文/鄭曉俐

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淺析大數據對房地產估價行業(yè)的影響

文/鄭曉俐

一、大數據對房地產估價行業(yè)的要求

大數據的價值在于通過數據共享、交叉復用后可獲取最大的經濟收益，房地產估價行業(yè)是依靠數據進行價格趨勢的判斷和房地產價值的測算的，擁有數據積累和分析能力的估價公司將會以完善的數據庫進一步加強和銀行、法院、征收部門的合作，同時可以逐步開展咨詢類評估服務。

（一）委托方對估價機構的要求

1.金融機構。金融機構業(yè)務占了房地產估價機構業(yè)務的很大部分，規(guī)模越小的估價機構對金融機構業(yè)務的依賴性越強。每家銀行都有大量的數據，例如：通過押品數據分析，篩選并定位優(yōu)質客戶，提前規(guī)避押品風險；細化押品數據可以看出不同區(qū)域、價格范圍的物業(yè)貸款審批松緊不同，從而提高審批效率。大數據時代，消費者觀念在變、銀行等金融機構在變，估價機構也必須做出相應的改變。

2.司法機關。司法機關對房地產評估行業(yè)提出要求：同一城市類似評估對象在同一價值日期、相同評估目的的條件下，評估參數相同；評估機構要具備基本的信息平臺，能夠保證和司法機關進行數據交換和數據對接，避免他們在接受評估報告之后還需要花大量人力物力進行掃描和評估數據處理。

（二）行業(yè)自身對估價機構的要求

我國房地產評估機構，信息化平臺使用率較低，房地產價格影響因素的權重設置、報酬率、成新率的測算等主要依賴估價師經驗，缺乏合理的數據支持。評估機構的作業(yè)方式和管理水平，嚴重滯后于互聯網時代信息技術的發(fā)展，缺乏房地產評估數據標準，評估行業(yè)無法和外部進行數據交換，評估行業(yè)的信譽面臨著嚴重質疑，評估機構的公信力也大大降低。估價機構，特別是中小型估價機構，必須樹立“大數據”的理念，拓展公司業(yè)務空間，為科學運用房地產估價理論和方法提供數據技術支持。

二、國內房地產估價數據平臺建立及應用情況

（一）云估價（2010年建成并投入使用）

云估價作為目前包含國內最大最細的存量房物業(yè)數據庫的綜合性房地產信息數據服務平臺，主要產品有云查勘數據采集系統軟件、估價寶軟件和云估價數據查詢軟件。銀行、房地產企業(yè)以及其他相關單位可通過云估價獲取覆蓋全國的房地產行業(yè)、市場、項目、價格等數據信息，目前已有32個城市的評估機構加入云估價服務體系。

（二）中房評（2011年建成并投入使用）

中房評數據技術有限公司2011年開始搜集房地產數據信息，并進行處理和挖掘，建立了中房評房地產估價數據平臺。平臺目前有E采寶（房地產數據采集系統）、E勘寶（房地產移動查勘軟件）、行政管理專業(yè)咨詢系統、自動估價系統和批量估價系統等產品，通過搜集各大城市住宅、商業(yè)及工業(yè)房地產信息，結合最新的樓盤房價和市場租金進行數據整合，為政府機構、金融機構和估價公司提供各類房地產數據服務。

（三）中估聯行（2011年建成并投入使用）

“中估聯行”在聯盟成員機構之間資源共享、優(yōu)勢互補、聯動協作、集約發(fā)展等合作基礎上，通過智能評估支持系統（VISS）和估價作業(yè)支持系統（VOSS），實現聯盟內部在房地產數據庫、信息化系統建設、作業(yè)流程、技術標準和服務規(guī)范等方面的優(yōu)化和統一。平臺服務主要有金融評估及顧問服務、土地規(guī)劃與評價服務、土地開發(fā)顧問服務、拆遷評估及顧問服務、房地產開發(fā)顧問服務、存量資產評估及顧問服務。

（四）云房數據（2013年建成并投入使用）

云房數據業(yè)務主要集中于房地產數據服務與房地產估值服務，主打產品為房估估，即實時在線估值服務，將房產估值互聯網化，為估價行業(yè)提供房地產數據庫、業(yè)務操作系統等估價全流程服務。云房數據在線估值服務主要范圍是稅務征管在線估值、銀行押品價值監(jiān)測和評估機構在線詢價。它以數據庫為支撐，還開拓了房地產投資回報率、城市住宅景氣指數、房地產價格指數、市場分析和專題報告等數據挖掘產品。平臺系統產品主要是房估估和評E評。房估估主要為房產買賣投資及貸款人員提供在線估值、委托評估等服務，提供案例展示、價格走勢、市場解讀等數據信息。評E評是估價機構的估價作業(yè)平臺，使用該平臺可以實現勘查作業(yè)電子化、報告撰寫軟件化。

（五）智地數據（2014年建成并投入使用）

智地數據是一款房地產信息及價格查詢工具軟件，具備住宅、商業(yè)及辦公用途的房地產基礎信息及價格查詢，圖片信息展示，住宅價格預評，房地產資訊查閱等功能。其特色主要是提供普通住宅（不含別墅）的價格預評、工業(yè)廠房的價格預評、房地產專業(yè)咨詢周刊閱讀、政府土地出讓的信息公告。智地平臺主要有智地數據庫、外業(yè)勘查系統、自動生成報告系統、OA管理系統、價格模型測算系統和押品貸后復評及開發(fā)風險管理系統。

三、數據平臺應用對房地產估價行業(yè)的影響

估價行業(yè)信息化具體而言就是通過各類型數據平臺的應用，實現數據采集系統化、查勘工作信息化、估價工作自動化和估價業(yè)務互聯網化，整個工作以數據采集和數據分析為關鍵，以往估價工作中的實地查勘、資料搜集、價格測算和報告撰寫工作都將由系統和軟件替代，這一根本內涵的改變使得估價機構和估價師需要作出巨大的調整。

（一）工作流程變更

1.傳統業(yè)務流程可以分解成10個工作步驟：受托估價業(yè)務、確定估價基本事項、簽訂估價合同、制定估價作業(yè)方案、搜集整理估價資料、實地查勘估價對象、選取估價方法、確定估價結果、撰寫估價報告和估價資料存檔。例如抵押估價等普通估價業(yè)務實際操作中一般需要一周左右時間。

2.平臺應用后業(yè)務流程可以分解成9個工作步驟：詢價、發(fā)起項目、手機查勘、測算、報告輸出、審批、財務、歸檔和管理。例如抵押估價等普通估價業(yè)務實際操作一般需要一天時間。每個估價平臺基本都具備數據采集、管理和處理系統，應用估價平臺可以實現線上自動估價。從平臺使用前后對比可以看出，傳統估價工作中的確定估價基本事項、制定估價作業(yè)方案、搜集整理估價資料、選取估價方法、確定估價結果、撰寫估價報告等工作均可由估價系統替代，委托方與估價機構的交流也從面對面變成線上完成，流程內容改變，工作效率提高。

（二）工作重點變化

自動估價平臺簡化了估價流程，也替代了很多人工估價內容，估價師工作重心因此發(fā)生改變。

1.傳統業(yè)務內容。以用市場比較法抵押估價為例：傳統估價模式中，估價師的重點工作是實地查勘估價對象、搜集可比實例信息、比較因素選取與修正、價格測算和報告撰寫。

2.平臺應用后業(yè)務內容。自動估價平臺應用后同樣是運用市場比較法進行抵押估價，委托人可自行在平臺上輸入估價對象信息，估價師將現場勘查的信息輸入手機APP中，聯網平臺，平臺即可測算出價格并生成報告。

對比可知，傳統估價模式中估價師的工作已經被平臺所替代，影響估價結果質量的可比實例信息在獲取委托業(yè)務之前就已經存在于數據管理系統當中，所以估價師的工作重心不再是選取方法、搜集資料、價格測算和撰寫報告，而是數據采集、數據分析和數據管理。

（三）新型業(yè)務產生

實時更新的數據庫建立后，數據挖掘和規(guī)律分析將帶來一系列的新型業(yè)務，估價機構不再單純進行房產估值，而是真正向評估咨詢類的綜合性服務機構轉變。

1.政府業(yè)務。海量存量房價數據的存儲和更新可以進行房地產價格水平監(jiān)測，通過與歷年同期價格對比建立房地產價格指數體系，對房地產市場管理提供數據支持。另外，數據庫的建立將簡化涉稅房產評估流程，例如房產稅、增值稅等稅種涉及的應稅房產量大范圍廣，平臺自動估價在批量評估業(yè)務上有著絕對的優(yōu)勢。

2.金融機構業(yè)務。押品價值監(jiān)測和貸后批量復評是金融機構對估價機構最大的兩個需求，在進行押品數據標準化處理后，通過系統存儲和管理，可以實現押品價值動態(tài)監(jiān)測，并按要求進行統計分析，提供建議。貸后復評是估價機構批量評估的最主要業(yè)務，在應用了平臺中動態(tài)價格信息后，該業(yè)務工作量將得到極大的降低。

3.咨詢類業(yè)務。當平臺應用數據替代人工估價后，估價機構在強大數據背景下，將迎來一系列的咨詢類業(yè)務，例如為政府提供土地規(guī)劃和評價服務，為政府及開發(fā)企業(yè)提供土地開發(fā)顧問服務，為房地產開發(fā)企業(yè)提供開發(fā)前期可行性研究，為企業(yè)和個人投資者提供房地產投資價值咨詢，為擁有較多物業(yè)的大業(yè)主進行房地產經營管理咨詢。

作者單位：（ 杭州萬向職業(yè)技術學院）