葉狄

摘 要：房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其具有法律效力的數(shù)據(jù)資料的重要依據(jù)，來自精確可靠的房地產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果，該結(jié)果的準(zhǔn)確性對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。其中，房屋面積的測(cè)量涉及的經(jīng)濟(jì)利益巨大，是房屋在市場(chǎng)交易中的重要部分，也是消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商十分重視的問題。本文簡(jiǎn)要分析了目前我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)量工作的具體內(nèi)容，對(duì)基于測(cè)量中經(jīng)常使用的一些測(cè)量措施產(chǎn)生的誤差進(jìn)行了分析，并提出了解決方案，以使測(cè)量工作的結(jié)果更加合理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；測(cè)繪；誤差；

房屋的總體價(jià)格是由房屋面積決定的，在測(cè)量上的每一點(diǎn)出入反映在經(jīng)濟(jì)價(jià)值上，都會(huì)造成近萬元的差別。在如此嚴(yán)重的利害關(guān)系下，房屋的面積數(shù)據(jù)不僅會(huì)受到購(gòu)房者的密切關(guān)注，開發(fā)商也會(huì)對(duì)此非常重視，因其要依據(jù)此數(shù)據(jù)來確定房地產(chǎn)的最終售價(jià)，因此房屋面積的測(cè)量準(zhǔn)確性就成了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的定海神針。

一、房地產(chǎn)測(cè)繪的定義

房地產(chǎn)測(cè)繪從屬于專業(yè)測(cè)繪。通過使用專業(yè)的測(cè)繪儀器，利用專業(yè)的測(cè)繪技術(shù)和手段，依照相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)房屋的建筑、土地、自然狀況等進(jìn)行測(cè)量，并以有效多樣的數(shù)據(jù)形式呈現(xiàn)，同時(shí)具有法律效應(yīng)。在解決房產(chǎn)爭(zhēng)端上有重大的參考意義，所以對(duì)測(cè)量的精度提出了很高的要求。

房地產(chǎn)測(cè)繪包括了房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪。測(cè)繪房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪的范圍較小，僅指在房地產(chǎn)自身的管理過程中所需要測(cè)繪的分丘平面圖、分層分戶平面圖等相關(guān)圖表數(shù)據(jù)而展開的測(cè)繪活動(dòng)。而房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪的范圍則要大得多，往往需要在一個(gè)城市內(nèi)建立整體的房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)，進(jìn)而測(cè)繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙。

二、房產(chǎn)面積測(cè)量的定義

房產(chǎn)面積測(cè)算是指水平面積的測(cè)算，包括了房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算。其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等測(cè)算。用地面積測(cè)算則是指封閉地塊的面積測(cè)算。我國(guó)的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定了能夠滿足房產(chǎn)面積測(cè)算條件的建筑物的特征為：有上蓋；有圍護(hù)物；結(jié)構(gòu)永久性牢固；層高在220cm及以上；可用于人們生產(chǎn)或生活。

三、房地產(chǎn)面積測(cè)量誤差產(chǎn)生的原因

一般來說，在對(duì)房屋的面積測(cè)量中，使用的主要方法有：測(cè)量實(shí)際距離法、圖紙坐標(biāo)解析法。其中坐標(biāo)解析法在面積測(cè)算中最常用，它依據(jù)房屋用地邊界點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋面積，其中也包括了利用房角點(diǎn)的坐標(biāo)來計(jì)算房屋面積。測(cè)量時(shí)的準(zhǔn)確度和數(shù)據(jù)的整理分析往往是誤差產(chǎn)生的原因。

在房屋面積測(cè)繪的結(jié)果中，有預(yù)測(cè)面積也有實(shí)測(cè)面積。預(yù)測(cè)面積往往是由行業(yè)主管部門的測(cè)繪部門負(fù)責(zé)，通過在圖紙上進(jìn)行計(jì)算，從而得出房屋建筑的預(yù)測(cè)面積數(shù)據(jù)。而實(shí)測(cè)面積則由具有相應(yīng)資格的測(cè)量部門負(fù)責(zé)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際測(cè)量等操作后得出房地產(chǎn)建筑面積的實(shí)際數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)不僅作為各種證件的依據(jù)，也是各種收費(fèi)的計(jì)算基數(shù)。但預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積往往并不一致，其中的原因主要有：預(yù)測(cè)面積的計(jì)算依靠的是精準(zhǔn)度不良的建筑圖紙或變更圖紙，并且圖紙轉(zhuǎn)化為實(shí)際建筑時(shí)也會(huì)產(chǎn)生不小的誤差，這就導(dǎo)致了預(yù)算面積和實(shí)測(cè)面積有很大出入。其次，存在一些測(cè)繪儀器本身的誤差和不合理的工作步驟，誤差就會(huì)逐層累計(jì)。再加上部分從業(yè)者的能力，素質(zhì)和對(duì)計(jì)算規(guī)范的了解不足，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)工作來自兩家不同的機(jī)構(gòu)的情況，最終導(dǎo)致了誤差數(shù)值的加劇。

四、測(cè)繪工作時(shí)應(yīng)采取的措施

（一）對(duì)圖紙、資料進(jìn)行檢驗(yàn)

圖紙是整個(gè)建筑面積計(jì)算的源頭，也是數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確度的保證。在使用前，要檢查圖紙的完整性和專業(yè)性，有無相應(yīng)的蓋章，是否為全套圖紙，是否通過了相關(guān)部門的審查以及是否附帶了變更圖紙。完整的圖紙包括平面圖、立面圖、剖面圖和總建筑圖以及各個(gè)部位的細(xì)節(jié)詳圖。注重尺寸標(biāo)準(zhǔn)的清晰度，并且使其符合客觀邏輯。認(rèn)真閱讀圖紙上的文字說明，檢查有無不符合規(guī)范的標(biāo)注，要結(jié)合結(jié)構(gòu)圖紙和建筑圖紙來多次確定所標(biāo)注的房間的用途，比如對(duì)圖紙上的配電室、發(fā)電機(jī)房等整體建筑的公共部位進(jìn)行功能確認(rèn)和分析，進(jìn)而核實(shí)標(biāo)注的準(zhǔn)確性。

（二）對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方面核對(duì)

在建筑物的施工圖紙上，尺寸的數(shù)據(jù)異常繁多，同一個(gè)位置的不同部位存在不同的長(zhǎng)度，且不同屬性的面積還需使用不同的數(shù)據(jù)，這就需要在計(jì)算前核對(duì)所收集數(shù)據(jù)的屬性。檢查是否存在細(xì)節(jié)施工上的數(shù)據(jù)遺漏，比如一些附加的抹灰因?yàn)閿?shù)值過小而沒有在圖紙上標(biāo)注，這就需要編制人員按照實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)在墻體上增加抹灰的厚度數(shù)值。因位置的特殊性和測(cè)量的不便，陽臺(tái)、飄窗等外圍建筑物的尺寸數(shù)據(jù)不夠精準(zhǔn)，這就需要通過多方資料進(jìn)行驗(yàn)證和推演，以達(dá)到外圍建筑的尺寸數(shù)據(jù)精準(zhǔn)。建筑有立體性，往往需要從多個(gè)角度來感知其建筑面積，比如，單純的剖面圖很難確定其層高和頂層的狀態(tài)，從而忽略了相關(guān)規(guī)范中的計(jì)算限制，需結(jié)合立面圖進(jìn)行核對(duì)。

（三）對(duì)計(jì)算的結(jié)果反復(fù)檢驗(yàn)

一般來說，在面積的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)交給委托人使用之前，會(huì)經(jīng)過精心的整理，并把清晰的結(jié)果和技術(shù)報(bào)告提交給負(fù)責(zé)人審查。其中，復(fù)查工作是遞交數(shù)據(jù)成功之前重要的一環(huán)，經(jīng)由測(cè)繪工作組的成員相互檢查，再加上檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)對(duì)其計(jì)算結(jié)果進(jìn)行復(fù)查，才能最終確認(rèn)。復(fù)查的內(nèi)容主要包括原始數(shù)據(jù)是否收集完整；面積的計(jì)算公式有無錯(cuò)選，圖紙和房屋的編號(hào)是否一致，對(duì)各個(gè)單位標(biāo)注的位置是否正確。

依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，在購(gòu)房者和開發(fā)公司的對(duì)于實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積差異的經(jīng)濟(jì)糾紛中，面積差在3%以內(nèi)，實(shí)際測(cè)量偏小時(shí)，該面積差的價(jià)格應(yīng)原價(jià)返還給購(gòu)買者，當(dāng)面積差超出了3%，實(shí)際測(cè)量偏小時(shí)，超過的部分應(yīng)雙倍返還于購(gòu)房者。反之，當(dāng)面積差在3%以內(nèi)，實(shí)際測(cè)量偏大時(shí)，購(gòu)買者需要補(bǔ)交該3%的費(fèi)用，當(dāng)面積差超出3%，實(shí)際測(cè)量偏大時(shí)，超出的部分還是由開發(fā)公司承擔(dān)。在如此巨大的經(jīng)濟(jì)利益下，相關(guān)測(cè)量人員急需提升自己的專業(yè)水平，確保測(cè)量結(jié)果的精準(zhǔn)和科學(xué)，在工作態(tài)度上認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行數(shù)據(jù)計(jì)算。

五、結(jié)語

做好房地產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工作，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上急需解決的一個(gè)問題，在購(gòu)房者買房時(shí)，應(yīng)該告知其房屋有實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積的差異，且當(dāng)差異過大時(shí)，購(gòu)房者擁有對(duì)該差異數(shù)據(jù)的知情權(quán)。總之，最有效的辦法是不斷提高測(cè)繪機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力，提高房地產(chǎn)人員測(cè)繪從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，在各個(gè)環(huán)節(jié)減少面積測(cè)繪的誤差。

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