文‖《上海國資》記者 孫一元

從快速周轉向自身持有改變——訪上海地產集團戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理 楊勇

文‖《上海國資》記者 孫一元

聚焦“四個能力”建設，動遷能力、綜合規(guī)劃能力、產業(yè)導入和營運能力、城市綜合配套能力

上海地產集團的目標是構筑生態(tài)、生產、生活高度融合的城市更新平臺?！拔磥淼纳虾３鞘懈潞诵膯栴}是要解決產城融合?！鄙虾５禺a集團戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理楊勇認為，理想的城市應該是在居住范圍中，步行15分鐘或者是騎15分鐘能到達的一個范圍，城市配套非常完整。

《上海國資》:上海地產集團如何發(fā)揮自己在城市更新中的作用？

楊勇:上海地產集團成立于2002年11月，注冊資金42億元。2013年下半年起，地產集團啟動頂層設計和戰(zhàn)略規(guī)劃，新的10年的戰(zhàn)略規(guī)劃啟動。明確了集團未來發(fā)展的總體思路和發(fā)展目標。地產集團的總體定位就是作為政府功能性平臺，所有的工作必須緊緊圍繞上海市委、上海市政府工作大局，“急政府之所急、想政府之所想、干政府之所干”，這是我們和其他企業(yè)不一樣的地方。

我們的發(fā)展目是構筑生態(tài)、生產、生活高度融合的城市更新平臺。

城市更新平臺主要是6個方面的內容，舊區(qū)和城中村的改造、黃浦江兩岸建設、工業(yè)園區(qū)的升級聯(lián)動、歷史風貌區(qū)保護、保障房建設、灘涂造地。

地產集團是上海市最主要的保障房建設的平臺，這是和舊區(qū)改造、城中村改造高度相關的，因為我們自己有大量的保障房的房源，能夠極大促進這一塊內容的推進。

《上海國資》:以整體開發(fā)為核心的發(fā)展模式，對地產集團城市更新有何助益？

楊勇:地產集團的發(fā)展模式，是以整體開發(fā)為核心。這是和其他的房地產企業(yè)不一樣的地方。不是以一個街坊，一棟樓為標的開發(fā)，而是以整片區(qū)域為標準。

這就要求我們要聚焦“四個能力”的建設，動遷能力、綜合規(guī)劃能力、產業(yè)導入和營運能力、城市綜合配套能力。

動遷能力是各級政府為主導、街道村鎮(zhèn)為主導的動遷，但地產集團在里面也可以起到很重要的作用，包括對政策的解讀、對動遷房源的鎖定等。

為什么要聚焦產業(yè)導入和盈利能力？我們認為未來的上海城市更新核心問題是要解決產城融合， 沒有產業(yè)和城市的融合，會形成比較大的問題。目前上海非常大的一個特點，就是軌道交通的潮汐反應。每天的早晚高峰，有大量的人從郊區(qū)進入到城市中心，然后晚上再回去。住所對他來說就是一張床的概念。我們希望理想的城市應該是在居住范圍中，步行15分鐘或者是騎15分鐘能到達的一個范圍，城市配套是非常完整的。

《上海國資》:未來，上海城市更新的機會在哪里？

楊勇:城市更新，要從不同的維度來解決。談到城市更新，大家容易忽略另外一個問題，就是上海的城市建設能級，還未達到所要對標的城市比如倫敦、紐約的水平，沒有達到國際一流水準。所以，研究城市更新其實有很多問題可以去解決。

很多國企集團的老廠房，都在市中心，都是很有價值的，按照現(xiàn)行土地政策受到的約束很大，但是轉型2.5是可以的，因為從規(guī)劃來說，已經(jīng)不是工業(yè)用地，如果不去銷售，就不存在產權的轉移。

那么可以去持有。持有什么？去建設雙創(chuàng)園區(qū)，打造人才公寓。尤其是人才公寓契合了現(xiàn)在政府部門遇到的焦點問題，即上海房價過高、地價過高。

我認為，解決問題的其中一個方法是，國企拿出土地，去建設人才公寓出租。上海城市中很多年輕人，他其實需要的是一張床，一個寫字桌，一個小小的自由空間。而對國有企業(yè)來說，國有土地的升值可以是企業(yè)的。在投資上，企業(yè)可以通過產品創(chuàng)新解決，這條路是完全可以走出來的。我們不要去碰產權更改的紅線，不去切割廠區(qū)。經(jīng)營模式現(xiàn)在很多企業(yè)都有，都在從目前快速周轉的經(jīng)營模式往持有方向轉變。