石立哲

摘 要：房地產(chǎn)的發(fā)展能夠帶動內(nèi)需，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長。但這并不意味著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長的速度越快對我國經(jīng)濟(jì)增長的作用越明顯。因此，研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國經(jīng)濟(jì)增長的作用有著十分現(xiàn)實(shí)的意義。本文結(jié)合具體的數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與我國國民經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系，探索房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的三個領(lǐng)域?qū)τ谖覈?jīng)濟(jì)增長的拉動作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；增長

我國房地產(chǎn)行業(yè)自實(shí)行商品住房制度以來，取得了快速的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對于我國之前經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也起著重要的作用。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展，導(dǎo)致住房庫存數(shù)量大，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)處于步履維艱的狀態(tài)，這對于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也較為不利，因此政府高度重視對房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存的工作。毋容置疑，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在對促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中扮演著重要的角色。因此很多學(xué)者也對這種作用的測量做了大量的研究工作。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的三個方面對國民經(jīng)濟(jì)的作用進(jìn)行分析，最后綜合判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長對國民經(jīng)濟(jì)增長的作用。在分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長對我國國民經(jīng)濟(jì)作用之前，首先要了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的定義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的定義

本文對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究主要從三個領(lǐng)域展開:房地產(chǎn)開發(fā)投資活動、房地產(chǎn)生產(chǎn)活動、房地產(chǎn)消費(fèi)活動。

房地產(chǎn)開發(fā)投資活動包含多個方面的經(jīng)濟(jì)活動，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過利用資金在可利用土地上建成各種居民住宅或者商業(yè)大廈的經(jīng)濟(jì)活動，這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的起點(diǎn)，一方面房地產(chǎn)開發(fā)商可以將投資轉(zhuǎn)化為可以出售的房地產(chǎn)，房產(chǎn)的出售有利于開發(fā)商回收資金，進(jìn)行進(jìn)一步的投資，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的循環(huán)發(fā)展。

房地產(chǎn)生產(chǎn)活動也包含這多方面的經(jīng)濟(jì)活動，它是對已建成物的的開發(fā)利用。比如與住宅配套的物業(yè)管理，對已建成住宅的轉(zhuǎn)讓出租等中介服務(wù)。同時，還有房地產(chǎn)的生產(chǎn)還會涉及到很多其他的相關(guān)領(lǐng)域，房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)投資需要融資，這就會涉及相應(yīng)的金融領(lǐng)域。房地產(chǎn)生產(chǎn)，需要使用到大量的建材，就會涉及到建材行業(yè)。同時對各種建材的運(yùn)輸，又會涉及到物流領(lǐng)域。房地產(chǎn)生產(chǎn)活動作為房地產(chǎn)行與其他行業(yè)的紐帶，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)消費(fèi)活動是指房地產(chǎn)正式投入消費(fèi)領(lǐng)域，為居民所消費(fèi)使用的一系列活動。例如對房屋的轉(zhuǎn)讓，出租，物業(yè)管理等消費(fèi)活動。房地產(chǎn)消費(fèi)活動，是房地產(chǎn)價值的實(shí)現(xiàn)，是房地產(chǎn)投資和生產(chǎn)的目的。只有房地產(chǎn)消費(fèi)進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，前兩個環(huán)節(jié)的價值才得以實(shí)現(xiàn)，否則，房地產(chǎn)商開發(fā)的建筑物成為爛尾樓，只會造成大量生產(chǎn)資料的浪費(fèi)，也會導(dǎo)致前兩個環(huán)節(jié)的投入成為無用功。

筆者之所以選擇從如上幾個領(lǐng)域來分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。是因?yàn)檫@幾個領(lǐng)域分別對我國國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮著作用，同時它們又是循環(huán)的過程，彼此聯(lián)系緊密，又承上啟下。接下來，本文分別分析這三個領(lǐng)域?qū)窠?jīng)濟(jì)增長的作用。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)

本文將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動劃分為三個領(lǐng)域。在分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對中國國民經(jīng)濟(jì)的作用時，也分別從這三個角度展開分析：

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資活動投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)投資主要通過拉動社會固定投資，進(jìn)而帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的材料，2004年，我國房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例為15.9%，而且在近十年保持穩(wěn)定增長的水平，在2010年這一比例為16.4%，而到了2013年這一比例為17.3%。相比于2004年，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會固定資產(chǎn)投資的比例增長8.8%，雖然這一增長速度并不快，但是在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資在社會固定投資總額已經(jīng)較高的情況下，依然能夠保持穩(wěn)定的增長，就十分難得了。在房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長的情況下，對于我國GDP的增長也起到了帶動作用。房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本總額占GDP的比重在2004-2013年期間也是保持穩(wěn)步上升的階段，在2004年這一比例為6.4%,2005年為6.1%2006年則為5.9%，達(dá)到這十年間的最低值，而與此相對應(yīng)的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例在這一年間的水平為十年內(nèi)最低水平。在2007年到2013年期間，房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資產(chǎn)形成額占GDP的比例穩(wěn)步提高，在2013年達(dá)到近十年內(nèi)的最大值，為8.0%，相比于2004年的6.4%，這一比例同比增長25%，顯著大于房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例，這說明房地產(chǎn)開發(fā)投資活動對于國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)較為明顯。

2.房地產(chǎn)生產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)增長的作用

房地產(chǎn)生產(chǎn)活動涉及到很多相關(guān)的行業(yè)，它對國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，不僅僅體現(xiàn)在本行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的作用，同時與房地產(chǎn)生產(chǎn)活動相關(guān)的行業(yè)，也會對國民經(jīng)濟(jì)的增長發(fā)揮一定的作用。考核房地產(chǎn)生產(chǎn)對于國民經(jīng)濟(jì)的作用，本文選取房地產(chǎn)業(yè)增加值這一指標(biāo)來進(jìn)行分析。房地產(chǎn)業(yè)也是我國GDP的一部分。通過房地產(chǎn)生產(chǎn)活動的快速發(fā)展，能夠給我國GDP增長帶來動力。房地產(chǎn)業(yè)的增加值就是房地產(chǎn)生產(chǎn)成果的一個代表指標(biāo)。根據(jù)我國國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)增加值與我國GDP的比值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢。在1978年這一比例值為2.2%，到了1992年這一比例值為4.1%，隨后幾年間保持上下震蕩的趨勢，總體穩(wěn)步在4.1%的水平。到了1998年這一比例水平仍然為4.1%，1998年至今，這一指標(biāo)穩(wěn)步增長，到了2013年，這一指標(biāo)數(shù)值為5.9%。2013年該指標(biāo)與1978年相比，同比增長168%。這也說明我國房地產(chǎn)生產(chǎn)活動在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長中所起的作用越來越大。房地產(chǎn)生產(chǎn)活動，歸屬于第三產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)增加值在第三產(chǎn)業(yè)值中所占的比例也呈現(xiàn)逐步提高的趨勢。同時房地產(chǎn)生產(chǎn)活動對涉及到的其他行業(yè)的帶動效果也十分明顯，通過促進(jìn)這些行業(yè)的快速發(fā)展，也能對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。以2013年為例，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資在2013年帶動建筑產(chǎn)業(yè)增加值為16808億元，而帶動相應(yīng)的工業(yè)增加值為22611億元。而對于其他相關(guān)的金融物流等行業(yè)的帶動作用也十分明顯，這也說明房地產(chǎn)生產(chǎn)活動對于國民經(jīng)濟(jì)增長的作用是多方面的。通過提高房地產(chǎn)生產(chǎn)的投入，對于國民經(jīng)濟(jì)的增長作用效果較為明顯。國家也可以通過這個角度，來加大對這個領(lǐng)域的投資，進(jìn)而推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.房地產(chǎn)消費(fèi)對國民經(jīng)濟(jì)增長的作用

房子是每個家庭來說有很大的象征意義和現(xiàn)實(shí)意義，很多家庭為了擁有一套房子，不惜付出所有的繼續(xù)和后續(xù)幾十年的努力還貸。可見房地產(chǎn)消費(fèi)對于大部分居民來說都是自身消費(fèi)中極其重要的一環(huán)。根據(jù)我國國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我國2009年居民房地產(chǎn)消費(fèi)為20740億元，同年用支出法核算出的GDP值為348775億元，房地產(chǎn)消費(fèi)占GDP的比重為16.8%。2010年居民房地產(chǎn)消費(fèi)為24210億元，同年支出法核算的GDP值為402816億元，居民房地產(chǎn)消費(fèi)占GDP的比值為17.25%。2011年我國居民房地產(chǎn)消費(fèi)為27389億元，支出法核算出的GDP為472619億元，居民房地產(chǎn)消費(fèi)占GDP比值為16.6%。居民在房地產(chǎn)上的消費(fèi)額占以支出法計(jì)算出的GDP值的比重較為穩(wěn)定，保持在17%的水平，對于我國經(jīng)濟(jì)的增長也起到了穩(wěn)定的拉動作用。近期，一線城市的房價又處于爆炒的狀態(tài)，這對于我國以支出法計(jì)算出的GDP是有利，但過度的炒作，不僅會讓廣大居民買不起房，也會讓房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大，這對于我國經(jīng)濟(jì)來說反而是有害的。一線城市的房子受到哄搶，從表面上雖然有利于國家去對房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存目標(biāo)，但房價高漲的背后，是更多的普通居民買不起房，從長遠(yuǎn)看，顯然不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也不利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、結(jié)論

自我國實(shí)行商品住房制度以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在拉動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用也十分明顯。根據(jù)本文前文的分析，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的三個領(lǐng)域?qū)τ谖覈?jīng)濟(jì)的增長都起著十分穩(wěn)定的拉動作用。房地產(chǎn)開發(fā)活動，對于國民經(jīng)濟(jì)的作用較為明顯。房地產(chǎn)生產(chǎn)活動，對于我國經(jīng)濟(jì)的帶動作用是多維度的，不僅自身能帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還能促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的增加值，進(jìn)而帶動國民經(jīng)濟(jì)的增長。房地產(chǎn)消費(fèi)作為居民消費(fèi)的重要環(huán)節(jié)對于我國經(jīng)濟(jì)的拉動作用也表現(xiàn)的十分穩(wěn)定。

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