徐諶輝

3月14日，中信集團(tuán)和中國海外同時發(fā)布公告，前者出售自己在內(nèi)地的住宅項目給后者，交易對價預(yù)計為310億元人民幣。

中國海外發(fā)展有限公司（下稱中國海外，00688.HK）是地產(chǎn)龍頭企業(yè)，控股股東為國資委直屬的中國建筑股份有限公司。

中國中信股份有限公司（下稱中信集團(tuán)，00267.HK）是隸屬財政部的中國最大央企之一，旗下地產(chǎn)公司在內(nèi)地?fù)碛?400萬平方米土地儲備。業(yè)界普遍認(rèn)為，這兩家央企之間的整合將影響到中國地產(chǎn)業(yè)格局。

本次交易的買賣雙方是中國海外和中信地產(chǎn)、中信泰富。

在這次收購中，中國海外將以兩種形式購買中信地產(chǎn)住宅地產(chǎn)項目資產(chǎn)包，分別是：

1.以每股27.13港元的價格新增發(fā)行1095620154股的股票，合計29724百萬港元。

2.轉(zhuǎn)讓價值7356百萬港元的商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)包。

也就是說，并購?fù)瓿珊?，中信集團(tuán)將持有10%左右的中國海外的股票，同時，還將獲得中國海外一部分商業(yè)物業(yè)，共得到中海集團(tuán)價值310億元人民幣的股票和資產(chǎn)。相比于賣給中國海外的價值200多億港元的住宅地產(chǎn)，中信集團(tuán)賬面凈收益為100億港元左右。

此次交易之后，中信集團(tuán)和中國海外的相關(guān)業(yè)務(wù)都會發(fā)生變動。

中信地產(chǎn)發(fā)展挑戰(zhàn)

1979年中信地產(chǎn)只是中信集團(tuán)下面的一個房地產(chǎn)部，在1986年9月25日獨立注冊成立以后成為中國首批具有一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司，2007年重組成立了中信房地產(chǎn)股份有限公司。公開資料顯示，中信地產(chǎn)在2013年末總資產(chǎn)超過1100億元，土地儲備達(dá)到2000萬平方米。

根據(jù)CRIC（中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)）數(shù)據(jù)，中信地產(chǎn)2011年、2012年、2013年、2014年的簽約銷售額分別為250.16億元、237.74億元、384.10億元、215.2億元。中信集團(tuán)2015年年報顯示，其房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)實現(xiàn)凈利潤為22.17億元港幣，下跌16.3%，僅占中信集團(tuán)凈利潤的5%左右。

在最新公布的中房指數(shù)2015地產(chǎn)公司百強(qiáng)名單中，中信地產(chǎn)失去了一席之地。

2010年，中信集團(tuán)為了解決集團(tuán)內(nèi)部同業(yè)競爭問題，曾試圖整合中信地產(chǎn)與中信泰富，但由于公司模式和會計制度的不同，進(jìn)展并不順利，但中信集團(tuán)沒有因此而放棄解決這個問題。

《財經(jīng)》記者通過企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫啟信寶查詢得知，早在2014年5月23日中信地產(chǎn)企業(yè)法人變更之后，就開始不斷出現(xiàn)解除抵押的股權(quán)出質(zhì)注銷備案，和減少董事人員的董事備案。直到2016年2月4日，公司將名稱改為中信房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，同時將企業(yè)變更為一人有限責(zé)任公司（法人獨資），中信集團(tuán)為唯一股東。

巧合的是，同樣是在2014年，中信集團(tuán)借殼中信泰富在香港聯(lián)交所實現(xiàn)整體上市。由此可見，以出售中信地產(chǎn)的方式解決集團(tuán)內(nèi)部的同業(yè)競爭問題，落子之前，中信集團(tuán)經(jīng)過了長考。

在2016年3月24日中信股份在香港召開的業(yè)績會上，中信集團(tuán)披露，收購之后，中信集團(tuán)將保留旗下商業(yè)地產(chǎn)項目，并成立中信城市投資發(fā)展有限公司，聚焦于做一級開發(fā)及綜合體開發(fā)。由中信股份的副董事長兼總經(jīng)理王炯親自掛帥，擔(dān)任中信城投的董事長，中信泰富地產(chǎn)總經(jīng)理劉勇將擔(dān)任總裁，負(fù)責(zé)日常管理。

中信股份董事長常振明表示，中信要在所涉足的行業(yè)中打造龍頭企業(yè)，如果憑自身實力打造不了，就會和行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者合作。

這句話正是本次交易的注腳。

中國海外順勢擴(kuò)張

中國海外在2015年中房指數(shù)地產(chǎn)公司百強(qiáng)名單中排名第四，在2016年3月18日剛剛結(jié)束的2015年業(yè)績簡報會上，中國海外公布了出色的成績單。

公司全年基本盈利增長20%，實現(xiàn)營業(yè)收入上升6.9%，實現(xiàn)股東分配凈利潤高達(dá)333億港元，上升22.5%，而2015年的11.6億港元的匯兌損失，也在分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)后獲得了25億元的收益而抵消了。

招銀國際研報顯示，2015年，中國海外總土地儲備已達(dá)到4140萬平方米。同時旗下商業(yè)品牌為：環(huán)宇城、中海廣場、中海大廈、中海國際中心，而最耀眼的是中國海外現(xiàn)金儲備已經(jīng)過千億港元。

在2016年3月18日的業(yè)績推介會上，執(zhí)行董事、主席兼行政總裁郝建民則表示，如此高的現(xiàn)金儲備他也想花出去，但是苦于沒有找到好的項目。

但是這次與中信集團(tuán)的交易，中國海外的現(xiàn)金仍然沒有花出去。

合乎邏輯的解釋是，在“與行業(yè)領(lǐng)軍者合作，成為間接領(lǐng)軍者”這一既定戰(zhàn)略下，中信集團(tuán)更愿意成為中國海外的第二大股東。而中國海外也看重中信集團(tuán)成為二股東后可能帶來的協(xié)同效應(yīng)。

2015年，中國海外已經(jīng)做了兩件大事。

第一，中國海外從物管公司中國海外宏洋（00081.HK）收購中海宏洋物業(yè)管理100%的股權(quán)，隨后，分拆中海物業(yè)（02669.HK）于2015年7月在香港聯(lián)交所上市。

第二，購入母公司中國建筑（601668.SH）所有直營地產(chǎn)業(yè)務(wù)，增加了1000萬平方米的物業(yè)資產(chǎn)。

可見，中國海外一直以收購資產(chǎn)包的方式擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)，尤其是本次收購的中信地產(chǎn)資產(chǎn)包，郝建民表示，這些資產(chǎn)包的毛利率雖然不能劇透出具體數(shù)字，但是對公司影響正面，預(yù)計未來銷售時毛利極高。

地產(chǎn)央企整合潮起

本次并購從一開始就被各方看好。對中信集團(tuán)而言，通過本次并購，不僅解決了旗下同業(yè)競爭以及地產(chǎn)業(yè)務(wù)弱勢的問題，還成了中國海外的第二大股東，奠定了未來成立的城投公司與中國海外的長期合作關(guān)系。對中國海外而言，此舉增強(qiáng)了自己的土地儲備，提高了行業(yè)競爭力。

根據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，在收購中信地產(chǎn)之后，中國海外的總土地儲備將再增加2400萬平方米。至此中國海外的土地儲備增速每年已達(dá)到20%，而這些并購而來的資產(chǎn)包更是物美價廉。平均土地購置成本約為每平方米3200元人民幣，低于2015年主要城市平均每平方米5800元人民幣的土地購置成本。

而對于中信集團(tuán)來說，雖然中國海外給出的具體是哪一處商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，至今并購雙方都沒有明確公布，但出于資產(chǎn)包整體價格的考量，以及中信集團(tuán)公布的發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)宇城將會是最優(yōu)的選擇。

交易完成之后，雙方都走入了業(yè)務(wù)分水嶺。

中國海外去年分拆了旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)，在兩次住宅類資產(chǎn)包注入并將商業(yè)資產(chǎn)包賣出之后，未來將會以住宅類房地產(chǎn)開發(fā)為主。

中信集團(tuán)將成立新的城投公司，并且旗下中信商業(yè)管理有限公司和萬達(dá)簽署了戰(zhàn)略協(xié)議，這一切表明中信集團(tuán)地產(chǎn)板塊未來將專注于做房地產(chǎn)金融服務(wù)平臺業(yè)務(wù)。

在本次收購之后，中國海外在資產(chǎn)規(guī)模上仍然低于龍頭萬科，但在第二大股東中信集團(tuán)的地產(chǎn)金融服務(wù)支持下，未來不可限量。

當(dāng)然，現(xiàn)實不會那么一帆風(fēng)順。

媒體報道顯示，中國海外開啟并購模式以后，頻頻出現(xiàn)高管離職的情況，比如，副總裁、營銷公司董事長曲永梅，中海宏洋助理總裁范逸汀，執(zhí)行董事郭勇等都已離開。

中信集團(tuán)和中國海外的整合，勢必對地產(chǎn)行業(yè)的格局產(chǎn)生影響。

從去年底開始，在房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫存”方針指導(dǎo)下，相關(guān)央企的整合正緊鑼密鼓地進(jìn)行。

2015年，招商局集團(tuán)整合旗下分散的地產(chǎn)資源，將招商地產(chǎn)和招商局蛇口地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合成為新的地產(chǎn)平臺招商蛇口。

傳聞，中交集團(tuán)也籌劃將旗下中房地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)（3900.HK）進(jìn)行整合。一旦整合成功，中交集團(tuán)房地產(chǎn)集團(tuán)將會成為中國最大的房地產(chǎn)公司之一。

雖然中交集團(tuán)方面對此事并無定論，但國資委主任肖亞慶在接受采訪時曾表示：“目前106家央企仍存在大量同質(zhì)化競爭、競爭力不強(qiáng)的問題，還需要進(jìn)一步重組整合?！边@意味著，房地產(chǎn)行業(yè)的格局將如何變化，有充足的想象空間。