周麗麗

[摘 要]文章利用特征價(jià)格模型對(duì)太原市普通住宅的價(jià)格特征進(jìn)行了研究，分析不同特征因素對(duì)太原市普通住宅價(jià)格的影響程度，并據(jù)此構(gòu)建了住宅估值的線性模型。文章的結(jié)果表明，太原市住宅的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理方的商譽(yù)和服務(wù)水平以及房屋的地理位置對(duì)房?jī)r(jià)有著顯著的影響，同時(shí)，房屋自身容積率，周邊配套交通設(shè)施等也是決定房?jī)r(jià)高低的重要因素。

[關(guān)鍵詞]住宅價(jià)格；特征價(jià)格模型；太原市；價(jià)格因素

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.130

1 前 言

近年來(lái)，隨著山西省城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，“太原都市圈”戰(zhàn)略的提出，太原市房地產(chǎn)價(jià)格近年來(lái)一直呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。太原市住宅樓盤(pán)價(jià)格受諸多因素影響，價(jià)格各不相同，對(duì)太原市房地產(chǎn)特征價(jià)格研究有助于找到影響太原市樓盤(pán)價(jià)格的影響因素，并對(duì)其進(jìn)行量化分析，有著一定的現(xiàn)實(shí)意義。

2 數(shù)據(jù)來(lái)源和變量選取

2.1 數(shù)據(jù)來(lái)源

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于新浪樂(lè)居網(wǎng)和太原房管局網(wǎng)站。選取的樣本樓盤(pán)包括了太原尖草坪區(qū)、萬(wàn)柏林區(qū)、迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、晉源區(qū)、小店區(qū)六個(gè)城區(qū)，主要選取多層和高層為研究對(duì)象，剔除了排屋和別墅，而且所選取的樓盤(pán)均五證齊全，以樓盤(pán)均價(jià)作為普通住宅價(jià)格，為被解釋變量，樣本量共計(jì)98個(gè)。數(shù)據(jù)收集時(shí)間為2015年11月—2015年12月。

2.2 變量選取

本文選取了反映住宅特征的三類(lèi)共計(jì)12個(gè)變量，如下表所示。

反映住宅的特征變量表

變量歸屬[]變量名稱[]所選指標(biāo)[]單位

反映住宅自身特征的變量[]X1X2X9[]物業(yè)管理費(fèi)容積率開(kāi)發(fā)商資質(zhì)[]元/平方米/年%打分制

反映住宅區(qū)位特征的變量[]X3X6X7X8X10[]距市中心距離一千米內(nèi)大型超市數(shù)

公交線路數(shù)交通位置評(píng)分南北分區(qū)[]千米個(gè)

條打分制虛擬變量

反映住宅鄰里環(huán)境的指標(biāo)[]X4X5[]綠化率一千米內(nèi)中小學(xué)數(shù)[]%個(gè)

反映住宅自身特征的變量包括：物業(yè)管理費(fèi)（X1）、容積率（X2）、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)（X9）。

物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的高低可以反映物業(yè)水平的高低，通常認(rèn)為物業(yè)費(fèi)高相應(yīng)的物業(yè)管理就好，好的物業(yè)管理服務(wù)，可提升人居環(huán)境，可提高業(yè)主的生活品質(zhì)。物業(yè)管理費(fèi)直接來(lái)源于新浪樂(lè)居網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)。房屋的容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直較低，建筑密度也較低，居住越舒服。開(kāi)發(fā)商資質(zhì)，反映樓盤(pán)的品牌價(jià)值對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的影響。開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的數(shù)據(jù)綜合開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)和開(kāi)發(fā)商在消費(fèi)者中的口碑，及其品牌影響力綜合打分得出。

反映住宅區(qū)位特征的指標(biāo)包括：距市中心距離（X3）、一千米內(nèi)大型超市數(shù)（X6）、公交線路數(shù)（X7）、交通位置評(píng)分（X8）、南北分區(qū)（X10）。距市中心的距離，距市中心距離是住宅的絕對(duì)地理位置。這一數(shù)據(jù)的測(cè)算是利用百度地圖直接測(cè)算的樓盤(pán)到市中心五一廣場(chǎng)的直線距離。一千米內(nèi)大型商超數(shù)，反映了住宅樓盤(pán)的生活服務(wù)設(shè)施，也在一定程度上反映了樓盤(pán)的地段。大型商超數(shù)是根據(jù)百度地圖的信息，統(tǒng)計(jì)出距該樓盤(pán)半徑一千米內(nèi)的大型商場(chǎng)超市的數(shù)量。公交路線數(shù)，反映住宅交通便捷程度的一個(gè)指標(biāo)。該數(shù)據(jù)是依據(jù)太原市所有的公交車(chē)線路圖統(tǒng)計(jì)得出。交通位置評(píng)分，是反映交通便捷程度的一個(gè)指標(biāo)。評(píng)分是按照住宅相鄰的交通干道的級(jí)別來(lái)打分的，最高為五分最低為一分。南北分區(qū)，是一個(gè)虛擬變量，因?yàn)樘虚L(zhǎng)風(fēng)CBD的建立，以及整體城市重心的南移，使得城南新區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速，本文用這一變量來(lái)求證城市南移的政策規(guī)劃對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。

本文選取的反映住宅鄰里環(huán)境的指標(biāo)包括：綠環(huán)率（X4）、一千米內(nèi)中小學(xué)數(shù)（X5）。綠化率，反映了住宅環(huán)境，一般而言，綠化率越高，說(shuō)明住宅的環(huán)境越好。一千米內(nèi)中小學(xué)數(shù)，反映了樓盤(pán)周邊的教育狀況?！皩W(xué)區(qū)房”是一種很重要的概念，本文以一千米內(nèi)中小學(xué)數(shù)這一指標(biāo)反映住宅周邊的教育狀況對(duì)樓盤(pán)價(jià)格的影響，該指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是正向的。

3 模型構(gòu)建實(shí)證分析

3.1 模型選取

房地產(chǎn)Hedonic模型法，認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價(jià)格，在控制地產(chǎn)的特征（或品質(zhì)）數(shù)量固定不變時(shí)，就能將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價(jià)格的變化。本文選取線性模型進(jìn)行分析。

P=β0+[DD（]n[]k=1[DD）]βkxk+ε

P為住宅銷(xiāo)售價(jià)格；β0 為回歸常數(shù)項(xiàng)；βk 為回歸系數(shù)（k=1，2，…，m），表示其他條件不變時(shí)，住宅特征每變化一個(gè)單位，住宅價(jià)格的變化值（βk當(dāng)為正時(shí)，表示該特征xk數(shù)值增加將會(huì)導(dǎo)致價(jià)格增加；βk當(dāng)為負(fù)時(shí)，則表示該特征xk數(shù)值增加將會(huì)導(dǎo)致價(jià)格降低）；xk為住宅特征；ε為隨機(jī)誤差。

3.2 模型構(gòu)建和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)

本文通過(guò)將樓盤(pán)均價(jià)作為被解釋變量，所選取的10個(gè)影響房?jī)r(jià)的因素作為解釋變量，運(yùn)用加權(quán)OLS方法對(duì)該模型進(jìn)行估計(jì)，通過(guò)多重共線性和異方差的修訂得到如下模型：

Y[DD（]^[DD）]=6.609174+1.612033X1-0.106372X2-0.205460X3+0.770952X8-0.681703X9+0.589486Dt

R2=0.381625

R2[TX-]=0.340400 F=9.257143

其中，Dt=[JB（{][HL（1]1 t=1南區(qū)

0 t=0北區(qū)[HL）][JB）]

該模型回歸效果明顯，而且通過(guò)經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)。

4 結(jié)論和建議

4.1 結(jié)論與建議

本文利用Hedonic模型對(duì)太原市住宅價(jià)格影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析，得出了影響太原市房地產(chǎn)住宅價(jià)格的主要特征因素。按影響程度由大到小排名為，物業(yè)管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、南北分區(qū)、交通通達(dá)度、容積率、距市中心距離。該結(jié)論符合現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)。

物業(yè)管理費(fèi)的高低往往可以反映一個(gè)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的高低，回歸模型中物業(yè)費(fèi)對(duì)樓盤(pán)價(jià)格影響顯著，而且物業(yè)管理費(fèi)作為反映樓盤(pán)服務(wù)的一個(gè)方面，知名度和口碑較高，物業(yè)管理對(duì)住宅房的品質(zhì)及價(jià)格的提升具有很大幫助，易形成賣(mài)點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、信譽(yù)及其品牌號(hào)召力往往對(duì)房?jī)r(jià)有很大程度的影響，購(gòu)房者都樂(lè)于接受價(jià)格稍高但是開(kāi)發(fā)商資質(zhì)高的樓盤(pán)。政策導(dǎo)向?qū)ψ≌瑑r(jià)格有很大影響，太原“南移西進(jìn)”的城鎮(zhèn)化規(guī)劃戰(zhàn)略，太原市住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)，太原市城南的房?jī)r(jià)要高于城北區(qū)域，而且計(jì)量結(jié)果也表明南北分區(qū)這一虛擬變量對(duì)于樓盤(pán)價(jià)格影響也是較大的。尤其是小店區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目與其他區(qū)域相比更為密集，樓盤(pán)數(shù)量繁多，且價(jià)格一直居高不下，儼然已經(jīng)成為太原市房?jī)r(jià)最高，也是成交數(shù)量最多的區(qū)域。

4.2 本文不足和改進(jìn)之處

本文數(shù)據(jù)選擇中僅是選擇了易于獲取的容積率和綠化率表示住宅的建筑特征，沒(méi)有考慮房屋朝向、建筑材料、建筑結(jié)構(gòu)等對(duì)住宅價(jià)格的影響。千米內(nèi)中小學(xué)數(shù)按理應(yīng)該對(duì)住宅價(jià)格有顯著影響，最后結(jié)論卻是剔除了這一解釋變量，可能原因是一千米內(nèi)的中小學(xué)數(shù)范圍較小應(yīng)該擴(kuò)大。而對(duì)于剔除公交線路數(shù)對(duì)價(jià)格影響，原因是公交通達(dá)度會(huì)在一定程度上影響房?jī)r(jià)，但是當(dāng)交通便捷地區(qū)即使公交車(chē)數(shù)少，居住者便會(huì)選擇私家車(chē)出行，而且有的樓盤(pán)由于新建，還沒(méi)有配備公交設(shè)施。

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