翁韋琳

摘 要：本文從我國房地產(chǎn)市場近十年發(fā)展的實際情況出發(fā)，分析我國核心城市與三四線城市房地產(chǎn)市場逐步二元分化出不同的市場特征，提出房地產(chǎn)未來宏觀調(diào)控政策將更加針對性地分別對兩個市場實施不同的調(diào)控手段，充分考慮政策在兩個市場的傳導(dǎo)效果，方能更有效地對整體市場起到綜合調(diào)控的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；二元化市場；供給側(cè)改革；宏觀調(diào)控

一、房地產(chǎn)市場對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要影響

自2003年8月起，我國國務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)以來，房地產(chǎn)作為國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，對我國微觀經(jīng)濟(jì)各生產(chǎn)性、服務(wù)性企業(yè)影響重大，乃至在宏觀經(jīng)濟(jì)政策的戰(zhàn)略性地位日益突出。

房地產(chǎn)行業(yè)對我國國民經(jīng)濟(jì)的重大影響主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國固定資產(chǎn)投資的影響

作為推動我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展“需求、投資、國際貿(mào)易”的三駕馬車之一，在過去的十年間，固定資產(chǎn)投資共計有七年對國內(nèi)生產(chǎn)總值的拉動在“三駕馬車”中居首，是拉動我國經(jīng)濟(jì)增速的主要力量。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國固定資產(chǎn)投資與GDP比值逐年上升，截止2014年，固定資產(chǎn)投資與GDP的比值已升至78.87%的歷史高位。

在固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)中，制造業(yè)（33%），房地產(chǎn)業(yè)（25%），水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)（9%），交通運輸、倉儲和郵政業(yè)（8%）是占比最大的四個行業(yè)，2014年這四大行業(yè)的權(quán)重分別為33%、25%、9%、8%，四大行業(yè)投資在固定資產(chǎn)總投資中共占75%。

而2003年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比重一直維持在25%左右，并同時保持20%以上的投資增速。

2.房地產(chǎn)投資與高鐵、公路、環(huán)境、公共設(shè)施等城市大型項目的固定資產(chǎn)投資不同，房地產(chǎn)投資不是作為社會公共產(chǎn)品的投資，不存在公共產(chǎn)品搭便車和溢出效應(yīng)，相對于地鐵、水庫、公路等較封閉、集中的政府投資方式，房地產(chǎn)投資更具社會性、私人化，其產(chǎn)品最終對接市場需求，對投資回報、交易價格等要求更加市場化，因而社會經(jīng)濟(jì)效率更高。

房地產(chǎn)行業(yè)拉動了我國第二、第三產(chǎn)業(yè)中建筑、建材、家電、金融服務(wù)等50多個生產(chǎn)部門20多個大類近2000種產(chǎn)品的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，每100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元，制造業(yè)產(chǎn)出123.61億元，采礦業(yè)16.64億元，商業(yè)11.16億元，房地產(chǎn)業(yè)自身10.98億元等，我國每年的GDP增長率中，有超過2個百分點是直接或間接由房地產(chǎn)行業(yè)拉動的。

3.房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)緊密聯(lián)系。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，無論是房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)還是改善型釋放的環(huán)節(jié)，都需要大量資金及金融信貸業(yè)務(wù)的介入與支持。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%～30%來自于銀行貸款，建筑公司對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也直接或間接來自于銀行，至少50%以上的購房者申請了個人住房抵押貸款，這幾項累加，房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達(dá)61%以上。此外，由房地產(chǎn)衍生的金融服務(wù)如融資抵押貸款、房地產(chǎn)投資私募基金、以及小額信貸等項目均對這些年我國金融行業(yè)的迅速發(fā)展起到較大的推動作用。

一個健康穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場對我國國民經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定的增長起到至關(guān)重要的作用，針對房地產(chǎn)市場的一切宏觀調(diào)控政策，都希望通過各種財政、貨幣政策甚至行政手段，調(diào)整市場結(jié)構(gòu)、抑制過度投機(jī)、平衡市場價格，抵御經(jīng)濟(jì)周期性波動，最終起到穩(wěn)業(yè)和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。

二、我國房地產(chǎn)市場的二元化現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展周期，是與我國人口結(jié)構(gòu)的變化，和城市化進(jìn)程密切聯(lián)系的。由2003年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，簡稱18號文件開始，我國對房地產(chǎn)市場的一系列宏觀調(diào)控，也影響著我國房地產(chǎn)市場三個階段近10年的快速發(fā)展。

2014年，我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出深刻而重大的變化。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2014年全國固定資產(chǎn)投資50.20萬億元，同比增長15.7%，這一增速是自2002年來的最低增速，只有2009年的一半左右。一直維持在20%以上的房地產(chǎn)投資增速在2014年增速陡然降低至11.10%，這一增速是房地產(chǎn)投資近10年以來最低增速，相比2013年的增幅降低9.2個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資顯著回落，同時，我國的GDP增速下降至7.4%。

我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策也從2010年后以平抑抑制房地產(chǎn)價格為目的差別化信貸政策以及包括限購、限貸、行政問責(zé)在內(nèi)的行政性調(diào)控措施，對購房需求特別是投資投機(jī)性需求實行嚴(yán)控的政策開始轉(zhuǎn)向，從緊縮性宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向適度寬松的宏觀調(diào)控政策。

但是，由于我國房地產(chǎn)市場十年間自身發(fā)展的規(guī)律，以及以往的宏觀調(diào)控政策對市場造成的影響，我國房地產(chǎn)市場的二元化分裂情況越發(fā)顯著，宏觀調(diào)控政策必須對面完全不同的二元化市場特性采取不同的政策措施，方能達(dá)到綜合調(diào)控目的。

我國房地產(chǎn)市場的二元化狀況主要來源于我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的二元化，由行政劃分、基礎(chǔ)投入、歷史發(fā)展、市場開放程度決定了不同區(qū)域地方之間較大的經(jīng)濟(jì)差異，且隨著我國總量和增速乘數(shù)效應(yīng)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異進(jìn)一步擴(kuò)大，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)發(fā)展均帶來顯著影響。

1.核心城市的經(jīng)濟(jì)特征：一線城市特別是超大城市擁有規(guī)模經(jīng)濟(jì)，核心城市GDP產(chǎn)出占我國國民經(jīng)濟(jì)總量的比重逐年上升，2013年前20名城市GDP產(chǎn)值占全國GDP產(chǎn)值的37%；核心城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為均衡，金融、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)；城市建設(shè)及教育、文化、醫(yī)療等配套對周邊城市乃至全國都起到輻射作用；隨著我國戶籍制度的改革，城市創(chuàng)造大量就業(yè)崗位對勞動力的需求，自然流動人口突破地理分界后進(jìn)一步向核心城市集中。

我國三四線城市的經(jīng)濟(jì)特征：地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)極度依賴單一支柱性產(chǎn)業(yè)（例如煤炭、鋼鐵、紡織、煙草、酒業(yè)），相對于城市建設(shè)等硬件設(shè)施，在科教文、醫(yī)療等公共資源方面投入、建設(shè)不足，同時，隨著我國高鐵、動車、高速公路等交通運輸大力發(fā)展，出行更加便利、地理間隔阻礙變小，三四線城市人口持續(xù)外流，向一線城市進(jìn)一步聚攏。

與核心城市與三四線（縣域）經(jīng)濟(jì)狀況相一致是二元化的房地產(chǎn)市場特征。

2.核心城市房地產(chǎn)市場特征：在經(jīng)歷價格快速上漲后，通過宏觀調(diào)控政策抑制了投機(jī)性需求，經(jīng)歷幾次價格波動，仍處在總體供不應(yīng)求，價格應(yīng)客觀需求逐步穩(wěn)定增長階段。

三四線房地產(chǎn)市場特征：市場波動劇烈，2008年宏觀調(diào)控后已從商品房供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供應(yīng)過剩的情況。與核心城市穩(wěn)步上漲的房價不同，我國三四線城市房價在四年間經(jīng)歷了急劇上漲和階梯式回落階段，部份三四線城市房價甚至已經(jīng)跌至2008年水平。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截止2015年10月，我國商品房庫存量約6.65億平方米，全國供應(yīng)和庫存量基本上維持在12個月至15個月之間，但其中三四線城市商品房存量有些已到達(dá)20-25個月的存量。

由于房地產(chǎn)消費品特有的地域性不可轉(zhuǎn)移屬性，使這兩個市場間具有分隔化和不可替代性。隨著我國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步成熟，三四線城市的商品房無法替代核心城市的商品房價值，同時核心城市的商品價格對三四線城市商品房價格的影響也有限，消費者對兩個市場產(chǎn)品的需求以及產(chǎn)品在兩個市場的不同供給，必須分開考慮，宏觀調(diào)控政策在面向兩個市場時，應(yīng)充分考慮兩個市場不同的特性，既聯(lián)系又分割，按級分層地區(qū)別對待。

三、面向二元房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策方向

我國自2003年以來面向房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控基本分三個階段：2003-2006年，主要是嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸和土地供給階段，這一階段主要圍繞提高項目自有資本金要求，清理整頓土地市場，調(diào)供住房供給總量。2006-2008年，主要針對房地產(chǎn)市場價格、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾。2008-2014年，主要針對房地產(chǎn)市場投機(jī)投資行為，控制金融風(fēng)險。歷年宏觀調(diào)控，通過系列財政、貨幣政策，最終采用行政性限購、限貸政策基本達(dá)到使我國房地產(chǎn)市場總體較為平穩(wěn)發(fā)展的調(diào)控目的。

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場2014-2015年整體運行情況，房地產(chǎn)市場趨冷對我國經(jīng)濟(jì)造成較大的下行壓力，2015年末國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控大思路改變僅調(diào)整需求消費傳統(tǒng)，提出“供給側(cè)改革”以化解過剩產(chǎn)能問題，落實到房地產(chǎn)行業(yè)，主要為三四線城市的去庫存化問題，以及更深層次的土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)過剩問題。

1.供應(yīng)量：商品房供應(yīng)來源于土地供應(yīng)，土地供應(yīng)量的調(diào)控根據(jù)三四線城市的經(jīng)濟(jì)特征，應(yīng)重視小城鎮(zhèn)的用地規(guī)劃，嚴(yán)格控制用地規(guī)模，針對已出讓未開發(fā)土地項目，取消土地二級市場交易限制，允許土地流轉(zhuǎn)、放開土地性質(zhì)用途變更，降低在建工程等項目轉(zhuǎn)讓等稅費成本，緩沖因土地和商品房大量集中供給造成的市場存量問題，給予市場更多的消化時間。

2.需求量：三四線城市的商品房需求在短期內(nèi)是較為固定的，不存在大量外來人口涌入的問題，消費者對于商品房的投資性及銀行金融信貸桿杠的使用也與核心城市消費者有較大區(qū)別，從人口出生率的提高和人口結(jié)構(gòu)改變方面都需要較長時間。

綜上所述，由于我國長期以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整等綜合因素，造成我國房地產(chǎn)市場核心城市與三四線城市逐步分化為二個擁有獨立特點的房地產(chǎn)市場，傳統(tǒng)針對需求端的宏觀調(diào)控政策經(jīng)驗對二元分化的市場現(xiàn)實已不再適用。三四線城市商品房供給過剩導(dǎo)致的降價促銷、量價齊跌是符合市場自身調(diào)節(jié)規(guī)律的，核心城市的需求推動價格上漲現(xiàn)象也將繼續(xù)存在，有效供給不足與無效供應(yīng)過剩并存?？紤]到貨幣政策對二元化市場的整體有效性，必須控制金融系統(tǒng)性風(fēng)險，以往對需求端的刺激性政策又將推動核心城市與三四線城市的市場矛盾。因此，供給端的調(diào)控必須通過分別針對二個市場不同特征的財政政策起到綜合調(diào)控的作用，三四線城市長期的土地供應(yīng)調(diào)控政策將成為2016年我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的重點。（作者單位：廈門華瑞中盈地產(chǎn)投資）

注：

數(shù)據(jù)資源來源：國家統(tǒng)計局、CRIC數(shù)據(jù)庫

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