周敏

長租公寓的春天來了！去年年底，國務院發(fā)文首次點名長租公寓業(yè)態(tài)，將其定性為生活性服務業(yè)，并從多維度給予政策支持。

政策給力，給原本就火熱的長租公寓市場又加了一把火。

各路資本看中長租蛋糕

90后四川女孩劉嫣，為了學到頂級的西點技藝，孤身來到上海。今年春節(jié)她因課程不能回家過年，沒想到魔方公寓的小伙伴們?yōu)樗e行了一次特別的派對，讓她熱淚盈眶?！皽嘏?、開心、人情味，這里有各行各業(yè)的小伙伴，我是魔方公寓的獨聯(lián)派?！备行缘膭㈡踢@樣形容道。

獨聯(lián)派，是魔方公寓給旗下“租客”定義的專有名詞，這類人群“愛獨立，也愛聯(lián)合”，既需要自己獨立的生活空間，又需要朋友相聚的公共社交娛樂生活。據(jù)悉，魔方公寓的租客大多是年輕白領，年齡22到35歲之間，收入8000到2萬元左右，90%擁有大專以上學歷。

成立于2009年的魔方公寓，最早在南京開業(yè)。今年1月，魔方公寓宣布全國門店數(shù)已達100家，在行業(yè)內規(guī)模排名第一，是排在第二到第十名的數(shù)量的總和。

魔方公寓CEO柳佳稱，100家門店只是一個頗具意義的開篇，今年全國門店數(shù)量預計將達到300家。相對于2015年9月50家門店，魔方公寓今年可謂進入了飛速擴張時代。

魔方公寓有這樣的底氣，當然離不開資本的推動。2013年，魔方公寓完成B輪融資，獲得美國華平投資集團6000萬美元投資。華平投資是國際領先的私募股權投資公司，曾投資過獵聘網(wǎng)、58同城、紅星美凱龍、神舟租車、七天等知名企業(yè)。2015年，華平又追加投資2億美元，這是公寓行業(yè)迄今為止獲得的最大一筆投資。

資本為何青睞長租公寓？企鵝智酷《2015年中國網(wǎng)民房地產(chǎn)消費潛力報告》顯示，不論是三四線城市，還是一二線城市，都有將近一半人士沒有房產(chǎn)。

另一方面，租房者的消費痛點仍有待發(fā)掘和解決。根據(jù)《北京青年人才住房狀況調研報告》顯示，調研中僅有26.31%租戶表示租房過程中未遇到權益受損問題。

華創(chuàng)證券研究稱，長租公寓行業(yè)正處于指數(shù)級發(fā)展時期，國內青年租房的市場規(guī)模近8000億元，每年僅新增的應屆生租房規(guī)模就達600億元。

可以看出，正是因為嗅到了旺盛的需求，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)+概念的火熱，越來越多的投資者進入住房租賃市場，上萬億的租房市場被視為“藍海”。

2013-2014年，獲得風險投資的長租公寓企業(yè)已超過10家。2013年，賽富投了新派公寓1.6億元，華平投了魔方公寓3000）7美元。2014年，蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、YOU+國際青年社區(qū)等長租公寓，相繼獲得資本注入。2014年11月，雷軍斥資1億元投資YOU+（優(yōu)家）國際青年公寓，把集中式服務公寓這個行業(yè)推到了風口浪尖。

呈現(xiàn)幾何式增長

進入2015年，借助政策的東風，長租公寓行業(yè)呈現(xiàn)幾何式增長。

去年1月，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，提出政府要建立好租賃信息服務平臺、培育住房租賃經(jīng)營機構、鼓勵開發(fā)商將其持有房源向社會出租、將存量房轉型做租賃型的養(yǎng)老或旅游地產(chǎn)。

2015年11月，國務院印發(fā)《國務院辦公廳關于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的指導意見》（簡稱85號文），首次強調“積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等細分業(yè)態(tài)”，并將公寓定性為生活性服務業(yè)，將多維度給予政策支持。

2015年僅3-6月，圍繞長租行業(yè)的公寓和平臺行業(yè)融資金額，就達到了29.99億元。2015年，僅深圳一市，僅公寓運營公司，資本市場上就有世聯(lián)行1500萬入股微家公寓，途家等500萬美元投資小螺趣租，Warm+公寓獲得千萬元的投資，Color公寓引來百萬元天使投資等。

政策給力，資本青睞，2015年新公寓公司雨后春筍般出現(xiàn)，有以水果命名，也有以動物命名，如蘋果公寓、檸檬公寓、草莓公寓、大貓公寓、小鳥公寓等等。

同時，有標準化服務運營管理經(jīng)驗的酒店集團也沒閑著，集體殺人公寓市場，漢庭、全季酒店的母公司華住集團和IDG、紅杉投入1億美元創(chuàng)立城家公寓，以“7天連鎖酒店”起家的鉑濤集團成立窩趣輕社區(qū)，如家酒店集團與紅衫資本、易居成立逗號公寓，布丁酒店母公司住友集團成立漫果公寓。

房產(chǎn)企業(yè)也盯上了這塊大市場。以萬科為首的地產(chǎn)商大舉進軍公寓市場。萬科在上海的首個萬科驛位于嘉定安亭，共293間。未來三年，萬科計劃推向市場20萬間可租賃房源。此外，還有招商地產(chǎn)自營公寓，陽光城與寓見公寓攜手……

“公寓+”模式成市場主打

那么，資本到底青睞什么樣的長租公寓？據(jù)悉，市場上的長租公寓主要分為集中式和分布式兩種形態(tài)。集中式公寓是資本方拿下一幢樓進行統(tǒng)一裝修、配備家具、統(tǒng)一服務，而分布式公寓則是分散拿下個人房東的房源，對房間進行裝修配備后，以公寓品牌對外進行出租。

從市場情況來看，集中式公寓似乎更討投資者歡心。

在劉嫣選擇入住的魔方公寓楊高北路店，這里設置了公共廚房，有公共空間可以互相交流。租客們都會被拉人一個社區(qū)微信群，在群里交流生活及工作體驗，并定期組織線下活動，聊天談心、頭腦風暴、開轟趴……

租客王先生從重慶來滬后，偶然發(fā)現(xiàn)魔方公寓并入住后，發(fā)現(xiàn)這里除了環(huán)境好、安全性好之外，還能享受到很多附加服務。比如代收快遞，下雨忘了關窗，只需發(fā)個消息給管家，管家就能幫助解決問題；而且住到這里后，可以很快交到很多同樣年輕的朋友。

按照柳佳的說法，魔方已經(jīng)從單一的公寓運營商，開始轉變成為綜合性的租住生活服務方案提供者。

“我們去年獲得華平的投資，意味著魔方的這套成熟商業(yè)模式在過去幾年驗證成功后，可以借助資本的支持，進入快速復制和擴張的階段?！绷驯硎?。

柳佳所說的模式，在很多方面引入了互聯(lián)網(wǎng)思維，具體表現(xiàn)為三點：去中介化、快速迭代和注重客戶體驗。

魔方公寓的地址選擇，一般在地鐵附近、CBD或大型園區(qū)周邊，定價每月3000至6000元，配備功能多樣的公共客廳和標準生活系統(tǒng)。

“我們建立了自己的平臺，如魔方公寓官網(wǎng)和魔方生活APP，通過與客戶建立直接的聯(lián)系，省去了諸多中間環(huán)節(jié)，更讓租房者避免遇到傳統(tǒng)租房模式下的種種困擾，如遭遇黑中介、押金被扣等等?！绷逊Q。

同時，魔方公寓也在不斷以互聯(lián)網(wǎng)思維去提升產(chǎn)品。據(jù)悉，魔方在南京江寧設有研發(fā)中心，每隔三四個月，在原有產(chǎn)品的基礎上進行升級?，F(xiàn)在，魔方的住宿產(chǎn)品已經(jīng)從滿足基本的居住、做飯功能的最初模板，升級到添加了閱讀、晾曬、會客區(qū)域的2.0和3.0版。

柳佳強調，魔方公寓最看重的是客戶體驗，在行業(yè)內首先推出了“公寓+”戰(zhàn)略。這種模式下，公寓的功能被定義為線下流量入口，以住宿產(chǎn)品為核心，充分運用互聯(lián)網(wǎng)技術，整合生活服務行業(yè)資源，構筑一個全新的生態(tài)圈，打造一站式長租領域生活服務平臺——

“公寓+工作”，會使年輕人有更好的創(chuàng)業(yè)空間，可以提供求職、職業(yè)培訓的配套服務。去年5月，魔方宣布和方糖小鎮(zhèn)建立首個“門到門”低碳生活辦公空間（D2D）——上海交大店，該店擁有6層可利用區(qū)域，其中1-2層為“Founder創(chuàng)業(yè)社區(qū)”，有近500個創(chuàng)業(yè)工位，3-5層為魔方公寓全新打造的公寓產(chǎn)品，整個公寓有近100間房間，均價在4500元左右。在B1層則引進租期靈活，具有完全獨立空間的迷你倉，向企業(yè)或個人提供自助式倉儲空間。

“公寓+金融”，使住客足不出戶就能進行消費貸和投資。住戶不但能分期付款，還能參與投資，魔方公寓推出了“魔力金”融資類產(chǎn)品，資金用于公寓新門店的裝修及運營。按照魔方公寓的說法，去年9月推出的一款100萬元理財產(chǎn)品，短短一周便被租戶搶購一空。

“公寓+生活服務”，可以衍生出各類上門O2O，也可以為住戶提供更多、更便利的服務?！皵?shù)據(jù)分析顯示，租客平均每天有12小時以上的時間在公寓，需要吃飯、喝水以及添置急用的生活用品，而公寓作為一個體驗式的消費場景，還會產(chǎn)生很多刺激住客消費的地方。正是因為有了這個入口，很多O2O，尤其是本地生活服務類項目已經(jīng)來找我們合作?！绷淹嘎?，作為對線上服務的補充，他們還引進了線下餐飲和零售。

事實上，這種“公寓+”的模式，正深受水滴、寓見、友社、貝客、青客、窩趣、YOU+等多家長租公寓追捧，把租住功能作為入口，為租客提供衣食住用行、金融、社交等在內的全面生活服務。例如“YOU+國際青年社區(qū)”，在創(chuàng)業(yè)公司集中的產(chǎn)業(yè)園或者交通便利的地方租用價格較低的整樓，然后對其進行改造出租，為年輕創(chuàng)業(yè)者打造一種純粹的創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈。

盈利模式

盡管諸如魔方公寓這樣的公司雄心勃勃，借力資本快速擴張，但整個行業(yè)依然面臨一系列的難題和挑戰(zhàn)，例如盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》稱，一般來說，長租公寓的回報周期短則1年，長則3-4年，雖然比酒店的回報周期稍短，但對投入企業(yè)而言仍然有不小的資金壓力。

嘉華中國市場銷售部總經(jīng)理楊景輝向媒體透露，為了平衡資金流，嘉華會嚴格按照比例，分配出售物業(yè)和持有型服務式公寓的數(shù)量：“一個項目要做公寓，一般不會少于100套，否則每套的平均成本就會很高?！?/p>

嘉華中國投資有限公司副董事李志賢則坦言服務式公寓和酒店差不多，打開門才能收第一塊錢，初期很難說業(yè)績，回報率肯定比不上賣房子。

“風口上的豬，風停了就要摔死”，資本的耐心是有限的，能否在預期時間內建立盈利模式，扭虧轉盈，或將成為長租公寓企業(yè)目前面臨的生死劫。

去年7月，魔方公寓在廣州發(fā)布公寓行業(yè)首套標準化模型，并宣布將眾籌加盟模式引入行業(yè)。魔方公寓給加盟商的介紹顯示，若按一個140間房、4500平方米的魔方公寓模型來看，其單房標準造價672萬元，月收入44.8萬元，需要將近4年回本。

“魔方的每個單店都是盈利的，成本控制和運營能力，在很大程度上決定了回收期。魔方的規(guī)模，使得我們在采購和施工上，都具備成本控制的優(yōu)勢；另外，IT系統(tǒng)的支持，大大節(jié)省了日常運營中的人力開支，諸如核算、收取水電費這類極其依賴人工的工作內容，都可以讓租客在客戶端（官網(wǎng)或APP）的賬號上輕松完成支付?！绷堰€表示，魔方官網(wǎng)的招租量高達50%，而且這個數(shù)字還在攀升，全年平均入住率有望超過95%。未來，魔方還會繼續(xù)加強自營平臺的運作，這意味著推廣成本會越來越低。

柳佳透露，目前魔方公寓眾籌加盟的情況運行良好，通過這種模式加入的門店已有十余家，“情況要比我們預想的好，我們通過和金融服務商的溝通與合作，降低了加盟商的投資門檻，并提升了加盟商投入回報率。”據(jù)悉，魔方向加盟者提供50%的前期投資貸款，也就是說，加盟者自己只需出資300萬到500萬元。

柳佳透露，賺取租入租出的剪刀差，是魔方取得利潤的模式；同時，魔方增設的覆蓋生活各個方面的增值業(yè)務，也是盈利模式中一個重要環(huán)節(jié)，并且會隨著各項服務的完善而增加占比。

談及不斷涌現(xiàn)的長租公寓公司是否對魔方公寓造成了市場競爭壓力，柳佳認為，長租公寓是一個剛需市場，所以它的發(fā)展會越來越好。但是對于整個租住市場而言，長租公寓的份額只占到1%，所以我們從來不把同行的品牌公寓視作競爭對手，相反，民宅市場才是我們真正的競爭對手。

柳佳坦言，公司在快速發(fā)展的過程中，遇到最大的困難就是人才緊缺。由于長租公寓是一個新興的行業(yè)，并沒有相應的人才儲備。為了解決這個問題，魔方采取的方法是從各個相近的行業(yè)去發(fā)掘人才j同時將已有的經(jīng)驗固化，并做成一個標準，讓新進的人才能通過培訓很快融入到魔方的體系中。

她表示，魔方公寓將在2016年內開設200家店面。雖然魔方公寓在體量上已經(jīng)處于行業(yè)首位，但考慮到品牌公寓在整個租住市場占有率還不足1%，魔方公寓未來的發(fā)展空間仍然不可估量。這，也許是諸多公司愛上長租公寓市場的原因吧。