徐楓潔

(北京大學(xué)深圳研究生院，廣東 深圳 518000)

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小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)模式探究

徐楓潔

(北京大學(xué)深圳研究生院，廣東 深圳 518000)

從小區(qū)物業(yè)管理公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)模式分析入手，闡述了代理式和自主式小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)缺點(diǎn)，探究了小區(qū)物業(yè)管理公司如何構(gòu)建科學(xué)合理運(yùn)營(yíng)模式的方法，提供了提高小區(qū)物業(yè)管理公司資本金的水平，提高小區(qū)物業(yè)管理公司服務(wù)對(duì)象的素質(zhì)，健全小區(qū)物業(yè)管理公司的管理體系等措施和建議。

小區(qū)物業(yè)管理公司；自主式；代理式；資本金；服務(wù)；體系；運(yùn)營(yíng)模式

當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)總體來(lái)講呈現(xiàn)出水平迅速增強(qiáng)、質(zhì)量不斷提升的狀態(tài)，但是增加的速度、提升的水平還是與社會(huì)的需要、業(yè)主的訴求有著較大的差距，特別是小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)模式依然存在意識(shí)落后、體系不完整等問(wèn)題，出現(xiàn)了小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)與業(yè)主要求相互違背，小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)模式過(guò)分侵占業(yè)主利益的問(wèn)題，致使二者間呈現(xiàn)出矛盾對(duì)立、難于化解的狀態(tài)，如何構(gòu)建小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)的新理念和新模式，進(jìn)一步整合小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)管理公司與社會(huì)、小區(qū)物業(yè)管理公司與相關(guān)主體的關(guān)系就變得非常迫切。應(yīng)該從小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題分析入手，探討小區(qū)物業(yè)管理公司常見(jiàn)運(yùn)營(yíng)模式的利弊，進(jìn)一步重視業(yè)主和相關(guān)主體的需要和訴求，從業(yè)主和相關(guān)主體的根本利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值出發(fā)，建立小區(qū)物業(yè)管理公司市場(chǎng)化、高效化的運(yùn)營(yíng)模式，調(diào)整小區(qū)物業(yè)管理公司的服務(wù)和管理重點(diǎn)，緩解小區(qū)物業(yè)管理公司與相關(guān)主體的矛盾，通過(guò)小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)、運(yùn)營(yíng)模式的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)職能的提升、功能的增長(zhǎng)和價(jià)值的體現(xiàn)，建立起具有生命力的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)模式。

1 小區(qū)物業(yè)管理公司現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)模式的問(wèn)題

現(xiàn)實(shí)中物業(yè)管理公司的服務(wù)存在增加速度、提升水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)需要與業(yè)主訴求的特點(diǎn)，特別在城市化和市場(chǎng)化的背景下，雙方的要求和服務(wù)存在較大的差距，尤其在小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)模式和運(yùn)營(yíng)理念上依然存在意識(shí)落后、體系不完整等問(wèn)題，出現(xiàn)了小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)與業(yè)主要求相互違背，小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)模式過(guò)分侵占業(yè)主利益，小區(qū)物業(yè)管理公司與相關(guān)主體矛盾重重等問(wèn)題，致使物業(yè)管理和服務(wù)中出現(xiàn)矛盾對(duì)立、難于化解的狀態(tài)。如何構(gòu)建小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)新理念和新模式，進(jìn)一步整合小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)管理公司與社會(huì)、小區(qū)物業(yè)管理公司與相關(guān)主體的關(guān)系變得非常迫切。

2 小區(qū)物業(yè)管理公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)模式

在眾多的小區(qū)物業(yè)管理公司實(shí)際運(yùn)行方式中，可以通過(guò)運(yùn)營(yíng)的種類將運(yùn)營(yíng)模式劃分為代管式運(yùn)營(yíng)和自主式運(yùn)營(yíng)兩種情況，既有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，也有自身的問(wèn)題和不足，更好地研究小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)新其運(yùn)行的基本模式要從實(shí)際情況的分析和研究入手。

2.1 小區(qū)物業(yè)管理公司的代管運(yùn)營(yíng)模式

代管運(yùn)營(yíng)模式在很多中小城市和中低檔社區(qū)中有廣泛的分布，特別在小區(qū)物業(yè)管理初創(chuàng)時(shí)期，一般由開(kāi)發(fā)商、土地所有者和社區(qū)牽頭，委托已經(jīng)具備小區(qū)物業(yè)管理的公司實(shí)施管理和服務(wù)。代管式小區(qū)物業(yè)管理公司具有管理經(jīng)驗(yàn)豐富、規(guī)模適中、反應(yīng)速度快、服務(wù)質(zhì)量高等一系列優(yōu)勢(shì)，由于這些小區(qū)物業(yè)管理公司已經(jīng)具備了相關(guān)的資質(zhì)和資格，因此管理體系上和管理方式上有著一定的權(quán)威性和規(guī)范性，能夠迅速實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)的科學(xué)化、系統(tǒng)化管理職能。但是代管式小區(qū)物業(yè)管理公司還有不可回避的缺點(diǎn)，由于物業(yè)管理公司的服務(wù)屬于代管和代理的特點(diǎn)，導(dǎo)致其不能夠深入業(yè)主和小區(qū)的實(shí)際，難于全面尊重小區(qū)業(yè)主的要求，只能在傳統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)管理方式上進(jìn)行調(diào)整，出現(xiàn)對(duì)小區(qū)和業(yè)主特點(diǎn)的不適應(yīng)，進(jìn)而產(chǎn)生服務(wù)不系統(tǒng)、主題不明確、業(yè)主不認(rèn)可等問(wèn)題，制約了小區(qū)物業(yè)管理工作的開(kāi)展，也影響了業(yè)主和社會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司的評(píng)價(jià)。

2.2 小區(qū)物業(yè)管理公司的自主運(yùn)營(yíng)模式

自主運(yùn)營(yíng)模式在大中城市和高級(jí)社區(qū)和小區(qū)內(nèi)有著獨(dú)特的生命力，并發(fā)揮著示范和創(chuàng)新的雙重功能。自主運(yùn)營(yíng)模式主要依靠高素質(zhì)的業(yè)主和開(kāi)發(fā)商以及相關(guān)主體的多方位協(xié)商和多層次交涉進(jìn)行的小區(qū)物業(yè)管理主體，實(shí)施對(duì)小區(qū)物業(yè)的管理、維護(hù)、增設(shè)、修改等主要職能，并對(duì)小區(qū)物業(yè)重大事件有著監(jiān)督、控制和導(dǎo)向的功能。自主運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)在于小區(qū)物業(yè)管理公司的產(chǎn)生來(lái)源于相關(guān)主體訴求的相互結(jié)合和相互妥協(xié)，這就保障了小區(qū)物業(yè)管理公司職能、定位的規(guī)范性，使物業(yè)管理工作能夠適應(yīng)小區(qū)物業(yè)和業(yè)主的特點(diǎn)，容易凝聚業(yè)主和相關(guān)主體的共識(shí)，為管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的提升提供先決性的條件和基礎(chǔ)。同時(shí)自主運(yùn)營(yíng)模式也存在很多的劣勢(shì)：一方面，自主運(yùn)營(yíng)模式需要高素質(zhì)的業(yè)主作為前提，由于很多業(yè)主沒(méi)有公共意識(shí)和參與意識(shí)，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理公司難于開(kāi)展服務(wù)和相關(guān)管理工作。另一方面，自主運(yùn)營(yíng)模式的建立需要漫長(zhǎng)的時(shí)間作為先決條件，而業(yè)主迫切的服務(wù)需要往往會(huì)壓縮自主運(yùn)營(yíng)模式的建設(shè)時(shí)間，容易產(chǎn)生小區(qū)物業(yè)管理公司功能和服務(wù)上的不足和缺陷。

3 小區(qū)物業(yè)管理公司未來(lái)運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新的重點(diǎn)

小區(qū)物業(yè)管理公司想要獲得運(yùn)營(yíng)方式、模式和體系上的轉(zhuǎn)變、調(diào)整和創(chuàng)新，必須結(jié)合整個(gè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，同時(shí)必須尊重小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)變革的方向，確立運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新的突破口，確定運(yùn)營(yíng)模式變革的重點(diǎn)，這樣才能起到事半功倍的作用。

3.1 提高小區(qū)物業(yè)管理公司資本金的水平

小區(qū)物業(yè)管理公司想要告別低水平的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)新模式必須從資本金的增加入手。實(shí)踐中小區(qū)物業(yè)管理公司要獲得業(yè)主的廣泛認(rèn)可，提高業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司的資金支持，使小區(qū)物業(yè)管理公司能夠有充足的資金和資源作為保障，進(jìn)一步優(yōu)化小區(qū)物業(yè)管理公司的運(yùn)作，使小區(qū)物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)能夠達(dá)到更高的水平。

3.2 提高小區(qū)物業(yè)管理公司服務(wù)對(duì)象的素質(zhì)

小區(qū)物業(yè)管理公司要將自身定義為服務(wù)企業(yè)，同時(shí)將業(yè)主作為工作的核心，要有計(jì)劃地培養(yǎng)和提升小區(qū)業(yè)主的綜合能力和自身素質(zhì)，經(jīng)常開(kāi)展對(duì)業(yè)主的教育和宣傳工作，進(jìn)一步提升業(yè)主文化水平、公共意識(shí)、參與意識(shí)和公共利益觀念，用主動(dòng)的方法和策略影響業(yè)主，為運(yùn)營(yíng)模式升級(jí)和創(chuàng)新提供基礎(chǔ)性支撐平臺(tái)。

3.3 提高小區(qū)物業(yè)管理公司全體人員的技能

小區(qū)物業(yè)管理公司服務(wù)人員要不斷提高自身的服務(wù)技能，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行有效提升，適應(yīng)小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)主的新要求和新需要。小區(qū)物業(yè)管理公司管理人員要不斷提高自身的管理能力，通過(guò)管理素質(zhì)的提升為小區(qū)物業(yè)管理上臺(tái)階、上層次提供基礎(chǔ)保障。小區(qū)物業(yè)管理公司決策人員要持續(xù)提高決策水平，特別應(yīng)該有計(jì)劃地提升公司運(yùn)營(yíng)方向、服務(wù)重點(diǎn)、管理體系的決策能力，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理公司在日常經(jīng)營(yíng)上的持續(xù)創(chuàng)新。

3.4 健全小區(qū)物業(yè)管理公司的管理體系

運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新和發(fā)展需要完整而健全的管理體系作為前提，小區(qū)物業(yè)管理公司必須將管理體系的建設(shè)列為核心的任務(wù)，并在未來(lái)時(shí)間內(nèi)持續(xù)加以強(qiáng)化。今后小區(qū)物業(yè)管理公司要健全財(cái)務(wù)管理體系、服務(wù)管理體系等核心體系的建設(shè)，使管理系統(tǒng)符合現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，更多地發(fā)揮管理體系的價(jià)值和功能，為公司的未來(lái)發(fā)展提供平臺(tái)和基礎(chǔ)。

4 結(jié)語(yǔ)

小區(qū)物業(yè)管理公司想要獲得發(fā)展，必須將職能和利益、訴求和實(shí)際做到緊密結(jié)合，要將現(xiàn)代信托模式和股份制模式引入小區(qū)物業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)中，實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理公司內(nèi)部的整合，達(dá)到運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新與變革目標(biāo)，更好地將金融、管理理念納入運(yùn)營(yíng)模式的實(shí)踐中。要看到小區(qū)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)尚處于肇始的關(guān)鍵階段，要繼續(xù)在運(yùn)營(yíng)模式和管理改革方面入手，借用小區(qū)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，把握物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，通過(guò)理論與實(shí)踐的深層次整合和結(jié)合獲得小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)綜合而全面地發(fā)展。

[1] 孫麗娜.小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及措施[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2014，(02)：214-215.

[2] 趙素萍.中小城市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難現(xiàn)狀分析[J].寧波職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2012，(04)：161-164.

Research on operation mode of residential property management company

XU Feng-jie

(Shenzhen Graduate School, Peking University, Shenzhen 518000, China)

Starting from the analysis of the actual operation mode of residential property management company, this paper expounds the advantages and disadvantages of the agent and autonomous operation mode, explores on how to build the scientific and rational operation mode, proposes measures on improving the capital level, enhancing the quality of service object, and perfecting management system of residential property management company.

Residential property management company; Autonomous; Agency; Capital; Service; System; Operation mode

2016-09-08

徐楓潔(1986-)，女，文學(xué)碩士。

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