李國梅

[摘要]房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中具有十分重要的地位，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一定程度上也影響了社會(huì)整體發(fā)展。在倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展理念的背景下，綠色建筑成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注的焦點(diǎn)之一，也是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要方向。鑒于此，本文對房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色管理模式進(jìn)行了綜合性闡述，并對其應(yīng)用進(jìn)行了分析，以供參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目；綠色建筑；管理模式

[DOI]1013939/jcnkizgsc201608123

1綠色管理內(nèi)涵概述

綠色管理源于20世紀(jì)90年代，是當(dāng)時(shí)西方“綠色運(yùn)動(dòng)”的衍生物。隨著全球環(huán)境問題愈加突出，使得綠色管理理念越來越受到重視[1]。部分學(xué)者認(rèn)為將綠色管理與環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合起來，可對企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)生引導(dǎo)作用，從而達(dá)到節(jié)約資源、能源、成本的目的，并可促使產(chǎn)品價(jià)值提升，讓產(chǎn)業(yè)競爭力得以增強(qiáng)。而將技術(shù)創(chuàng)新實(shí)施于產(chǎn)品上，所增加的資源生產(chǎn)力將能夠抵消環(huán)保支出，讓企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境利益得以平衡。從宏觀上來看，綠色管理主要是從工業(yè)生產(chǎn)角度出發(fā)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目方面還未系統(tǒng)化展開綠色管理[2]。即便如此，未來綠色管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的地位將越來越高，這種綠色效應(yīng)也將影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色管理模式分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色管理涉及范圍較廣，其對象除了開發(fā)商、施工方外，還包括土地供應(yīng)方、材料供應(yīng)方、物業(yè)管理等。具體模式如下圖所示。

房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色管理模式

為保證房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色管理模式得以有效實(shí)施，需要從以下幾個(gè)方面對其進(jìn)行完善：①促進(jìn)消費(fèi)者綠色觀念提升。宏觀上來看，消費(fèi)者是綠色消費(fèi)的直接承擔(dān)者。對消費(fèi)者進(jìn)行有效引導(dǎo)，可促使其綠色消費(fèi)觀念不斷增強(qiáng)，這對于綠色管理具有明顯促進(jìn)作用。事實(shí)上，我國綠色管理還處于初級(jí)階段，這種理念尚未滲透于企業(yè)與受眾當(dāng)中。但通過實(shí)施綠色消費(fèi)觀念教育，可為綠色管理實(shí)施創(chuàng)造一個(gè)良性環(huán)境。②加強(qiáng)宏觀調(diào)控。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)立法，對當(dāng)前法律體系進(jìn)行完善，對房地產(chǎn)市場及建筑市場進(jìn)行規(guī)范。通過宏觀引導(dǎo)為房地產(chǎn)行業(yè)指明發(fā)展方向。與此同時(shí)，可采取經(jīng)濟(jì)手段來促進(jìn)綠色管理實(shí)施。政府需構(gòu)建出統(tǒng)一化的綠色價(jià)格體系，將環(huán)境價(jià)值與資源價(jià)值充分體現(xiàn)出來。這將促使房地產(chǎn)價(jià)格外部費(fèi)用內(nèi)部化，也就是說，將產(chǎn)品成本與社會(huì)成本及生態(tài)成本關(guān)聯(lián)起來，由此獲取一個(gè)良性的市場環(huán)境。另外，通過構(gòu)建相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并采取綠色認(rèn)證等手段，來提升體企業(yè)整體信譽(yù)度。③更新觀念，推廣綠色管理。作為房產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)及時(shí)更新管理理念，加強(qiáng)綠色信息整合，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，盡可能減少對環(huán)境的破壞，使經(jīng)濟(jì)與生態(tài)得以協(xié)調(diào)發(fā)展。

3房地產(chǎn)全壽命周期綠色管理應(yīng)用分析

31設(shè)計(jì)階段

綠色設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)遵循以下幾個(gè)原則：①整體性原則。項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)不應(yīng)該將建筑產(chǎn)品看作是一個(gè)單獨(dú)個(gè)體，而是要將其與社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、居民等相互關(guān)聯(lián)起來。建筑產(chǎn)品本身應(yīng)當(dāng)與城市文化相得益彰，突出城市的文化底蘊(yùn)。開發(fā)時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)化資源配置，使開放強(qiáng)度高效、合理。②降低環(huán)境負(fù)荷原則。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，涉及大量能源消耗、資源消耗，并占用大量自然資源。在綠色理念下，盡可能降低建筑產(chǎn)品所帶來的環(huán)境負(fù)荷，降低環(huán)境破壞程度。③注重建筑品質(zhì)。設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，應(yīng)充分考慮建筑產(chǎn)品使用者的感受，注重建筑品質(zhì)，為使用者提供健康舒適的居住環(huán)境。此外，對于室內(nèi)規(guī)劃與室外環(huán)境規(guī)劃，應(yīng)相互關(guān)聯(lián)起來，起到互補(bǔ)作用，從而進(jìn)一步提升居住舒適度，并降低環(huán)境污染，滿足用戶的物質(zhì)需求與精神需求。

32施工階段

綠色施工應(yīng)當(dāng)遵從“節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材”原則。施工管理過程中需構(gòu)建綠色管理體系，以節(jié)能降耗為目標(biāo)，制定相關(guān)管理制度，并嚴(yán)格按照制度執(zhí)行施工工作。采取動(dòng)態(tài)化管理，對工程進(jìn)行階段性評(píng)價(jià)。加強(qiáng)相關(guān)監(jiān)督工作，對綠色施工及節(jié)能降耗理念進(jìn)行宣傳，開展相應(yīng)培訓(xùn)，讓施工人員具備綠色施工意識(shí)。施工預(yù)案制定過程中，需添加環(huán)保、建筑垃圾輕量化等內(nèi)容，用于指導(dǎo)施工，從而達(dá)到節(jié)約材料、成本，保護(hù)環(huán)境的目的。實(shí)際施工時(shí)盡可能采用低揮發(fā)性材料，降低材料污染；安裝局部空氣凈化、過濾裝置來保證施工現(xiàn)場環(huán)境達(dá)標(biāo)；定期進(jìn)行現(xiàn)場打掃，避免建筑垃圾累積；使用商品混凝土，消除粉塵污染；控制噪聲源頭，采取隔離設(shè)備降低噪聲污染；結(jié)合實(shí)際施工情況及環(huán)境，對作業(yè)時(shí)間進(jìn)行調(diào)劑，盡可能降低夜間施工頻次，避免給周邊居民帶來光污染；施工完成后，對部分破壞植被要進(jìn)行復(fù)原作業(yè)，采取優(yōu)質(zhì)回填土等進(jìn)行填充，降低生態(tài)環(huán)境破壞程度。

33將綠色建筑理念融于房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中

近年來，房產(chǎn)行業(yè)開始提倡綠色建筑理念。將綠色建筑理念融入至房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中對開展綠色管理具有十分重要的意義。綠色建筑以提高客戶感受度為導(dǎo)向，以打造可持續(xù)高品質(zhì)生活模式為目標(biāo)，從而提升物業(yè)價(jià)值并產(chǎn)生溢價(jià)空間[3]。通常情況下以品質(zhì)感、安全性、舒適度、健康性、科技含量及教育意義來衡量綠色建筑的客戶感受度，而上述要素既可獨(dú)立存在，彼此間又存在著密切的關(guān)聯(lián)。建筑材料上應(yīng)當(dāng)選取高品質(zhì)、高性能的環(huán)保先進(jìn)材料。例如，外墻裝飾材料可采取高性能隔熱涂料、干掛陶板、低輻射石材等。外門窗可采取斷熱型鋁材或LOW-E雙層中空玻璃平開窗，保溫材料采用無機(jī)耐久的泡沫玻璃。這些綠色材料的使用將極大程度上提升建筑產(chǎn)品的質(zhì)感。通過構(gòu)建能源集中系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)再生能源利用。例如，在建筑產(chǎn)品中可置入太陽能熱水系統(tǒng)，采取集中式安裝方式，為居民提供便捷用水。采取浮筑樓板、高性能隔聲門窗及降噪新風(fēng)系統(tǒng)等來構(gòu)建隔聲降噪系統(tǒng)，提升建筑產(chǎn)品的聲環(huán)境品質(zhì)。綠化景觀采取層次化設(shè)計(jì)，將智能灌溉系統(tǒng)、高密度喬木等關(guān)聯(lián)起來，共同調(diào)節(jié)小區(qū)微氣候環(huán)境，可從一定程度上緩解熱島效應(yīng)，為居民提供更為優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。加強(qiáng)垃圾分類處理與垃圾回收，實(shí)現(xiàn)資源再生利用。

4結(jié)論

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，實(shí)現(xiàn)綠色管理，將是其未來發(fā)展過程中的重要方向。應(yīng)用并逐漸推廣綠色管理模式，也就意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)能夠達(dá)到和諧狀態(tài)，所產(chǎn)生的綜合價(jià)值無疑是可觀的。通過對促進(jìn)消費(fèi)者綠色觀念提升、加強(qiáng)宏觀調(diào)控、更新綠色觀念為房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色管理提供一個(gè)良性運(yùn)作環(huán)境，并將綠色設(shè)計(jì)元素融入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，使產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)一步提升。

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