趙璟

摘 要：2015年11月12日山西省國土資源廳表示明年在全省范圍內(nèi)實施不動產(chǎn)登記，省會太原市各界對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記所帶來的影響預(yù)測頻繁。本文在太原市商品住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的特點，對該影響做出合理分析。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；太原市；商品住宅市場；影響

一、引言

2007年頒布的《物權(quán)法》第一次提出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2013年3月26日出臺的《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》將不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提到戰(zhàn)略高度，2013年中共十八屆三中全會再次指出要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。山西省將在2016年6月底前實施和完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。該制度的出臺和落實對太原市商品住宅市場的影響眾說紛紜，本文將根據(jù)太原市商品住宅發(fā)展現(xiàn)狀和問題，結(jié)合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)市場的關(guān)系，客觀分析這一影響。

二、太原市商品住宅市場的現(xiàn)狀及問題

（一）太原市近五年房地產(chǎn)投資額

可以從表1中看出太原市房地產(chǎn)投資額逐年上漲，盡管2013年開始投資額增速明顯放緩，投資額總體還是呈上升趨勢。

（二）商品住宅市場

1、商品住宅供應(yīng)量—成交量分析

由圖3可知太原市商品住宅供應(yīng)面積有增有減，其中2015年9月，新增商品房住宅面積55.39萬平方米，較上月上漲95.45%，與去年同期相比上漲1240.66%。但2015年太原市商品房成交面積低于2014年，其中2015年9月較去年同期下跌26.39%。

2、商品房成交價分析

由圖4可知太原市商品住房成交價基本呈上漲趨勢，但2015年9月，太原市商品住成交價為9753元/平方米，環(huán)比下降2.96%，同比上漲10.52%。

（三）太原市商品住宅市場在的問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速勢頭回。太原市房地產(chǎn)開發(fā)投資額大致保持逐年上升的趨勢，特別是十年前的平均增長率保持在28%以上，最高時達(dá)到46.25%，最低時也達(dá)到17.21%。但自從2013年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，對太原市經(jīng)濟(jì)帶動作用減弱。

2、庫存量大。由于受到商品住宅市場調(diào)控的時滯性、開發(fā)商不夠理性以及政府較為嚴(yán)厲的限購政策的影響，太原市商品住宅供求比一直較高，資料顯示2014年太原市商品房年末累計可售面積為1517.34萬平方米，如果按照2014年每月平均51.61萬平方米銷售量計算，消化1517.34萬平方米的商品房需要30個月，目前的房屋空置率較高。

3、房價升高脫離經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。最近幾年發(fā)布的全國主要城市房價收入比排名中，作為內(nèi)陸二三線城市太原卻都處于比較靠前的位置，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較為接近的中部六省省會相比，房價收入比也是居于榜首。

4、太原市商品房住宅市場的其他問題。太原市很多地方存在著大量產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的“央產(chǎn)房”、“軍產(chǎn)房”等，還有因土地制度不完善而野蠻生長的小產(chǎn)權(quán)房，同時房地產(chǎn)企業(yè)也因?qū)Ρ镜氐拇媪繑?shù)據(jù)沒有準(zhǔn)確掌握，對市場的需求判斷失真。此外，過度重視住宅市場的開發(fā)，而忽略了配套的商業(yè)和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度與房地產(chǎn)市場的關(guān)系

（一）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

不動產(chǎn)登記指國家設(shè)立的不動產(chǎn)登記或依托當(dāng)事人的申請、有關(guān)機(jī)關(guān)的囑托或依法定職權(quán)，將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马椨涊d于不動產(chǎn)登記簿并加以公示的活動。[1]本文的不動產(chǎn)特指房地產(chǎn)，不動產(chǎn)登記的最終目的就是弄清不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。[2]

（二）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)的關(guān)系

1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與商品住宅的供需

就供給方面來說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記沒有對一手房的供應(yīng)量產(chǎn)生直接影響，但會造成二手房源的增加，而且房地產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)政策改變開發(fā)策略，滿足居住需求的同時也可減少稅收。對房地產(chǎn)的投機(jī)需求會起到一定的抑制作用，但對自住型需求的抑制作用很小。

2、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房價

按市場經(jīng)濟(jì)理論，房價的高低取決于房地產(chǎn)的供需，其他看似與房價有關(guān)的因素都是通過間接影響房地產(chǎn)的供需起作用的。[3]不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于二手房的供應(yīng)量的增加，對平抑二手房市場價格起到積極作用，但對于降低房價，作用有限。

3、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房產(chǎn)稅

開征房產(chǎn)稅要以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為技術(shù)支撐[4]。房產(chǎn)稅開征需要明確知道不動產(chǎn)的所有者，通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，實現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)，就能避免居民的避稅行為。

三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對太原市商品房住宅市場的影響

根據(jù)太原市商品住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)市場的關(guān)系，將其影響歸納如下：

（一）短期內(nèi)對房價影響較小

短期來看，不動產(chǎn)登記為是為征收房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，在一定程度上會對購房者的市場預(yù)期造成影響，對二手房房源的增加將產(chǎn)生更大的影響。[5]但太原市作為省會城市，常住居民和外來人口數(shù)量大，二手房房源不會對一手房產(chǎn)生較大影響，因此不會對房價產(chǎn)生較大影響。

長期來看，不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎(chǔ)，有利于實現(xiàn)制度長遠(yuǎn)性的設(shè)計與改進(jìn)，對房價的影響是逐漸體現(xiàn)的，但目前它們之間不存在必然聯(lián)系。

（二）活躍二手房市場，達(dá)到去庫存的目的

征收房產(chǎn)稅表明房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本增加，對市場上的投機(jī)性需求而言，這會影響其未來收益率，由此便引發(fā)預(yù)見性拋售，這會帶來一定的存量供給，有利于降低住房空置率，達(dá)到去庫存的目的，提高資源使用效率。

（三）實現(xiàn)政府房地產(chǎn)調(diào)控與房地產(chǎn)行業(yè)精準(zhǔn)決策

通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，信息透明化，太原市政府會針對市場的真實情況制定針對性的樓市調(diào)控政策，避免“一刀切”誤傷自住型購房需求。政府還可以根據(jù)房地產(chǎn)的真實存量數(shù)據(jù)，制定合理的土地出讓計劃，保障性住房建設(shè)也能真正惠及民生。對太原市房地產(chǎn)企業(yè)來說，有了更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，在制定戰(zhàn)略規(guī)劃和具體拿地規(guī)劃的時候，可避免盲目投資。

（三）維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序

不動產(chǎn)登記可在心理層面影響房地產(chǎn)的交易，抑制非剛性需求中的投機(jī)需求。信息一旦公開，使一房多賣、多處抵押、房源不清等現(xiàn)象從根本上杜絕，房產(chǎn)交易公開透明，產(chǎn)權(quán)糾紛也有法可依。

四、小結(jié)

綜上，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對太原市商品住宅市場的影響可歸結(jié)為：首先在公開透明的環(huán)境下，長期來看可以起到平抑房價的作用；其次有利于清晰把握目前的存量和潛在供應(yīng)量，釋放出大量二手房源；從調(diào)控角度看，對于不動產(chǎn)屬性有明確把握，有利于政府的住房保障政策真正能解決中低收入家庭的住房問題；使購房者對未來樓市發(fā)展保持理性認(rèn)識，抑制投機(jī)；最后明確各項不動產(chǎn)的權(quán)益，有利于保護(hù)權(quán)利人利益，凈化房地產(chǎn)市場，使太原市商品住宅市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 向明.不動產(chǎn)登記程序研究[J].寧夏社會科學(xué)，2011，（4）

[2] 張倩.不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響和研究[J].品牌，2015，（3）

[3] 羅善軍，宋曉麗.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對海南省房地產(chǎn)市場的影響分析[J].城市規(guī)劃與管理，2015，（1）

[4] 黃輝玲，張效敬.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房價和房地產(chǎn)稅的邏輯關(guān)系[J].房地產(chǎn)開發(fā)，2014，（24）

[5] 聞之.不動產(chǎn)登記對樓市有何影響[J].上海房地，2015，（3）