譚黎明

?

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問題及對(duì)策

譚黎明

摘要：當(dāng)前，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了蓬勃的發(fā)展，特別是隨著當(dāng)前城市發(fā)展進(jìn)程的不斷深化，城市建設(shè)離不開房地產(chǎn)行業(yè)，這就致使房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，而財(cái)務(wù)成本管理作為影響房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在實(shí)際管理中仍存在著部分問題，影響企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取科學(xué)合理的方法，解決好財(cái)務(wù)成本管理中存在的問題，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。本文主要就對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理當(dāng)中存在的一些共性問題進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行相關(guān)對(duì)策的探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本管理；問題；對(duì)策

一、引言

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中房地產(chǎn)行業(yè)是其重要的支柱，并且也和人們生活有著直接的聯(lián)系，隨著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，這就對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有了很高的要求。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)投資大以及風(fēng)險(xiǎn)高，所以，房地產(chǎn)行業(yè)為了能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立足，就需要加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的重視，對(duì)于各項(xiàng)資源合理配置，以此來(lái)提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的其重要性

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了良好的契機(jī)，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提升自己的經(jīng)濟(jì)效益，就必須從自身管理著手，最大限度地控制企業(yè)營(yíng)運(yùn)過程中不必要的開支，而要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就必須要從財(cái)務(wù)成本的管理著手。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中，由于其資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)且容易受到市場(chǎng)以及國(guó)家政策的影響，這就使得在發(fā)展過程中的風(fēng)險(xiǎn)較高，要想實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益的提升，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本的管理顯得十分有必要。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在的問題

就當(dāng)前對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，房產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理當(dāng)中還存在著很多比較普遍的問題，例如，財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)不強(qiáng)、及管理體系不健全以及財(cái)務(wù)成本管理不全面等，在對(duì)財(cái)務(wù)成本管理水平的提高中這些問題對(duì)其有著很大的限制。

(一)財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)不強(qiáng)。當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)成本的重視程度不足以及意識(shí)不強(qiáng)，這就對(duì)此項(xiàng)工作的開展有著很大的影響。并且有一些企業(yè)盡管能夠意識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理的重要性，但是在實(shí)際的財(cái)務(wù)成本管理中，往往只重視決策階段以及設(shè)計(jì)階段財(cái)務(wù)成本管理，對(duì)于項(xiàng)目的實(shí)施階段以及竣工階段因此而忽略，造成房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的質(zhì)量比較低。同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的一些領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理的不重視，造成財(cái)務(wù)管理部門一些人員對(duì)此也不重視，這就在一定程度上房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理水平的提高會(huì)造成很大的影響。

(二)財(cái)務(wù)成本管理體系不健全。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，這就導(dǎo)致很多企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理體系的建設(shè)跟不上發(fā)展的速度，缺乏與自身發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本的管理工作造成影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的不健全，致使財(cái)務(wù)成本管理一直處于粗放型的狀態(tài)，雖然也有部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了財(cái)務(wù)成本管理體系，但在執(zhí)行過程中無(wú)法把相關(guān)的管理措施落到實(shí)處，從而致使其應(yīng)有的作用得不到發(fā)揮。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程，財(cái)務(wù)成本管理體系的缺乏，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部崗位的權(quán)責(zé)不統(tǒng)一，同時(shí)也由于沒有使各部門明確自己的責(zé)任，致使在企業(yè)的營(yíng)運(yùn)過程中，不能夠調(diào)動(dòng)起員工工作的積極性，從而導(dǎo)致企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力得不到提升。

(三)財(cái)務(wù)成本管理不全面。房地產(chǎn)建設(shè)的成本支出項(xiàng)目有很多，但總的來(lái)說(shuō)，可以分為土地成本、工程成本、前期成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理成本、營(yíng)銷成本等幾個(gè)方面，這些成本支出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理有很大的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理時(shí)，必須確保管理的全面性。但就目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理而言，在成本費(fèi)用管理及控制上，還沒有真正的實(shí)現(xiàn)全方位、全要素、全過程管理，這對(duì)財(cái)務(wù)成本管理水平的提高造成極大的影響。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策

(一)提高財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，財(cái)務(wù)成本管理工作的作用顯得越來(lái)越重要，要想加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理工作，就需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層發(fā)揮帶頭作用，使全體人員能夠參與進(jìn)來(lái)，財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)的提高成為了關(guān)鍵所在。這就要求：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員財(cái)務(wù)成本管理知識(shí)的培訓(xùn)，增強(qiáng)相關(guān)人員的成本意識(shí)，使其能夠理解并掌握好財(cái)務(wù)成本管理的技能，并應(yīng)用到實(shí)際工作中；另一方面，企業(yè)員工要充分發(fā)揮自己的主觀能動(dòng)性，了解財(cái)務(wù)成本管理的相關(guān)知識(shí)，并認(rèn)識(shí)到自己所處崗位應(yīng)當(dāng)注意的成本控制事項(xiàng)，并掌握好相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本控制措施，同時(shí)，企業(yè)的各個(gè)部門也要與財(cái)務(wù)成本管理部門加強(qiáng)溝通，通過全體人員財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)的提升，把企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作落到實(shí)處，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

(二)加快財(cái)務(wù)成本管理體系建設(shè)。企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展速度，及時(shí)調(diào)整內(nèi)部管理，尤其要做好財(cái)務(wù)成本管理體系建設(shè)，以保證成本控制效果。成本管理體系建設(shè)要從制度建設(shè)做起，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)費(fèi)用審計(jì)制度建設(shè)，進(jìn)而提高成本管理的規(guī)范性。在具體的成本管理中，首先要保證會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確；其次要注意財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)記錄與收集；最后要強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)管理有效銜接。為保證工作流程的有效銜接，應(yīng)制定會(huì)計(jì)人員的結(jié)賬、報(bào)表、編制等規(guī)范。同時(shí)，要注意成本管理的科目設(shè)置與財(cái)務(wù)管理相互一致，使兩者實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，完成企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)升級(jí)。

(三)建立完善的預(yù)算管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要按照實(shí)際的狀況來(lái)有效的建立完善的預(yù)算管理系統(tǒng)，以此為工程預(yù)結(jié)算的準(zhǔn)確性以及真實(shí)性提供一定的保障。首先，建立完善的預(yù)算系統(tǒng)，對(duì)于目標(biāo)成本計(jì)劃進(jìn)行定期的分析以及總結(jié)，以此有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的精細(xì)化管理。其次，在進(jìn)行工程預(yù)結(jié)算當(dāng)中需要做好各方之間的溝通工作，保證各項(xiàng)信息的準(zhǔn)確性，并且還需要對(duì)項(xiàng)目實(shí)際業(yè)績(jī)和預(yù)算指標(biāo)之間的差距進(jìn)行定期比較，將存在差距的原因進(jìn)行分析，并且提出相關(guān)的管理對(duì)策，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)于項(xiàng)目成本的有效控制和管理。

(四)做好全局的統(tǒng)籌規(guī)劃管理。房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理過程中，不應(yīng)當(dāng)僅僅關(guān)注局部，要從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，做好財(cái)務(wù)成本管理工作的統(tǒng)籌規(guī)劃，把企業(yè)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)聯(lián)系起來(lái)，采用科學(xué)合理的措施，對(duì)企業(yè)發(fā)展的資金預(yù)算、信息化管理以及發(fā)展融資等方面同時(shí)進(jìn)行管理，使得財(cái)務(wù)成本管理的成效得到體現(xiàn)。值得注意的是，這些也是財(cái)務(wù)成本管理中所應(yīng)當(dāng)注意的重點(diǎn)內(nèi)容，在管理過程中，相關(guān)管理人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行深入研究，全面考慮這些方面對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展所造成的影響，進(jìn)而通過統(tǒng)籌布局，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理當(dāng)中每一個(gè)環(huán)節(jié)的有機(jī)結(jié)合，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供必要的保障。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著重要的作用，所以要給予重視并且分析出目前存在的問題，針對(duì)問題進(jìn)行改革才能對(duì)癥下藥促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定的發(fā)展。上述提供的建議并不能囊括所有的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)還需要針對(duì)自己企業(yè)發(fā)展的歷史和特征制定出適應(yīng)自己企業(yè)發(fā)展的改革的方案。(作者單位：貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA中心)

參考文獻(xiàn)：

[1]田林永.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理存在的問題及對(duì)策[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2011,02:21-23.

[2]王雙.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的問題及對(duì)策[J].綠色財(cái)會(huì),2011,08:21-22.

[3]王甄.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問題及其應(yīng)對(duì)措施分析[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2013,23:48.

[4]申廣平.房地產(chǎn)成本管理突出問題及對(duì)策研究[D].上海交通大學(xué),2012.

[5]趙剛.解析房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)成本管理存在的問題及對(duì)策[J].商,2012,15:73.

作者簡(jiǎn)介：譚黎明(1977-)，男，漢，貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA中心2014秋集中A班學(xué)員。