文‖《上海國資》記者 孫一元

城市更新需要有獨(dú)具眼光的投資者參與——訪世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理 李凌

文‖《上海國資》記者 孫一元

通過改變物業(yè)形態(tài)，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，獲得合理的地段收益

近年來，城市更新市場中出現(xiàn)一類重要參與者——機(jī)構(gòu)投資者。它們的出現(xiàn)，是經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)大后，社會(huì)資金增量快速上升后的結(jié)果。

機(jī)構(gòu)投資者如何看待城市更新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？他們看待城市更新偏重于房地產(chǎn)物業(yè)本身的更新，根據(jù)不同階段，可將其分為1.0、2.0及3.0版本?！俺鞘懈?.0版本是工業(yè)設(shè)施的城市更新；2.0版本是商業(yè)建筑的附加值提升；3.0版本是城市商業(yè)建筑用途的再探索?！笔腊钗豪硎舜笾腥A區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理李凌表示。

商業(yè)地產(chǎn)投資趨勢

《上海國資》:商業(yè)地產(chǎn)投資近年來趨勢如何？

李凌:一是上海持續(xù)吸引最多國內(nèi)投資趨勢未變。上海占全國房地產(chǎn)大宗交易投資總額的比例自2012年以來一直攀升，2015年達(dá)到了60%，雖然2016上半年回落至48%，仍占市場半壁江山。上海的地產(chǎn)大宗交易來源于其市場化程度，供需兩方面的成熟，包括可供交易標(biāo)的的豐富與租賃企業(yè)的活躍。所以，商業(yè)地產(chǎn)投資趨勢之一是上海市場持續(xù)活躍。

趨勢之二是，因?yàn)槌赏顿Y流向運(yùn)營難度較低的寫字樓板塊，于是，辦公樓作為交易標(biāo)的漸成主角。

從物業(yè)類型來看，由于受電商份額擠占，零售物業(yè)的前景充滿挑戰(zhàn)，且要求的經(jīng)營專業(yè)性較高；而工業(yè)物流設(shè)施雖為各方看好，但目前市場可供投資的標(biāo)的有限，競爭也愈趨激烈。加上經(jīng)濟(jì)預(yù)期不明朗，且相對二線城市未成熟區(qū)域供應(yīng)，投資者可能更趨于核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，尤其是辦公物業(yè)。

《上海國資》:機(jī)構(gòu)投資者如何看待城市更新的機(jī)遇？

李凌:城市進(jìn)入新常態(tài)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)換擋、土地資源緊缺與集約式發(fā)展要求城市發(fā)展更加著眼于城市更新。上海2040年更明確提到優(yōu)化存量土地規(guī)劃，加快存量辦公用房改造。

城市更新包括綜合整治、功能改變、拆除重建3種方式。

規(guī)劃意義上的城市更新分為：第一類是大規(guī)模舊改，大多不良居住區(qū)開始；第二類是工業(yè)化國家中的城市再生，大多牽涉土地轉(zhuǎn)性，如從工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)到商業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)化；第三類是重點(diǎn)需要提升功能的區(qū)域/樓宇，如中心區(qū)空心化、文化主導(dǎo)的復(fù)興、土地二次開發(fā)、用地性質(zhì)和功能的轉(zhuǎn)換。

成功的城市更新都需要有獨(dú)具眼光，實(shí)力雄厚并有長遠(yuǎn)愿景的投資方參與。作為熟悉機(jī)構(gòu)投資者的代表，我們看待城市更新偏重于房地產(chǎn)物業(yè)本身的更新，根據(jù)不同階段，可將其分為1.0、2.0及3.0三種情況。

城市更新1.0是工業(yè)設(shè)施的城市更新；城市更新2.0是商業(yè)建筑的附加值提升；城市更新3.0則是城市商業(yè)建筑用途的再探索。

改變形態(tài)順應(yīng)變化

《上海國資》:如何理解您所說的3個(gè)版本？作為城市更新1.0，工業(yè)設(shè)施的城市更新是否等同于“騰籠換鳥”？

李凌:城市更新1.0是工業(yè)設(shè)施的城市更新。經(jīng)濟(jì)發(fā)展催生工業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)型升級，盤活存量工業(yè)用地以支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級。

對于城市中普遍存在的原有工業(yè)園區(qū)、廠房“騰籠換鳥”的需求，大致會(huì)有幾個(gè)方向：

其一，將原有舊廠房進(jìn)行升級改造以適應(yīng)生產(chǎn)精密度更高的醫(yī)藥或是IT等高端制造產(chǎn)業(yè)。

比如深圳于2009年起推出城市更新辦法，推出以“工改工”為標(biāo)志的鼓勵(lì)升級改造原工業(yè)設(shè)施的辦法，通過重建允許增加面積甚至其他物業(yè)類型的配套，以解決土地供應(yīng)瓶頸。這可以說是一種工業(yè)升級，同時(shí)拓展第三產(chǎn)業(yè)的復(fù)合型更新辦法。

其二，改變功能用途，變工業(yè)園區(qū)為商務(wù)園區(qū)。

2006年，上海出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約利用工業(yè)用地、加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出要積極利用老廠房促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。商務(wù)園區(qū)因?yàn)橛玫匦再|(zhì)的為工業(yè)用地，在建筑的設(shè)計(jì)上有更多地靈活性，可以適應(yīng)不同類型的建筑需求。相比普通辦公建筑，商務(wù)園區(qū)在層高，承重，電力等方面都能達(dá)到更高的要求，一些無法在普通辦公樓內(nèi)完成的設(shè)施，如數(shù)據(jù)中心，研發(fā)中心等，可以在商務(wù)園區(qū)內(nèi)找到合適的建筑載體。

其三，是迎合消費(fèi)升級，引入體驗(yàn)業(yè)態(tài)等多種商業(yè)零售形式。

《上海國資》:上海的政策是否催生了大量商務(wù)園區(qū)？

李凌:上海的辦公廠房改為辦公設(shè)施的需求源于： 研發(fā)中心快速增加和中外企業(yè)搬遷整合推動(dòng)。上海市對創(chuàng)新與研發(fā)相當(dāng)重視，截止2015年三季度，共有391家跨國公司在上海設(shè)立了研發(fā)中心，比2005年翻番。

另外，近年來，制造業(yè)、高科技企業(yè)、電子信息等產(chǎn)業(yè)的搬遷和整合需求催生其在商務(wù)園區(qū)新設(shè)立辦公室。上海舊廠房改建為商務(wù)園區(qū)成功案例有尚街Loft、M50、紅坊、8號橋等。

《上海國資》:目前，商務(wù)園區(qū)的效益如何？

李凌:隨著上海研發(fā)中心數(shù)量增長，過去10年商務(wù)園區(qū)的租金漲幅近50%，高于同時(shí)期的寫字樓租金增速。細(xì)分市場中，商務(wù)園區(qū)的租金也保持穩(wěn)定的增長，且全面超越同期甲、乙級寫字樓漲幅。過去10年，上海商務(wù)園區(qū)的平均租金增長超過40% 。即使在2008年和2009年全球金融危機(jī)期間，商務(wù)園區(qū)的平均租金跌幅緩慢。

所以，通過改變物業(yè)形態(tài)，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，獲得合理的地段收益當(dāng)是各方共同認(rèn)可的。

《上海國資》:對于2.0版本來說，選擇改造而不是重建，這種增值投資策略為何符合城市更新方向？

李凌:選擇改造而不是重建，除了改造成本優(yōu)勢遠(yuǎn)超過重建，對其重新定位、投入改造成本并使之重新煥發(fā)青春，可為區(qū)域和城市帶來雙贏的局面。

我們看到在成熟商業(yè)市場如紐約，各類商業(yè)建筑改建型項(xiàng)目層出不窮，除寫字樓改建翻新外，工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)設(shè)施甚至是音樂廳等公建改建寫字樓案例都有，位于改建面積前10位。目前城市更新改建仍面臨一些政策管理上的不確定性，以及待研究拓展的領(lǐng)域，期待相關(guān)政策更好引導(dǎo)市場的需求，以利于城市商業(yè)設(shè)施發(fā)揮更大的經(jīng)濟(jì)效益。

《上海國資》:從投資者角度看，商業(yè)零售業(yè)建筑功能的轉(zhuǎn)換為何是城市更新3.0？

李凌:北京市場近年來有大量的零售商場改建為寫字樓案例出現(xiàn)，其背景是：北京寫字樓市場歷經(jīng)2010-2012年的高速增長，租金達(dá)到高位，而同期由于開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)缺乏等因素，購物中心等零售業(yè)多有經(jīng)營不佳，且在電商沖擊背景下，運(yùn)營者不得不接納承租能力僅有前者1/3的大量體驗(yàn)業(yè)態(tài)。商鋪與寫字樓租金倒掛導(dǎo)致上述情況十分普遍?！吧谈膶憽背蔀橐环N市場推動(dòng)的自然選擇。

“營改增”的新政對“商改寫”亦有利好。開發(fā)商可以通過裝修或者“商改寫”裝修進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，開發(fā)商不僅改變或提升了自身資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)避免了因重復(fù)納稅帶來的多余支出。直觀來看，在租金收益及資產(chǎn)溢價(jià)方面，開發(fā)商也獲得明顯收益增長。

在北京房地產(chǎn)市場，商業(yè)零售業(yè)改變成寫字樓這一模式已被人接受，比如大鐘寺中坤廣場案例。地處西直門黃金商圈的大鐘寺中坤廣場將主要業(yè)態(tài)由商業(yè)調(diào)整為寫字樓。項(xiàng)目所處的西直門交通樞紐，大量金融、科技行業(yè)有寫字樓的需求，但周邊供應(yīng)卻很少，業(yè)主方將現(xiàn)有自持的4棟樓，近40萬平方米的物業(yè)，從零售業(yè)態(tài)為主調(diào)整為以辦公樓業(yè)態(tài)為主。在中坤傳達(dá)出向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)型的信號后，多家金融機(jī)構(gòu)已積極接觸，預(yù)計(jì)將來租金將上升，而管理成本也隨之降低，項(xiàng)目調(diào)整后又可租可售。

另外，商業(yè)改居住，這在國內(nèi)并不普遍——牽涉到用地屬性及市場接受度等問題，但亦有業(yè)主開始給予考慮。在市場歷經(jīng)一定發(fā)展階段后，也不失為一種城市更新選項(xiàng)。

（本系列文章均根據(jù)2016年9月28日“第二屆城市更新沙龍”演講整理，未經(jīng)本人審閱）