趙紅雨

摘 要：住房機制修改后，中國的房地產經濟突飛猛進，房地產經濟在這幾十年內帶動了我國經濟的騰飛，但是也同時帶來了一定的風險。在 2003 年后，我國相關部門制定了一系列調控房地產的措施，但從現(xiàn)實情況而言，實施的效果不佳，我國房地產經濟危機不斷擴大，這也阻礙了我國經濟又好又快的發(fā)展。怎樣深層次的減少房地產經濟中產生的危機，也需要我國相關部門研究分析，這篇文章研究了產生房地產經濟危機的原因，提供了詳細的處理方案，希望能夠給執(zhí)政者調控房地產經濟提出行之有效的意見和建議。

關鍵詞：房地產；經濟；泡沫風險

一、房地產經濟風險泡沫原理

專家學者也未能給房地產泡沫下好定義，盡管專家與政府都認同我國房地產經濟已經出現(xiàn)泡沫，但是對于已出現(xiàn)的泡沫風險范圍，至今還未能形成共同的想法。依據現(xiàn)行全球統(tǒng)一標準，來評估評估我國房價，當下我國一百個中大型城市的平均房價收入比是十五，意為每個家庭工作十五年才能夠存夠錢買房子。并且例如北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都等大型城市的實際房價收入比要高于理論數據，所以可以得出結論，我國房地產經濟危機在逐漸擴張。

二、產生房地產經濟泡沫的原因

當下我國房地產經濟早已阻礙了經濟發(fā)展的速度，但是決策者嚴厲管制房地產會影響經濟的正常運行，但假如執(zhí)政者放任不管房地產的盲目發(fā)展，這又會為以后經濟的發(fā)展帶來更大的麻煩。產生房地產經濟泡沫有許多原因， 一般有如下幾點：

（一）土地財政政策

由于修改了分稅制度，我國再次確定了政府的權力與責任，該政策也帶動了地方政府管理財政的熱情和激情，但是由于責任分配未能落實到位，致使地方政府收入較少，這也達不到城市跨越式發(fā)展標準。在這種情況下，地方政府財政收入的重要來源是地價，要解決城市建設資金問題，政府采取增加土地價格這一方法，有些城市售出土地的收入達到財政收入的百分之六十。由國家壟斷和征收土地，這個機制使用招拍掛這個方式來提高地價，然后政府來收取的土地增值的利益。

（二）經濟環(huán)境不佳

我國經濟環(huán)境不佳導致房地產經濟泡沫的擴張，我國的固定資產投資長時間居高不下造成許多行業(yè)都出現(xiàn)了產能過剩的狀況，且各行各業(yè)競爭十分激烈，這致使制造業(yè)利益減小，許多的實體企業(yè)的利益微薄，制造業(yè)的緩慢發(fā)展導致資金由實體經濟投入到房地產中。社會資本投資市場開發(fā)力度不夠，房地產的利潤吸引許多投資者的注意力，各行各業(yè)的資金持續(xù)注入到房地產行業(yè)中，，并且資金的注入又推動了房地產經濟的發(fā)展，高利潤讓投資者都會趨之若鶩，這也增大了房地產經濟危機的風險度。

（三）政府監(jiān)管房地產力度不強

我國在兩千零三年制定房地產管理措施后，這代表著我國房地產經濟踏入到調控時代，但是監(jiān)管效果不佳，根據信息可知，房價相比政策實施前提高了十倍以上，因此有專家指出房價的提高是由于制度的影響。監(jiān)管制度并未提及房價上升的根本因素，監(jiān)管措施都控制在人們的購房需求上，沒有提出解決方案來增加房地產的供給，該行為導致房地產投資者錯誤的估計房地產的供求狀況，誤認為房地產供不應求，同時也讓老百姓認為房價會持續(xù)上漲。在這種錯誤觀點的驅使下，大多數老百姓都著手準備給子女買好房子，在消耗了房地產經濟發(fā)展的能力后，也導致了房地產經濟危機的擴大。

三、解決房地產經濟泡沫的方案

房地產經濟泡沫風險具有不穩(wěn)定性，這也會給以后的經濟發(fā)展帶來不良的影響，所以結合已有的房地產經濟危機的案例，聯(lián)系已有國家房地產經濟監(jiān)管的經驗與教訓，具體問題具體分析，作者提供了以下解決措施。

（一）打破固有土地財政機制

由于當下土地財政機制的缺陷導致我國房地產經濟危機，所以決策者一定要實行能夠打破固有土地財政機制的政策。一定要從這兩個層次入手，第一，改變已有的分稅制度，中央政府必須要承擔更多的責任，擴大地方政府相應的權利與責任，這就既能縮減地方政府的財政支出，解決地方政府的財政問題。第二，就是打破由政府獨占土地供應的機制，準許農田和集體土地在符合要求的情況下，在市場上自由流通，這就能改變政府單獨監(jiān)管土地的角色，這也可以調低土地價格，能夠降低房地產經濟的不穩(wěn)定性。

（二）充分刺激實體經濟

現(xiàn)在我國老百姓遇到了投資渠道過窄的難題，實體經濟發(fā)展不暢，因此政府必須要大力增加對實體經濟的支持力度，然后制定各種符合實際的措施，來促進實體經濟又好又快的發(fā)展，這樣就能夠為社會存量資金給予多條增值道路。推動實體經濟發(fā)展的主要方式就是促進利率市場化的進程，減少實體企業(yè)的資本流失，讓大多數微型企業(yè)解決資金問題，也可以依據市場發(fā)展趨勢來推動資本的自由流動。

（三）增大房地產經濟監(jiān)管力度

房子是商品，也是老百姓居住的場所，房子價格的高低和老百姓的日常生活息息相關，我國房地產經濟監(jiān)管的不力的狀況一定要及時解決，也急需決策者深入研究和分析。房地產的監(jiān)管也不是簡單管理老百姓的日常需要，也要思考供給問題，通過提高用地標準，完成供給的提高的目標，這樣就能在一定程度上降低房價。執(zhí)政者要及時推出房產稅，推出房地產稅最主要的目標是減少空房率，節(jié)省資源，提高持有人的成本，對于擁有的兩套以上的住房的人民群眾增收一定的房地產稅，這能夠減少房地產經濟的投機取巧的現(xiàn)象。

參考文獻：

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