紀(jì)綱

只要寬松貨幣信貸政策不改變，即使價(jià)格已偏離基本面，一線城市房?jī)r(jià)仍會(huì)居高不下，但瘋漲態(tài)勢(shì)不可能維系。

中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)的走勢(shì)基本取決于貨幣政策，近期的貨幣政策走向在進(jìn)一步“利好”房市，可以說(shuō)，寬松的貨幣政策與信貸環(huán)境是本輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)鍵推手。

前期的貨幣超發(fā)以及2015年多次降息降準(zhǔn)帶來(lái)了大量流動(dòng)性，然而資金并未如愿流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，部分資金繼續(xù)維持了地方政府、大型國(guó)有企業(yè)等“以債還債”的模式。與此同時(shí)，在人民幣貶值壓力預(yù)期加大的前提下，也迫使大量資金流入具有避險(xiǎn)及保值、增值功能的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步推高了資產(chǎn)價(jià)格。

在金融脫媒、互聯(lián)網(wǎng)金融、利率市場(chǎng)化、大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶貸款業(yè)務(wù)不斷下滑的背景下，銀行進(jìn)一步降低了按揭貸款門檻。以本輪房地產(chǎn)起漲城市深圳為例，根據(jù)人民銀行深圳中心支行的統(tǒng)計(jì)，個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長(zhǎng)40%。

本輪樓價(jià)波動(dòng)有著鮮明的區(qū)域分化特性，漲幅主要集中在一線及強(qiáng)二線城市，三四線地方政府及開發(fā)商急于“去庫(kù)存”，一線城市和部分強(qiáng)二線城市卻在“搶庫(kù)存”。

對(duì)于中央政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)去庫(kù)存較理想狀態(tài)應(yīng)該是“一線、強(qiáng)二線地產(chǎn)價(jià)格溫和、可控式上漲，傳導(dǎo)并帶動(dòng)弱二線、三線、四線的地產(chǎn)庫(kù)存的消化”，這樣可以有效地維持消費(fèi)者“追漲不追跌”的心態(tài)，從而幫助主要三四線城市的去庫(kù)存。

然而，最近一線城市房?jī)r(jià)猶如脫韁野馬，北京、上海、深圳去化率急速加快。以北京為例，官方數(shù)據(jù)顯示，樓市庫(kù)存降至近兩年來(lái)最低。并且只要寬松貨幣信貸政策不改變，即使價(jià)格已偏離基本面，一線城市房?jī)r(jià)仍會(huì)居高不下，但瘋漲態(tài)勢(shì)既不可能也不可以維系。

首先，經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大，資產(chǎn)荒推動(dòng)資金尋找增值渠道，股市低迷時(shí)，熱錢就涌入樓市，與庫(kù)存高企的三四線城市相比，熱錢無(wú)疑更青睞一線及強(qiáng)二線城市。同時(shí)，人民幣貶值預(yù)期不斷增大，股票、信托、P2P等產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)上升，房子就成為資產(chǎn)配置時(shí)首選的避險(xiǎn)或保值資產(chǎn)，而一線城市房產(chǎn)的保值增值功能尤為突出。此時(shí)，房產(chǎn)已成為金融產(chǎn)品，價(jià)格波動(dòng)性必然加大。

其次，近期出臺(tái)的樓市刺激政策并未覆蓋一線城市，或只是有限涉及。因此一線城市房?jī)r(jià)上漲更體現(xiàn)了需求側(cè)的問(wèn)題。一線城市政府逐漸實(shí)施開發(fā)總量控制，土地供應(yīng)有限；開發(fā)商卻在加大對(duì)一線城市的投入，就連一向主攻三四線城市的碧桂園從去年開始也大力布局一二線城市。所以，一線城市地王頻現(xiàn)，面粉比面包貴成為“新常態(tài)”。未來(lái)幾年，一線城市樓市的趨勢(shì)是高端化，只有這樣才能對(duì)沖高地價(jià)。

第三，在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，大型城市對(duì)周邊地區(qū)人口、資金等要素的吸附性更明顯。大城市就業(yè)、教育、醫(yī)療資源高度集聚，雖然特大城市人口流入增速在逐漸減緩，但人口數(shù)量依舊在逐年增長(zhǎng)，意味著住房需求也在不斷增加。

所以，除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)巨大不可逆的危機(jī)，否則，在寬松的貨幣政策前提下，2016年一線城市房?jī)r(jià)總將持續(xù)上升。但是，一線樓市房?jī)r(jià)已經(jīng)處于“不可理喻”的高位，投機(jī)與金融風(fēng)險(xiǎn)泡沫已經(jīng)在不斷聚集、放大，目前這樣的“瘋漲”一定不可持續(xù)。

政府可能會(huì)選擇“讓子彈再飛一會(huì)兒”，畢竟房地產(chǎn)去庫(kù)存是中央既定的今年五大工作任務(wù)之一。但是，如果房地產(chǎn)泡沫破裂，由于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、傳導(dǎo)性強(qiáng)，負(fù)面效應(yīng)會(huì)超過(guò)股災(zāi)，政府必須遏制一線城市房?jī)r(jià)的非理性上漲。

吸取去年股市崩盤的教訓(xùn)，政府需要高度關(guān)注本輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中的“居民加杠桿”現(xiàn)象。去年股市崩盤，根本原因是投資者除場(chǎng)內(nèi)杠桿外，用更高的“場(chǎng)外配資”杠桿快速拉動(dòng)股價(jià)，導(dǎo)致股價(jià)估值嚴(yán)重偏離基本面，股價(jià)自由下墜時(shí)完全沒有支撐，政府也無(wú)能為力。此輪房?jī)r(jià)上漲，部分居民的投資資金同樣主要來(lái)自于“場(chǎng)外配資”的加杠桿，對(duì)此監(jiān)管當(dāng)局需要高度警惕。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于艱難的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，去庫(kù)存不但是今年中央工作的重點(diǎn)，也是各個(gè)地方政府的工作重點(diǎn)。但若一線城市房?jī)r(jià)非理性上漲得不到有效抑制，就會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)分化，加劇大城市對(duì)其他地區(qū)資金的吸納，扭曲區(qū)域要素配置，這不僅不會(huì)有利于全國(guó)范圍內(nèi)的去庫(kù)存，還會(huì)擾亂產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的節(jié)奏。

作者為羅蘭貝格管理咨詢公司合伙人