朱文明（福建省尤溪縣房地產(chǎn)管理所）

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低碳經(jīng)濟(jì)

房產(chǎn)抵押貸款法律風(fēng)險的防范研究

朱文明（福建省尤溪縣房地產(chǎn)管理所）

房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的迅速發(fā)展，刺激了金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的增多，在取得業(yè)務(wù)收益的同時也存著相當(dāng)大的法律風(fēng)險。本文分析了金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時面臨了的法律風(fēng)險，并提出一些降低風(fēng)險的措施。

房地產(chǎn)抵押貸款；法律風(fēng)險；防范

1　房地產(chǎn)抵押貸款面臨的主要風(fēng)險

1.1房地產(chǎn)抵押評估產(chǎn)生的風(fēng)險

房地產(chǎn)的抵押評估指的是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)以提供給金融機(jī)構(gòu)的抵押房地產(chǎn)做為評估對象，通過一定的估價程序和方法所進(jìn)行的房地產(chǎn)價格評估，在進(jìn)行評估時根據(jù)房地產(chǎn)的實際情況可采取多種估價方法，可以根據(jù)相似房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行參照評估，但是盡管是本著公正合理的原則進(jìn)行估價的，有時也會產(chǎn)生很多因為評估價格造成的糾紛。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評估時常遇到的風(fēng)險有：

1.1.1房地產(chǎn)所有權(quán)的風(fēng)險

又稱為權(quán)屬風(fēng)險，主要表現(xiàn)在房產(chǎn)的實際面積是否與房產(chǎn)證的證載面積相符，房產(chǎn)的位置是否與受益人的確認(rèn)相符等，這些方面如果情形不相符就會引起糾紛，影響房產(chǎn)的市場價格。

1.1.2評估時點的風(fēng)險

房地產(chǎn)抵押評估是對一個基準(zhǔn)點的市場價格的評估，所以進(jìn)行抵押評估的時點的價值與貸款到期日房地產(chǎn)的市場價值是絕對不一致的，因為評估的時間價值差異就會產(chǎn)生風(fēng)險。

1.1.3沒有履行告知義務(wù)

抵押人由于沒有將房地產(chǎn)取得的來龍去脈告知金融機(jī)構(gòu)，造成金融機(jī)構(gòu)無法獲得相關(guān)的信息而產(chǎn)生風(fēng)險，如土地使用證取得了但還有沒結(jié)清的出讓金，房產(chǎn)證取得了但是工程尚未竣工驗收，房產(chǎn)證和土地證上的所有權(quán)人不一致等。

1.1.4抵押房地產(chǎn)的用途方面的違規(guī)操作

房屋的實際建設(shè)規(guī)劃和法律的規(guī)定用途不符，房屋受到外界的影響以后隨意改變房屋的法定用途等這些違規(guī)操作，會造成房地產(chǎn)價格的虛高。

1.1.5附帶租賃約定的房地產(chǎn)抵押風(fēng)險

房屋所有權(quán)人與承租人簽訂了固定期限的租賃合同，并取得抵押貸款，延誤了金融機(jī)構(gòu)行使抵押權(quán)。

1.1.6將還建房屋做為抵押房產(chǎn)

房屋的所有權(quán)人將提供給原來的土地使用人的房屋做為了抵押物，實際上這套房產(chǎn)應(yīng)該是土地開發(fā)費的一部分，如果抵押人不能如期償還債務(wù)，就會延誤抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)。

1.2評估人員的技術(shù)及職業(yè)道德產(chǎn)生的風(fēng)險

現(xiàn)在的房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)普遍不高，采用的估價方法取得的抵押價值就會有失公允和專業(yè)性，從而帶來風(fēng)險。如果評估人員專業(yè)水平較差，有時就會套用不合理的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行評估，再加上沒有房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的實際經(jīng)驗，對房地產(chǎn)市場沒有全面系統(tǒng)的了解，房產(chǎn)的評估價值就會有所偏差。

房地產(chǎn)的評估價值是會直接影響貸款額度的，如果評估人員不秉承客觀、獨立、公正的原則，喪失職業(yè)道德，一味向委托方的利益妥協(xié)，再加上評估態(tài)度不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有的都不進(jìn)行實地勘察，簡化評估流程，就會增加評估價值的主觀因素，與房地產(chǎn)的公允價值不符，金融機(jī)構(gòu)的信貸人員由于是非房地產(chǎn)評估專業(yè)人員，如果憑評估報告闡述的結(jié)果發(fā)放貸款，就會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。

1.3金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場勘察和審批貸款額度產(chǎn)生的風(fēng)險

信貸人員在發(fā)放貸款之前，應(yīng)該前往房地產(chǎn)的實地進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對房屋的位置、結(jié)構(gòu)、裝飾情況、內(nèi)部配備等情況與掌握的書面資料進(jìn)行核對，這樣可以避免抵押人利用信貸人員對現(xiàn)場不熟悉的弊端提供虛假的資料，從而誤導(dǎo)產(chǎn)生虛假的抵押價格和錯誤的抵押判斷，對于很多房產(chǎn)證上未列明的事項，如基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境污染等因素只有進(jìn)行了實地勘察才能了解和掌握。

信貸人員要對貸款的重要影響因素，如抵押比例、利率、還款方式、貸款期限等進(jìn)行認(rèn)真的審批，要設(shè)立風(fēng)險防范標(biāo)準(zhǔn)來保證貸款發(fā)放的安全性。一般是得到評估機(jī)構(gòu)的評估價值以后，金融機(jī)構(gòu)再核實抵押人的信用情況、財務(wù)情況、變現(xiàn)能力等信息，從而確定抵押利率和抵押比例，但是房屋的變現(xiàn)能力是很預(yù)測的，再加上市場波動較大的情況下房產(chǎn)的價值也會起伏，這就造成了在審批環(huán)節(jié)的一定風(fēng)險。

1.4抵押貸款時產(chǎn)生的風(fēng)險

抵押人取得貸款后如果房產(chǎn)的市場價格波動很大，迫于壓力會違反約定不再繼續(xù)還款，這就給金融機(jī)構(gòu)的資金回籠帶來了風(fēng)險；如果抵押人無力償還貸款，金融機(jī)構(gòu)只有進(jìn)行房產(chǎn)拍賣，但要保證其家庭成員的正常生活，所以無法進(jìn)行房產(chǎn)的強(qiáng)制處置，金融機(jī)構(gòu)就會蒙受損失；有的抵押人申請抵押貸款時是為了開發(fā)房產(chǎn)，得到貸款后不專款專用，以致于到期后房產(chǎn)不能按時完工而造成無力償還，貸款金額太大金融機(jī)構(gòu)無法收回。

2　防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的應(yīng)對措施

2.1完善金融風(fēng)險防范制度

金融機(jī)構(gòu)要對業(yè)務(wù)流程進(jìn)行規(guī)范，建立抵押貸款的風(fēng)險監(jiān)測和預(yù)測機(jī)制，對貸款的審核、發(fā)放、回籠等活動進(jìn)行有效的風(fēng)險控制，所以必須制定一系列的制度建設(shè)措施來防范風(fēng)險。

2.1.1加強(qiáng)按揭貸款的管理

要建立完善的內(nèi)控流程和監(jiān)督機(jī)制，建立一套簡單易操作的按揭貸款制度，制度要保證一線的信貸人員易于掌握，所有信貸人員都要嚴(yán)格按照制度的要求進(jìn)行抵押業(yè)務(wù)的操作，不能營私舞弊，要本著公平、公正、獨立的原則來進(jìn)行抵押放貸業(yè)務(wù)。

2.1.2加強(qiáng)內(nèi)控管理

要對信貸操作流程進(jìn)行規(guī)范，放貸時要現(xiàn)場考察，發(fā)放貸款以后要進(jìn)行審查，對客戶所提供的資料和掌握的資料進(jìn)行認(rèn)真核對，如果發(fā)現(xiàn)放貸后有影響貸款順利收回的因素應(yīng)該及時采取措施進(jìn)行修正。

2.1.3對違法違規(guī)行為進(jìn)行通報處理

如果金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)了違規(guī)的按揭行為，要立即找出原因，對相關(guān)責(zé)任人建立黑名單并發(fā)散到網(wǎng)絡(luò)，給違規(guī)人進(jìn)行以后抵押按揭的種種限制，實行有效的信貸懲罰。

2.2進(jìn)行現(xiàn)場勘察

金融機(jī)構(gòu)不能光在辦公室里整理資料，而是要到抵押物的現(xiàn)場進(jìn)行勘察，確保房地產(chǎn)檔案資料和實際勘察資料的相符性。發(fā)放貸款以后也要進(jìn)行資料的復(fù)查，查看土地用途是否發(fā)生變更，如果發(fā)現(xiàn)變更應(yīng)立即責(zé)令改正。房屋的面積應(yīng)該先經(jīng)過測繪以后再進(jìn)行抵押登記，只有這樣才能保證房屋價值的準(zhǔn)確性。如果是共有財產(chǎn)的抵押，應(yīng)該讓所有的共有人簽字確認(rèn)同意。銀行也應(yīng)該要求抵押人將房產(chǎn)和土地一起抵押，這樣可以保證資產(chǎn)的變現(xiàn)。

2.3開發(fā)新的抵押貸款品種和二級市場

金融機(jī)構(gòu)如果想開發(fā)親的抵押貸款品種可以降低抵押風(fēng)險，這是因為我國規(guī)定的還款方式現(xiàn)在比較單一，按揭方式已經(jīng)無法滿足人們的需要，可以嘗試開發(fā)一些新的抵押貸款方式，如級級償還、循環(huán)抵押等。也可以對貸款利率進(jìn)行調(diào)整，我國現(xiàn)行的浮動利率制度會給抵押人帶來一定的風(fēng)險，也不利于抵押人的不同風(fēng)險需求。

由于我國的房地產(chǎn)市場和金融市場得到了迅速的發(fā)展，相關(guān)的法律體系已經(jīng)越來越完善，我們可以嘗試著進(jìn)行房地產(chǎn)市場的證券化，借鑒國外的一些先進(jìn)經(jīng)驗，如房地產(chǎn)證券化，開發(fā)房地產(chǎn)的二級市場，規(guī)范現(xiàn)有的市場操作流程，保證貸款的資金回收質(zhì)量，采取措施來促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的改革，對投資主體進(jìn)行強(qiáng)化，健全銀行的評級體系和信息披露體系。

2.4完善風(fēng)險評估體系和保險機(jī)制

建立完善的風(fēng)險評估體系是保證貸款資金安全收回的重要方面，要嚴(yán)格進(jìn)行抵押物的操作，信貸人員要明確自己的職責(zé)所在，避免人為進(jìn)行抵押物價值確定的違規(guī)行為。要進(jìn)行抵押物的動態(tài)管理，不但要進(jìn)行貸前的審批，更要嚴(yán)格重視貸后的動態(tài)監(jiān)控，對一些中長期的貸款可以進(jìn)行定期的重新估價。有效施行分期還款制度。

要建立房地產(chǎn)抵押貸款的保險機(jī)制，要賦予抵押貸款保險人權(quán)利，抵押人可以委托保險公司代理抵押貸款的保險事務(wù)，保險公司獲得保費的同時可以保證金融機(jī)構(gòu)降低風(fēng)險，可以將人壽保險和住房貸款進(jìn)行組合。

［1］李群榮.房地產(chǎn)周期波動與商業(yè)銀行抵押貸款風(fēng)險研究.財經(jīng)研究，2008（1）.

［2］王寶剛.房地產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險分析與防范對策.金融發(fā)展研究，2008（11）.

2016-4-20

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2095-2066（2016）13-0232-02