禹慶忠

山東電力建設第三工程有限公司

房地產工程管理模式及實踐方法的若干研究

禹慶忠

山東電力建設第三工程有限公司

自改革開放以來，我國社會經(jīng)濟高速發(fā)展，建筑行業(yè)獲得較大的發(fā)展機遇，建筑市場需求量不斷上漲，建筑企業(yè)獲得了很多經(jīng)濟效益。為了使建筑企業(yè)更加符合建筑市場發(fā)展要求，促進其經(jīng)濟效益不斷增加，建筑企業(yè)需要不斷提高自身管理水平，以便獲得更多市場份額以及經(jīng)濟利潤。建筑施工技術管理是建筑施工管理的一項重要內容，因此房地產企業(yè)需要進一步提高該管理水平，提高開發(fā)項目的建設質量。

房地產；工程管理模式；實踐方法

房地產工程管理是一項復雜、系統(tǒng)的工程，其涉及到多個方面內容，并具有風險大、周期長等方面的特點，所以對其進行管理具有較大的難度，難以對不同的方面與主體利益進行全面考慮。同時，房地產工程管理的過程中還存在諸多影響因素，這類不確定因素也直接影響到管理的效率，以下對其進行分析與研究，并探索適合新時期房地產行業(yè)發(fā)展的新途徑。

1 房地產工程管理的概述

項目工程管理是開發(fā)單位在項目工程建設階段進行全面管理的行為，這也是房地產建設中的重要環(huán)節(jié)，其對建設中的不同階段與項目進行管理，貫穿于工程建設的全過程，并起到計劃、指導、監(jiān)督檢查、控制以及調整的作用。房地產工程管理模式對項目進行起到負責的作用，其主要內容包括建設的設計、施工招標、工程建設過程、質量監(jiān)督檢查以及竣工驗收等諸多方面，以下對其進行簡單的說明：工程建設總設計是工程開展的保障與基礎，簡單的說就是對房地產開發(fā)全過程進行全面的規(guī)劃與安排；工程施工階段的管理，對工程施工階段進行全面的監(jiān)督與管理，使其按照規(guī)劃進行施工，盡可能的降低出現(xiàn)變更與風險的可能性；工程質量檢查，對工程設計的質量、材料的質量、施工以及維護的質量進行全面檢查；竣工驗收工作是在施工單位完成合作內容之后，在發(fā)出竣工驗收通知后，由房地產開發(fā)工作的工作人員對其進行全面的檢查，只有合格之后方可進行驗收。

2 房地產工程管理模式

2.1 風險型模式

這種模式是房地產企業(yè)在進行項目管理之前，聘請專業(yè)經(jīng)理人，由經(jīng)驗豐富的經(jīng)理人幫助業(yè)主及設計方共同完成項目前期的設計工作，并負責項目的施工過程管理。通常經(jīng)理人會將整個項目分成一個個階段性的小項目，每完成一個小項目就對下一個項目進行招標，也就是設計與施工同時進行。相對來說，房地產企業(yè)在進行項目管理時采用風險型模式較多，相比前兩種模式，這種模式有其自身特有的優(yōu)勢，即可以有效地降低業(yè)主的風險，提高施工效率，有利于保證工程質量，但是難度在于如何正確選擇合適的經(jīng)理人，設計及施工過程中的不確定因素可能對整個項目產生不良影響等。

2.2 房地產工程管理模式標準化

標準化是新時代對房地產管理模式提出的要求，也是時代發(fā)展的必然趨勢。首先要求房地產公司總部對工程的全過程進行負責，并制定相應的規(guī)章制度來約束房地產工作，建立完善的工程管理中心來對房地產工程項目的全過程進行管理與監(jiān)督。通常來講，很多房地產公司需要單獨注冊的分公司來對房地產工程的建設進行管理，通過內部不同部門的明確分工來實現(xiàn)管理細化，例如較為常見的有設計協(xié)調部門、工程預算部門、合約管理部門等等，通過工作細化的方式來實現(xiàn)對總體的控制；其次，房地產工程項目還應該選擇適合企業(yè)發(fā)展的管理模式，這也是企業(yè)發(fā)展的重要依據(jù)，現(xiàn)階段較為常用的模式為矩陣式組織機構，分公司內部的領導與不同部門對整個房地產工程都有著引導的作用，并通過實時監(jiān)督來保障工程的質量與進步；房地產開發(fā)公司需要對設計人員進行嚴格把關，在施工的過程中對設計進行變更也應該進行相關部門的審核；最后，房地產開發(fā)公司需要在實際建設的環(huán)節(jié)中選擇正確的施工單位與分包商，在選擇的過程中需要相關項目管理部門積極的參與，以此來提高合作伙伴的有效性。

3 房地產工程管理模式的實踐途徑

3.1 對現(xiàn)有的房地產工程管理模式進行完善與創(chuàng)新

結合房地產開發(fā)的實際狀況來采取高效、先進的工程管理模式。使用職能制的方式來對管理人員的工作進行細化，將管理人員自身的權責進行明確，充分利用房地產工程管理方面的人力資源。同時在工程中采取項目經(jīng)理模式，讓項目經(jīng)理對項目直接負起責任，避免管理實際效果的分散問題，并設立工程指揮部門，尤其是在對大型的房地產開發(fā)工程進行管理的過程中，其可以對整個工程項目進行協(xié)調與管理。

3.2 嚴格遵守國家房地產工程管理規(guī)定

嚴格遵守國家規(guī)章制度，把設計圖紙落實到位，將資金、物資和施工服務的市政公用設施等其他應當具備的條件落實到位，這些都是施工前的重要工作，也是國家房地產工程管理的規(guī)定。在工程建設完工后，施工單位應當組織設計。編制施工單位完工的竣工圖，然后對工程的質量做出評價與分析，整理相關的文件資料，并向有關部門提交驗收報告而有些單位由于沒有按照規(guī)定進行，沒有制定合理的施工計劃，導致在過程中出現(xiàn)一系列問題，嚴重影響施工質量。有的單位只注重視經(jīng)濟效益，而忽視了其質量的重要性。這使房屋的質量受到了很大影響。因此，施工中要安排專業(yè)人員負責工程監(jiān)理隊伍，房地產開發(fā)單位應嚴格遵守國家相關規(guī)定，以保障工程的順利進行，使工程的質量得到提升。

房地產企業(yè)工程管理的范圍要比施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)等相關企業(yè)涉及的內容要更廣闊。因此，房地產企業(yè)應當更加注重房地產工程管理，強化工程管理人才建設。當前，房地產市場競爭日益加劇，只有不斷提高房地產開發(fā)項目工程管理質量，才能不斷推動房地產企業(yè)健康發(fā)展，在激烈的市場競爭中搶占有利地位。如今，房地產開發(fā)項目工程管理水平依舊不高，嚴重影響了工程的效益。 所以，更加需要不斷強化房地產房地產開發(fā)企業(yè)的管理水平，這樣才能對房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展起到促進作用。

[1] 黃志君.房地產開發(fā)項目工程管理優(yōu)化研究[J].時代農機，2015，12：63-64.

[2] 薛金明.房地產工程造價管理機制建設研究[J].西部財會，2015，12：57-58.

[3] 李健.關于房地產開發(fā)項目管理難點的探討與分析[J].商品與質量·建筑與發(fā)展，2015，32：142-144.