張德治

摘要：我國物流園區(qū)大部分還處于探索的階段，尚未形成科學(xué)的方法。本文闡述了我國最新關(guān)于物流園區(qū)的定義，并分析了我國物流園區(qū)建設(shè)所存在的現(xiàn)實(shí)問題，在此基礎(chǔ)上提出我國物流園區(qū)的發(fā)展對策和建議。

關(guān)鍵詞：物流園區(qū)；空置率；招商引資；園區(qū)定位

一、物流園區(qū)的定義

物流園區(qū)的概念和創(chuàng)建形式最早起源于日本，由于物流園區(qū)給包括物流業(yè)在內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)各方面都帶來了極大的利益，成為人們廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。

我國最新給出的國家定義是在2012年9月由中國物流與采購聯(lián)合會(huì)、中國物流學(xué)會(huì)聯(lián)合公布的《第三次全國物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告》中出現(xiàn)，定義是：物流園區(qū)是為滿足貨物轉(zhuǎn)運(yùn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民消費(fèi)等規(guī)?；锪餍枨螅劳袇^(qū)位交通條件，與城市綜合功能和產(chǎn)業(yè)體系相配套的公共性物流基礎(chǔ)設(shè)施群，是由統(tǒng)一運(yùn)營主體管理、眾多物流業(yè)者經(jīng)營的物流運(yùn)作集結(jié)地，是布局集中、用地節(jié)約、企業(yè)集聚、經(jīng)營集約的物流功能集聚區(qū)。

二、我國物流園區(qū)主要存在的問題

我國現(xiàn)今物流園區(qū)建設(shè)遇到許多問題，比如定位規(guī)劃、商業(yè)模式、政府支持問題等方面?，F(xiàn)今物流園區(qū)所存在的問題，主要是以下四個(gè)方面：

第一，物流園區(qū)空置率高，利用率較低。這個(gè)問題在各個(gè)物流園區(qū)普遍存在，原因多種多樣，但是歸根結(jié)底來說，是對物流園區(qū)盈利的方式問題。之所以有這么多空置的，或者利用率不高的園區(qū)存在，一個(gè)重要原因是因?yàn)殚_發(fā)商不怕這些園區(qū)閑置。對于擁有土地的開發(fā)商來說，物流園區(qū)的開發(fā)是一種理由，賺錢的方式主要還是來自于土地溢價(jià)，開發(fā)商主要通過土地買賣賺錢。土地增值帶給大部分開發(fā)商的利潤遠(yuǎn)大于物流園區(qū)建設(shè)所帶來的利潤，因此，這塊土地更容易被開發(fā)成建設(shè)成本較小的倉庫來使用，靜待城市發(fā)展帶來的土地增值紅利，物流園區(qū)的開發(fā)僅僅只是一個(gè)由頭。

第二，資金回收期長，園區(qū)存活不易。物流園區(qū)的開發(fā)和資金回收周期很長，市場培育過程也較長，而園區(qū)開發(fā)又是一個(gè)對資金鏈要求很高的行業(yè)，必須有較強(qiáng)的資金量支持，或者開發(fā)商的資金成本較低，這就對物流園區(qū)開發(fā)商的資金能力提出較大要求。比如，從普洛斯的經(jīng)驗(yàn)來講，其業(yè)務(wù)的支撐首先是源自于其資金成本很低的國外資金，資金成本在1%至3%的水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于貸款成本和民間借貸成本。第二就是其園區(qū)運(yùn)營的專業(yè)技術(shù)保障等。包括京東、亞馬遜、天貓等在內(nèi)的中國大型電商均和普洛斯有合作關(guān)系，回籠資金很快。所以普洛斯能在中國取得今天的成就，低成本的資金支持起到很大作用。

第三，開發(fā)商定位模糊，盲目復(fù)制地產(chǎn)模式，對于園區(qū)功能認(rèn)識不深入。對于大部分物流園區(qū)開發(fā)商來說，有部分是地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型而來，部分開發(fā)商發(fā)現(xiàn)其中兩者共性——拿地、開發(fā)。但同時(shí)，對園區(qū)經(jīng)營、規(guī)劃、建設(shè)認(rèn)識不夠，以住宅或商業(yè)地產(chǎn)注重題材營銷的思路廣為拿地，造成現(xiàn)在物流園區(qū)利用率較低。同時(shí)地方政府在追求招商引資規(guī)模的同時(shí)，對物流園區(qū)規(guī)劃數(shù)量太多，造成重復(fù)建設(shè)。以華南城和義烏小商品城為代表，延續(xù)之前地產(chǎn)銷售的模式，將拿到的物流園區(qū)進(jìn)行功能分割，以一定的商業(yè)開發(fā)伴隨住宅開發(fā)和部分基礎(chǔ)物流設(shè)施開發(fā)，打出建設(shè)物流信息服務(wù)平臺(tái)建設(shè)的愿景，集合020等新興互聯(lián)網(wǎng)概念，通過招商引資，吸引城市居民個(gè)人投資購買，核心還是賣房，而物流功能則更多的是作為噱頭，經(jīng)營力度和開發(fā)力度均不是園區(qū)開發(fā)的重點(diǎn)。

第四，選址受規(guī)劃影響大，用途受政府制約。這個(gè)問題可以歸結(jié)成，最優(yōu)結(jié)果不一定是政府想要的結(jié)果，而政府擁有一票否決權(quán)。部分地區(qū)尤其是縣一級政府，對于地塊規(guī)劃定性和發(fā)展方向規(guī)定的很窄，開發(fā)商選址時(shí)受限比較多，可選余地較少，選址的可行性就更少，偶爾部分地區(qū)出現(xiàn)政府處于地方利益，打造城市名片等，已經(jīng)給地塊定位。民間一句話叫做“中國最牛的規(guī)劃部是縣長”也有一定道理。

三、現(xiàn)代物流園區(qū)建設(shè)的對策和建議

（一）開發(fā)商在園區(qū)選址上需要有更多的話語權(quán)

對于物流園區(qū)選址的情況，選址很大程度上要受政府規(guī)劃所限制。園區(qū)的開發(fā)商需要在選址方面有著更多的話語權(quán)，應(yīng)以市場為導(dǎo)向，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和交通區(qū)位占據(jù)重要影響因素，物流園區(qū)從根本上來說是支撐性、服務(wù)性的經(jīng)營個(gè)體。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何一種經(jīng)濟(jì)行為都必須遵循市場規(guī)律。因此，物流園區(qū)選址的決策應(yīng)該堅(jiān)持以市場需求為導(dǎo)向，輔以政府的城市規(guī)劃目標(biāo)，進(jìn)行科學(xué)的市場需求分析，來決定物流園區(qū)的選址。

（二）靈活運(yùn)用園區(qū)優(yōu)勢，創(chuàng)新招商引資內(nèi)容，改善招商引資環(huán)境

空置率高企在一定程度上是因?yàn)檎猩桃Y難度太高，反過來招商引資的思路錯(cuò)位也是園區(qū)招不到入園企業(yè)的問題之一。招商工作不僅需要園區(qū)大力投入，也需要政府的支持，使得企業(yè)在政策方面享受到優(yōu)惠以及在管理、審批方面的便利。同時(shí)，更重要的一點(diǎn)是避免政策的朝令夕改，盡量保持政策的連續(xù)性，保持良好的政企信息互通。招商的政策制定也需要在與時(shí)俱進(jìn)的情況下保持創(chuàng)新性，這才能改善招商引資的大環(huán)境，提高園區(qū)招商引資的效率。在招商引資工作過程中，也需要打開新思路，比如建立分類管理的客戶信息實(shí)時(shí)更新系統(tǒng)，建立備用數(shù)據(jù)庫，形成對企業(yè)信息的良好把控，對推進(jìn)園區(qū)內(nèi)實(shí)行物流金融也有好的支撐。

（三）發(fā)展物流金融，拓展服務(wù)范圍，減輕資金壓力

物流金融是一種有效融合物流、信息流與資金流的創(chuàng)新性金融產(chǎn)品，將金融活動(dòng)引入到物流過程中去，組織和調(diào)節(jié)物流運(yùn)作過程當(dāng)中貨幣資金的運(yùn)動(dòng)，從而來提高資金的使用效率，并且使物流產(chǎn)生價(jià)值增值的一系列的經(jīng)營活動(dòng)。園區(qū)可以通過引進(jìn)銀行、生產(chǎn)流通企業(yè)、物流企業(yè)為主體的融資業(yè)務(wù)，通過金融產(chǎn)品幫助解決入駐企業(yè)的資金問題，既可以幫助入駐企業(yè)通過在園區(qū)內(nèi)的倉儲(chǔ)貨物獲得貸款，又可以幫助銀行解決一定的信息不對稱問題，在有抵押物的情況下分散貸款的風(fēng)險(xiǎn)。最重要的是園區(qū)通過做擔(dān)保的方式發(fā)展物流金融，對于園區(qū)入駐企業(yè)來說具有極大的吸引力，縮短園區(qū)的建設(shè)周期，也能縮短資金回收期。

（四）“互聯(lián)網(wǎng)+物流園區(qū)”，智能化物流是園區(qū)建設(shè)的未來方向

“互聯(lián)網(wǎng)+”與物流園區(qū)的結(jié)合是未來物流園區(qū)的發(fā)展方向，也是對物流園區(qū)信息化水平的更高要求。不管是物聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)信息還是大數(shù)據(jù)運(yùn)用，通過技術(shù)創(chuàng)新提高園區(qū)物流信息化水平都是重中之重?，F(xiàn)今大部分的物流企業(yè)都渴望做平臺(tái)，尤其是做唯一的平臺(tái)，來積累整個(gè)需求端的數(shù)據(jù)。但是，唯有與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，建設(shè)智能化物流通道，打造行業(yè)規(guī)則，制定標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)，提出技術(shù)創(chuàng)新才能從根本上抓住用戶，提升園區(qū)的品牌價(jià)值。

四、結(jié)語

物流園區(qū)的建設(shè)對城市本身有很大的促進(jìn)作用，好處是顯而易見的。但是物流園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)一定要有科學(xué)方法的指導(dǎo)與分析，尊重市場規(guī)律，才能讓物流園區(qū)發(fā)揮其有利作用，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要助推力。

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