龔小鋒

“每天一覺醒來就要完成一個(gè)億。”按旭輝集團(tuán)總裁林峰的話來說，旭輝今年立下的銷售目標(biāo)為365億元，壓力不小。旭輝和泰禾等房企，代表了閩系軍團(tuán)日益舉足輕重的地位。在京派和粵派等房企大放異彩之后，閩系軍團(tuán)異軍突起。

無論是率先走出去的世茂、旭輝，還是后來的泰禾、陽(yáng)光城，后起之秀的閩系，如那句閩南語歌曲中所唱的“愛拼才會(huì)贏”一樣，閩系房企開始走出向全國(guó)擴(kuò)張的步伐，甚至將總部遷移到上海。機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)甚至顯示，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)前100強(qiáng)名單中，閩系房企占據(jù)了五分之一。

“遷都”上海

不同于京、滬、粵、渝，有著天生區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)做后盾，建國(guó)后海峽兩岸關(guān)系在一定程度上也限制了福建的發(fā)展。為了謀求生存，也成就了閩商走出去和闖蕩的勇氣。

“最近非常忙，老板也來北京開會(huì)了，集團(tuán)也在北京開會(huì)?！备＝ㄒ患议}系房企品牌人士告訴記者，雖然公司發(fā)展不如泰禾這樣的房企，但是老板還是很重視北京的政治地位。

對(duì)于閩商來說，北京和上海是不可忽視的江湖，甚至不少閩系房企還將總部搬到了上海。3月16日，福建房企融信中國(guó)正式宣布總部已遷入上海，這意味著又一個(gè)閩企走出福建，借力上海邁向全國(guó)化布局。在此之前的1月13日，融信中國(guó)赴港上市，成為2016年第一個(gè)在香港成功上市的內(nèi)地房企。

“上海是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，未來也會(huì)成為國(guó)際金融中心，在這里，匯集了大量?jī)?yōu)勢(shì)資源。”融信中國(guó)品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理單偉近日表示，融信中國(guó)在香港上市后，也需要一個(gè)更大、更高、更好的平臺(tái)，與更多優(yōu)勢(shì)資源對(duì)接。這是融信之所以選擇將總部搬遷到上海的重要原因。

除了剛剛定居上海的融信，同樣出身福建的正榮集團(tuán)總部也將在今年搬遷到上海。按照正榮集團(tuán)的構(gòu)想，正榮遷址上海之后將形成福州、上?！半p總部”的管理架構(gòu)。其中，上?？偛繉⒇?fù)責(zé)管控、品牌及在華東的拓展，而福州總部的職能主要是制定戰(zhàn)略及投融資等重大決策。

閩系房企將總部遷移至上海在早幾年前就已經(jīng)備受關(guān)注。目前在上海的閩企有世茂、陽(yáng)光城、旭輝控股、正榮集團(tuán)、融信集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)等，都不約而同以上海以及長(zhǎng)三角核心城市圈為原點(diǎn)，展開了全國(guó)化布局。

“早幾年閩系房企來到上海，主要是為了得到更多的資金與人才資源的支持?！币幻呀?jīng)搬遷至上海的閩系房企人士說，相比之下，進(jìn)入北京的成本太高，進(jìn)駐上海相對(duì)簡(jiǎn)單一些，還可以有效縮短管理半徑。

百?gòu)?qiáng)房企中，大部分房企將總部設(shè)在一線城市，其中，主要集中在上?；虮本?。幾年前，陽(yáng)光城集團(tuán)總裁陳凱對(duì)外表示，“落子上海是看好這個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融和技術(shù)中心的未來發(fā)展?jié)摿Α?。旭輝則在分別考察了中國(guó)的政治中心和經(jīng)濟(jì)中心后，最終選擇將總部遷往商業(yè)文明程度較高的上海。

幾年過去，閩系房企經(jīng)歷著高速發(fā)展與擴(kuò)張。現(xiàn)在，全國(guó)化已經(jīng)成為這些閩企的共同目標(biāo)，而偏安福建一隅不利于企業(yè)的全國(guó)化擴(kuò)張戰(zhàn)略，求發(fā)展是集體外遷的核心原因。

不過，并非所有的擴(kuò)張型房企都會(huì)搬遷總部，留守本土的閩系房企就有融僑集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、建發(fā)房地產(chǎn)、金輝地產(chǎn)等。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森就表示，“泰禾總部永遠(yuǎn)在福建”。

不過，這并不代表泰禾只在福建發(fā)展，事實(shí)恰恰是泰禾成為這幾年全國(guó)化布局最鮮明的房企之一。盡管泰禾的總部仍在福州，但北京早已是泰禾的重要決策地之一。泰禾集團(tuán)副總裁沈力男此前就告訴記者，“泰禾會(huì)勇于走出去，絕不戀巢。”

崛起的第四軍團(tuán)

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱更是認(rèn)為，閩系房企這兩年已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼京派、粵派、滬派之后的第四股力量，這股力量發(fā)展速度十分迅猛。

閩系房企甚至占據(jù)了全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企五分之一的席位。由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的“2016中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)”顯示，2016年中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)房企前100強(qiáng)名單中，閩系房企獨(dú)占20席。前50強(qiáng)名單中，閩系軍團(tuán)更是占到了14席。

如今，世茂穩(wěn)居中國(guó)房地產(chǎn)前10強(qiáng)，基本已經(jīng)淡去了閩系開發(fā)商的特征，泰禾和旭輝發(fā)力奔向20強(qiáng)陣營(yíng)，其中，泰禾集團(tuán)以323億元銷售額排名全國(guó)房地產(chǎn)第22位，成為總部留守在福建的“閩系軍團(tuán)”的頭把交椅。

丁祖昱表示，去年，閩系房企的發(fā)展速度十分強(qiáng)勁。2015年50強(qiáng)中閩系房企的銷售金額加權(quán)平均增速達(dá)35%，超過50強(qiáng)整體平均21%的增速。

根據(jù)易居中國(guó)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年200億元以上的房企數(shù)量較2014年增加了9家，其中就包括正榮、融信、融僑等閩系房企。2015年融信銷售金額295.3億元，同比增幅達(dá)76.6%；融僑的銷售金額206億元，同比增長(zhǎng)48.4%；泰禾銷售金額323.3億元，同比增長(zhǎng)60.8%。

旭輝去年銷售額為302億元，同比增長(zhǎng)43%，超額完成去年年初250億元的目標(biāo)。而2011年時(shí)這家閩系房企的年銷售額只有50億元，五年的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)了六倍增長(zhǎng)，其今年立下的銷售目標(biāo)為365億元。

一名熟悉閩系房企的北京地產(chǎn)界人士認(rèn)為，閩系房企給他印象最深的，主要有三個(gè)方面：第一，對(duì)多功能地塊的運(yùn)作模式；第二，在資本市場(chǎng)找錢的能力；第三，膽量過人；第四，產(chǎn)品力強(qiáng)。

在丁祖昱看來，福建的民間資本特別充沛，對(duì)于強(qiáng)調(diào)資金的開發(fā)商來說，閩系在福建更容易拿到錢，這使得閩系房企在土地市場(chǎng)上十分兇猛。如陽(yáng)光城，就是運(yùn)用資金杠桿快速發(fā)展起來的房企典型，擔(dān)保貸款、信托融資、股權(quán)質(zhì)押、再融資、地產(chǎn)基金、券商和基金子公司的通道業(yè)務(wù)均有涉及。

閩系房企普遍擁有雄厚的財(cái)團(tuán)背景，如融信、正榮和融僑。事實(shí)上，融信集團(tuán)董事長(zhǎng)歐宗洪、正榮集團(tuán)董事長(zhǎng)歐宗榮以及福建歐氏投資集團(tuán)掌門人歐宗金是親兄弟。目前，歐氏投資集團(tuán)旗下?lián)碛腥Y、控股和參股企業(yè)共十余家，而融信和正榮大肆拿地的背后也不無歐氏投資集團(tuán)的影子。

同樣，融僑也有著傲人的背景，融僑董事長(zhǎng)林文鏡是印尼著名財(cái)團(tuán)——林氏集團(tuán)的兩大股東之一。此類閩系房企身后的財(cái)團(tuán)背景，無疑給了他們快速擴(kuò)張強(qiáng)有力的支撐。

激進(jìn)與穩(wěn)健

一直以來，閩系房企被貼上“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式的標(biāo)簽。目前市場(chǎng)上，四處擴(kuò)張的“福州幫”堪稱閩系房企的代表。擅于抓住房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，借力杠桿，提高周轉(zhuǎn)，快速擴(kuò)張，市場(chǎng)表現(xiàn)異?；钴S。其中的代表當(dāng)屬泰禾、陽(yáng)光城、旭輝、正榮、融信。

但并非所有閩系房企都選擇快速擴(kuò)張。廈門系房企相對(duì)穩(wěn)健，似乎更愿意固守美麗的廈門，不拿地王，不高溢價(jià)拿地，杠桿水平也較低，發(fā)展速度并不快，比較典型的是來自廈門的房企禹洲、國(guó)貿(mào)等。

在這種背景下，“福州幫”閩系房企在上一輪房地產(chǎn)熱潮中趁勢(shì)而上。目前排名靠前的幾家福建百億房企，大多從2013年開始進(jìn)行全國(guó)化布局，2013年和2014年大手筆拿地，2015年較為謹(jǐn)慎。

比如泰禾集團(tuán)。泰禾2013年拿地金額200億元，2014年拿地金額為150元億。其中，2013年200億元的拿地資金中，泰禾將其中三成以上押寶北京市場(chǎng)。而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為2013年是上輪樓市的頂峰，因此在土地市場(chǎng)頗多觀望。

正因如此，泰禾等開發(fā)商因?yàn)閿U(kuò)張迅速風(fēng)險(xiǎn)過大也遭人質(zhì)疑，但在2015年的市場(chǎng)洗牌下卻因?yàn)椤翱鞙?zhǔn)狠”取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。2013年之后，TOP50榜單中突然出現(xiàn)了好幾家閩系房企的身影，如旭輝、陽(yáng)光城、泰禾等。

克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，閩系房企的發(fā)展路徑可以總結(jié)為，利用杠桿迅速發(fā)展規(guī)模，小有犧牲，但抓緊發(fā)展契機(jī)獲取資源和勢(shì)能是首要選擇，上市之后打開了融資渠道，一旦到達(dá)一定規(guī)模之后，就會(huì)改變此前的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張的高風(fēng)險(xiǎn)模式，變得更穩(wěn)健，例如泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城等。

黃其森此前對(duì)記者表示，2016年將放緩拿地速度，二、三、四線城市樓市庫(kù)存居高不下，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大，但對(duì)未來還是堅(jiān)定看好，尤其是一線城市。黃其森透露，2015年泰禾拿了6塊地，其中只有一塊位于業(yè)內(nèi)公認(rèn)的1.5線城市杭州，其他均分布于一線城市。

總體來看，典型閩系房企的發(fā)展都經(jīng)歷著“杠桿化擴(kuò)張—全國(guó)化布局—上市—再擴(kuò)張—穩(wěn)健發(fā)展”的道路。但不少閩系房企土地及開發(fā)支出壓力、高價(jià)拿地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等問題仍然突出。

在萬房投資首席執(zhí)行官傅碩看來，以“高增長(zhǎng)、快周轉(zhuǎn)、強(qiáng)擴(kuò)張”起家的融信中國(guó)為了快速擴(kuò)張，就將杠桿用到極致，債務(wù)水平隨著銷售規(guī)模飛速膨脹。年初在香港招股時(shí)，融信中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)94%。上市后，融信中國(guó)的風(fēng)格并未轉(zhuǎn)換，仍是左手發(fā)債，右手拿地。

突破規(guī)?；款i

相對(duì)于格局較為穩(wěn)定的千億級(jí)房企來說，銷售額在200億到500億元的中等規(guī)模房企的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。對(duì)這部分房企而言，突破業(yè)績(jī)瓶頸是首當(dāng)其沖需要解決的問題，而這，正是眼下多數(shù)閩系房企最關(guān)心的問題。

“一家房地產(chǎn)公司從100億到200億，再到300億，財(cái)務(wù)報(bào)表處理相對(duì)容易。但是，如果一家地產(chǎn)公司超過500億規(guī)模，就面臨很大瓶頸，常規(guī)的增長(zhǎng)模式就會(huì)失靈，需要突破增長(zhǎng)瓶頸，進(jìn)行模式再造?！备荡T認(rèn)為。

如去年銷售才超過三百億元的旭輝，就將未來的目標(biāo)指向了千億元。雖然并未對(duì)外明確公布，但近期旭輝在內(nèi)部提出了2019年沖刺千億元規(guī)模的戰(zhàn)略目標(biāo)。在旭輝控股董事長(zhǎng)林中看來，目前在17個(gè)城市已經(jīng)擁有約1200億可售貨值，是旭輝可以超越很多二線企業(yè)的重要條件。

“我和高管討論旭輝時(shí)說，未來五年，我們要進(jìn)入行業(yè)前十。我們最終會(huì)實(shí)現(xiàn)千億以上的規(guī)模。有人問我，你的夢(mèng)想是不是太大了？2011年定2012—2016年五年戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，我們的年銷售額只有50億，那時(shí)有多少人相信我們可以超越300億，但我們今年做到了。夢(mèng)想還是要有的，萬一實(shí)現(xiàn)了呢？”旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中近日表示。

為了迅速擴(kuò)張，閩系房企往往在大本營(yíng)福建深耕細(xì)作，完成經(jīng)驗(yàn)和資本的積累，再以京滬為支點(diǎn)，向一、二線城市全面擴(kuò)張。如陽(yáng)光城今年也已殺入進(jìn)京。而中駿置業(yè)則已低調(diào)潛伏京津冀多年，此前已在北京北二環(huán)德勝門拿下頂豪項(xiàng)目。

目前，泰禾集團(tuán)已經(jīng)完成了對(duì)京津冀，長(zhǎng)三角、珠三角等國(guó)家重大戰(zhàn)略的核心區(qū)域的全面布局。在2017年到2021年里，旭輝還將力爭(zhēng)每年平均新進(jìn)2個(gè)城市，在五年內(nèi)徹底完成25到30個(gè)城市的全國(guó)化布局。

如今，多數(shù)閩系房企瞄準(zhǔn)了珠三角。2015年12月25日，泰禾集團(tuán)以57億元競(jìng)得深圳寶安尖崗山片區(qū)兩宗地塊，其中一幅折合樓面地價(jià)高達(dá)7.99萬元/平方米，成為全國(guó)單價(jià)地王。

旭輝也在去年首次進(jìn)入廣州，接下來旭輝將重點(diǎn)在珠三角布局，依托廣州市場(chǎng)逐步進(jìn)入深圳、佛山、東莞和珠海等城市?！爸槿菍⑹俏覀兂h(huán)渤海和長(zhǎng)三角之后，第三個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展的區(qū)域?！绷址逭f。

由于處在高速增長(zhǎng)期，增強(qiáng)銷售仍然是上述閩系房企突破增長(zhǎng)規(guī)模最有效的方式。林峰在公司內(nèi)部講話中表示，今年是個(gè)銷售的好年份，但可能并非是擴(kuò)張的最佳時(shí)機(jī)。因此旭輝要利用低利率、貨幣寬松的環(huán)境多賣房子，多儲(chǔ)備現(xiàn)金以等待時(shí)機(jī)。

今年旭輝還做出了另一個(gè)與往年大不一樣甚至略有些反季節(jié)的銷售計(jì)劃：上半年的重點(diǎn)是進(jìn)行全力做銷售，推出14個(gè)全新的樓盤，而不是像往年一樣把銷售重心放到下半年或第四季度。其判斷依據(jù)是，下半年出政策的風(fēng)險(xiǎn)較高，到時(shí)候市場(chǎng)預(yù)期如果發(fā)生變化，銷售可能會(huì)變得困難。

不過，在傅碩看來，旭輝接下來要保持營(yíng)收和利潤(rùn)的持續(xù)高增長(zhǎng)，并不容易，肯定會(huì)采用合作、并購(gòu)的方式，多頭出擊，或是公司層面合作或并購(gòu)，或是項(xiàng)目層面合作或并購(gòu)。