王保慶

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要領(lǐng)域，不斷上漲的房?jī)r(jià)已成為影響人們生活水平的一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題。本文以山西省運(yùn)城市為例，針對(duì)影響運(yùn)城市房?jī)r(jià)的因素，展開實(shí)證分析，然后得出各影響因素對(duì)房?jī)r(jià)影響力的大小，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提出：加快保障性住房體系建設(shè)；實(shí)施房產(chǎn)稅政策；完善土地政策；制定及時(shí)有效的金融政策的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；住房?jī)r(jià)格；影響因素

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2016）01-0042-03

房地產(chǎn)話題討論了很多年，無(wú)論是政府官方報(bào)告還是理論界個(gè)人觀點(diǎn)都沒(méi)有從本質(zhì)上回答十年來(lái)房市畸形發(fā)展的原因。當(dāng)然，房地產(chǎn)的價(jià)格直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；鸨姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸覆蓋全國(guó)大中小城市，隨之而來(lái)的也是房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，過(guò)高的房?jī)r(jià)嚴(yán)重超出了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，已經(jīng)成為一個(gè)引起廣泛關(guān)注重要的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題

一、定性分析

（一）需求因素

1.人均GDP

假設(shè)居民人均GDP高的時(shí)候，人們便會(huì)有更多的錢去消費(fèi)，也就有能力去考慮購(gòu)房，然后房?jī)r(jià)也會(huì)隨之而上漲。運(yùn)城市居民的人均GDP逐年增加，從2005年的9 473元增加到2014年的22 941元，但運(yùn)城市居民的人均GDP仍然低于全國(guó)平均水平，甚至低于山西省的平均水平。

2.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）是反映居民家庭一般所購(gòu)買的消費(fèi)商品和服務(wù)價(jià)格水平變動(dòng)情況的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。同時(shí)也是度量通貨膨脹的一個(gè)重要指標(biāo)。運(yùn)城市居民的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)較高且不夠穩(wěn)定，由于大眾買漲不買跌的心理，這直接影響到了運(yùn)城市住房的銷售量，進(jìn)而影響到運(yùn)城市的房?jī)r(jià)。

3.人口數(shù)量

一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)受到人口數(shù)量方面的重要影響，其中主要包括人口密度、人口的增長(zhǎng)率甚至家庭結(jié)構(gòu)等多方面的因素。通常來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)大幅度攀升的地區(qū)，一般人口基數(shù)都比較大，人口增長(zhǎng)率也較快，多種因素推升需求增長(zhǎng)，結(jié)果對(duì)房?jī)r(jià)起到非常強(qiáng)的需求端推動(dòng)。

4.收入

關(guān)于收入方面的因素，最經(jīng)常被采用的指標(biāo)是人均可支配收入。很多種因素都會(huì)刺激人們購(gòu)房的欲望，但人均可支配收入的變化表現(xiàn)的最直接，顯著提高居民的人均可支配收入，可以有效提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍度，對(duì)于首套房購(gòu)房者，影響最為強(qiáng)烈。

（二）供給因素

1.金融機(jī)構(gòu)貸款余額

金融機(jī)構(gòu)貸款余額也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)貸款余額多的時(shí)候，說(shuō)明提供給居民的住房貸款額就較多，然后就會(huì)增加居民對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而房?jī)r(jià)也會(huì)因?yàn)樾枨蟮脑黾佣蠞q；反之，金融機(jī)構(gòu)貸款余額的減少則會(huì)出現(xiàn)相反的結(jié)果。運(yùn)城市金融機(jī)構(gòu)貸款余額逐年增加，且增加不少，說(shuō)明提供給居民購(gòu)房的貸款額就會(huì)多，然后就會(huì)加劇人們購(gòu)房的心理，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

2.房地產(chǎn)竣工面積

房地產(chǎn)竣工面積也會(huì)比較直接的影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的中短期供求平衡。如果當(dāng)年的房地產(chǎn)竣工面積大幅增加，這勢(shì)必會(huì)顯著沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給端，在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方面沒(méi)有顯著變化的基礎(chǔ)上，增加了房?jī)r(jià)下行的壓力。運(yùn)城市近幾年住房竣工面積呈現(xiàn)一個(gè)開口向下的拋物線狀，在2012年達(dá)到最高值，說(shuō)明運(yùn)城市居民目前對(duì)房子的需求是相對(duì)較小的，然后增加住房的竣工面積，只會(huì)導(dǎo)致供大于求，然后出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資總額

這一指標(biāo)是從貨幣的角度來(lái)反映某地區(qū)的房地產(chǎn)繁榮與景氣程度的又一個(gè)重要指標(biāo)。但不是投資越多越好，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)需求量，這是一個(gè)很難控制的指標(biāo)，應(yīng)該提前去進(jìn)行調(diào)研，運(yùn)城市在住宅方面的投資額逐年增加，然后供應(yīng)大量的房地產(chǎn)，但是需求較少，房?jī)r(jià)自然也會(huì)降低。

4.建筑安裝成本

建筑安裝成本的高低直接決定了房?jī)r(jià)的高低，當(dāng)建筑安裝成本低的時(shí)候，房?jī)r(jià)自然也低，當(dāng)建筑安裝成本高的話，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上升。建筑安裝成本和一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度有很大的關(guān)系。

二、運(yùn)城市住房?jī)r(jià)格影響因素的定量分析

（一）模型的選擇

采用多元線性回歸分析方法，可以在眾多可能影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，得出影響效果最為顯著的那些因素。

（二）數(shù)據(jù)的選取

有很多種類的因素都或多或少的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的走向施加影響，本文構(gòu)建實(shí)證分析模型，為了對(duì)這些影響定量化研究，研究中適當(dāng)進(jìn)行一定的簡(jiǎn)化。對(duì)于那些不太容易量化的因素，本文基本不予納入模型進(jìn)行實(shí)證分析，因?yàn)?，這些因素一方面不容易量化，另一方面相關(guān)的數(shù)據(jù)也非常難以獲取，所以，將它們進(jìn)行剔除是可行的。本文提取一些可以量化的具體因素，得到影響運(yùn)城市住宅價(jià)格的七個(gè)變量。（注：建安成本一定會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，且影響應(yīng)該還不小，但由于數(shù)據(jù)缺乏，本文不分析建安成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響。）

一般而言，經(jīng)濟(jì)研究過(guò)程中由于研究對(duì)象經(jīng)歷的時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致研究對(duì)象通常所處的環(huán)境變化較大，本文選取運(yùn)城市近10年（2004-2013）的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行實(shí)證研究，這樣保證了研究環(huán)境的基本穩(wěn)定，另一方面，數(shù)據(jù)也具有一定的代表性。

本文因變量的選擇，選取運(yùn)城市的平均住宅價(jià)格（計(jì)算公式為：住宅均價(jià)=住宅銷售金額/住宅銷售面積），用 Y表示，自變量的指標(biāo)分別選取人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（X1）、城市人口（X2）、人均可支配收入（X3）、CPI（X4）、住宅開發(fā)投資額（X5），住宅竣工面積（X6）、金融機(jī)構(gòu)貸款余額（X7），所有的數(shù)據(jù)均來(lái)自于相應(yīng)年份的《運(yùn)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。

（三）模型構(gòu)建

依照以上的準(zhǔn)備工作，建立關(guān)于運(yùn)城市住房?jī)r(jià)格影響因素分析模型如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6

+β7X7+C

該模型包含了七個(gè)自變量，分別是 X1：人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）， X2：城市人口（萬(wàn)人），X3：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）， X4：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（指數(shù)） ， X5：住宅開發(fā)投資額（億元），X6：住宅竣工面積（萬(wàn)平方米） ，X7：金融機(jī)構(gòu)貸款余額（億元）；因變量 Y 代表運(yùn)城市住房均價(jià)，模型中的C 代表隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

利用Eviews6.0軟件，做Y與X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7的回歸，回歸結(jié)果如下表：

對(duì)單個(gè)因素的p值來(lái)看，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（p=0.6963）與金融機(jī)構(gòu)貸款余額（p=0.2319）與房?jī)r(jià)有著弱的正相關(guān)性，而住宅開發(fā)投資額（p=0.5456）與房?jī)r(jià)有著不明顯的負(fù)相關(guān)性。由于這三個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的價(jià)格影響不顯著，所以把這三個(gè)因素剔除，再做一次回歸分析。得到以下回歸結(jié)果：

由上表可以得出，回歸方程為：Y=2.149012X1+0.129707X2

+0.421134X3-0.083083X6+481.8749

R2=0.991148 F=136.9628

（四）實(shí)證結(jié)果分析

對(duì)表2.3中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以得出以下結(jié)論：

擬合優(yōu)度檢驗(yàn)：R2=0.984067，說(shuō)明回歸方程即上述樣本函數(shù)的解釋能力為98.4067%，即運(yùn)城市人均GDP因素、住宅竣工面積因素、收入因素、人口因素以及金融機(jī)構(gòu)貸款余額因素對(duì)運(yùn)城市商品住宅房房?jī)r(jià)的變動(dòng)的98.4067%作出解釋，擬合程度很好。從全部因素的總體影響上來(lái)看，P值為0.000026，回歸模型相當(dāng)顯著的。

從單個(gè)因素的影響來(lái)看：

1.人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與房?jī)r(jià)之間的回歸系數(shù)是2.149012，Prob值為0.0122。由此得出結(jié)論：人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與房?jī)r(jià)之間具有顯著的正相關(guān)性。人均GDP每增加一個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)平均增加0.699499%。

2.城市常住人口與房?jī)r(jià)之間的回歸系數(shù)為0.129707，Prob值為0.0137。說(shuō)明城市常住人口對(duì)房?jī)r(jià)具有正向的影響，并且相關(guān)性顯著。城鎮(zhèn)化的加快，城鎮(zhèn)人口越來(lái)越多，導(dǎo)致對(duì)房子的需求也越來(lái)越大，也會(huì)出現(xiàn)“購(gòu)房熱”現(xiàn)象，在其他因素不變的情況下，人口的增加必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。

3.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房?jī)r(jià)之間的回歸系數(shù)為0.421134，Prob值為0.0217。由此說(shuō)明在房?jī)r(jià)的影響因素中，居民的可支配收入對(duì)其呈現(xiàn)正相關(guān)性，且影響顯著。根據(jù)經(jīng)濟(jì)理論，居民可支配收入的增加，意味著居民有更多的資金用于消費(fèi)，房子作為高檔消費(fèi)品也是居民消費(fèi)的選擇之一。

4.住宅竣工面積與房?jī)r(jià)之間的回歸系數(shù)為 -0.083083，Prob值為0.0456。表明在房地產(chǎn)領(lǐng)域，竣工面積對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)向的影響，且影響較顯著。居民在一定的時(shí)期內(nèi)，對(duì)房子的需求是穩(wěn)定的。竣工面積的增加，會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者有更多的選擇，且房子消費(fèi)成為主導(dǎo)，繼而好多房子都賣不出去，房產(chǎn)商不得不降價(jià)銷售，最終導(dǎo)致房子均價(jià)下降。

根據(jù)實(shí)證分析結(jié)果，運(yùn)城市商品住宅價(jià)格主要影響因素為人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值>人口>居民人均可支配收入>住宅竣工面積>金融機(jī)構(gòu)貸款余額>住宅開發(fā)投資額>居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。

三、政策建議

根據(jù)本文以上內(nèi)容的分析與探討，本文對(duì)運(yùn)城市房地產(chǎn)的健康發(fā)展提出以下政策建議。

（一）加快保障性住房體系建設(shè)

目前我國(guó)建設(shè)的保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房等，經(jīng)濟(jì)適用房雖然能夠滿足部分低收入家庭住房需求，但通過(guò)較低價(jià)格得到產(chǎn)權(quán)違背了市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展，也會(huì)助長(zhǎng)尋租、造假行為。由于運(yùn)城市有較多的商品房賣不出去，所以政府應(yīng)該對(duì)多余的商品房進(jìn)行回收改造成經(jīng)濟(jì)適用房，一方面滿足了低收入人群的住房需求，另一方面，等這些人群財(cái)富積累到可以夠買房屋標(biāo)準(zhǔn)后，將住宅重新進(jìn)行租賃。既保障了低收入居民，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

（二）實(shí)施房產(chǎn)稅政策

房產(chǎn)稅是向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收，從而使得住房持有成本的增加，這樣就有利于引導(dǎo)購(gòu)房者理性地購(gòu)房，并且土地得到集約利用，能夠縮小社會(huì)貧富差距。此外，房產(chǎn)稅征收可以使地方政府的財(cái)政收入增加和稅收結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)行為抑制、房?jī)r(jià)的調(diào)控也有一定作用。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅的征收會(huì)逐步影響人們購(gòu)房的沖動(dòng)。

（三）完善土地政策

地價(jià)是房?jī)r(jià)重要的一部分，因此應(yīng)把重點(diǎn)放在對(duì)土地的宏觀調(diào)控上。主要從以下幾方面進(jìn)行調(diào)控：“控制增量，盤活存量”；對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；土地管理監(jiān)督體制的完善；做好舊城改造和土地整理工作；加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)。政府的宏觀調(diào)控對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范以及房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展有著重要的作用。通過(guò)以上這些措施可以節(jié)省國(guó)土資源，合理有效的對(duì)土地資源進(jìn)行配置，從而達(dá)到影響房地產(chǎn)價(jià)格的目的。

（四）制定及時(shí)有效的金融政策

從國(guó)內(nèi)外的許多經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，金融政策確實(shí)可以有效地控制房?jī)r(jià)的上升。因此對(duì)政府來(lái)說(shuō)，在不同的時(shí)期，適時(shí)制定相應(yīng)完善合理的金融政策尤為重要。在供給方面，房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的信貸資金給予支持來(lái)保證房地產(chǎn)的供應(yīng)量，所以應(yīng)適時(shí)、適當(dāng)?shù)脑黾有刨J資金。在需求方面，在保障首套房貸款需求的前提下，應(yīng)提高已有多套住房者的貸款利率。我國(guó)房地產(chǎn)信貸方面還存在許多問(wèn)題，通過(guò)進(jìn)一步對(duì)資金投向結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，以及金融手段的調(diào)控，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，使房地產(chǎn)價(jià)格處于合理狀態(tài)，顯得非常必要。

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[責(zé)任編輯：譚志遠(yuǎn)]