李欣慈

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光谷聯(lián)合（00798.HK）為中國(guó)第二大市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)園全生命周期的專業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者，也是中國(guó)領(lǐng)先的DHC投資/營(yíng)運(yùn)商，正轉(zhuǎn)型成為輕資產(chǎn)型的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)。中國(guó)電子（00085.HK）成為最大股東持股31.9%，光谷將穩(wěn)居產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)龍頭。

2016年2月，中國(guó)電子和光谷聯(lián)合公告，前者將旗下中電科技100%股權(quán)作價(jià)8.46億港元出售予后者，同時(shí)參與光谷新股配售，若交易完成中國(guó)電子將成為光谷第一大股東并持股31.9%。具有央企背景的中國(guó)電子將給光谷聯(lián)合帶來(lái)核心地域資源及IT、信息等強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)資源。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，可增加區(qū)域上互補(bǔ)的?？?、北海、西安四個(gè)產(chǎn)業(yè)園至12個(gè)，已建物業(yè)面積將達(dá)487萬(wàn)平米。

首次覆蓋給予光谷聯(lián)合「買入」評(píng)級(jí)，未來(lái)12個(gè)月目標(biāo)價(jià)1.22 港元，我們采用DCF對(duì)公司估值，基于8.66%的WACC和2%的長(zhǎng)期增長(zhǎng)率，計(jì)算得到公司每股價(jià)值為1.22港元，較目前股價(jià)有49%上升空間，目標(biāo)價(jià)對(duì)應(yīng)2016年約15倍市盈率（P/E）。盡管這一水平高于港股純產(chǎn)業(yè)園物業(yè)開(kāi)發(fā)型企業(yè)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于彩生活（01778.HK）、中海物業(yè)（02669.HK）等物業(yè)管理公司行業(yè)平均約30倍P/E。

中國(guó)電子央企背景及光谷將全面轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)公司，給予的估值定價(jià)是相對(duì)合理的。