張佳竹

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍不乏越來越多的涌入者。2月2日，旭輝控股（集團）有限公司副總裁蔣達強在接受媒體采訪時透露，旭輝商業(yè)項目未來5年會增加到23-30個，屆時將會啟動商業(yè)板塊的獨立上市運作。

這家長期專注住宅開發(fā)的知名房企，能否在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ业竭m合自身發(fā)展的路徑？在地產(chǎn)商急著去庫存的時候，旭輝控股集團還力爭在規(guī)模上有所突破。這是逆周期戰(zhàn)略，還是為擴張而擴張？

“商”計劃

“旭輝做商業(yè)地產(chǎn)不是叫轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)我們的地產(chǎn)規(guī)模做到500億元然后下一步要走到1000億元的時候，商業(yè)地產(chǎn)自然而然地就成為旭輝的一個戰(zhàn)略業(yè)務(wù)板塊?！笔Y達強并不認(rèn)同媒體旭輝轉(zhuǎn)向的提法，在他看來旭輝商業(yè)正在成為旭輝集團千億目標(biāo)的一個重要戰(zhàn)略業(yè)務(wù)板塊。

“從對目前房地產(chǎn)千億企業(yè)的分析來看，商業(yè)不動產(chǎn)基本上占據(jù)各千億企業(yè)總資產(chǎn)的百分之十五到二十，所以旭輝要往大的戰(zhàn)略步驟發(fā)展，商業(yè)是必經(jīng)之途?！笔Y達強透露，2016年旭輝商業(yè)計劃徹底轉(zhuǎn)型成為創(chuàng)業(yè)型公司，打造“扁平、精簡、高效”的創(chuàng)業(yè)型組織，塑造“共創(chuàng)、共擔(dān)、共享”的創(chuàng)業(yè)型文化。

談及未來的具體發(fā)展計劃，蔣達強透露，旭輝商業(yè)未來都主打一二線城市發(fā)展?！?0萬平米以上的旭輝廣場項目的選址是可遇不可求的，因此后兩種中小型的旭輝MALL及旭輝U天地是我們發(fā)展的重點，這類項目非常適合進駐社區(qū)，我們會將這兩種商業(yè)業(yè)態(tài)瞄準(zhǔn)社區(qū)商業(yè)，應(yīng)該很有潛力”。

未來5年，旭輝的商業(yè)項目會增加到25-30個，基本上是每年新開3-5個，主要聚焦上海及北京兩個核心城市，通過兼并收購等市場化路徑形成規(guī)模，樹立品牌。5年后當(dāng)商業(yè)項目達到一定規(guī)模時，將進行旭輝商業(yè)板塊的獨立上市運作，但具體的細(xì)節(jié)和上市地點還未定。

據(jù)了解，2016年旭輝商業(yè)將有三個項目開業(yè)，分別是長沙旭輝Mall，上海控江旭輝Mall，上海松江九亭旭輝U天地。

從“商”經(jīng)歷

公開資料顯示，旭輝集團起家于上海，于2000年成立，長期以來以住宅開發(fā)為人熟知。

成立之初，它主要業(yè)務(wù)多集中于長三角區(qū)域。直到2012年年底在香港上市之后，才開始加快在全國的擴張步伐，觸角從長三角區(qū)域，延伸至環(huán)渤海區(qū)域和中西部區(qū)域。

與住宅領(lǐng)域的快速擴張相比，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)則顯得低調(diào)謹(jǐn)慎得多。除了在重慶項目中有較大比例商業(yè)體量外，主要集中在上海、長沙等地，并且多與住宅相結(jié)合，或做社區(qū)商業(yè)的配套，或者像住宅一樣選擇快速出售回籠資金，如旭輝在上海與綠地共同開發(fā)的綠地·旭輝E天地，所推出的商鋪以銷售為主，建筑面積只有3萬平米左右。

旭輝集團董事長林中曾在接受采訪時表示，因為公司提倡高周轉(zhuǎn)、高利潤、高品質(zhì)、低負(fù)債，相對而言，商業(yè)地產(chǎn)對于資金沉淀要求較高，旭輝更愿意主推的是社區(qū)商業(yè)，因為這是對公司住宅為主戰(zhàn)略下的有益補充。

旭輝曾宣稱，會將商業(yè)地產(chǎn)視為業(yè)務(wù)發(fā)展重點，不過在當(dāng)前業(yè)務(wù)布局中，住宅依然占據(jù)絕對主流。在公司內(nèi)部，對于產(chǎn)品業(yè)態(tài)布局有一個“721”的說法，即首次置業(yè)為主的剛需住宅占比達70%，銷售型商辦物業(yè)占20%，10%是其他創(chuàng)新類高端產(chǎn)品。

據(jù)記者了解，早在2010年，旭輝就成立了專門的商業(yè)公司——旭美商業(yè)，專門負(fù)責(zé)嘉興旭輝廣場的開發(fā)和運營，該項目2012年已經(jīng)開業(yè)。

有意思的是，它的商業(yè)項目有不少都是與其他房企聯(lián)合開發(fā)的。

比如其在上海的首個純商業(yè)項目便是和綠地一起合作。在上海大虹橋的商辦項目亦牽手恒基；上海陸家嘴項目也選擇與香港置地合作。

看得見的風(fēng)險

據(jù)盈石集團研究中心統(tǒng)計，截至2015年末，20大城市商業(yè)物業(yè)市場的總存量突破1億平米，較2010年初翻了1.6倍。未來三年，20大城市商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)將達到現(xiàn)有存量的56%，而在2016年將有超過2380萬平米的商業(yè)物業(yè)項目入市，其中購物中心占比接近82%，同質(zhì)化挑戰(zhàn)持續(xù)嚴(yán)峻。

商業(yè)地產(chǎn)過剩，已成為不爭的事實。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，“三四線城市消費水平和配套設(shè)施跟不上，商業(yè)項目招商困難，空置率高?！毙褫x也意識到了三四線城市存在的問題，蔣達強表示會集中在一二線城市發(fā)展。

不過，一二線城市也并非萬無一失。

“一線城市購物中心小型化、精細(xì)化的特征將越趨明顯，與二線城市以大型購物中心為主流截然相反。由于大型和小型購物中心在定位、策劃、招商和運營等方面都有著不同的需求，這對跨區(qū)域經(jīng)營的開發(fā)商來說，意味著在市場競爭、人才選用等方面需要謹(jǐn)慎選擇發(fā)展戰(zhàn)略。”盈石集團研究中心總經(jīng)理、皇家特許測量師學(xué)會（RICS）中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主席張平女士指出。

目前商業(yè)地產(chǎn)還面臨著電商的沖擊，在日趨激烈的競爭環(huán)境下，旭輝商業(yè)要沖出重圍也是擺在蔣達強團隊面前的難題。

“房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)做購物中心會出現(xiàn)問題的最大原因之一，在于開發(fā)商不懂商業(yè)運作，因此在投資最初只知道按照住宅的方式去建設(shè)商場，但卻存在硬件方面的問題，等到招商時候才發(fā)現(xiàn)很多業(yè)態(tài)因為硬件問題而難以入駐。”蔣達強表示，旭輝已經(jīng)注意到這個問題，為之成立了專門的商業(yè)設(shè)計團隊，從拿地到規(guī)劃到運營，旭輝商業(yè)強調(diào)“介入前端，從拿地開始設(shè)計”，而不是做住宅地產(chǎn)的“商業(yè)配合”。

在目前商業(yè)的三條產(chǎn)品線中，蔣達強看好社區(qū)型、街區(qū)型商業(yè)未來的發(fā)展前景：“從總體來看，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的確存在過剩的現(xiàn)狀，但是具體來看也存在著區(qū)域分布不均衡的特點，所以我覺得社區(qū)型、體驗式的消費中心未來會是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向之一。”

就該公司布局的重點城市上海而言，商業(yè)地產(chǎn)項目位置相對偏遠(yuǎn)且體量較小，其中上海九亭旭輝純真中心和上海嘉定旭輝U天地均位于上海外環(huán)，屬于社區(qū)型的商業(yè)項目，而體量較大位于浦東的上海置地旭輝廣場由旭輝和香港置地聯(lián)合開發(fā)，預(yù)計在2017年正式開業(yè)。

擴張帶來資金壓力

3月初，旭輝控股（集團）有限公司發(fā)布公告稱，2015年集團的合同銷售達人民幣302.1億元，同比增加42.5%，并超額20.8%完成年度制定250億元的全年合同銷售目標(biāo)。

雖然賬面看起來不錯，但急速擴張給它帶來的資本壓力并不小。

從2013年開始，旭輝便走上了快速擴張之路。當(dāng)年，該公司在全國豪擲107.7億元大舉拿地21幅，并首次進入杭州、武漢、沈陽三座城市，規(guī)劃面積及應(yīng)占建筑面積分別為380萬平米及270萬平米。

2014年6月至2015年6月間，該公司共新增24個土地項目。其中，去年上半年新增12個土地項目，分別位于北京、杭州等一二線城市。權(quán)益土地合同金額為63億元人民幣，總規(guī)劃建筑面積（不含停車位）約250萬平米，平均土地成本5620元/平米。

雖然旭輝一直對外宣傳合作拿地，亦避免拿地王，高地價風(fēng)險被減少。但因它占有項目的大部分股權(quán)，多為項目操盤者。合作方式能分擔(dān)出去的風(fēng)險似乎不多。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，合作項目中80%的是由其操盤。從土地并購看，該公司的合資項目平均起來的權(quán)益占到70%，合資方占30%。在2015年上半年拿下的12個項目中，僅2塊地是合作伙伴操盤，10塊地是由旭輝操盤，或前期聯(lián)合當(dāng)?shù)胤科竽玫兀蚝笃诖罨镄」刹俦P，再者就是直接與公司層面合作。在其2015年下半年推出的十余個項目中，權(quán)益比重約占在60%～70%。

握有項目大部分股權(quán)的旭輝作為項目的操盤手，依舊要考慮項目建筑、銷售以及利潤等問題。而另一名合作者僅作為財務(wù)投資者參與其中，能為其分擔(dān)的風(fēng)險也有限。倘若旭輝快速擴張途中遇到不好消化的項目時，財務(wù)壓力一點兒也不小。

正因如此，去年以來，它頻頻進行大手筆融資。

去年5月28日，與附屬公司擔(dān)保人發(fā)行于2020年到期的，4億美元的7.75%優(yōu)先票據(jù)，與渣打銀行、匯豐銀行、花旗、瑞士信貸、海通國際及瑞士銀行訂立購買協(xié)議。

9月23日，與中信銀行上海分行簽訂戰(zhàn)略性合作協(xié)議，并將獲得為期3年的70億元人民幣授信額度，授信品種包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款、并購貸款、內(nèi)保外貸等表內(nèi)外業(yè)務(wù)。同日，還獲中國證券監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)，將發(fā)行不超過40億元人民幣的境內(nèi)公司債券，擬于上海證券交易所上市。

“旭輝要大規(guī)模開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，對其資金要求不低。旭輝自身需要達到一定規(guī)模，持有足夠的自由現(xiàn)金，因為商業(yè)的投資性相對比較差?！蓖叻慨a(chǎn)咨詢公司研究總監(jiān)張宏偉表示，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，對資金而言是一大考驗。