的探索。

基于此，在忽略非完整性產(chǎn)權(quán)的前提下，配置住房產(chǎn)權(quán)最終意味著：（1）給予“人”住房的權(quán)力與保值增值收益，以激勵當事人的投資或發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)出水平的最大化與有效率的治理，甚至實現(xiàn)社會的公平與正義；（2）產(chǎn)權(quán)本身具備的法律作用使得產(chǎn)權(quán)具備了穩(wěn)定性與安全保障性，消除了不穩(wěn)定所帶來的風險，讓所有者能從精神和行為上得以滿足。

2.共有產(chǎn)權(quán)住房與誰共有

一項新政策的順利實施，必然是建立在對政策充分認知的基礎(chǔ)上所進行的拓展，因此清晰地理解共有產(chǎn)權(quán)住房的“共有”顯得尤為重要。在此基礎(chǔ)上。若要推進共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展，需要厘清共有產(chǎn)權(quán)住房共有主體的范圍。具體而言，包括兩個方面：一方面共有產(chǎn)權(quán)住房的共有對象須是中低收入人群，不包括最低收入人群。當前我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的特征表現(xiàn)為“高端有市場、中端有支撐、低端有保障”，對于支付能力較強的高收入和中高收入人群而言，其住房的需求只需要通過市場的交易即可滿足。由于共有產(chǎn)權(quán)住房有資金支付門檻，需要繳納部分資金獲取部分產(chǎn)權(quán)，最終目的是通過擁有住房產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)住房資產(chǎn)的積累。將最低收入群體排除在外是因為人們只有在滿足基本的吃穿等生存需要的前提下，才會考慮資產(chǎn)和財富的儲蓄與積累。如果將此人群作為共有對象，讓其從拮據(jù)的收入中再轉(zhuǎn)入長期的負擔住房資產(chǎn)的困境中，顯然是不合適的。另一方面，作為共有產(chǎn)權(quán)住房的另一共有主體，政府扮演何種角色？政府是名義上產(chǎn)權(quán)的保護者，對于產(chǎn)權(quán)所實現(xiàn)的經(jīng)濟利益問題并無異議，但若同時具備保護者和參與者的身份，則會造成公權(quán)力的模糊化和邊緣化，從而造成產(chǎn)權(quán)的沖突等問題。盡管對政府參與共有產(chǎn)權(quán)住房存在異議，但必須認識到發(fā)揮政府力量的有效性并非完全是讓其直接參與，而更多的是表現(xiàn)為對中低收入人群的間接幫扶。事實上，政府提出的指導住房發(fā)展新思路只是未來住房發(fā)展的大方向，從屬于堅持“市場在資源配置中起決定性作用”和“厘清政府和市場邊界”這一經(jīng)濟體制改革的核心框架，即使是對于未來住房發(fā)展也是屬于長期和漸進的指導。因此，我國共有產(chǎn)權(quán)住房制度順利推行的關(guān)鍵在于其與政府所提出的以公租房為主的住房保障管理新思路。以及與市場化配置住房資源的方向是否存在沖突，因而也需要由政府“托底”來引導并促進共有產(chǎn)權(quán)住房制度的落實以及住房資源的有效利用。

3.共有產(chǎn)權(quán)住房邊界及如何共有

目前試點城市對共有產(chǎn)權(quán)住房并沒有一個明確定義，有學者試圖將共有產(chǎn)權(quán)住房的共有模式定義為所有出資人，通常為住戶和住房協(xié)會或其他私營機構(gòu)、私人業(yè)主等合作出資購買或新建住房并按照各自出資份額共同擁有產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房實質(zhì)上是比例產(chǎn)權(quán)，是中等收入的住房群體購房時可按個人與政府的出資比例共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，政府在提供土地時折讓地價。由此，筆者在對產(chǎn)權(quán)與住房的共有主體進行梳理的基礎(chǔ)上，試圖對共有產(chǎn)權(quán)住房的邊界與共有方式進行重新界定：共有產(chǎn)權(quán)住房是政府提供政策優(yōu)惠，限定供應(yīng)對象、限定保障面積、按公平市場價格供應(yīng)的購房人（住房保障對象）與其他主體按照出資比例持有相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)的住房，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)實行誰投資、誰擁有的政策。共有產(chǎn)權(quán)住房是帶有保障性質(zhì)的商品房，可以在完善當前住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)層次、住房供應(yīng)體系以及消費模式上成為打通住房保障與住房市場邊界的重要橋梁。在共有產(chǎn)權(quán)期間，中低收入家庭可以逐漸購買其他主體所有的住房產(chǎn)權(quán)，直至該家庭獲得完全產(chǎn)權(quán)的商品住房，實現(xiàn)從不完全產(chǎn)權(quán)到完全產(chǎn)權(quán)的權(quán)力拓展。在此過程中需要注意的是：（1）重點關(guān)注存在大量住房需求的中低收入人群的城市，通過共有產(chǎn)權(quán)的方式，使得部分中低收入者自己支付一部分錢解決住房問題以及改善自身的居住環(huán)境與生活水平。（2）確定共有產(chǎn)權(quán)住房的共有主體或采取某種方式規(guī)避共有的風險，利用市場化規(guī)范、遏制并合理配置購置型住房的牟利空間并規(guī)避尋租行為，也在一定程度上抑制高房價。

二、推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度改革的關(guān)鍵問題及其爭論

總體來看，對于推行共有產(chǎn)權(quán)住房的爭論主要集中于兩方面：一是對我國實行共有產(chǎn)權(quán)住房的理論探討；二是我國共有產(chǎn)權(quán)住房在推行過程中遇到的實際問題與理論的“脫節(jié)”而表現(xiàn)出的沖突與阻礙。

1.能不能推行共有產(chǎn)權(quán)住房的爭論

針對我國的保障房實行共有產(chǎn)權(quán)制度的探討，理論界多數(shù)學者支持推行共有產(chǎn)權(quán)住房，認為實施共有產(chǎn)權(quán)住房能借鑒國外的成功經(jīng)驗、改良原經(jīng)濟適用房所造成的弊端、滿足產(chǎn)權(quán)需求并促進低收入家庭的財富積累等。

首先，西方部分國家大規(guī)模推行了共有產(chǎn)權(quán)住房并取得成功，我國學者對其有著廣泛的討論與借鑒，尤其是集中對英國的研究。通過對英國、美國與澳大利亞等國家的共有產(chǎn)權(quán)發(fā)展模式的總結(jié)，提出了對我國發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)經(jīng)驗借鑒與啟示。也有學者專門針對英國共有產(chǎn)權(quán)住房實施的各個方面包括運作方式、購買對象、購買程序、發(fā)展歷程等進行了研究，強調(diào)對我國發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房具有重要借鑒意義。

其次，基于經(jīng)濟適用房改革的思考，部分學者建議通過共有產(chǎn)權(quán)住房改良原有的經(jīng)濟適用制度，滿足城市居民家庭對住房產(chǎn)權(quán)的需求。在解釋共有產(chǎn)權(quán)住房存在的合理性中提到我國經(jīng)濟適用房存在一定的政策偏差，從長期來看，公租房也難以成為我國住房保障的主要方式，應(yīng)該發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房予以解決住房問題。共有產(chǎn)權(quán)住房是傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房制度的升級版，能有效地填補經(jīng)適房設(shè)計的漏洞，讓保障房資源更多地惠及低收入家庭。此外，針對共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房與現(xiàn)有住房保障體系的關(guān)系，有三種共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的供給模式，目前應(yīng)采用政府集中興建為主，對運行過程中存在的產(chǎn)權(quán)比例計算問題以及管理權(quán)、處分權(quán)歸屬等問題予以解決，同時提出了共有產(chǎn)權(quán)住房存在的優(yōu)勢與局限性，認為應(yīng)該明確定位共有產(chǎn)權(quán)住房政策，探索合理的運行模式，提出了發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的必要性與可行性。也有專門針對共有產(chǎn)權(quán)住房的定價問題進行探討，提出了共有產(chǎn)權(quán)住房兩階段定價理論框架和基于建設(shè)成本與居民支付能力的定價機制，以此實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房的可持續(xù)性，并從法理上論證了共有產(chǎn)權(quán)住房制度所具備的正當性與廣泛的實踐基礎(chǔ)。

第三，基于住房支付能力與社會財富分配的視角進行探討。有的學者從共有產(chǎn)權(quán)的理論起源出發(fā)，在系統(tǒng)分析與論述共有產(chǎn)權(quán)模式存在的必要性及效率與福利的前提下，提出從頂層設(shè)計上解決住房困難問題。并根據(jù)居民住房支付能力的差異性給予不同程度的住房保障支持，其中包括運用共有產(chǎn)權(quán)的方式實現(xiàn)此目標。此外，以住房為財富積累渠道的普惠性福利理論作為支撐，家庭財富積累對探討構(gòu)建我國共有產(chǎn)權(quán)住房、改革原有產(chǎn)權(quán)式住房保障制度具有重要意義，因為財產(chǎn)積累并非僅僅來源于收入，也包括城市居民對住房所帶來的資產(chǎn)擁有與城市化所帶來紅利分享的強烈訴求。總的來看，住房資產(chǎn)能帶來各種重要的社會、經(jīng)濟與心理效應(yīng)，包括促進家庭的穩(wěn)定和增強個人效能。以資產(chǎn)增加收入也是承擔風險的基礎(chǔ)，由此也使得家庭資產(chǎn)具有金融流動和儲存性以便于調(diào)整其福祉和生活的目標。發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房能滿足低收入家庭對擁有住房產(chǎn)權(quán)的訴求，這其中包含了對住房區(qū)域權(quán)利（醫(yī)療、教育等）與個人主觀福利（自尊、習慣）等，在一定程度上對中等收入家庭具有更大的激勵作用。

也有部分學者對發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房持謹慎態(tài)度，認為從保障房管理的創(chuàng)新原則出發(fā)，共有產(chǎn)權(quán)住房的實施是政府工作的越位，政府提供保障性住房是為了解決低收入家庭的住房問題，其職責在于提供基本的住房而沒有為其財富的積累義務(wù)。實行共有產(chǎn)權(quán)住房會存在寅吃卯糧的現(xiàn)象，造成政府對控制保障房產(chǎn)權(quán)的流失，導致最后政府無房可用來實施住房保障。在我國西部地區(qū)的廉租房分配中運用共有產(chǎn)權(quán)模式嚴重損害了低收入人群的利益，并加重了政府監(jiān)管的負擔。若低收入家庭購買住房的全部產(chǎn)權(quán)。如果通過入市進行獲利，從某種意義上也就意味著存在較大的尋租空間，也制約了共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展。

2.共有產(chǎn)權(quán)住房試點推行中的關(guān)鍵問題

國內(nèi)外學者對共有產(chǎn)權(quán)住房的研究成果為本文的研究奠定了堅實的基礎(chǔ)，但是仍有一些值得深化與完善的方面，尤其是理論與實踐的沖突所造成的矛盾亟需解決。盡管目前理論界普遍認為發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房是我國解決當前住房問題的重要手段與有意義的探索，讓更多的中低收入家庭擺脫了進入住房市場的約束條件并以此受惠，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)得到初步開展，但是共有產(chǎn)權(quán)住房的地方實踐卻批評之聲不斷，共有產(chǎn)權(quán)住房制度推行緩慢，并未取得實質(zhì)性進展。例如在我國試點城市的實踐中，深圳市盡管率先提出拓寬共有產(chǎn)權(quán)共有主體，將企業(yè)引入后形成企業(yè)與個人共有的方式，但具體政策至今仍未出臺。黃石市也采取企業(yè)與個人共有，但是該企業(yè)是由政府部門成立的保障房建設(shè)管理公司，實質(zhì)上仍然是采取傳統(tǒng)意義上的政府與個人共有，共有途徑尚未完全展開。筆者通過對試點城市住房主管部門對共有產(chǎn)權(quán)住房的實踐工作調(diào)查可知，目前6個試點城市推行共有產(chǎn)權(quán)住房的困境或阻礙，主要源自于對共有產(chǎn)權(quán)住房的定位差異所引致的試點城市主管部門工作人員或者公眾對共有產(chǎn)權(quán)住房的模糊性理解、對共有產(chǎn)權(quán)住房本身的制度意義存在質(zhì)疑、政府共有過程的風險以及現(xiàn)有制度的設(shè)計不清晰等諸多問題，若不能妥善解決這些問題，將會引發(fā)一系列社會矛盾。

第一，試點城市住房主管部門對“共有產(chǎn)權(quán)”的總體認知模糊，過分強調(diào)體制缺陷而未能給共有產(chǎn)權(quán)住房的推行提供良好的制度框架。當前地方政府所執(zhí)行的共有產(chǎn)權(quán)住房只是將其當作工作任務(wù)，認為中央的目的只是籌建共有產(chǎn)權(quán)住房，導致聚焦的問題反而不是改善居民生活與增加社會福利，也成為間接導致共有產(chǎn)權(quán)住房推行緩慢的重要原因。目前缺少對共有產(chǎn)權(quán)住房的頂層設(shè)計與指導性的文件或具體措施，也使得住房主管部門對共有產(chǎn)權(quán)住房的理解出現(xiàn)模糊不清，包括產(chǎn)權(quán)比例劃分、增購與回購問題以及運營管理問題等。共有產(chǎn)權(quán)住房的試點在一定程度上將地方政府與民眾置于不確定性環(huán)境之中，從而導致推行阻力加大以致部分城市的推行流于形式。在現(xiàn)實中，由于當前的保障性住房名目繁雜，包括公共租賃住房、廉租房、限價商品房、經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造住房、安居商品房等，住房主管部門認為若再增加新的保障性住房名稱，將加大政府的工作負擔，打亂了住房主管部門工作安排的協(xié)調(diào)性，且認為共有產(chǎn)權(quán)住房制度本身具有非必要性，這些疑慮也增加了共有產(chǎn)權(quán)住房推行的難度。

第二，在推行共有產(chǎn)權(quán)住房的過程中，政府部門難以確定自身職責，對于共有產(chǎn)權(quán)的定位存在疑慮。當前政府作為產(chǎn)權(quán)擁有者與管理者，其更擔心的是在實施過程中可能與民眾產(chǎn)生的沖突。一方面，共有產(chǎn)權(quán)住房的性質(zhì)究竟是保障或者市場？如果是保障，是政府保障還是社會保障？若是市場，政府如何定位自己？在當前的制度框架下并未對其進行清晰的界定與解答。另一方面，政府部門在參與共有的過程中存在利益受損的風險。在共有產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)和流轉(zhuǎn)過程中，各利益主體的經(jīng)濟收益來源和比例存在差異。由于房屋收益必須通過市場交易來獲得，而交易則需獲得房屋產(chǎn)權(quán)所有者，包括政府及個人購房者的一致同意才能進行，因此，當個人購房者不愿意出售自身所有產(chǎn)權(quán)部分時，政府也無法獲得增值收益。這就意味著雖然房屋產(chǎn)權(quán)可以分割，但由于房屋交易的不可分割性，政府的收益難以得到保證。當個人與政府共有時，公眾會主觀認定共有產(chǎn)權(quán)住房是政府的社會保障而不單純是其提供的福利，在共有產(chǎn)權(quán)住房后期繳納租金時。容易形成拖欠與拒絕繳納甚至發(fā)生向政府索取福利的情況。

第三，共有產(chǎn)權(quán)住房制度頂層設(shè)計不清晰，對于共有產(chǎn)權(quán)住房的進入（申請門檻、產(chǎn)權(quán)定價等）與退出（如何增購和回購產(chǎn)權(quán)比例等）、后期管理問題都缺乏產(chǎn)權(quán)的邏輯性考慮，可能存在“類經(jīng)適房”風險。具體表現(xiàn)為：（1）共有產(chǎn)權(quán)住房的共有模式與供給途徑存在模糊性。共有產(chǎn)權(quán)住房的主體與被納入共有產(chǎn)權(quán)范圍的住房供應(yīng)本身存在多樣性。在6個試點城市中，目前基本采取個人與政府的共有模式，企業(yè)的參與尚處在探索過程之中。而對于共有產(chǎn)權(quán)住房的供給方面，淮安市在國內(nèi)率先推行了共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式，其房源供給采取“政府集中建設(shè)、分散配建、市場收購”的途徑，供給主體仍以政府為主。黃石則試圖用共有產(chǎn)權(quán)模式化解棚戶區(qū)改造的問題，從而解決“政府想改貼不起、百姓盼改買不起”的難題等。在此過程中，各試點城市對于統(tǒng)籌共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)等方面并不明朗，企業(yè)參與動力不足，在共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計初級階段存在探索和完善的空間。（2）申購門檻各試點城市存在差異。當前各試點城市進入門檻不一，淮安市設(shè)定有戶籍、收入和人均住房面積的限制；深圳市設(shè)立有戶籍和收入限制，上海設(shè)立收入、人均住房面積的限制等。根據(jù)前文對于共有產(chǎn)權(quán)住房的概念認知，共有產(chǎn)權(quán)住房并非保障性住房，因此對于其進入門檻是否要進行嚴格的限制，是否要考慮戶籍、個人收入等問題，都有待詳細規(guī)定。（3）權(quán)益定價機制不明晰。從目前試點城市看，共有產(chǎn)權(quán)住房存在兩種定價機制，即市場比較法和政府定價。例如北京市自住型商品房，其指導價格的一種做法為低于周邊房價的30%，另一種做法為減免地價，之后購房者獲得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，而實際上土地出讓金的價格并不一定恰好占市場價的三成，其定價機制仍然較為模糊。對于其他試點城市，上海的共有產(chǎn)權(quán)住房限定套型面積和建造標準，實行政府定價；淮安共有產(chǎn)權(quán)住房的售價低于同期普通商品住房銷售價格的5-10%：成都采取基準價定價法。由于共有產(chǎn)權(quán)住房具備一定的保障性質(zhì)，完全參考市場價格定價，售價可能將開發(fā)商的利潤包含在內(nèi)，不足以體現(xiàn)其保障作用。而如果政府指導定價，這種缺乏市場博弈的定價機制也難以有效反映房產(chǎn)的市場價值變化，因此共有產(chǎn)權(quán)住房定價機制成為了發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)制度的重要阻礙因素。（4）個人增購與政府回購中的風險控制難題。在個人增購方面，淮安、上海等都有所規(guī)定。如淮安規(guī)定在共有產(chǎn)權(quán)期間。個人可以分期購買企業(yè)和政府的產(chǎn)權(quán)，在五年內(nèi)購買的?？上硎茉灿挟a(chǎn)權(quán)住房的價格：五年到八年以內(nèi)購買的，按原供應(yīng)價格加第六年起的銀行同期貸款利息（市場價低于原價或此價時取低價）購買；八年以后購買的，按屆時市場評估價格購買。在共有產(chǎn)權(quán)住房增購的過程中，對于多久作為年限允許購房者進行一次回購，增購時的價格以及是否考慮利息問題，都需要進行詳細考慮。在政府回購定價及計息方面，當個人想要將共有產(chǎn)權(quán)住房上市時，政府有權(quán)優(yōu)先進行回購，不回購時才可以進入樓市交易，交易后政府按約定比例分攤收益。按上述內(nèi)容，若政府不再回購產(chǎn)權(quán)，只分享利益不分擔風險的做法顯然不合適；當未來樓市價格下跌時，如果以財政資金原價回購共有產(chǎn)權(quán)住房并支付定期存息，相當于政府對購房者有只漲不跌的擔保風險，且此風險較大。若樓市價格上漲，則可能出現(xiàn)尋租行為，因此對于回購時的定價和計息問題也需要加以斟酌和明確。（5）由于共有產(chǎn)權(quán)住房的商品房性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)意味著可以獲得收益，因此在監(jiān)管中的尋租行為是否會重現(xiàn)“類經(jīng)適房”的困境。此外，對于如何監(jiān)管共有產(chǎn)權(quán)住房住戶的租金繳納等行為均未達成共識。在交易管理中的租金方面，當前試點城市中的淮安規(guī)定當購房者在收入達到中高水平之前，不對其收取租金，而只有在購房者進入中高收入群體之后，政府不強制其搬出，而是對政府部分產(chǎn)權(quán)收取市場租金，政府作為共有產(chǎn)權(quán)人，無條件讓渡自身產(chǎn)權(quán)。原本公租房和廉租房是為住房提供最低保障的設(shè)計，共有產(chǎn)權(quán)住房帶有商品房性質(zhì)，而一旦政府為共有產(chǎn)權(quán)住戶提供租金補貼，讓其在一定時間內(nèi)免繳租金，會使得更需要得到保障房的廉租房、公租房住戶在對自住房屋繳納租金，而收入水平較高的共有產(chǎn)權(quán)住戶卻享受政府部分產(chǎn)權(quán)帶來的免租福利，這顯然不利于公平，也違背了政府提供社會福利的主旨。在共有產(chǎn)權(quán)住房維修資金方面。在各試點城市對于物業(yè)費“誰使用，誰承擔”已無異議，然而對于維修基金，到底是由開發(fā)商、政府或個人來承擔，亦或共同承擔，還有待商榷。

三、共有產(chǎn)權(quán)住房制度在我國推行的可行性與具體方略

發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房是否可行，關(guān)鍵在于共有產(chǎn)權(quán)住房制度理論與實踐相結(jié)合，并且實現(xiàn)與現(xiàn)有制度的協(xié)調(diào)，相關(guān)政策的“落地”將決定共有產(chǎn)權(quán)住房制度的改革的成敗。共有產(chǎn)權(quán)住房制度在我國的試點過程中雖然取得了一定程度的進展，也遇到了較大的阻力。以“共有”和“產(chǎn)權(quán)”為核心對低收入家庭進行幫扶的住房政策，雖然在住房主管部門及其制度設(shè)計方面存在較多阻力，且問題頗多而飽受詬病，但發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房卻是解決我國某些城市住房問題上的理想選擇。

一是從政府管理的角度來看，一方面，住房作為家庭最重要的資產(chǎn)，是促進家庭穩(wěn)定和增強承擔風險能力的重要實體。通過讓中低收入人群擁有住房、住有所居的同時，政府可以通過促使中低收入人群的財富積累以減少貧富差距來維護并推動社會穩(wěn)定發(fā)展，也讓其增強消費能力，產(chǎn)生資產(chǎn)的福利效應(yīng)。另一方面，共有產(chǎn)權(quán)住房緩解了政府的財政壓力和融資難的問題，也有利于住房的后期管理。保障房的后期管理問題因政府的過度參與而更為復雜與繁瑣，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房則更偏向于用市場機制進行調(diào)節(jié)。利用市場的作用對需要幫扶的群體提供必要的政策支持。由于產(chǎn)權(quán)更為明晰和確定，使得購買者愿意投入更多的精力和責任與政府共同管理和維護住房。因此對于保障性住房所出現(xiàn)的后期管理難的情況，通過共有產(chǎn)權(quán)的方式能在一定程度上得以規(guī)避，對住房市場的管理趨于規(guī)范化。此外，當前大量新建的公共租賃住房使得保障性住房的投資進一步沉淀，為盤活資金與提高資本配置效率。實現(xiàn)對低收入家庭的產(chǎn)權(quán)住房顯得尤為重要。

二是從住戶心理的角度來看，低收入家庭若通過銀行申請貸款購買住房，在自身支付與還款能力有限而被銀行不予貸款的情況下，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房具備較強的吸引力。由于發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房是應(yīng)對當前嚴峻的住房問題所進行的嘗試，在試點的過程中，必須要厘清發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)的動力以及中等收入家庭是否有意愿接受購買共有產(chǎn)權(quán)住房。在這種前提下，筆者試圖對發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房做一個簡單的測算：假設(shè)房屋100萬元，那么購買0.5的產(chǎn)權(quán)比例，按照首付的50%計算，首付只需要15萬元，進入門檻低于原來的30萬元，剩余0.5的產(chǎn)權(quán)則需要通過支付租金來進行支付。假設(shè)用戶并沒有去購房，需要完整支付租金1000元。如果購買0.5的產(chǎn)權(quán)，則大約需要支付租金500元，比未購買產(chǎn)權(quán)少500元，實際上這500元成本的節(jié)省源自對產(chǎn)權(quán)的持有。在一定程度上相當于15萬元所帶來的收益，基本等同于15萬元存入銀行所帶來的資本收益。除此收益外，購房者還可以通過資產(chǎn)價格波動帶來收益，當然這種收益并不是絕對性的。這相當于用少量的錢解決居民自身的住房需求問題，同時也解決了資產(chǎn)的收益問題。在其它條件不變的情況下，這其中的差價在一定程度上能促使購房者積累更多的收入，進而進一步購買剩余的產(chǎn)權(quán)部分。通過這種簡單的計算可知，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房能讓購房者受益，并在一定程度上規(guī)避風險。同時，由于是以市場為導向。在建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房時規(guī)避了開發(fā)企業(yè)不愿意進入的困境，也有利于資金的回籠與周轉(zhuǎn)，解決了融資困難等問題，在一定程度上促進了住房市場的發(fā)展。

綜上所述。筆者認為共有產(chǎn)權(quán)住房不應(yīng)該過早地被否定，而是應(yīng)該基于當前發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的問題。解決共有產(chǎn)權(quán)住房的基本認知界定、制度耦合、利益均衡、制度設(shè)計等重大問題，切實保障低收入家庭的合法權(quán)益，推動整個共有產(chǎn)權(quán)住房市場的發(fā)展。

1.加強對共有產(chǎn)權(quán)住房的認知，因地制宜地實現(xiàn)住房制度的嵌合

首先，基于產(chǎn)權(quán)本身所帶來的重要意義以及實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房所帶來的改革紅利與共有產(chǎn)權(quán)住房所具備的吸引力，廣泛宣傳共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)知識，消除民眾對共有產(chǎn)權(quán)住房的疑慮，對實施共有產(chǎn)權(quán)住房的住房主管部門進行培訓。其次，注重共有產(chǎn)權(quán)住房實施的區(qū)域性與適宜性。隨著城市發(fā)展的變遷，人口規(guī)模的變化與居民住房支付能力的此消彼長，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房制度可演變成為一個階段性與區(qū)域性并存的狀態(tài)。共有產(chǎn)權(quán)住房的實施是由于一方面當前的房價過快上漲背景下，大部分中等收入者難以購買住房而享受不到住房市場化改革紅利，另一方面也潛在地導致了住房的供過于求、住房市場不景氣而難以發(fā)揮作用的現(xiàn)象，因此可以說共有產(chǎn)權(quán)住房是理順在當前住房難以有足夠購買力的環(huán)境下所特有的過渡性住房。對于住房問題突出、人口流入規(guī)模較大的一線城市，根據(jù)住房結(jié)構(gòu)與人口結(jié)構(gòu)的基本匹配，對于共有產(chǎn)權(quán)住房的實施區(qū)域定位應(yīng)當也有所區(qū)別對待，也可以理解為共有產(chǎn)權(quán)住房制度并非是適用于所有的城市或地區(qū)，其發(fā)展取決于當?shù)氐木用褡》恐Ц赌芰Γ由喜煌悇e的城市存在不同的住房制度，因此不同城市是否應(yīng)該實行共有產(chǎn)權(quán)住房也存在差異性。例如對于某類城市，其房地產(chǎn)市場較為健康，價格低以及存在住房供過于求等現(xiàn)象，在短期內(nèi)并不需要采用政府新建和配建共有產(chǎn)權(quán)住房，其主要在棚戶區(qū)改造進行安置時多采取共有產(chǎn)權(quán)的模式，使得被拆遷安置的住戶有能力住上安置房，反之亦然。最后，基于當前共有產(chǎn)權(quán)住房供給途徑，即包括經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)換、公租房退出轉(zhuǎn)化、棚戶區(qū)改造安置房、政府集中興建、空置房和二手房、開發(fā)商配建，針對目前共有產(chǎn)權(quán)住房處在推廣之初，首先積極鼓勵經(jīng)濟適用房、公共租賃房及棚戶區(qū)改造安置房實行共有產(chǎn)權(quán)模式，在此基礎(chǔ)上，隨著經(jīng)濟步入新常態(tài)，住房存量的擴大使得人們的對產(chǎn)權(quán)住房的需求與選擇更為多元化，由此建議采用多種金融手段，通過信用貸款、眾籌等多種方式，如政府通過財政資金給予中低收入家庭一定限額的首付款貸款，產(chǎn)權(quán)歸兩者所有，等其有錢后買回所有產(chǎn)權(quán)，讓中低收入家庭能購買滿意的商品房的同時增加了共有產(chǎn)權(quán)購買的靈活性。

2.協(xié)調(diào)共有主體之間的利益均衡。積極探索第三方機構(gòu)

如前文所述，針對共有產(chǎn)權(quán)住房的實踐過程中個人、企業(yè)與政府三個主體之間所出現(xiàn)的問題，理論層面并沒有考慮到此三者之間的利益均衡。產(chǎn)權(quán)之間的比例變化除了受住戶的個人心理、個人的實際經(jīng)濟狀況以及企業(yè)的利益導向性的影響之外，在更大程度上受到政府的影響。政府的參與對于產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性的影響以及本身存在的風險，表現(xiàn)為住戶自身對政府的依賴性以及出現(xiàn)“無賴”行為等，也容易出現(xiàn)上文所述的問題，因此需要探尋適宜的共有模式，加強各權(quán)力主體的參與積極性，即探索與引入非營利組織。其中需要確定兩個前提：第一，在共有產(chǎn)權(quán)模式里。企業(yè)只參與開發(fā)建設(shè)而非產(chǎn)權(quán)共有者。共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)在政府對開發(fā)商的房源進行回購以后，仍然實行政府與個人共有的模式。第二，探索非營利性組織，并形成政府與個人之間的橋梁，利用非營利組織承擔部分共有產(chǎn)權(quán)住房的運作，如租金的收繳等，如此形成住戶一非營利組織，而非傳統(tǒng)的住戶一政府模式，減少并避免出現(xiàn)上述管理問題。在共有產(chǎn)權(quán)推行的后期，非營利性組織可逐步替換政府在共有產(chǎn)權(quán)住房制度中的角色。

3.完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計，實現(xiàn)各階段、各主體之間的權(quán)益均衡

共有產(chǎn)權(quán)住房的“落地”關(guān)鍵是要理清政府與個人所占份額，以及份額如何轉(zhuǎn)化的問題。因此針對完善共有產(chǎn)權(quán)住房的政策制度設(shè)計上，建議具體從以下方面努力：第一。在申購管理方面，控制供應(yīng)對象，放寬準入標準。第二，在定價方面，結(jié)合英國共有產(chǎn)權(quán)模式中的“共享權(quán)益”模式和成都基準價定價法，購房家庭通過支付市場價格購買一定比例的住房產(chǎn)權(quán)，價格和市場接軌。第三，在租金的確定方面，按照“誰出資，誰受益”，租金的確定基本參照市場租金，以同地段住房租金的平均水平為基準，扣除家庭擁有產(chǎn)權(quán)的份額比例進行繳納。在后期居民進行回購時，將租金折算成購房款，維護購房者的資金成本。第四，在合同改簽管理方面，遵循商品房房屋管理條例的規(guī)定。在共有產(chǎn)權(quán)住房模式中，當購房人再次購買房屋部分產(chǎn)權(quán)時，需要政府相關(guān)部門對此進行明確，在第一次合同備案之后的產(chǎn)權(quán)更改屬于產(chǎn)權(quán)份額調(diào)整而非更改合同，從而避免法律問題。第五，在增購與回購方面，實現(xiàn)靈活的產(chǎn)權(quán)比例處置。利用年限的約束，對共有產(chǎn)權(quán)住房的增購與回購以及完全購買后的再售等情況制定相關(guān)政策。第六，在物業(yè)管理方面，對于共有產(chǎn)權(quán)住房的維修資金予以充分考慮，根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例的變動，實現(xiàn)補交補償相應(yīng)比例的維修基金以維護公平。