張 蓮

(1.安徽財經(jīng)大學(xué) 會計學(xué)院，安徽 蚌埠 233030；2.淮北職業(yè)技術(shù)學(xué)院 財經(jīng)系，安徽 淮北 235000)

公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的現(xiàn)狀分析

張 蓮1,2*

(1.安徽財經(jīng)大學(xué) 會計學(xué)院，安徽 蚌埠 233030；2.淮北職業(yè)技術(shù)學(xué)院 財經(jīng)系，安徽 淮北 235000)

為了推進(jìn)公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用，在對比兩種計量模式的基礎(chǔ)上，闡述了以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量很少的現(xiàn)狀，并分析產(chǎn)生該現(xiàn)狀的原因。主要原因有外在動因和內(nèi)在動因，外在動因有：市場環(huán)境不成熟，準(zhǔn)則對于公允價值模式的規(guī)定過于嚴(yán)格，而內(nèi)在動因有：公允價值應(yīng)用將增加應(yīng)用成本，企業(yè)為保證業(yè)績穩(wěn)定性，會計從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低等。最后提出完善市場環(huán)境，修訂準(zhǔn)則，放寬對公允價值計量的條件限制，建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫和信息平臺，提升會計人員的專業(yè)素質(zhì)及道德修養(yǎng)等具體建議。

公允價值；投資性房地產(chǎn)；后續(xù)計量

自2006年財政部頒布《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》以來，不斷有學(xué)者針對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式進(jìn)行研究。研究焦點主要圍繞投資性房地產(chǎn)公允價值計量的價值相關(guān)性和應(yīng)用現(xiàn)狀分析。徐曦等通過實證分析，對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的價值相關(guān)性進(jìn)行研究，結(jié)果表明，公允價值計量屬性能夠更真實地反映公司的價值，提高了會計信息的價值相關(guān)性[1-2]。但周曉慧通過實證分析，認(rèn)為我國資本市場目前還不認(rèn)可投資性房地產(chǎn)公允價值計量的可靠性、價值相關(guān)性[3]。國內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)較少以實證進(jìn)行研究，多數(shù)是以規(guī)范研究方式對應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行研究。張舒以方大集團(tuán)作為案例，通過分析投資性房地產(chǎn)會計政策選擇對企業(yè)財務(wù)、稅收等具體影響，提出推進(jìn)公允價值計量模式的建議[4]。柳雅君等從成本效益的角度闡述公允價值未被普遍應(yīng)用的原因[5]。郝蘋等則從盈余管理的角度分析投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀[6-7]?？梢?，目前對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用現(xiàn)狀的研究雖然較多，但多從某一角度對于公允價值模式未能在投資性房地產(chǎn)中得到廣泛運用的原因作為切入點，缺乏系統(tǒng)、全面的分析。在闡述公允價值計量先進(jìn)性的基礎(chǔ)上，作者從外在動因及內(nèi)在動因兩個層面分析了公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀，并提出對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中運用的對策。

1 兩種計量模式的對比分析

1.1 成本模式計量的劣勢

投資性房地產(chǎn)以成本模式進(jìn)行計量時，其賬面價值定格在初始取得的時間點上，是過去的、靜態(tài)的價值。在此計量模式下，雖然保證了數(shù)據(jù)的可稽核性，然而由于我國房地產(chǎn)市場尚不成熟，房地產(chǎn)價格不斷波動，若仍采用成本模式，則無法及時、準(zhǔn)確地反映該資產(chǎn)的真實價值，使資產(chǎn)價值與市場價格相脫離，導(dǎo)致歪曲會計信息。

在高速發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)環(huán)境瞬息萬變，決策者需要能夠面向現(xiàn)在和未來的、有預(yù)測價值的、及時、相關(guān)的會計信息來應(yīng)對諸多的不確定。而歷史成本提供的是面向過去的歷史信息，在面對這一需求時便顯得力不從心。

1.2 公允價值模式計量的優(yōu)勢

會計信息缺乏及時性和相關(guān)性是傳統(tǒng)財務(wù)會計的缺陷，而公允價值計量模式能夠彌補這一缺陷。公允價值是面向當(dāng)前的和未來的市場評價，能向會計信息使用者動態(tài)、及時地反映市場價值的波動，為其進(jìn)行決策提供及時、有效的信息，符合決策有用關(guān)的要求。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，我國企業(yè)應(yīng)大量采用公允價值計量模式，使會計信息更具可比性、透明性，利于企業(yè)更有效地參與國際合作與競爭。

當(dāng)然，對于公允價值模式也存在爭議，爭議的焦點集中在可靠性，但這并不能成為否定公允價值適用性的理由。不能始終認(rèn)為歷史成本比公允價值更可靠，可靠性不能成為選擇2種計量屬性的主要驅(qū)動因素[8]。由于公允價值貼近市場，能提供更及時、更相關(guān)的信息，所以，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，公允價值必將成為主要的計量屬性。

2 公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的現(xiàn)狀及原因分析

自2006年新會計準(zhǔn)則頒布以來，以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司在不斷增加，但是其數(shù)量占涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司總數(shù)量的比重卻不足5%。企業(yè)基于何種原因不愿采用公允價值計量模式呢？這主要由外在動因及內(nèi)在動因所致。

2.1 外在動因分析

2.1.1 市場環(huán)境不成熟

活躍的、成熟的市場，是有效獲取公允價值信息的前提。而由于我國房地產(chǎn)市場不成熟，仍然存在房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理，供求關(guān)系失衡，價格行為不規(guī)范，市場監(jiān)管不到位等現(xiàn)象，這勢必會導(dǎo)致市場參與者信息不對稱，再加上因涉及商業(yè)機密，房地產(chǎn)交易信息不向社會公眾公開，使得企業(yè)很難取得有效的市場信息，對投資性房地產(chǎn)公允價值的應(yīng)用造成一定的困難。

2.1.2 準(zhǔn)則限制過多

準(zhǔn)則對于公允價值模式的選用有嚴(yán)格的限制條件，準(zhǔn)則明確限定只有當(dāng)能夠持續(xù)可靠地從活躍的房地產(chǎn)交易市場取得投資性房地產(chǎn)的公允價值時才能采用公允價值計量模式，而且兩種計量模式不能并存[9]。目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，所以除了大型城市存在活躍的房地產(chǎn)交易市場，公允價值可以取得外，絕大多數(shù)地區(qū)不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場，公允價值也無法持續(xù)獲得的。而現(xiàn)實情況是，很多大型企業(yè)在不同地區(qū)擁有大量的房地產(chǎn)，企業(yè)無法保證每處房地產(chǎn)的公允價值都能持續(xù)、可靠地取得，有時甚至?xí)驗槟骋惶幍姆康禺a(chǎn)的公允價值無法取得，導(dǎo)致企業(yè)不得不對所有的投資性房地產(chǎn)都采用成本模式。準(zhǔn)則還規(guī)定成本模式可以轉(zhuǎn)換為公允價值模式，反過來則不允許。由于準(zhǔn)則的限定過多，便會給企業(yè)傳遞一種信號：投資性房地產(chǎn)不宜采用公允價值模式，對公允價值模式應(yīng)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

2.2 內(nèi)在動因分析

2.2.1 公允價值應(yīng)用將增加應(yīng)用成本

采用歷史成本進(jìn)行后續(xù)計量，企業(yè)只需要對投資性房地產(chǎn)按期計提折舊并進(jìn)行減值測試即可，相關(guān)的價值信息很容易獲得，所以計量成本較低。但在公允價值計量模式下，獲取公允價值信息的難度較大，再加上企業(yè)每期期末需要根據(jù)投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，這勢必會增加其計量成本。在實務(wù)中，大多數(shù)企業(yè)采用評估價格法來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值[10]，這種方法需要企業(yè)廣泛地調(diào)研、收集，處理相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，并在此基礎(chǔ)上，會計人員依靠自己的職業(yè)判斷來作出估計。一方面收集、整理信息需要花費大量的人力財力。另一方面，對財務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)有更高要求，為了提升財務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)，企業(yè)勢必要投入大量的培訓(xùn)費用。如果企業(yè)聘請專業(yè)的評估機構(gòu)來確定公允價值，則要面臨高額的評估費用。因此，相對于歷史成本而言，企業(yè)因采用公允價值的成本偏高，而回避該計量模式。

2.2.2 出于業(yè)績穩(wěn)定性的考慮

投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，必定會使財務(wù)數(shù)據(jù)與市場價格緊密聯(lián)系在一起，財務(wù)數(shù)據(jù)會受到房地產(chǎn)市場價格變動的影響。以公允價值進(jìn)行后續(xù)計量時，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動額會計入資產(chǎn)類賬戶-“投資性房地產(chǎn)-公允價值變動”，這一處理使投資性房地產(chǎn)賬面價值發(fā)生增減變動，致使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模發(fā)生變動，尤其在投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例較大的企業(yè)，引起的變動更為明顯。但負(fù)債并不會受此變動的影響，所以資產(chǎn)負(fù)債率這一財務(wù)指標(biāo)便會受到影響。另一方面，變動差額會計入損益類賬戶“公允價值變動損益”，這將導(dǎo)致企業(yè)凈利潤發(fā)生變動。而凈利潤的變動又會對營業(yè)利潤率、凈資產(chǎn)收益率等財務(wù)指標(biāo)造成影響。若房地產(chǎn)價格穩(wěn)定或平穩(wěn)增長，則企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率將降低，企業(yè)的償債能力增強，融資能力得到提高，同時企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也會得到改善。但如果房價大幅波動，甚至持續(xù)下跌，則會使企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)生波動，最終導(dǎo)致企業(yè)的不穩(wěn)定財務(wù)數(shù)據(jù)向報表使用者傳遞負(fù)面信息，影響企業(yè)的業(yè)績和形象。此外，投資性房地產(chǎn)在由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式時，以及投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨等資產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換，會引起企業(yè)所有者權(quán)益(留存收益、其他綜合收益)或損益的變動，也將影響企業(yè)財務(wù)指標(biāo)，對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績造成影響。

目前我國房地產(chǎn)市場仍不健全，經(jīng)過政府多次調(diào)控，房價仍處于波動狀態(tài)。企業(yè)處于不健全的市場環(huán)境中，為了保證經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定性，不敢輕舉妄動，所以造成公允價值被冷落的局面。

2.2.3 會計從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低

投資性房地產(chǎn)公允價值的確定主要依靠會計人員的職業(yè)判斷，這不但要求會計人員具備較高的專業(yè)技能，掌握相關(guān)的估值技術(shù)，還要求他們具備更高的道德修養(yǎng)。每期期末都要動態(tài)、及時地對投資性房地產(chǎn)的賬面價值加以調(diào)整，如果其賬面價值與計稅基礎(chǔ)不一致，需要按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第18號-所得稅》的要求進(jìn)行遞延稅款的處理，這無疑會使賬務(wù)處理更加繁瑣，使會計工作難度加大，對會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要求更高。目前，我國的會計從業(yè)人員近2 000萬人，但高素質(zhì)的會計人員卻很匱乏，會計從業(yè)人員整體素質(zhì)較低，這在一定程度上影響了公允價值的運用。而歷史成本計量模式下會計處理簡單，會計人員能夠熟練掌握，所以易于被會計工作者接受。

3 推動投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式的對策

3.1 完善市場環(huán)境

成熟的房地產(chǎn)市場是投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的前提條件，只有在成熟的市場環(huán)境中，企業(yè)才有信心和動力采用公允價值計量。因此，應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面來規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場環(huán)境：1)以市場自主調(diào)節(jié)為主體的前提下，政府制定宏觀調(diào)控政策，在“市場失靈”的情況下進(jìn)行有限干預(yù)，緩解供需矛盾，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。2)加強市場信息系統(tǒng)建設(shè)，通過進(jìn)一步完善網(wǎng)上房地產(chǎn)交易平臺，對市場信息進(jìn)行收集、檢測，增強市場透明度。3)加強監(jiān)管力度，規(guī)范市場秩序，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管，對于違法違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲懲處。由于房地產(chǎn)市場涉及多個職能管理部門，為了更有效地進(jìn)行監(jiān)管，各職能部門之間應(yīng)建立部門協(xié)作機制，建立信息共享平臺，相互協(xié)作、配合。

3.2 修訂準(zhǔn)則，放寬對公允價值計量的條件限制

新準(zhǔn)則對于公允價值的限制條件過多，導(dǎo)致該模式遭受冷遇。而在國際會計準(zhǔn)則中，對于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式更偏好于公允價值計量模式，沒有過多的限制條件，而且兩種模式的轉(zhuǎn)換也是可逆的。我國應(yīng)該借鑒國際會計準(zhǔn)則，對準(zhǔn)則內(nèi)容進(jìn)行修改，放寬諸多的限制條件，以推進(jìn)對公允價值計量模式的應(yīng)用。首先，改變公允價值計量模式向成本模式不可逆的規(guī)定，允許企業(yè)在不適合繼續(xù)采用公允價值計量模式時，可以向成本模式轉(zhuǎn)換，并且詳細(xì)披露轉(zhuǎn)換原因。其次，取消同一企業(yè)對其所有投資性房地產(chǎn)必須采用同一種計量模式的限制。對于企業(yè)的公允價值能持續(xù)取得的投資性房地產(chǎn)應(yīng)采用公允價值計量模式，而所處市場不活躍、公允價值無法持續(xù)取得的投資性房地產(chǎn)應(yīng)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。最后，進(jìn)一步細(xì)化對于不存在活躍交易市場情況下投資性房地產(chǎn)的公允價值計量方法，在評估模型、參數(shù)選擇等方面制定出更規(guī)范、操作性更強的應(yīng)用指南。

3.3 建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫和信息平臺

由于我國的房地產(chǎn)市場尚不完善，所以企業(yè)很難在市場上找到充足的價格信息。再加上我國的評估技術(shù)尚不成熟，所以對公允價值的計量工作帶來阻礙，導(dǎo)致會計信息的可靠性難以保證，同時也使公允價值的獲取成本提高。正是基于這些原因，應(yīng)該由政府牽頭，通過企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、稅務(wù)部門等多方通力合作，建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫和信息平臺。實現(xiàn)對房地產(chǎn)交易信息的實時跟蹤，并定期向社會免費公開，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格信息的資源共享，便于信息搜集工作，保證數(shù)據(jù)的可靠性，降低價格信息的獲取成本，為推進(jìn)公允價值的應(yīng)用創(chuàng)造條件。

3.4 提升會計人員的專業(yè)素質(zhì)及道德修養(yǎng)

公允價值計量模式的應(yīng)用，對于會計從業(yè)人員來說無疑是一場極大的挑戰(zhàn)。會計人員只有提高自身的綜合素質(zhì)，才能夠應(yīng)對這場挑戰(zhàn)，為推廣公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。首先，應(yīng)當(dāng)加強會計人員的道德修養(yǎng)。因為，確定公允價值需要會計人員的職業(yè)判斷，存在主觀性，為企業(yè)操縱利潤帶來可乘之機，所以要保證會計信息的可靠性，必須提高會計人員的道德修養(yǎng)，增強其守法意識，規(guī)范其職業(yè)行為。其次，應(yīng)該加強對會計人員的培訓(xùn)教育支出，為會計人員提供更多的學(xué)習(xí)機會，提升會計人員的理論及業(yè)務(wù)能力。

4 結(jié)語

自2006年財政部頒布《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》以來，該準(zhǔn)則執(zhí)行已經(jīng)將近十年，但以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司仍然很少。盡管目前由于各種原因的限制，導(dǎo)致公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用未能得到廣泛采用，但隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷發(fā)展以及我國市場環(huán)境的日漸完善，公允價值必將成為投資性房地產(chǎn)的主流計量屬性。我國對公允價值的研究起步較晚，而且多以規(guī)范研究為主，有關(guān)實證研究的文獻(xiàn)較少。隨著采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量的不斷增加，今后還可以采用實證研究方式對投資性房地產(chǎn)會計政策選擇進(jìn)行深入研究。

[1] 徐曦.投資性房地產(chǎn)公允價值計量與會計信息價值相關(guān)性研究[D].長沙：湖南大學(xué),2011:31-34.

[2] 夏楠.投資性房地產(chǎn)公允價值計量相關(guān)性研究:來自上市公司的經(jīng)驗數(shù)據(jù)[D].天津:天津商業(yè)大學(xué),2015:16-26.

[3] 周曉慧.投資性房地產(chǎn)公允價值計量的價值相關(guān)性研究[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2016(7)：13-19.

[4] 張舒.方大集團(tuán)投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式研究[D].蘭州:蘭州理工大學(xué),2015:22-29.

[5] 柳雅君,候曉紅.投資性房地產(chǎn)因何未能普遍采用公允價值計量模式[J].財會月刊,2012(3):67-69.

[6] 郝蘋.新退市規(guī)定對上市公司投資性房地產(chǎn)的影響[J].會計之友,2015(24):28-30.

[7] 曾盛.基于公允價值計量模式下投資性房地產(chǎn)的盈余質(zhì)量研究[D].成都:西南財經(jīng)大學(xué),2012:20-49.

[8] 楊模榮,黃曉鶯.公允價值信息相關(guān)性解讀[J].商業(yè)會計,2015(2):7-10.

[9] 企業(yè)會計準(zhǔn)則編審委員會.企業(yè)會計準(zhǔn)則案例講解[M].上海:立信會計出版社,2014:41-42.

[10] 彭巖松.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用研究[D].太原:山西財經(jīng)大學(xué),2015:18-20.

Analysis of the Fair Value Model in the Application of Investment Real Estate

ZHANGLian1,2*

(1. School of Accounting,Anhui University of Finance and Economics,Bengbu 233030,China；2. Finance and Economics Department ,Huaibei Vocational and Technical College,Huaibei 235000,China)

In order to promote the application of the fair value pattern in the investment real estate, in contrast, on the basis of two kinds of measurement model, this paper expounds the investment real estate measured at the fair value of the present situation of the small number of listed companies, and analyzes the causes of the status quo. Main reasons are: the market environment is not mature, guidelines for the rules of the fair value pattern is too strict, fair value application will increase the cost, the enterprise in order to ensure the performance stability, accounting personnel overall quality is low, etc. Finally the author puts forward some proposals , such as ,the perfecting market environment, the revised formula, relaxing restriction on the conditions of the fair value measurement, establishing database of real estate transactions and information platform, improving accounting personnel's professional quality and moral cultivation and so on.

fair value;the investment real estate; subsequent measurement

10.13542/j.cnki.51-1747/tn.2016.04.025

2016-11-19

安徽省高校省級教學(xué)質(zhì)量工程“財務(wù)會計精品資源共享課程研究”(2013GXK125)；2016年度高等職業(yè)教育創(chuàng)新發(fā)展行動計劃(2015—2018年)項目“會計電算化骨干專業(yè)”(XM-1)；2016年度高等職業(yè)教育創(chuàng)新發(fā)展行動計劃(2015—2018年)項目“‘財務(wù)會計’精品開放課程建設(shè)”(XM-6)

張蓮(1982— )，女(漢族)，安徽滁州人，講師，在讀碩士研究生，研究方向：會計學(xué)，通信作者郵箱：zhanglian19820806@126.com。

F234.4

A

2095-5383(2016)04-0101-04